На правах рукописи
Викторова Раиса Николаевна
Правовая конструкция договора ипотеки
в российском законодательстве
Специальность 12.00.03 – гражданское право,
предпринимательское право, семейное право,
международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук
Научный руководитель: кандидат юридических наук, профессор
Ананьева Клара Яковлевна
Официальные оппоненты: доктор юридических наук, профессор
Камышанский Владимир Павлович
кандидат юридических наук, доцент
Макиев Сослан Александрович
кандидат юридических наук, доцент А.Э. Колиева
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. В Российской Федерации идут интенсивные процессы развития ипотечных отношений. Основное назначение ипотеки — обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества. В развитии ипотеки заинтересованы как граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, так и само государство, поскольку ипотечное кредитование способствует привлечению в сферу строительства крупных инвестиций. Причем эти инвестиции не только значимы по размерам, но и по своему характеру являются долгосрочными, а кроме того, эффективно обеспечены недвижимостью.
Ипотека является одним из наиболее надежных средств обеспечения обязательств. Ее преимущества состоят в том, что заложенная недвижимость, как правило, является высоко ликвидным товаром, и залогодержатель имеет достаточно надежное обеспечение по основному обязательству. В указанном случае кредитор верит не должнику, а вещи. Соответственно, ценность ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств состоит в гарантии удовлетворения требований кредитора если не самим должником, то за счет заложенного имущества. Нередко лишь угроза обращения взыскания по долгам на недвижимое имущество становится основным стимулом, побуждающим должника-залогодателя к исполнению принятых на себя обязательств.
Развитие института ипотеки (залога недвижимости) способствует также решению жилищного вопроса, который всегда был одним из самых острых для российского общества. Вопрос приобретения жилья в кредит волнует миллионы граждан, желающих уже сегодня улучшить свои жилищные условия, а не копить длительное время на новую квартиру. В условиях недостаточности денежных средств у большинства населения на приобретение жилья жилищная проблема будет в основном решаться в рамках системы ипотечного жилищного кредитования. Рост ипотечного кредитования стимулирует развитие практически всех отраслей жизнеобеспечения населения, способствует созданию новых рабочих мест, росту экономики и жизненного уровня. Таким образом, значимость института ипотеки для экономики страны и реализации социально-направленной жилищной политики очевидна.
Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х годов, сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью. Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях.
Довольно часто именно договор ипотеки порождает, изменяет и прекращает ипотечные правоотношения, поэтому от закрепления в законодательстве четкой и юридически грамотной правовой конструкции договора ипотеки (залога недвижимости), позволяющей надежно защитить обе стороны данного договора, зависит дальнейшее развитие ипотечных отношений в России. В этой связи настоящая работа посвящена именно анализу правовой конструкции договора ипотеки в российском законодательстве, выявлению ее недостатков и разработке предложений по их устранению.
Степень научной разработанности проблемы. Отдельные проблемы, касающиеся залога недвижимости, рассматривались в работах известных русских цивилистов дореволюционного периода: И.А. Базанова, Е.В. Васьковского, Л.В. Гантовера, А.С. Звоницкого, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Н.Н. Товстолеса, Г.Ф. Шершеневича и др.
Юридическую природу залога в советский период исследовали М.М. Агарков, А.В. Венедиктов, Д.М. Генкин, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский и др. Однако непосредственно проблемы залога недвижимости в этот период в науке гражданского права не выступали предметом исследования.
В последние годы отдельные вопросы правового регулирования ипотечных отношений рассматривались в научных работах Е.В. Басина, В.М. Будилова, Б.М. Гонгало, И.Д. Грачева, С.П. Гришаева, В.С. Ема, Б.Д. Завидова, В.И. Лимаренко, З.П. Лукиной, В.В. Смирнова и др.
Несмотря на значительное количество работ, многие спорные вопросы правового регулирования ипотечных отношений до настоящего времени не получили должного рассмотрения, и систематизированного исследования, посвященного правовой конструкции договора об ипотеке, проведено не было. Наличие неурегулированных и дискуссионных вопросов в теории и практике правового регулирования ипотечных отношений предопределили выбор указанной темы диссертационного исследования.
Целью диссертационной работы является комплексный теоретико-правовой анализ правовой конструкции договора об ипотеке в российском гражданском праве, изучение прав и обязанностей сторон по договору ипотеки, исследование теоретических и практических проблем правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях, а также разработка предложений по совершенствованию действующего российского законодательства.
Исходя из вышеуказанной цели были определены следующие задачи исследования:
— изучить историю возникновения и развития института ипотеки;
— провести анализ нормативно-правовых актов, регулирующих ипотечные отношения;
— исследовать основные принципы залогового права;
— определить особенности правовой конструкции договора об ипотеке;
— исследовать существенные условия договора об ипотеке;
— проанализировать проблемы государственной регистрации договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) вещного права на объект недвижимого имущества;
— рассмотреть права и обязанности сторон договора об ипотеке;
— определить основания возникновения и особенности гражданско-правовой ответственности по договору об ипотеке;
— сформулировать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего гражданского законодательства.
Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся между субъектами договора ипотеки.
Предметом исследования являются гражданско-правовые нормы, направленные на регулирование ипотечных отношений, а также договор ипотеки как основание возникновения данных отношений.
Эмпирическую базу исследования составили материалы судебной практики судов общей юрисдикции и арбитражных судов РФ по спорам, возникающим из договора об ипотеке, а также факты, получившие отражение в научной литературе и периодической печати.
Нормативно-правовую базу исследования составили действующие, а также утратившие силу нормативные правовые акты Российской Федерации, а также зарубежное законодательство, регулирующее вопросы залога недвижимости.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили научные труды отечественных и зарубежных ученых-правоведов, содержащие исследования проблем правового регулирования договорных отношений, работы посвященные залогу недвижимости, а также труды по общей теории права.
Методологической основой исследования является совокупность общенаучных и частнонаучных методов исследования, включая диалектический, исторический, лингвистический, метод системного анализа, сравнительно-правовой, формально-юридический, структурно-функциональный и другие методы.
Научная новизна работы заключается в комплексном монографическом исследовании правовой конструкции договора ипотеки в российском гражданском праве, выявлению ее недостатков и разработке предложений по их устранению. В диссертационной работе на основе анализа юридической природы и содержания договора ипотеки, особенностей его правовой конструкции выявлены причины, препятствующие эффективной реализации прав и интересов сторон данного договора и развитию ипотечных правоотношений в России, выработаны предложения и рекомендации по совершенствованию действующего гражданского законодательства об ипотеке (залоге недвижимости), направленные на обеспечение прав и интересов сторон договора об ипотеке. Научная новизна диссертации раскрывается также в положениях, выносимых на защиту.
Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:
6. Целесообразно отменить государственную регистрацию договора об ипотеке и предусмотреть государственную регистрацию только самой ипотеки как ограничения (обременения) вещного права на недвижимое имущество. В настоящий момент отсутствие факта государственной регистрации договора ипотеки ставит под угрозу действительность обязательственных правоотношений по сделке, что не соответствует интересам ее сторон и не обеспечивает стабильность гражданского оборота. Договор ипотеки должен считаться заключенным и связывать сторон с момента его фактического заключения (достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям) и подтверждать данный факт государственной регистрацией сделки нет необходимости, а право залогодержателя в приоритетном перед другими кредиторами порядке требовать удовлетворения из стоимости заложенного имущества должно возникать с момента регистрации самой ипотеки как обременения прав на недвижимое имущество. Реализация в законодательстве данной позиции сможет устранить отрицание правом обязательственных правоотношений по сделке при отсутствии факта ее государственной регистрации.
Ипотека как правоотношение и как ценная бумага. Юридическое и экономическое содержание ипотеки. Законодательные источники залогового права. Правовой режим ипотеки. Значение ипотеки для экономики страны. Ипотечное кредитование и его отличительные особенности.
Основные схемы ипотечного кредитования: механизм реализации, преимущества и недостатки. Расширенно-открытая двухуровневая (американская) модель. Усеченно-открытая модель. Сбалансированная одноуровневая (германская) модель.
1) как правоотношение,
2) как ценная бумага.
Ипотека как правоотношение (ГК)– залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).
Для нее характерно: оставление имущества в руках должника и обязательная государственная регистрация залога любого имущества.
Ипотека как ценная бумага – закладная, то есть долговой инструмент, удостоверяющий право залогодержателя на недвижимое имущество.
Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.
Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения — купля-продажа, обмен — нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.
Ипотечное кредитование – кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки, в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.
1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров
Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с данным ФЗ.
Также должна производиться государственная регистрация самой ипотеки.
В некоторых случаях оценка предмета ипотеки обязательна (особенно земельные участки).
ФЗ определяет порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору ипотеки.
К правовому режиму ипотеки относятся следующие положения:
1) Ипотека возможна в случае, когда недвижимость принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения,
2) Установлена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
3) Перечень объектов, относимых к недвижимым вещам, определен ГК ст.130, но не является исчерпывающим. Предметом договора об ипотеке могут быть: сооружения, находящиеся в процессе возведения; недвижимость находящаяся в аренде.
4) Купля-продажа, залог и отчуждение участков лесного фонда не допускаются.
Законодательство регулирует состав и типы сделок.
1) Основной договор – договор ипотеки, который регламентирует основные обязательства.
2) Сопутствующие договоры – кредитный договор, договор займа, договор иного обязательства (например, купля-продажа, аренда, подряд), договор о возмещении при причинении вреда.
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:
Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно
The theoretical legal analysis of the notion «mortgage» was done, it helps to state its main features, reveal the judicial content and give the most complete definition of mortgage as a real manner of provision of liability.
И. А. Лепехин, аспирант Тверского государственного университета
Ключевые слова: ипотека, ипотечный кредит, закладная, предмет ипотеки.
В ст. 334 ГК РФ под ипотекой понимается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
По мнению И.Т. Балабанова, ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Ипотека — это и кредит, полученный под залог недвижимости3.
Существует определение ипотеки как разновидности имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечной ссуды, как правило, ипотечного кредита. При этом ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя)4.
По мнению В.В. Меркулова, юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. Правовую основу ипотечного кредитования создает залоговое право, рассматривающее взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и залогодержателя6.
А. Смолянников отмечает, что современная юридическая схема ипотеки базируется на сохранивших и ныне свою актуальность нормах классического римского права об имущественном залоге, которые предусматривали следующее:
— предмет залога оставался и в собственности, и во владении залогодателя;
— в случае неудовлетворения по обязательству кредитор получал право истребовать этот предмет, у кого бы он к тому времени ни находился, продать его и из вырученной суммы удовлетворить свое требование;
— поскольку при ипотеке не происходила передача в собственность кредитора заложенного имущества, а допускалась лишь его продажа, должник, являющийся собственником имущества, мог его заложить несколько раз, что порождало очередность в удовлетворении претензий кредиторов;
— право требовать продажи залога признавалось только за первым залоговым кредитором. Последующие кредиторы по очереди получали удовлетворение за счет остатка от вырученной суммы после предыдущего кредитора;
— в случае недостатка средств, вырученных от продажи залога, для удовлетворения всех кредиторов предусматривалась возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое имущество должника7.
По своему юридическому содержанию ипотека представляет собой обязательственное обременение имущественных (вещных) прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения исполнения основного обязательства заемщика. Ипотека может быть установлена в обеспечение любого обязательства по договору, а также при причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Это могут быть обязательства по кредитному договору, договору займа, купле-продаже, аренде, подряду и др.
Следует признать, что чаще всего ипотека обеспечивает обязательства по кредитному договору или договору займа. Однако это не означает, что нужно пренебрегать ипотекой при заключении других видов договоров.
1. Ипотека как правоотношение. Ее юридическая конструкция способствует регулированию двух видов отношений:
— основного — между залогодержателем и залогодателем;
— второстепенного — между залогодержателем и предметом ипотеки.
В случае неплатежеспособности должника требования залогодержателя удовлетворяются за счет реализации предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами.
— право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
— право залога предмета ипотеки.
Ипотека как особый вид залога имеет три основные черты:
— во-первых, предмет ипотеки — всегда только недвижимое имущество (существующее в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем) либо право на него (например, право долгосрочной аренды);
— во-вторых, имущество, на которое установлена ипотека, всегда остается у залогодателя в его владении и пользовании, тогда как заложенные движимые вещи могут оставаться как у залогодателя, так и передаваться залогодержателю;
— в-третьих, сведения об ипотеке обязательно должны быть занесены в специальную ипотечную книгу. В современной России ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ипотека
Проблемы и вопросы гражданского права
становится действительной для третьих лиц только с момента такой регистрации.
Проведенный анализ позволяет дать исчерпывающее определение ипотеки как вещного способа обеспечения обязательства, когда предметом залога выступают недвижимое имущество, которое существует в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащие залогодателю права на недвижимое имущество, заключающегося в праве залогодержателя получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами.
1 См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. — М., 1996. — С. 64.
2 См.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / под ред. B.C. Ема. — М., 1999.-С. 10.
3 См.: Банки и банковское дело / под ред. И.Т. Балабанова.-СПб., 2005.-С. 175.
4 См.: Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. — М., 2001. -С. 18.
5 См.: Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. — М., 2005. — С. 3.
6 См.: Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — СПб., 2003. — С. 15.
7 См.: Смолянников А. Ипотека: теория сквозь призму законотворчества // Вопросы экономики. — 1997. — № 7. -С. 118-119.
8 См.: Кириенко A.A. Ипотека в вопросах и ответах. -М., 2007. — С. 77.
9 Степанов А.Г. Об ипотечном жилищном кредитовании в России // Жилищное право. — 2005. — № 9. — С. 16.
10 Шелков О.В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации для заемщиков. — Минск, 2007. — С. 147.
11 Аванесов Э.В., Северов М.А. Ипотечное кредитование как способ приобретения права собственности на жилое помещение // Современное право. — 2007. — № 4. — С. 4.
Статья поступила в редакцию 19 марта 2009 г.