Сначала определения – правильно ли я понимаю.
Оценочная стоимость квартиры – это стоимость оценщика из оценочной компании.
Залоговая стоимость – это стоимость, исходя из которой банк рассчитывает ипотеку:
первоначальный взнос и сумму кредита.
Вопрос: может ли залоговая стоимость быть выше оценочной?
Если ДА, то от чего это зависит.
А где вы берете залоговую стоимость? Ее только банк для себя знает. В отчете оценщиков есть оценочная и ликвидационная цена. Ликвидационная естественно не может быть выше оценочной (возможно банк на нее опирается когда смотрит то что вы назвали залоговой. Но это не одно и то же). В практическом смысле , да чем выше оценочная (и следовательно ликвидационная) стоимость, тем лучше.
Доброго дня, Алексей. Спасибо за отклик.
Начну с того, как я поняла:
есть оценочная стоимость от оценщика (Цо), есть стоимость по Договору купли-продажи (Цдкп), и есть ипотечный кредит (ИК).
Пример, Цо = 2,5млн, Цдкп = 3,5млн, ИК=2,5млн — 20%*2,5млн = 2млн.
Чтобы заключить ДКП на сумму 3,5млн, покупатель должен получить 2млн по ипотечному кредиту, добавить первоначальный взнос 20%*2,5млн = 0,5млн и отдельно добавить 1млн при заключении ДКП.
Так или у меня полная каша?
В вашем примере оценка слишком сильно отличается от цены договора. Для простоты считайте что должно быть Цо= Цдкп (или чуть меньше) Это если нужно максимально заплатить кредитными деньгами. Если у вас есть свои 1,5 млн то все нормально. Но в этом случае первоначальный взнос при стоимости 3,5 млн будет ок 40%. Вы правы банк обычно дает кредит на уровне минус 15/20% к цене оценки
Спасибо, теперь я поняла
Доброе утро,
в продолжение темы об оценочной стоимости. Я — продавец. Оценочная стоимость моей квартиры очень маленькая. На практике — банк (конкретно, сбербанк) не подтверждает квартиру для покупателя-ипотечника, если Цдкп больше Цо.
Что можно предпринять? За наличные можно ждать покупателя годы. А квартира все-таки пользуется спросом.
вам надо конкретизировать вопрос.
если в теории, то ответ нет: банку, в случае неплатежей клиента, надо быстро и беспроблемно реализовать залоговый актив, и желательно еще и прибыль на этом получить. соответственно, как минимум два, а чаще все три фактора закладываются в залоговую стоимость и составляют разницу между оценочной и ей.
а если ваш вопрос носит практический характер, «могу ли я взять ипотеку на сумму больше стоимости квартиры» (например, на еще и ремонт) — то тут ответ может быть положительным. но для этого надо на свой страх и риск войти в неформальные договоренности с продавцом, какая цена будет указана в договоре, какая пойдет сбоку. это, как вы понимаете, достаточно рискованно.
Оценивая квартиру на вторичном рынке перед ее покупкой или продажей, мы узнаем оптимальную в текущих условиях цену. Но если квартира оценивается по требованию банка в качестве объекта залога при кредитовании, собственника может ждать неприятный сюрприз. Залоговая цена часто оказывается гораздо ниже рыночной.
Оценка недвижимости напрямую зависит от той цели, для которой она проводится. Для банка главное, чтобы в случае нарушения кредитором своих обязательств квартиру можно было реализовать даже в изменившейся рыночной ситуации. Можно сказать, что залоговая стоимость квартиры определяется по самому пессимистичному сценарию, а значит, она с большой долей вероятности окажется ниже текущей рыночной.
Поэтому перед обращением к оценщику тщательно сформулируйте свои цели и задачи. Чем лучше оценщик будет представлять, как именно вы планируете распорядиться квартирой, тем более эффективным окажется результат оценки.
Если квартира, которую вы планируете использовать как банковский залог, в чем-то нестандартна, не спешите делать выводы о ее стоимости, лучше лишний раз проконсультируйтесь с оценщиком.
Наиболее значительно расходятся залоговая оценка и рыночная цена, если речь идет о нетипичном объекте. Например – о крупногабаритной элитной квартире или, наоборот, дешевом неликвиде в старом доме. В случае невыплаты кредита продавать их банку придется довольно долго, а это невыгодно. Единственный способ ускорить продажу – выставить объекты по самой низкой цене.
Эксклюзивные элементы отделки и декора будут мало значить для залоговой оценки. Поэтому даже если вы готовы, покупая квартиру, доплатить за ее эффектный дизайн, не стоит рассчитывать, что необычная отделка существенно увеличит залоговую стоимость.
Нет смысла скрывать от оценщика негативную информацию о квартире. Вы лишитесь возможности получить объективную информацию о реальной стоимости объекта.
Например, за стенкой квартиры, которая выставлена на продажу, проживает буйный сосед либо чрезмерно увлеченная громкой музыкой молодежь. Если речь идет о залоговой оценке квартиры, то эта насущная в случае обычной купли-продажи проблема теряет свою актуальность. В отчетах такая информация попросту не отображается, так что и на определение залоговой цены она никак не повлияет.
Заранее поинтересуйтесь в банке, есть ли у них аккредитованный список оценщиков и входит ли в него тот оценщик, к которому вы планируете обратиться.
Отчет оценщика со стороны банк примет, если оценка произведена по закону. Но после этого банк имеет полное право заказать экспертизу этого отчета у оценщиков из своего списка. Дождется ли ее завершения контрагент по сделке – большой вопрос. К тому же вполне возможно, что и оплатить эту экспертизу придется именно вам.
Приобретение жилья в ипотеку всегда сопровождается необходимостью проведения множества дополнительных процедур: проверки заемщиков, страхования их жизни и самой недвижимости, а также ее оценки.
Последняя процедура особенно важна, поскольку позволяет банку получить информацию о том, сколько действительно стоит квартира, которая предлагается ему в качестве залога.
Поэтому далее будут рассмотрены особенности ее проведения, а также необходимые для этого документы и примерная стоимость.
Стоимость при этом определяется на основании различных характеристик жилья: его
площади, месторасположения, состояния внутренней отделки и т. п.
Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
В отношении ипотечного кредита данная информация необходима для того, что определить цену залогового имущества и установить величину средств, которые при этом могут быть выданы заемщику. При этом оценка защищает права обеих сторон сделки, а именно:
- Банк получает гарантию, что в случае неплатежеспособности клиента залоговое имущество может быть реализовано на сумму, достаточную для покрытия долга.
- Заемщик может рассчитывать на то, что при условии неуплаты долга он сможет погасить его, продав свое имущество. В противном случае ему придется искать дополнительные средства самостоятельно.
Стоит учесть, что, в соответствии с требованиями законодательства, оценка недвижимости является обязательной при оформлении ипотеки.
Условно процедуру проведения оценки квартиры можно разделить на такие этапы:
При этом специалист может осматривать квартиру, делать ее фотографии, проверять соответствие характеристик документации и т. п. После этого он формирует отчет об установленной стоимости квартиры и передает его заказчику.
В зависимости от конкретного объекта длительность подготовки данного документа составляет несколько дней.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- правоустанавливающие документы на жилье (договор купли-продажи, мены, дарения);
- кадастровый паспорт и план квартиры из БТИ;
- договор с застройщиком (если жилье приобретается в новостройке);
- паспорт клиента.
Если оценка проводится в отношении квартиры, которая уже находится в чьей-то собственности, то могут понадобиться и другие документы:
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- выписка из ЕГРП об отсутствии обременений;
- разрешение на сделку от органов опеки (если в квартире есть несовершеннолетние дети);
- справка о регистрации и т. д.
По результатам проведения процедуры формируется отчет оценочной компании, который содержит в себе:
- рыночную стоимость квартиры;
- ликвидную стоимость (именно она представляет для банка наибольший интерес).
Кроме этого, в отчете содержатся фотографии квартиры, копии документов на нее, а также документация самого оценщика. В среднем его объем составляет около 30 страниц. Страницы отчета нумеруются, сшиваются и закрепляются печатью компании. Забрать его клиент может как лично в оценочной компании, так и при помощи почты или службы курьерской доставки.
Что касается срока действия отчета, то он составляет полгода. Если в течение этого времени документ не был использован, то он теряет силу, а в отношении недвижимости должна быть назначена новая процедура оценки.
Процедура проводится по согласию обеих сторон сделки, а вот обязательства по ее оплате полностью возлагаются на заемщика. Что касается стоимости, то она зависит от нескольких факторов:
- расценки отдельной компании или оценщика;
- срочность выполнения заказа;
- тип жилья (квартира, дом);
- месторасположение (город, сельская местность, пригород).
В среднем в 2016 году стоимость оценки составляет 5-6 тыс. руб. для стандартной городской квартиры, от 20 тыс. руб. — для загородной недвижимости.
Проводить процедуру оценки могут как отдельные специалисты, так и специальные компании. Наиболее крупные банки сотрудничают с такими компаниями, поэтому оценку можно заказать прямо во время оформления ипотеки. В этом случае основным преимуществом является быстрота процедуры, поскольку такой оценщик уже аккредитован банком и не будет проходить дополнительную проверку его службой безопасности.
Однако и риск при этом также существует, ведь некоторые недобросовестные кредиторы могут договариваться с оценочными компаниями о несправедливом занижении цены. Поэтому клиент может и самостоятельно выбрать оценщика, настаивать на этом банк не имеет права. Но в этом случае процедура может стать более длительной.
Также он должен быть зарегистрирован в организации оценщиков и иметь оформленный страховой полис минимум на 300 тыс. руб. В противном случае банк просто не примет у клиента отчет от такой компании.
После самостоятельного поиска оценщика процедура такая же — специалист приезжает к клиенту, осматривает квартиру, проверяет документы и подготавливает отчет. Далее документ передается в банк, где он в течение определенного времени проходит проверку (вместе с документацией оценщика).
Права и обязанности членов семьи нанимателя вы узнаете в нашем материале.
Каков порядок признания граждан РФ малоимущими с сопутствующими льготами, вы прочтете в статье на данную тему.
Что такое служебные жилые помещения и какие у них достоинства, вы узнаете ознакомившись с материалом по ссылке.
Нередкими бывают ситуации, когда две стоимости, указанные в отчете оценщика, не совпадают, особенно если дело касается квартиры на вторичном рынке. Это связано с разными факторами, при помощи которых формируются эти показатели. Например, наличие хорошего ремонта может повлиять на величину рыночной цены, однако ликвидная стоимость останется такой же.
В любом случае, вне зависимости от причин несовпадения этих цифр, банк при установлении суммы кредита будет ориентироваться на меньшую из них.
Поэтому у заемщика есть несколько вариантов:
- обратиться за оценкой в другую компанию;
- найти другое жилье, обе стоимости которого будут совпадать;
- быть готовым к тому, что кредит будет выдан на меньшую сумму, а часть денег ему придется добавить самостоятельно.
Поскольку ошибка со стороны оценщика чаще всего маловероятна, клиенту предстоит делать выбор между последними двумя вариантами. Банк в любом случае не станет рисковать, выдавая клиенту кредит на сумму, которая больше ликвидной.
Более того, он заинтересован в том, чтобы квартиры была оценена как можно дешевле, ведь в случае неуплаты долга он сможет ее быстрее продать. Поэтому заемщику необходимо быть готовым к тому, что суммы, утвержденной банком, на оплату реальной стоимости жилья может не хватить.