Усредненный ежемесячный платеж с учетом комиссий:
Амортизированная стоимость ремонта и услуг ЖКХ в месяц:
| № | Месяц | Платеж | Остаток долга, руб | Выплачено за квартиру, руб | Альтернатива ипотеке: накопление |
|---|---|---|---|---|---|
| Долг, руб | Проценты, руб | Всего, руб | Накоплено, руб | Стоимость квартиры, руб | Стоимость аренды, руб |
Мы рассматриваем следующую альтернативу ипотеке:
- кладем первый взнос на ипотеку в банк под процент (процент задается в калькуляторе выше); если есть другие варианты инвестиций, то их тоже можно измерить годовой процентной ставкой прибыли;
- либо снимаем квартиру (тогда в форме выше надо задать стоимость ежемесячной арендной платы), либо живем в имеющейся квартире (тогда стоимость аренды надо задать как 0);
- каждый месяц разницу между ипотечным платежем (как будто бы мы платим ипотеку) и стоимостью аренды мы складываем в банковский депозит; если при этом стоимость аренды стала больше ипотечного платежа — накопление «проиграло»: ипотека выгоднее! Также в эту разницу мы добавляем амортизированную стоимость ремонта за срок ипотеки и коммунальные платежи.
- каждые 12 месяцев мы увеличиваем стоимость квартиры и арендную плату за квартиру на заданный в калькуляторе выше процент;
- каждый месяц мы проверяем: если накопленная сумма сравнялась или превысила текущую стоимость квартиры, то накопление «выиграло»: ипотека оказалась невыгодной!
Пожалуйста, расскажите ваши впечатления
Будем благодарны вам за любые замечания и пожелания по работе ипотечного калькулятора.
Я рассмотрел два варианта — на 5 и 10 лет. Просьба отметить мои неточности и прокомментировать.
Начальный счёт a = 1 000 000 руб.
Ставка по ипотеке b = 13,5%
Доходность инвестиций c = 13%
Стоимость съёма жилья в год d = 400 000 руб., постоянная
Стоимость квартиры e = 4 000 000 руб.
Ежегодные сбережения f = 600 000 руб.
Откладываем по 50 000 в мес, начальная сумма 1000 000 руб., в течение 5 лет, 13% годовых с ежемесячной капитализацией, получаем:
Итоговая сумма выплат: 6 000 000 руб.
в том числе %: 2 000 000 руб.
Расход на съем жилья:
= d * g = 400 000 * 5 = 2 000 000 руб.
Итог за 5 лет = 6 — 2 = 4 000 000 руб. наличными
Время на погашение = 5 лет
Сумма кредита 3 000 000 (1 000 000 своих, за 4 000 000 берем квартиру в ипотеку)
Ежемесячный платеж 70 000 руб.
Сумма переплаты 1 100 000 руб.
Итог за 5 лет = 4 000 000 руб. в виде квартиры
Результат одинаковый, но при ипотеке ежемесячный платеж будет 70 тыс, а не 50 тыс, как при накоплении.
Кроме этого, при ипотеке в течение 5 лет, мы будем жить в квартире на окраине Москвы, хотя и в своей.
При аренде мы будем жить где хотим за 34 тыс руб в мес. Больше свободы. Можно жить рядом с метро. Но квартира не своя. Если жить рядом с метро, жить приятнее, работать легче, ездить меньше.
Начальный счёт a = 1 000 000 руб.
Ставка по ипотеке b = 13,5%
Доходность инвестиций c = 13%
Стоимость съёма жилья в год d = 400 000 руб., постоянная
Стоимость квартиры e = 5 000 000 руб.
Ежегодные сбережения f = 600 000 руб.
Откладываем по 50 000 в мес, начальная сумма 1000 000 руб., в течение 10 лет, 13% годовых с ежемесячной капитализацией, получаем:
Итоговая сумма выплат: 15 000 000 руб.,
в том числе %: 8 000 000 руб.
Расход на съем жилья:
= d * g = 400 000 * 10 = 4 000 000 руб.
Итог за 10 лет = 15 — 4 = 11 000 000 руб. наличными
Время на погашение = 10 лет
Сумма кредита 4 000 000 (1 000 000 своих, за 5 000 000 берем квартиру в ипотеку)
Ежемесячный платеж 61 000 руб.
Сумма переплаты 3 300 000 руб.
Итог за 10 лет = 5 000 000 руб. в виде квартиры
Если цена на квартиру не изменится, то мы получаем квартиру за 5 000 000 руб. + 5 000 000 доп. дохода. Так как 1 000 000 у нас уже был.
При этом проценты принесли в 2 раза больше, чем полный расход на аренду.
Также, квартиру за 5 миллионов можно будет приобрести раньше, чем через 10 лет. Так как за 10 лет мы получаем 11 млн, а не 5 необходимых.
Ежемесячный платеж 60 000 больше, чем 50 000, но даже если этим пренебречь, копить выгоднее. Почему я не учитываю 34 000 в мес на аренду, когда говорю про 60 и 50 тыс? Потому что я их учел в другом месте — когда вычитал 4 миллиона.
- Ключевые слова:
- ипотека,
- квартира,
- инвестиции
Как будет меняться стоимость аренды за 5, а тем более за 10 лет- неизвестно.
Сколько будет стоить эта квартира через 5, а тем более через 10 лет- неизвестно.
Сюда добавляем риски накоплений(за последние 30 лет в стране было несколько серьезных девальваций и гиперинфляция, то есть можно предположить, что ближайшие 5-10 лет пережить подобное мы имеем шансы в десятки процентов)
Итого все расчеты- шара. Повезет или не повезет. Выйдешь в + или в -.
SciFi, сейчас обгоняет. И тому причина- девальвация рубля в 2 раза.
А вот грубо с 2010 по 2015 годы индекс был в боковике. Инфляция за это время примерно 40%.
К слову, не думаю, что в серьезный кризис кто-то будет уезжать из столицы за более простой жизнью. Исторически Москва сосала деньги с регионов и жизнь тут была обеспеченней. Последнее время тенденции не менялись, сейчас зп среднего москвича в
2 раза выше зп среднего работника в регионе.
Самый гемор с ипотекой это работа.
Хотел однажды брать, но 20 лет это жопа. а 7 лет это по 70к месяц — не тянул.
В итоге плюнул на все, уволился с работы и ушел в предпринимательство. Набил шишек, бизнес не построил. Зато свобода 😀
А дома уже построены и заселены, прибавили в цене 700к за 3 года.. Вот так вот.
Покупали квартиру в ипотеку в марте 2011 года, новостройка. Дом сдали в декабре 2012, к маю 2013 мы сделали ремонт и заселились.
Брали кредит на 10 лет (по параметрам проходил и более короткий срок, но сознательно пошли на это, чтобы иметь свободные средства).
Благодаря небольшому ежемесячному платежу раз в 2-3 месяца устраивали досрочное погашение и в итоге выплатили полностью в октябре 2014-го (т.е. за 3,5 года).
Небольшой (по сравнению с доходами) ежемесячный платеж позволил нам не отказывать себе в привычном образе жизни — 3-4 раза в год путешествия в Европу или США, обновление техники, аренда квартиры на срок сдачи дома и ремонт.
Из неочевидных вещей хотелось бы отметить три:
— наличие обязательства перед банком дисциплинировало нас, сами мы вряд ли бы накопили эти деньги;
— существенный рост стоимости квартиры (но необходимо грамотно выбрать локацию и время входа в сделку), наша квартира подорожала ровно в 2,5 раза в рублях;
— мотивация к более высоким заработкам привела к тому, что я стал параллельно подрабатывать ещё в нескольких местах и мой доход (и так не сильно маленький) утроился.
Квартиру продали практически по максимальной рублёвой цене в мае 2015 года, но это уже совсем другая история
Используя эти данные, аналитики рассчитали сроки, которые потребуются для того, чтобы выплатить кредит и накопить на покупку жилья, а также суммы, которые в итоге придется заплатить с учетом переплаты по ипотеке и платы за аренду.
Ипотека считается более выгодной, если полная стоимость квартиры с учетом переплаты по кредиту меньше, чем сумма потраченных денег на аренду и последующую покупку с учетом роста цен. Аренда считается более выгодной, если сумма, которую придется потратить на аренду и покупку с учетом роста цен, меньше, чем стоимость квартиры с учетом переплаты по кредиту.
Городами с самой выгодной ипотекой оказались Химки, Москва и Махачкала.
В Москве аренда с накоплением обойдется дороже на 23 948 050 руб., при том что выплатить ипотеку получится на 10 лет и 4 месяца быстрее, чем накопить.
В Махачкале ипотека на 7 627 556 руб. дешевле, чем аренда с накоплением средств на депозите. Расплатиться по кредиту на жилье получится примерно за 7 лет (на 12 с половиной лет быстрее, чем накопить).
Город
Срок выплаты ипотеки, мес.
Цена на момент получения ипотеки
Полная ипотека: стоимость с учетом переплаты (1)
Срок накопления, мес.
Накопление: стоимость с учетом роста цен + расходы на аренду (2)
Выгода от ипотеки: разница между (2) и (1)