- Недвижимость
- Рынок недвижимости
- Участники рынка недвижимости
- Жизненный цикл объекта недвижимости
- Сделки с недвижимостью
- Риски на рынке недвижимости
- Инвестирование в недвижимость
- Оценка стоимости недвижимости
 |
Право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится закладываемая недвижимость.
Нежилые помещения (здания), принадлежащие залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, могут быть заложены по договору ипотеки.
Ипотека нежилых помещений (зданий)
Следует учитывать, что недвижимость, непосредственно связанная с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится эта недвижимость (здания, сооружения), либо части этого участка, функционально обеспечивающего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Недвижимость, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором.
В договоре ипотеки нежилого помещения (здания) необходимо указать:
— предмет ипотеки (наименование недвижимого имущества, его местонахождение, а также индивидуальные признаки);
— право, в силу которого нежилое помещение (здание), являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя;
— оценочную стоимость предмета ипотеки (определяются по соглашению сторон, и указывается в денежном выражении);
— обязательство, обеспечиваемое ипотекой (размер обязательства в денежном выражении, основания его возникновения и срок исполнения).
Если размер обеспеченного ипотекой обязательства возможно определить лишь только в будущем, необходимо указать порядок его определения. В случае исполнения обязательства по частям и в договоре ипотеки следует оговорить сроки и размеры соответствующих платежей либо иные условия, позволяющие установить эти размеры.
Помимо погашения основной суммы долга и процентов по нему залогодатель обязан в случае неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства возместить залогодержателю убытки, а в случае неправомерного пользования чужими денежными средствами – уплатить залогодержателю соответствующие проценты, предусмотренные основным обязательством либо федеральным законом.
Кроме того, при обращении взыскания на заложенное нежилое помещение (здание) залогодательбудет вынужден возместить залогодержателю судебные издержки и иные расходы, вызванные обращением взыскания, а также расходы по реализации заложенного имущества.
Если в договоре ипотеки указана определенная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, то превышающие эту сумму обязательства залогодателя перед залогодержателем не считаются обеспеченными ипотекой.
Нежилое помещение (здание), заложенное по договору ипотеки, может быть отчуждено залогодателем другому лицу, если иное не предусмотрено договором. Это означает, что залогодатель вправе его продать, подарить, обменять, внести в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив и т.д. Но для этого залогодателю необходимо получить согласие кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.
Лицо, которое приобрело заложенное по договору ипотеки нежилое помещение (здание) в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору ипотеки, в том числе и те, которые не были выполнены как следует первоначальным залогодателем.
При заключении договора залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему правах третьих лиц на закладываемое нежилое помещение (здание). В противном случае у залогодержателя появятся основания потребовать досрочного исполнения обязательства по договору или изменения условий договора ипотеки.
Важно иметь в виду, что договор ипотеки не может содержать условий, которые ограничивают права залогодателя использовать заложенное нежилое помещение (здание) в соответствии с его назначением. Залогодатель вправе извлекать из этого недвижимого имущества доходы.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, на заложенное недвижимое имущество может быть обращено взыскание. Цель такого взыскания – удовлетворить требования залогодержателя. Если допущенное залогодателем нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного нежилого помещения (здания), то в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано.
Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят
все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.
В составе заложенного имущества предприятия включаются полученные доходы; приобретенное им имущество; произведенные залогодателем улучшения имущества, а также приобретенные предприятием долги в период ипотеки. Договор о залоге предприятия может распространяться как на все его активы, так и на часть активов баланса.
Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Договор ипотеки предприятия, заключенный с нарушением этого требования, недействителен.
Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обстоятельство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.
Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.
Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора ипотеки. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право на обращение взыскания на предмет ипотеки по исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора ипотеки.
Состав имущества, передаваемого в ипотеку предприятия, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия.
Акт инвентаризации, бухгалтерской баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия являются обязательными приложениями к закладной.
Залогодатель вправе продавать, обменивать, сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.
| | | следующая лекция ==> |
| | | Ипотека под освоение земли |
Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет
Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя, помимо материально-вещественных элементов — зданий, земельных участков, оборудования, сырья, готовой продукции, денежных средств, ценных бумаг и т.п. и нематериальные активы — права, требования, долги, фирменное наименование, товарные знаки и другие исключительные права (п. 2 ст. 132 ГК РФ). В развитых правопорядках в состав предприятия включается также так называемая клиентела, то есть устойчивые хозяйственные связи с потребителями их продукции или услуг, весьма важные в условиях конкурентного рыночного хозяйства. Поэтому действующее предприятие (предприятие на ходу) нередко стоит дороже, чем простая совокупная балансовая стоимость его наличного имущества или чистых активов Гражданское право. Учебник. Т. 1 / Под ред. Е.А.Суханова. — М.: Волтерс Клувер, 2006. — С.306. .
Конкретный состав передаваемого в ипотеку имущества предприятия и оценка его стоимости определяются на основании полной инвентаризации.
В период действия ипотеки залогодатель может совершать с имуществом практически любые сделки, изменяя состав имущества, при условии, что это не влечет уменьшение общей стоимости заложенного имущества и не нарушает условий договора. Например, оборудование может быть заменено на новое (что повлечет повышение стоимости предприятия), либо будет продано или списано по окончании срока службы, что приведет к уменьшению стоимости предприятия. Следует отметить определенное сходство ипотеки предприятия с правовым режимом залога товаров в обороте. Недвижимость, входящая в состав предприятия, не может быть заложена или отчуждена, если иное не предусмотрено договором.
Ипотечный контроль может включать в себя правомочия знакомиться с бухгалтерской и другой отчетной документацией залогодателя, предварительно согласовывать вопросы заключения сделок с имуществом предприятия, обращаться к собственнику предприятия с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия, предъявлять иски о признании сделок, заключенных залогодателем, недействительными и осуществлять другие права, перечень которых устанавливается в конкретном судебном решении.
Договор может быть заключен только для обеспечения обязательства, сумма которого составляет не менее половины стоимости относящегося к предприятию, а срок исполнения наступает не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. Если устанавливается более ранний срок исполнения, то обращение взыскания на предприятие возможно только по истечении года с момента заключения договора об ипотеке. В случае реализации предприятия права и обязанности собственника возникают с момента государственной регистрации.
Наличие правила о минимальной сумме обеспечиваемой ипотекой предприятия обусловлено социальной важностью предприятия как объекта недвижимости с тем, чтобы залог имущественного комплекса использовался только в отношении адекватного по величине обеспечиваемого обязательства.
Что касается минимального срока, на который предприятие передается в ипотеку, то наличие указанной нормы направлено на защиту прав залогодателя и обусловлено значительной величиной кредита, предоставляемого под ипотеку предприятия.
регулярного предоставления бухгалтерских и иных отчетных документов; предварительно согласовывать вопросы, связанные с заключением сделок с относящимся к предприятию имуществом;
обращаться к собственнику имущества, относящегося к предприятию или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия;
предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем недействительными;
К покупателю, который приобрел на публичных торгах предприятие, переходят относящиеся к последнему права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации права собственности на приобретаемое имущество.
Определенными особенностями обладает ипотека зданий и сооружений (не включенных в жилой фонд и предназначенных для производственной, административной, социальной и других целей, поскольку для ипотеки жилых зданий и сооружений предусмотрен специальный правовой режим).
Здания и сооружения — это специфический объект ипотеки. Они отличаются своей неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Конструктивно, здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории архитектуры и т.д.).
По функциональному назначению здания дифференцируются на две большие взаимоисключающие противоположные группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования, что повлияло на введение некоторых ограничений в правовом положении участников арендных отношений. Поэтому переход из данной группы в другую возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (ст. 288 ГК РФ).
Жилые дома определяются не по тому признаку, что в них живут люди, а по их целевому назначению. Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включаются в состав жилищного фонда, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания. Садовый дом может быть переведен в состав жилищного фонда, равно как и дача, если они отвечают функциональному назначению.
Нежилые, не связанные своим назначением с проживанием граждан здания (нежилые помещения) имеют изначально иную целевую направленность, промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские коммунально-бытовые, складские, учебные и другие цели использования.
Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания), например, служебную квартиру в здании больницы, воинской части. Жилые здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.п. — на первых этажах).
Здание, выстроенное по индивидуальному проекту, может быть и многофункциональным (и административным, и жилым).
Здание технически может быть делимым (на помещения, имеющие самостоятельный вход, выход в места общего пользования здания, дома или на улицу). Эта техническая возможность имеет юридическое выражение — в возможности юридического выдела доли из общей собственности на здание и соответственно аренды помещения. Ячейка здания — нежилое, жилое помещение может быть и неделимой (например, одна жилая комната с одним окном), что юридически создает особую ситуацию в законе.
Как уже было отмечено, при заключении договора ипотеки ипотека здания и сооружения опускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.