Для молодой семьи, которая имеет постоянный доход, получить крупную сумму денег для покупки недвижимости можно только в банке. Этот банковский продукт называется ипотека.
Все просто — банк выдает вам деньги, вы покупаете жилье и отдаете его под залог банку. По сути ипотека — это кредит под залог недвижимости.
Перед тем как взять ипотеку, многие люди задают себе вопрос. А стоит ли?. Есть ли вариант подождать и копить деньги, а потом уже купить жилье через 5 лет. При этом мы не будем платить банку и сэкономим. 
Все просто на самом деле и поддается расчетам с помощью математики. Главное иметь необходимые калькуляторы или иметь формулы.
Для расчета ипотеки нужно использовать кредитный калькулятор. Рассмотрим расчет ипотеки в Москве. Допустим мы решили купить квартиру в Москве за 7 млн. рублей
- Банк предложил нам кредит на 5 млн. рублей под 11% на 10 лет.
- Сумма первоначального взноса 2 млн. рублей
Подставим эти данные здесь и получим ежемесячный платеж в размере 68875,01
Мы не хотим брать ипотеку и решили копить. Каждый месяц вместо ежемесячного платежа банку мы будем откладывать 68875 на вклад. Также мы положим первоначальный взнос на другой вклад и будем получать процент и на эту сумму вклада. Откроем несколько вкладов в разных банках и будем держать там суммы менее 1.4 млн. рублей, чтоб быть защищенными при банкростве банка и получить компенсацию от АСВ.
- Ставка по вкладу 7% для примера. Такие проценты можно найти в банке Тинькофф, в Совкомбанке и других банках
- Капитализация процентов = да
Расчет вкладов подчиняется формулам сложного процента и сложного процента с пополнением. Для удобства я просто сделал файл Exel и посчитал доходность там. Скачать файл можно по ссылке.
В таблице вы видите растущие пополнения вклада и растущий первоначальный взнос. Требуемую сумму вы накопите примерно через 4.5 лет.
Готовы ли вы ждать столько времени? Если да, то стоит начать копить. У данного расчета есть ряд НО.
Первое НО — это инфляция или удорожание цен. Через год однушка будет стоить дороже, а через 5 лет еще дороже. За 2017 год средняя инфляция была 2.52%. Это можно назвать позитивным прогнозом. За последние 10 лет инфляция в среднем составила 8.44%(среднее значение за 10 лет). Это можно назвать негативным прогнозом. За счет роста цен на строительные материалы, зарплаты рабочим стоимость квартиры также будет расти.
Вот таблица позитивного и негативного прогноза стоимости квартиры на ближайшие 10 лет.
Как видно, при позитивном прогнозе мы еле еле купим квартиру примерно через 6 лет. При негативном прогнозе мы купим квартиру через 7-8 лет, что более похоже на весь срок ипотеки. И нфляция скушает доход от роста накоплений при хранении денег в банке.
- Максимум на какой срок можно открыть вклад это примерно 5 лет. Что дальше будет со ставками и будет ли ставка 7% никто не скажет. Возможно будет меньше. Если же будет больше, то больше будет и инфляция
- Сможете ли вы откладывать каждый месяц требуемую сумму? Есть ли у вас финансовая дисциплина. Если такого нет, задумываться о вкладе не стоит
- Ипотеку можно досрочно погашать. При этом ежемесячный платеж уменьшится. Те деньги, что вы платите банку в виде ежемесячного платежа, дешевеют за счет инфляции. А вот цена жилья наоборот растет.
- По ипотеке есть налоговый вычет от государства, который можно направить на досрочное погашение
Если вы не имеете собственного жилья, то стоит взять ипотеку. Копить и арендовать жилье сильно дорого.
Если у вас есть жилье, то конечно стоит подумать. Возможно ваша финансовая дисциплина и позволит накопить на жилье через 5 лет.
Но инфляцию спрогнозировать сложно. Даже при текущем прогнозе открывать вклад экономически не выгодно. В данном примере вы накопите на квартиру более чем через 5 лет, при негативном прогнозе инфляции не накопите вообще. Лучше рискнуть сейчас, чем довериться удаче и ждать роста ставок по вкладам и уменьшению ставок по кредитам.
Как говорится, лучше синица в руке чем журавль в небе. Ипотека — это синица, т.е. ваша квартира, в которой хозяин вы. Вклад — это журавль в небе. Ваши деньги в банке, а превратятся ли они в жилье, никто не знает. Можно узнать только через 5 лет.
Усредненный ежемесячный платеж с учетом комиссий:
Амортизированная стоимость ремонта и услуг ЖКХ в месяц:
| № | Месяц | Платеж | Остаток долга, руб | Выплачено за квартиру, руб | Альтернатива ипотеке: накопление |
|---|---|---|---|---|---|
| Долг, руб | Проценты, руб | Всего, руб | Накоплено, руб | Стоимость квартиры, руб | Стоимость аренды, руб |
Мы рассматриваем следующую альтернативу ипотеке:
- кладем первый взнос на ипотеку в банк под процент (процент задается в калькуляторе выше); если есть другие варианты инвестиций, то их тоже можно измерить годовой процентной ставкой прибыли;
- либо снимаем квартиру (тогда в форме выше надо задать стоимость ежемесячной арендной платы), либо живем в имеющейся квартире (тогда стоимость аренды надо задать как 0);
- каждый месяц разницу между ипотечным платежем (как будто бы мы платим ипотеку) и стоимостью аренды мы складываем в банковский депозит; если при этом стоимость аренды стала больше ипотечного платежа — накопление «проиграло»: ипотека выгоднее! Также в эту разницу мы добавляем амортизированную стоимость ремонта за срок ипотеки и коммунальные платежи.
- каждые 12 месяцев мы увеличиваем стоимость квартиры и арендную плату за квартиру на заданный в калькуляторе выше процент;
- каждый месяц мы проверяем: если накопленная сумма сравнялась или превысила текущую стоимость квартиры, то накопление «выиграло»: ипотека оказалась невыгодной!
Пожалуйста, расскажите ваши впечатления
Будем благодарны вам за любые замечания и пожелания по работе ипотечного калькулятора.
Этот калькулятор поможет Вам определиться и сделать непростой выбор: снимать квартиру или купить собственную, с помощью ипотечного кредита.
Этот калькулятор поможет Вам определиться и сделать непростой выбор: снимать квартиру или купить собственную, с помощью ипотечного кредита.
-Соотношение арендной ставки и ежемесячного платежа по квартире (стоит учесть повышение арендной ставки в будущем).
-Соотнести общую сумму выплат по аренде и по кредиту, по окончании срока кредита.
-Следует иметь в виду, что большинство банков, выдающих ипотечные кредиты, требуют застраховать приобретаемую недвижимость, а также Вашу жизнь на сумму кредита, что может дать ощутимую прибавку к ежегодным выплатам по кредиту.
-Если у Вас подтвержденный доход, с которого Ваша компания платит налоги, то Вы можете рассчитывать на налоговые вычеты в размере 260 тыс рублей плюс 13% от всех платежей по процентам.
По итогу можно прикинуть, сколько бы вы смогли накопить, откладывая деньги в банк или инвестируя средства на более выгодных условиях, и сравнить эту сумму с конечной стоимостью квартиры. Для чистоты эксперимента, мы будем каждый месяц прибавлять к сумме начальных накоплений разницу между ежемесячными выплатами по кредиту и арендной ставкой, как будто бы Вы относили эту сумму в банк с целью накопить на квартиру в будущем. Например, если сумма ежемесячных выплат по кредиту будет 30000, а арендная ставка = 20000, то 10000 ежемесячно будут прибавляться к накопительному депозиту. И наоборот, если арендная ставка перерастет ежемесячный взнос, будем вычитать разницу из накоплений)