Оформляя кредит, заемщик подписывает ипотечный кредитный договор. Если по инициативе одной из сторон меняются условия кредитования, то подписывается еще и дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора. Рассмотрим, как составить эти документы для ипотеки с выгодой для заемщика.
В этой статье мы подробно расскажем о том, что такое договор ипотеки и как правильно оформить основной документ.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Предметом договора является залог недвижимости на все время выплаты кредита. Соглашение регистрируется в Росреестре, после чего на квартиру или дом накладывается обременение. Заемщик не сможет продать или обменять жилье до тех пор, пока не выполнит свое обязательство перед банком.
Структура договора довольно простая: не более 8-11 разделов и приложения в виде закладной и копии правоустанавливающего документа на недвижимость.
Соглашение состоит из следующих разделов:
реквизиты сторон (банка и заемщика);- предмет договора (квартира или дом, которые покупаются в кредит и передаются в залог банку);
- описание обязательства, исполнение которого обеспечено залогом;
- срок действия соглашения;
- права и обязанности сторон;
- условия обращения взыскания и реализации предмета залога;
- ответственность сторон;
- основания и порядок расторжения договора;
- форс-мажорные обстоятельства.
- Скачать бланк договора ипотечного кредитования
- Скачать заполненный образец договора ипотеки
Договором описывается возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, а также условия и порядок его реализации при обращении взыскания на предмет залога по решению суда.
Договор ипотеки всегда составляется юристами банка. Это типовой бланк соглашения, обязательный для всех заемщиков. Меняется только сторона (заемщик) предмет залога и описание обязательств. Заемщик вправе запросить образец договора заранее (еще до подписания кредитного соглашения). Если его что-то не устраивает, то он вправе отказаться от сделки и перейти на обслуживание в другой банк.
Ипотечный договор оформляется между заемщиком и банком-кредитором или выражаясь на языке юридических терминов: между залогодателем и залогодержателем.
Если стороны обратились к нотариусу, то у него остается два экземпляра подписанного ипотечного договора. Он может также выдать необходимое число копий закладной (как оформить и зарегистрировать закладную?).
О том, как зарегистрировать договор ипотеки и дополнительные соглашения к нему, читайте тут.
В договоре должны быть указаны существенные условия: предмет, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет соглашения описывается во всех деталях:
адрес недвижимости;- этаж;
- количество комнат;
- площадь;
- рыночная стоимость.
Обязательна и ссылка на уже оформленный кредитный договор, в рамках которого и происходит оформление залога. В договоре указывается также размер взятого кредита и срок кредитования.
Заемщику стоит обратить особое внимание на пункты:
- о досрочном расторжении договора по инициативе банка;
- с суммой кредита и с оценочной стоимостью недвижимости (тут не должно быть ошибок или расплывчатых формулировок);
- о закладной, если она будет оформляться;
- как будет распределяться сумма после продажи предмета залога (если заемщик не справится с оплатой кредита);
- санкции в случае невыполнения обязательств по договору.
Право требования досрочного погашения кредита по договору должно возникать у банка только в случае просрочки кредитных платежей более трех раз в течение года и на длительный срок. Чем детальней будет описана процедура взыскания задолженности в этом случае, тем лучше для заемщика.
Стоит также обратить внимание на обязанность банка вернуть закладную после погашения кредита и на сроки такого возвращения. Если планируется вносить изменения в договор, то в ипотечном соглашении должно быть прописано и порядок изменения закладной.
Если заемщик погасит кредит досрочно, то соответственно срок ипотеки будет завершен одновременно с выполнением обязательств (но только после официального погашения записи об обременении в Росреестре).
Изменения в договор ипотеки вполне возможны. Например, если изменились условия кредитования вследствие реструктуризации задолженности (изменения ставки по кредиту, сроков погашения займа). Подобные изменения обычно происходят по согласованию сторон (банка и кредитора).
Причины изменений условий ипотеки:
снижение кредитной ставки;- смена валюты кредита;
- продление срока выплат;
- изменение суммы кредита;
- резкое изменение стоимости залогового имущества (например, после пожара и пр.);
- уступка прав по основному обязательству (при продаже квартиры).
В случае досрочного расторжения кредитного договора заемщик должен вернуть банку полную сумму задолженности. Только после этого может быть снято обременение. Пока действует обязательство заемщика по возврату кредита и уплате причитающихся процентов продолжает действовать и обеспечивающее его обязательство — залог.
Если заемщику продает квартиру и уступает свое обязательство другому лицу, то также необходимы изменения в договор или даже оформление нового соглашения.
Обычно заемщик приезжает в банк и подписывает дополнительное соглашение к договору в виде отдельного документа.
Изменения невозможны, если одна из сторон против. Например, банк против реструктуризации ипотечной задолженности и снижение ставки, поскольку видит, что на зарплатную карту клиента регулярно поступают приличные доходы. Для подписания допсоглашения должно быть достигнуто согласие по всем вопросам между заемщиком и банком.
Дополнительное соглашение всегда оформляется в письменной форме и со ссылкой на уже оформленный договор.
Структура соглашения:
реквизиты основного договора (номер, дата, стороны);- в основной части перечисляются, каких пунктов договора коснутся изменения (пишется старая редакция пункта, затем новая);
- реквизиты сторон (должны совпадать с теми, что указаны в основном договоре).
Обычно допсоглашение представляет собой не более 1-2 страниц формата А4. В договор вносятся одно или несколько важных изменений, не больше.
Как и основной договор, дополнительное соглашение составляется в банке. Текст готовят юристы, а заемщику остается только прочитать и поставить подпись в заполненном документе или отказаться от сделки.
Регистрацией может заняться сам заемщик или представитель банка.
Дополнительное соглашение составляется только, если меняется кредитный договор. В основном это правки, но иногда стороны могут добавить и дополнения. Например, при реструктуризации может быть увеличен лимит кредитования на определенную сумму.
Если заемщик был должен 1 млн. рублей, банк при реструктуризации может увеличить эту сумму в размере уже выплаченной задолженности (то есть вернуть задолженность к первоначальному размеру). Делается это естественно только по просьбе самого заемщика, который нуждается в денежных средствах.
Ипотечный договор оформляется на длительный срок — до 30 лет. За этот период может многое измениться, например, может потребоваться реструктуризация задолженности. В этом случае обязательно оформляется дополнительное соглашение к договору, которое должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !