студентка 2 курса магистратуры
УДК 336.226.111
Введение
Развитие ипотечного рынка является важной и актуальной задачей на пути дальнейшего реформирования экономики и создания адекватного современным требованиям рынка с соответствующей структурой и институциональными составляющими. При этом развитие ипотечного рынка поможет решить экономические проблемы активизации и эффективного использования финансовых ресурсов, а также решить социальные задачи по привлечению различных социальных слоев населения для удовлетворения своих потребностей, через механизм финансового рынка. Это определяет необходимость разработки направлений по повышению эффективности управления ипотечным жилищным кредитованием в Российской Федерации с учетом особенностей национальной экономики и общемировых тенденций в развитии ипотечного жилищного кредитования.
Актуальность
Ипотечного жилищное кредитование подвержено влиянию ряда внешних и внутренних факторов, которые обусловливают его развитие в современных условиях функционирования государства. От степени влияния данных факторов зависит степень обеспеченности населения жильем и степень получения прибыли всеми участниками ипотечного жилищного кредитования, в том числе, коммерческими банками, строительными компаниями, государства.
Целью данной статьи является рассмотрение факторов, влияющих на развитие ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
В соответствии с поставленной целью в работе решены следующие задачи:
- Рассмотрены сдерживающие факторы дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
- Выделены внешние и внутренние факторы, влияющие на развитие ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
Материалы и методы: исследования и последующие выводы были построены на основании изученного материала, законодательных актов, учебников и научных статей отечественных и зарубежных ученых по соответствующей проблематике.
В процессе написания статьи нами были использованы следующие методы научного познания:
- Абстракции и конкретизации (при рассмотрении сдерживающих факторов дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации).
- Методы анализа и синтеза (при выделении внешних и внутренних факторов, влияющих на развитие ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации).
Результаты:
По мнению В. Гурвича, «ипотечный жилищный кредит способствует реализации жилья, обеспечивает непрерывность производства в строительстве, а это, в свою очередь, способствует оживлению производства строительных материалов, конструкций, развитию строительного машиностроения, деревообрабатывающей отрасли и т.п.» [1].
По мнению А.О. Ивашкова, «на развитие ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации оказывают влияние следующие основные факторы: 1) общеэкономическое состояние региона; 2) жилищная обеспеченность физических лиц и состояние жилищного фонда; 3) стоимость объектов жилищного строительства на первичном и вторичном рынках; 4) доступность приобретения жилья для отдельных групп физических лиц; 5) объёмы жилищного строительства; 6) развитость финансово-кредитной системы; 7) наличие региональных программ финансирования жилищного строительства» [2].
На сегодняшний день на рынке ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации наблюдаются следующие основные тенденции: 1) увеличение количества кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты; 2) дальнейшим ростом абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ипотечных кредитов; 3) продолжающийся рост доли ипотечного кредитования, предоставленных в национальной валюте; 4) дальнейшее снижение ставок и сокращение сроков по кредитам, а также либерализация условий их предоставления.
Сдерживающими факторами дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации является: 1) отсутствие стабильных и долгосрочных ресурсов финансирования ипотечного кредитования; 2) низкий уровень капитализации и развития институциональных инвесторов; 3) недостаточный уровень развития нормативно-законодательной базы в государстве; 4) высокие риски ипотечного кредитования, связанные с большим сроком кредитования; 5) неблагоприятная ситуация на рынке недвижимости в Российской Федерации; 6) недостаточный уровень технического обеспечения процесса ипотечного жилищного кредитования; 7) слабая процедура обращения взыскания, процедура оценки предмета ипотечного жилищного кредитования, отсутствие реального индекса и методики определения плавающей процентной ставки при ипотечном жилищном кредитовании.
В системе мер по становлению и развитию ипотечного жилищного кредитования в коммерческом банке важное место отводится влиянию внешних и внутренних факторов:
1) нормативно-правовые факторы, которые определяются общим состоянием нормативно-правовой среды в государстве, принятыми нормативно-правовыми актами, а также степенью законопослушности всех участников общества;
2) политические факторы (общая стабильность общественной системы, предсказуемость или непредсказуемость политических режимов, возможность национализации);
3) экономические факторы (общее развитие кредитно-финансового, страхового и фондового рынков в государстве, стабильность курса национальной валюты и уровень и темп инфляции, платежеспособность населения, определяющая общий масштаб и динамику развития рынка недвижимости);
4) исторические факторы (традиции накопления средств или их отсутствие, отношение к кредиту у населения, особенности истории формирования земельного строя, специфические моменты развития и реализации экономической мысли);
5) форс-мажорные факторы, которые связаны с неожиданными изменениями на макроэкономическом уровне.
Внешние факторы, влияющие на ипотечное жилищное кредитование, представлены в таблице 1.
Если раньше рост ипотечного кредитования подстегивался снижением процентных ставок, то сейчас на него влияют сугубо макроэкономические факторы — слабая динамика реальных доходов населения и его негативные ожидания относительно будущих заработков
На первый взгляд, ипотека устойчиво растет и остается драйвером розничного кредитования. При этом объем просрочки не вызывает никаких опасений и сохраняется на стабильно низком уровне. Так ли все благополучно на самом деле?
В последние два месяца, по которым есть статистика, — сентябрь и октябрь — темпы роста ипотеки оказались самыми низкими за весь 2018 год. По нашим предварительным оценкам, данные за ноябрь будут аналогичными.
Да и в целом, если присмотреться, мы видим фактически нисходящий тренд на рынке ипотечного кредитования. Ипотека приросла (мы сравниваем месяцы 2018 года с соответствующими периодами 2017 года) в январе на 109%, в феврале на 93%, в марте на 60% и так далее с небольшими колебаниями до 39% в сентябре и 40% в октябре.
По нашему мнению, объяснение происходящему лежит в области макроэкономики. Очевидно, существует прямая зависимость между реальными располагаемыми доходами населения, ожиданиями по своему доходу и готовностью брать ипотеку.
Но для большинства иного способа улучшить свои жилищные условия просто не существует. Таким образом, если раньше рост ипотеки в известной степени ограничивался ставками, то теперь, после их падения, главным фактором становится макроэкономический.
По данным опроса ВЦИОМ, ипотеку в ближайшие пять лет решили взять пять миллионов семей. Однако рискну предположить, что решение это не окончательное в силу необходимости у большинства домохозяйств учитывать в своем бюджете и другие расходы. Другими словами, у значительной части населения нет достаточных средств для того, чтобы планировать в семейном бюджете ежемесячный платеж по ипотеке. Можно смело предположить, что и объем накоплений домохозяйств на первоначальный взнос тоже не вырос. Таким образом, мы наблюдаем сужение платежеспособного спроса.
Еще одна причина такой статистики заключается в эффекте низкой базы. В конце позапрошлого года программа господдержки ипотеки была завершена, соответственно, в начале 2017 года спрос был в какой-то степени удовлетворен, потом рынок ненадолго замер, а дальше опять рос уже благодаря быстрому падению ставок и достижению ими минимальных уровней.
Отметим, кстати, что последовавший в августе-сентябре 2018 года небольшой рост ставок из-за разворота денежно-кредитной политики Банка России значительно не повлиял на готовность брать ипотеку. Увеличение ежемесячного платежа (это основной ориентир для многих) для типового кредита составило менее тысячи рублей, то есть оно не настолько сильное, чтобы отказываться от ипотеки.
Банки в этой ситуации поддерживают качество портфелей на достаточно высоком уровне. Обратим внимание на тот факт, что минимальный взнос в России в большинстве банков составляет 15-20%. То есть с учетом стоимости залога ипотечные кредиты были и являются крайне низкорисковыми. Американский сценарий, который у нас любят вспоминать, в настоящее время невозможен, потому что банки просто не работают в ипотеке с рискованными клиентами.
Однако ипотечное кредитование растет в стране не так давно, и с учетом срока, на который выдается ипотека, портфель можно считать еще молодым. По этой причине объем просрочки может просматриваться не очень хорошо.
При этом рост выдачи ипотеки стал стабилен, и, как нам кажется, сейчас российский рынок вышел на некое плато и есть экономические предпосылки для его сохранения. Итоговые цифры по динамике ипотечного кредитования в конце 2019 года мы ожидаем более скромные, чем в уходящем году. Свое влияние на рынок окажет и рост стоимости жилья, и решение ЦБ ужесточить требования к первоначальному взносу.
Выбор факторных признаков для исследования обусловлен логическими предпосылками и анализом предыдущих исследований.
Предполагается, что при принятии решения о кредитовании (объем кредитования — MOR), индивиды в первую очередь думают о: ставке по ИЖК (средневзвешенная ставка INT), сроке по ИЖК (средневзвешенный срок PER) и стоимости за 1кв.м. (средняя цена за 1 кв.м. VAL). Кроме основных характеристик кредитов, для улучшения качества модели, рассматриваются факторы рынка жилья и жилищного строительства: коэффициент доступности жилья (ACC), ввод жилья на душу населения (NHC) и факторы микро и макро уровня: доходы населения (INC), уровень безработицы (UNEMPL),
Таким образом, в качестве факторов, определяющих рост рынка ипотечного кредитования в России, были выбраны следующие нижеприведенные факторы.
Факторы, характеризующие кредиты:
- 1) Средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях, выраженная в процентах (INC). Ожидается, что на величину выданных ипотечных кредитов оказывает отрицательное влияние средневзвешенная ставка процента по ИЖК. Это связано с тем, что увеличение процентных ставок приводит к уменьшению спроса на кредиты, так как они становятся дороже.
- 2) Средневзвешенный срок по ИЖК, выраженный в месяцах (PER). Предполагается, что период выплаты ипотечного кредита негативно влияет на зависимую переменную, данный результат демонстрирует ряд исследований. Это может быть вызвано отчасти нежеланием надолго связывать себя обязательствами, неуверенностью в будущем и т.д.
- 3) Стоимость 1 кв. м жилья, выраженная в рублях (VAL). Данная переменная отражает среднюю стоимость 1 кв.м. общей площади квартир на рынке жилья. На первый взгляд, кажется, что связь должна быть отрицательной, ведь согласно экономической теории, при повышении цены — спрос падает. Однако, исследования показывают, что при росте цен увеличиваются объемы ипотеки. Зарецкая и Коровина (2007) говорят, что цена — это индикатор развития ипотеки и рост показателей идет одновременно. Данная связь нашла свое подтверждение и в ряде других работ.
Факторы, характеризующие рынок жилья и жилищного строительства:
- 4) Коэффициент Доступности Жилья (КЖД) (ACC). Среднегодовой коэффициент доступности жилья по сути является отношением произведения средней стоимости цены на кв. метр и площади жилья к произведению среднедушевого дохода и количества человек на 1 жилую площадь. Это значит, что чем выше данный коэффициент, тем менее доступным является жилье, так как по факту показывает, сколько лет необходимо копить на жилье для покупки из собственных средств. С одной стороны, чем доступнее жилье, тем меньше необходимость в ссудах и ипотечном кредитовании для покупки жилья; а когда оно недоступно (показатель выше) — появляется необходимость в финансовой помощи. С другой стороны, возможна ситуация, когда в условиях недоступности жилья, покупатели не смогут позволить себе и выплачивать ипотеку, поэтому уменьшение доступности может снизить объемы ипотеки.
- 5) Ввод жилья на душу населения, кв.м./чел (NHC), общая площадь введенного жилья, приходящаяся в среднем на одного жителя. Ожидается положительный эффект, который наблюдается в большинстве исследований. К примеру, работа Едроновой и Буровой (2015) говорит о том, что эффект сильно значим и положителен.
Макроэкономические и микроэкономические факторы:
Также предполагается, что введение программы способно изменить чувствительность эндогенной переменной в период функционирования программы к следующим факторам: PER, INC, ACC, UNEMPL. Подразумевается, что совместное влияние программы с каждым из этих факторов окажется значимым. Так например, если длительный срок кредитования по определенной ставке способен заставить потенциального заемщика отказаться от ипотеки, но новые более выгодные условия способны перевесить его нежелание выплачивать долг столь длительного срока. Аналогично, если до введения программы проценты составляли слишком большую долю от дохода, то в новых условиях эта доля относительно меньше и поэтому низкие доходы могут в меньшей степени влиять на выбор в пользу займа. Что касается доступности жилья, то программа может усилить зависимость, стимулировав потребителей взять выгодную ипотеку в условиях недоступности жилья, так как самостоятельно накопить они не в силах. Привлекательность займа возможно также может изменить желание тех, у кого нет постоянного дохода на данный момент.
Также не стоит забывать, что действие программы предполагалось быть завершенным в марте 2016 года. А то есть у населения были все основания предполагать, что после завершения программы, ставка может снова повыситься. Данные ожидания, способны стимулировать желание взять ипотеку.