Стандарты процедур сопровождения ипотечных займов введены и разработаны с целью установления единых требований и правил, предъявляемых к порядку погашения и обслуживания ипотечных кредитов и иных видов банковских продуктов, входящих в состав клиентского кредитного дела. При сопровождении ипотечного кредита осуществляются квалифицированные консультации заемщика, касающиеся всех вопросов, связанных с ипотечным кредитованием и исполнением принятых обязательств по кредиту.
Сопровождение ипотечных кредитов также подразумевает под собой контроль над изменением финансового состояния должника и контроль надлежащего состояния объекта ипотеки, позволяющий своевременно реагировать и предпринимать в случае необходимости действенные меры по восстановлению залогового объекта при ухудшении его состояния или повреждения. В услуги сопровождения ипотечного кредита также входит напоминание должнику о своевременной организации оплаты очередных страховых взносов по договорам страхования, а также контроль над правильным внесением должником платежей по займам.
При необходимости соискатель ипотечного займа при помощи сотрудников нашего сервиса может внимательно изучить все условия кредитования, в том числе и те, которые касаются сопровождения ипотечного кредита. Консультации специалистов ресурса помогут претенденту на ипотеку узнать, что сопровождение ипотечного кредита непосредственно связано с уведомлением должника о появлении новых банковских реквизитов, предназначенных для платежей по кредиту. Кредитное сопровождение ипотеки также включает в свои условия совершение необходимых действий в момент окончания срока действия ипотечного договора, заключающихся в аннулировании закладных и погашении регистрационных записей об ипотеке.
Уведомление залогодателей о новом владельце закладной; уведомление страховых компаний и клиентов о смене выгодоприобретателя; запрос специальных выписок из ЕГРП о предмете ипотеки; а также контроль над изменением места жительства заемщика либо появление на территории объекта ипотеки новых временных или постоянных жильцов – решение всех этих вопросов также входит в услуги банковских сотрудников, осуществляющих сопровождение ипотечного кредита.
В заключение следует напомнить, что сопровождение ипотечного кредита, как и процедура выдачи ипотечного займа, может потребовать от заемщика дополнительных видов обязательных расходов.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило конкурс на оказание услуг по сопровождению закладных и объектов недвижимости, начальная (максимальная) цена услуги составляет 5,9 млрд рублей, свидетельствуют данные сайта госзакупок.
Срок действия договора составит 5 лет при условии, что размер выплачиваемого вознаграждения не превысит 5,9 млрд рублей (включая НДС). При достижении размера предельного выплачиваемого по договору вознаграждения договор будет считаться расторгнутым без подписания сторонами дополнительного соглашения.
Победитель конкурса должен будет, в частности, проводить мероприятия, предусмотренные в рамках сопровождения выкупа закладных, проводить экспертизу, взаимодействовать с заемщиком в рамках сопровождения сделок, обрабатывать платежи, поступающие в счет исполнения обязательств по закладным, обеспечивать сопровождение закладных, по которым отсутствует просроченная задолженность и по которым такая задолженность возникла, а также осуществлять все мероприятия, предусмотренные работой с недвижимостью, в отношении принадлежащих АИЖК или инвестору (кредитор по кредитному договору, владелец закладной или собственник предмета ипотеки, заключивший с АИЖК договор по обслуживанию) предметов ипотеки.
Также он должен обеспечить хранение документов кредитного дела заемщиков, координировать взаимодействие и работу юридических лиц, задействованных на протяжении всего периода существования обязательств по закладной или кредитному договору, взаимодействовать (с правом ведения переписки), с государственными, муниципальными органами, организациями и их представительствами, а также физическими и юридическими лицами по вопросам, связанным с оказанием услуг по договору.
Заявки на участие в конкурсе можно подавать до 9 декабря, итоги будут подведены 25 декабря 2015 года.
АИЖК планирует передать на комплексный сервис договоры купли-продажи закладных, заключенных между поставщиком закладных и АИЖК, закладные и кредитные договоры, а также предметы ипотеки, собственником которых является АИЖК или инвестор.
Как сообщается в документах закупки, по состоянию на 1 ноября портфель закладных, принадлежащих АИЖК или переданных ему на сопровождение инвесторами, составляет порядка 215,5 тыс. закладных на общую сумму остатка основного долга (ООД) порядка 217,9 млрд рублей (в т.ч. закладные инвесторов порядка 96 тыс. закладных на сумму ООД порядка 78,8 млрд рублей).
Примерное количество закладных с просрочкой от 1 до 90 дней составляет 15,348 тыс. закладных на сумму 13,653 млрд рублей, с просрочкой более 90 дней — 6,423 тыс. закладных на 7,322 млрд рублей.
На стадии судебного взыскания находится порядка 5,4 тыс. закладных на общую сумму требований по возврату ООД порядка 5,65 млрд рублей (в т.ч. судебная стадия: порядка 2,8 тыс. дел, ООД порядка 2,7 млрд рублей, и исполнительное производство: порядка 2,6 тыс. закладных, ООД порядка 2,95 млрд рублей).
На текущий момент на балансе группы АИЖК находится порядка 1,5 тыс. объектов недвижимости (в т.ч. порядка 1,1 тыс. на балансе АФЖС, порядка 400 на балансе АИЖК).
Ежегодно предполагается проведение порядка 1 тыс. сделок реструктуризации обязательств по закладной.
На 2016 год предполагается выкуп на общую сумму ООД 10 млрд рублей порядка 7,7 тыс. закладных (соответственно, планируется проведение экспертизы по 7,7 тыс. закладных).
АИЖК было создано в 1997 году для реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения. На базе агентства сейчас создается единый институт развития в жилищной сфере. Весной у АИЖК сменился руководитель — им стал бывший замглавы Минстроя Александр Плутник.
В общем виде система ипотечного кредитования выглядит так.
Банки выдают гражданам ипотечные кредиты на покупку жилья. Права по этим кредитам чаще всего удостоверены закладными. Удостоверены закладными означает, что в сделке вместе с кредитным договором и договором об ипотеке (договором купли-продажи) оформляется еще и закладная.
Для того, чтобы иметь деньги на следующие выдачи, банки зачастую накапливают кредиты на своем балансе и потом оптом (пулом) продают их большому инвестору. Тут мы вспомним слово “ипотечная секьюритизация”, но про это расскажем потом. В общем, у банков появляются “свободные” деньги и они могут снова выдавать кредиты. Продают и по несколько закладных и кредитов. Когда банк небольшой.
Продают закладные и коллекторам, когда есть проблемы по выплате долга.
Нужно понимать, что банк может продать закладную любому лицу. Продажа закладной не может быть запрещена, любая подобная запись на закладной – ничтожна. Продажа закладной сопровождается записью на ней с отметкой о новом владельце.
Ваш текущий кредитор поставил на закладной отметку, новый кредитор оплатил ваш долг и все, продажа кредита свершилась. Новый собственник закладной может зарегистрировать свои права, а может и не регистрировать. Как ни странно, но это тоже его право. Он считается законным владельцем вашего кредита на основании сделанной на закладной отметки о передаче прав.
Правда, на продажу закладной не кредитной организации вы должны дать свое согласие. Но это, как правило, явным образом заранее фиксируется либо в вашем заявлении на кредит, либо, что скорее всего, в кредитном договоре. То есть вы такое согласие даете автоматом при оформлении ипотечной сделки.
Продать ваш кредит могут неограниченное количество раз.
Продажа закладной предполагает и передачу персональных данных обязанных лиц, т.е. тех, кто подписал закладную и кредитный договор, причем без их согласия. Но новый кредитор по закону обязан обеспечивать режим их конфиденциальности.
После продажи закладной ваш первичный кредитор обязан уведомить вас о состоявшейся передаче.
Уведомить не по телефону, не смс-кой, не по электронной почте, а письменно. Например, отправив вам заказное письмо. Если у вас появились сомнения при получении такого письма, вы можете позвонить своему первичному кредитору и уточнить, так ли это.
Не у всех кредиторов есть офисы по всей стране. Тогда новый владелец кредита назначает местного агента по сопровождению, о чем уведомляет вас письменно. Обязательно письменно. Агент по сопровождению может производить определенные операции, собирать платежи, например. Тогда вас должны письменно уведомить о новых реквизитах. Собирать разные документы от вас, выдавать вам документы от имени кредитора. Все это прописывается в заключаемом между кредитором и агентом договоре. Или в доверенности. А вы вправе потребовать, чтобы вам показали эти документы.
Когда ваш кредит “уходит” к новому кредитору меняются и банковские реквизиты. Платить вы должны уже в другой банк.
Новые реквизиты, наверное, единственное неудобство при продаже вашей закладной. Потому что все остальное не меняется. В одностороннем порядке, без вашего согласия, никакие изменения не возможны по закону.
Теоретически, вы можете вносить деньги там же, где всегда. Вы же наверняка приходили в свой банк, пополняли счет, с этого счета в определенную дату списывали средства для погашения кредита. Для того, чтобы деньги списали, вы скорее всего изначально оставляли в банке долгосрочное поручение на списание. Теперь вам нужно изменить это поручение, указав нового получателя и новые реквизиты. И платить можете, как всегда, приходя в свой банк или через личный кабинет в интернете.
И вот почему. Раньше вы платили своему кредитору, в одном банке, и он с вас денег за погашение кредита не брал. Теперь прошла продажа закладной и вы должны платить третьему лицу, новому владельцу закладной. Счет у него, как мы уже говорили, вообще может быть в другом банке. Для вашего банка, где вы обслуживаетесь, появляется новая работа по перечислению ваших денег. В большинстве случаев это платная операция. Размер комиссии устанавливается банком, который по вашему поручению перечисляет деньги. А у вас появляется новая задача – выбрать оператора (банк), который наиболее дешево переправит ваши деньги новому кредитору.