Что в дальнейшем будет с ипотечными кредитами

В ипотечном кредитовании участвует 2 стороны: заемщик, который берет кредит на покупку жилья и кредитная организация, которая предоставляет заем. Также стоит учитывать и государство, которое регулирует законодательный аспект ипотечного кредитования. Какие выгоды приносит ипотечное кредитование каждой из сторон? Кому еще может быть выгодно развитие ипотечного кредитования? Постараемся ответить на эти вопросы в данной статье.

Помимо решения жилищной проблемы населения, ипотека приносит значительные инвестиции в бюджет страны. Чем больше граждан берет кредит — тем выше доход не только для банка, но и для государства. Объективно, без ипотеки многие граждане не смогли бы позволить себе приобретение жилья, даже откладывая на покупку всю свою жизнь. Это значит, что деньги, которые они сейчас отдают банку за погашение займа, могли быть потрачены в другом месте (например, на отдыхе за рубежом), и государство не получило бы с этого никаких дивидендов.

Кредитные организации не склонны выдавать займы гражданам без подтверждения официального источника их доходов. Значит, человек, претендующий на ипотечное кредитование, в любом случае должен вывести свои доходы из тени. А ведь именно от величины официальных доходов зависит общая сумма подоходного налога, уплачиваемого в государственный бюджет. Таким образом, ипотечное кредитование вновь повышает доходы государства.

С одной стороны, средний уровень процентной ставки по ипотеке в 11,8% (по данным Центробанка на 2017 год) говорит о том, что заемщик переплатит за квартиру примерно в 1,5 раза. Но здесь необходимо учитывать уровень инфляции (за последние 5 лет он составил 43,66%), а также налоговые льготы для граждан, выплачивающих ипотеку (гражданин не платит подоходный налог с той суммы, которая идет на погашение кредита). Оба фактора существенно нивелируют убытки от ипотеки, а в некоторых случаях даже делают ипотеку более выгодной, чем самостоятельное приобретение жилья. Таким образом, гражданин получает возможности приобрести собственное жилье уже сейчас, рассчитавшись за него потом без особенных переплат.

Помимо скорого приобретения жилья, ипотечный кредит дисциплинирует заемщика. Если бы у него не было обязательств, он мог потратить имеющиеся у него деньги на иные, не столь необходимые вещи. Наличие ипотеки заставляет его, во что бы то ни стало выплатить задолженность по кредиту, в ином случае банк может инициировать исполнительное производство в отношении заемщика.

При кредитовании банк получает прибыль с установленных им процентов. Но учитывая, что средний срок ипотечного кредитования составляет 15 лет, то значительную часть прибыли съест инфляция. Поэтому банку не столько выгоден сам ипотечный кредит, как симбиоз краткосрочного и долгосрочного кредитования. Средства, которые банк получает от заемщика за погашение кредита, он тут же пускает в оборот, используя их для краткосрочного кредитования. В то же время, в отличие от обычных краткосрочных кредитов, которые имеют достаточно высокий процент невозврата средств (около 8%), ипотека является более надежной. Даже если заемщик вдруг перестанет выплачивать кредит, банк всегда может конфисковать и реализовать жилье, на приобретение которого он выдал заем.

Читайте также:  Как узнать счет военной ипотеки по регистрационному номеру участника

При ипотечном кредитовании банк может остаться в убытке, только если недвижимость резко упадет в цене и одновременно с этим заемщик откажется от дальнейшего погашения займа. Также стоит учитывать и тот факт, что кредитная организация может обязать клиента застраховать квартиру. Банк вправе предлагать заемщику какого-то конкретного страховщика. На практике это означает, что банк может заключить дополнительное соглашение со страховой компанией, которая будет размещать здесь свои капиталы, за что сам банк будет предлагать клиентам именно эту страховую компанию.

Возвращаясь к тому же вопросу о страховании, вполне логичным выглядит, что ипотечное кредитование крайне выгодно страховым компаниям. За счет него они получают все новых и новых клиентов, что в конечном итоге увеличивает их прибыль. Да, банк может не включать в условия договора пункт об обязательном страховании объекта залога, но учитывая, что таковое страхование выгодно для самого банка, данный пункт присутствует практически в 100% договоров ипотечного кредитования.

Кроме того, как уже указано выше, ипотечное кредитование значительно расширило возможности граждан по приобретению жилья. В таком случае вполне логично, что выгоду от этого получают риэлторы, которые зарабатывают на продаже объектов недвижимости. Чем больше квартир (домов) продается и покупается, тем больший заработок получают риэлторы. Тем более стоит учитывать, что заемщики в большинстве случаев предпочитают использовать услуги риэлтерских агентств, чтобы приобретать действительно проверенное жилье.

При поверхностном взгляде в ипотечном кредитовании участвуют только заемщик и кредитная организация. Первый получает жилье, вторая получает выгоду от уплачиваемых заемщиком процентов. При детальном рассмотрении становится ясно, что в ипотечном кредитовании задействовано куда как больше субъектов: государство, страховые компании, риэлторы и каждый из них получает какую-то свою выгоду от такого кредитования.

Портфель розничных займов в целом у банков вырастет на 13–15% против 11% в 2017 году, ипотечных — на 8–10% против 13% годом ранее, говорится в обзоре S&P Global Ratings. При этом необеспеченное кредитование покажет в 2018 году рост 15–18%, уточнили РБК в агентстве. Рост корпоративного портфеля займов составит в следующем году только 4–6% и фактически будет стагнировать до 2019–2020 годов, считают в S&P.

В 2018 году может измениться тенденция предыдущих пяти лет, в течение которых доля ипотечных кредитов в совокупных портфелях розничных кредитов банков почти удвоилась, показав рост с 26% примерно до 49%, а доля необеспеченного кредитования, наоборот, существенно снизилась, считают в S&P. В этом году доля ипотечных кредитов стабилизируется или снизится, поскольку темпы роста необеспеченного кредитования восстанавливаются на фоне улучшения экономических условий, отмечают эксперты агентства.

В 2017 году общий объем выданных россиянам кредитов вырос на 37% к 2016 году, до 5,68 трлн руб., сообщало Объединенное кредитное бюро.

Занять без обеспечения

Усиление конкуренции в сегменте потребительского кредитования подвигнет банки к тому, чтобы наращивать клиентскую базу за счет заемщиков с более низким уровнем доходов и предлагать продукты, сопряженные с более высоким уровнем рисков, опасаются в S&P. Это может обусловить увеличение долговой нагрузки домохозяйств и повышение кредитных рисков в будущем. Хотя долг домохозяйств в России является относительно умеренным (около 12,5% ВВП в конце 2017 года против 18% в Турции, 37% в Польше и 52% в Китае), доля необеспеченного кредитования довольно существенна, говорит аналитик S&P Ирина Велиева.

Читайте также:  Могут ли родители взять ипотеку ребенку

Споры вокруг ипотеки

В конце 2017 года сразу несколько экономистов заговорили о стремительно растущем ипотечном пузыре в России. В коллективной памяти сразу всплыл 2008 год и финансовый кризис в США, разгоревшийся на руинах ипотечной системы, а также массовые протесты в Ирландии, где схлопывание ипотечного пузыря привело к обрушению национальной экономики.

В отличие от участников рынка Центробанк сохраняет спокойствие и уверяет, что угрозы кризиса на ипотечном рынке нет, о чем сообщил тогда же, в ноябре, в обзоре финансовой стабильности. Вместе с тем ЦБ зафиксировал в 2017 году максимальный объем выданных банками ипотечных кредитов с 2006 года — 2 трлн рублей (рост на 37% по сравнению с 2016-м). Тем не менее рост числа жилищных кредитов далеко не всегда обеспечивается притоком новых заемщиков — ведь совокупный объем ипотечных портфелей, по данным того же ЦБ, вырос всего на 16%. Это объясняется тем, что многие ипотечные кредиты выданы в рамках рефинансирования. Глава Frank RG Юрий Грибанов оценивает долю таких кредитов в 10–20%. Аналитический центр АИЖК отмечает, что в целом около 7,5% всей выданной в 2017 году ипотеки приходится на рефинансирование, таких кредитов было оформлено на 140–150 млрд рублей, это позволило улучшить условия по ипотеке для 75 000–85 000 семей.

Проведенный Forbes опрос крупнейших банков (топ-20) о размере ипотечного портфеля показал, что многие из них запустили программу рефинансирования в середине или в конце 2017 года. Пока интенсивность разная: у кого-то объем рефинансирования составил 30% от выданных ипотечных кредитов в 2017 году, у кого-то — всего 1%. В 2018 году спрос на перекредитование будет расти, прогнозируют в АИЖК.

Подавляющее большинство банков рефинансируют ипотеку, оформленную для покупки жилья как на вторичном, так и на первичном рынке. В последнем случае необходимо, чтобы на недвижимость было оформлено право собственности. Часть опрошенных Forbes кредитных организаций работает только со вторичным рынком, но рассматривает запуск рефинансирования и для первичного рынка.

На ставку влияют несколько традиционных для банка параметров — доходы клиента и сумма выплат по ипотеке, его кредитная история, готовность оформить страхование жизни или подключить еще какие-то дополнительные опции, наличие созаемщиков и поручителей.

Как отмечают банкиры, процедура рефинансирования проста. Получить его могут только клиенты с рублевой ипотекой. Для этого заемщику необходимо обратиться либо в банк, где был получен кредит, либо в другой, который выдаст новый кредит на погашение действующего. Если клиент обращается за понижением ставки в свой же банк и кредитная организация дает добро, то происходит просто подписание дополнительного соглашения к договору о снижении ставки. Если же клиент обращается в другой банк, то процедура мало отличается от обычного оформления ипотечного кредита. Она также требует оценки залога, страхования, сбора документов. К тому же необходимо снятие обременения в первом банке и оформление его у нового кредитора.

Читайте также:  В какой из приведенных ситуаций речь идет об ипотечном кредите

Оценка залога в среднем обойдется в 5000 рублей, стоимость комплексного страхования, если нет действующего полиса, около 0,4% от стоимости кредита, госпошлина для регистрации в Росреестре — 3000 рублей, приводит ориентировочные цены управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов. Все это отражается на конечной стоимости продукта и несколько снижает выгоду для заемщика.

По мнению старшего кредитного специалиста Moody’s Ольги Ульяновой, рефинансирование — это нишевой продукт, который могут предоставлять банки с отлаженными бизнес-процессами. В этой связи локомотивами рефинансирования будут крупные ипотечные игроки.

Так как конкурировать по размеру ставки довольно сложно, крупные игроки, скорее всего, будут соревноваться друг с другом по отлаженности процесса: скорости рассмотрения заявки, легкости процедуры переоформления, условиям страхования и так далее, предполагает Ульянова.

Риски по рефинансированию ипотеки у банков примерно такие же, что и при выдаче обычных кредитов на покупку недвижимости, отмечает эксперт. Главное, чтобы у банка был доступ к долгосрочному и дешевому фондированию. В АИЖК добавляют, что при рефинансировании кредита происходит снижение платежной нагрузки на заемщика, а значит, фактический рост качества кредита и уменьшение риска просрочки.

Ставки в экономике снижаются. Главный вопрос — рефинансировать ипотеку сейчас или же понаблюдать за ситуацией. В 2017 году ключевая ставка Банка России снижалась шесть раз, опустившись с 10% до 7,75% годовых. По итогам первого заседания совета директоров ЦБ в 2018 году (9 февраля) было решено понизить ставку до 7,5%. Пресс-релиз Банка России дал понять, что тенденция к смягчению монетарной политики продолжится. На этом фоне, по мнению Юрия Грибанова, к концу этого года средневзвешенная ставка по ипотеке может уменьшиться еще на 1,5–2 процентных пункта.

По словам Станислава Волкова, Центробанк, скорее всего, намерен перейти к нейтральной денежно-кредитной политике уже в середине 2018 года, что потребует довольно интенсивного снижения ключевой ставки в первом полугодии этого года. Для тех, кому сейчас некритично продолжать выплаты по старой ставке, стоило бы подождать середины года для получения более выгодных условий, советует финансист.

Он отмечает, что обычно процентная политика банков корректируется вслед за ключевой ставкой, но бывают и исключения. Можно однозначно сказать, что банки ориентируются на действия лидера ипотечного рынка — Сбербанка, подчеркивает Волков.

Эксперты напоминают, что у ипотечного заемщика нет ограничений по рефинансированию — при дальнейшем снижении ставок он всегда может снова обратиться за перекредитованием. Желательно ориентироваться только на соотношение расходов на процедуру и полученной выгоды.

Adblock
detector