Что выгоднее ипотека со страховкой или без

3 года назад мы с женой взяли ипотечный кредит под 11% годовых на 6 млн.руб. При этом банк навязал взять:

страховку недвижимого имущества,
страховку титула,
страховку жизни и трудоспособности всех заемщиков, т.е. на двоих поскольку второй супруг при ипотеке всегда выступает созаемщиком.

Страховка недвижимого имущества обошлась в 12000 руб. на год.

Страховка титула порядка 3000 руб. на год, точно не помню.

А вот за страховку жизни и трудоспособности за двоих мы заплатили 72000 руб. на год.

Позднее в ипотечном договоре я прочитал, что заемщик может не страховать свою жизнь и трудоспособность, но в этом случае процентная ставка по кредиту будет увеличена на 1% т.е. вместо 11% будет 12%. После этого я взял калькулятор и посчитал: потраченные средства на страховку в общем итоге составили 87000 руб., что составляет 1.45% от 6 млн.руб. Таким образом получалось что при отказе от страхования с одновременным увеличением процентной ставки по кредиту я все равно буду платить меньше, чем если бы я каждый год оплачивал страховку.

Посчитал, взвесил, решил, сделал.

Через год, перед окончанием срока страховки я связался с банком и сообщил, что я желаю отказаться от страховки с одновременным увеличением процентной ставки, мне ответили нет проблем, попросили написать заявление об увеличении процентной ставки и после этого прислали новый график платежей. Как потом выяснилось отказаться можно было от страхования жизни и трудоспособности, а вот страховать недвижимость нужно было по прежнему, да и титул нужно страховать в течении первых 3-х лет. Чтож надо так надо сказал я и приступил к поиску где застраховать недвижимость и титул. Нашел неплохое предложение в страховой компании Цюрих, у них страхование недвижимости и титула обошлась мне в 6000 руб. на год. Таким образом получилось что банк не только навязал мне изначально страхование, но и в страховой компании Пари, которую порекомендовал банк, стоимость страхования оказалось как минимум в 2 раза дороже, чем в страховой компании Цюрих. Мелочь, но неприятно.

Таким образом всем кто собирается брать ипотечный кредит я рекомендую:

Если банк навязывает страховку при получении ипотеки, соглашайтесь т.к. в противном случае банк может отказать в выдаче ипотечного кредита.
После получения ипотечного кредита и покупки квартиры в спокойной обстановке посчитайте все на калькуляторе и примите решение отказываться ли от страхования или нет. На принятие решения у Вас будет ровно год пока действует текущая страховка.
При подсчетах имейте в виду что банк требует страховать недвижимость на сумму основного долга + 10%. А поскольку с каждым годом сумма основного долга уменьшается, то и стоимость страхования недвижимости будет уменьшаться.
Обратите внимание что можно ежегодно заключать договор по страхованию недвижимости либо заключить договор страхования один раз на весь срок действия кредитного договора и потом просто ежегодно оплачивать. Здесь есть очень важный нюанс: если Вы заключите договор на несколько лет, то в нем будет зафиксирована страховая стоимость недвижимости на момент заключения договора и будет действовать в течении всего срока действия договора страхования, при этом страховая стоимость не будет изменяться. Если же ежегодно заключать договор страхования, то в договоре будет фиксироваться страховая стоимость недвижимости на момент заключения договора страхования в размере остатка основного долга +10%, т.е. в этом случае страховая стоимость будет ежегодно уменьшаться.

Более того, для удобства физлиц, уже заключивших договор об ипотечном кредитовании в Сбербанке, предоставляется выбор. С 1 июня 2016 года заемщики вправе возвратить средства за навязанную страховку. Можно было бы порадоваться за получение дополнительного дохода, только ставка в пониженной величине больше не действует, поэтому вы все равно остаетесь в минусе.

Политика Сбербанка продумана по максимуму – здесь клиентов не вынуждают брать ипотеку, страхуя жизнь и здоровье. Но и на льготную процентную ставку, зафиксированную в соглашении размером 12%, при отсутствии страховки рассчитывать тоже не стоит. Разрыв между обычной ставкой и льготной не большой – всего 1%, но, если оплачивать взносы по кредиту 20 лет, сумма получается приличная.

И повышение это, скорее всего, не ограничится тем размером, который сегодня закладывается страховщиками, а будет выше, ведь для банка это дополнительная нагрузка, которая не лежит в зоне его основных компетенций. Многие специалисты прогнозируют, что, в случае если банки будут вынуждены поднять ставки, чтобы защитить себя, объемы кредитования сократятся и ипотечный рынок, который и так еле-еле начал развиваться, снова пойдет на спад.

Если квартира стоит 3 млн рублей, из которых 1 млн – собственные средства, а 2 миллиона рублей – заёмные, то при ставке 12% годовых ежемесячный платёж составит примерно 22 тыс. рублей. Приняв в расчёт стоимость страховки, например, 1% от размера кредита, получим, что в первый год вы должны будете выплатить 20 тыс. рублей – сумма соизмерима с размером ежемесячного платежа. Со временем, по мере того как будет уменьшаться сумма основного долга, будет снижаться и стоимость страховки. С другой стороны, год от года стареет приобретенная им недвижимость, в связи с этим фактом размер страхового платежа предугадать не так-то просто.

Стоимость страховки также в немалой степени зависит от самого объекта залога – элитное это жилье или хрущёвка, новый дом или дореволюционный, ухоженное строение или трущобы, пережившие пожар. Например, если офисный работник решит приобрести дом в сейсмоопасной зоне, стоимость страховки, конечно же, увеличится.

На размер страховки влияет остаток кредитной задолженности — то есть, ежегодно при наступлении очередного периода ответственности, сумма для определенного объекта пересчитывается, в соответствии с задолженностью страхователя на конкретную дату.
На размер ежегодной выплаты влияет процентная ставка, при ее изменении меняется и выплата.
Выплата меняется, если произошло досрочное погашение.
Страховка оплачивается единожды в год.

Во сколько заемщику обойдется личная страховка, зависит от установленных тарифов и индивидуальности отдельно взятого случая. На её размер оказывают влияние возрастные данные, уровень здоровья заемщика и профессия. Это — очень важные параметры при определении процента взноса.

Для начала давайте вспомним, что страхование ипотечного жилья является обязательным пунктом договора, от которого заемщик не имеет права отказаться на законодательном уровне. А вот другие виды страхования, включая страхование жизни, которое так любят советовать менеджеры в банках, не является обязательным. Казалось бы, отказывайся от любого вида страхования кроме обязательного и живи спокойно. Не тут-то было! Во-первых, отказ от любого другого вида страхования, навязанного банком, может привести к отказу еще на момент рассмотрения заявки и подачи документов, а во-вторых, даже если такой вариант и возможен, то процентная ставка по ипотеке разом увеличивается на несколько пунктов, обычно это 2-4%, что является весьма весомым толчком для оплаты страховки. Правда, не забывайте о том, что с помощью высоких страховых взносов отдельные банки перекрывают ставку по ипотеке, иными словами, соглашаетесь вы на страховку или нет, сумма выплат практически не изменяется.

Страхование титула защищает интересы банков, которые могут быть задеты при утрате заемщиком права собственности. Такая страховка оформляется далеко не во всех ситуациях, а только в случаях, когда кредитором выявлены дополнительные риски при изучении документов на жильё.

Срок действия полиса равен предполагаемому сроку выплат. Страховая сумма равняется размерам займа или рыночной стоимости жилья. Платежи взимаются раз в год. Когда подходит время выплат, банк сообщает компании текущий размер долга, и страховщик рассчитывает сумму взноса.

Отказаться от данной возможности можно, но обычно это чревато увеличением процента в разы выше, если бы человек добросовестно заключил соглашение со страховщиками. Так что лучше платить от 0,5% до 4% в год от суммы оценки, чем 5-7% при спорах с банком.

Подписать ипотеку без оплаты страховых взносов невозможно. Но даже настойчивым требованиям менеджеров банка есть предел, так как страховать все риски по недвижимости и займу, клиент не обязан. Законом предусмотрено подписание соглашения по поводу рисков заложенного имущества, приобретаемого в кредит.

При таком раскладе мы имеем полное право потребовать от страховой компании возврата части страховки. Но как мы уже сказали не всей уплаченной суммы, а именно неиспользованной за оставшиеся 3 года. Т.е. мы можем рассчитывать примерно на третью часть от уплаченной суммы. Заплатили 100 тыс., значит к возврату имеем 30 тыс. Для этого в страховую компанию необходимо направить обращение о расторжении договора страхования и о перерасчете суммы. Это возможно лишь после того, как с квартиры будет полностью снято обременение в виде залога. Т.е. тогда, когда мы полностью выплатим долг. Никаких иных способов возврата страховки нет. Если досрочного погашения не было, то и о возврате страхового взноса говорить бесполезно. О правилах обращения в страховую компанию мы расскажем чуть ниже.

Вместе с этим Сбербанк также использует еще один вид страхования, так называемое страхование титула. Это означает, что оформленный вами полис застрахует вас от факта потери права собственности на объект недвижимости. Данный вид страхования не обязательный, и оформляется по желанию заемщика.

Страхование, как правило, воспринимается заемщиками как нечто совершенно ненужное. Это и неудивительно: оплата страховки подразумевает дополнительные расходы.

Для того, чтобы знать о методах борьбы со страхованием или, наоборот, чтобы понять его важность, необходимо понимать как ставка страхования ипотеки отразится на итоговой цене кредита.

Какой бы банк для получения ипотеки не выбрал заемщик, в каждом ему предложат на выгодных условиях застраховать жизнь и здоровье, а также сделку.

И в обязательном порядке потребуют застраховать конструктив здания, в котором расположен предмет залога — квартира.

С обязательной страховкой все более менее понятно. От нее не отвертеться. Но страхование жизни и сделки являются добровольными видами. Банку выгодно иметь застрахованных заемщиков, он не несет в этом случае никаких рисков.

Часто, чтобы дать стимул к оформлению полиса страхования жизни и здоровья, банки предлагают сниженные проценты по ипотеке при страховании жизни.

Как правило, ставка на ипотеку уменьшается ровно на 1%.

Многие сомневаются, что банк может законно повысить процентную ставку после отказа от страховки. Но с позиции кредитной организации, это выглядит так: банк снижает процентную ставку при использовании страховки, а не повышает ставку за ее отсутствие. Согласитесь, с этой точки зрения все совершенно законно.

Процент за страхование жизни при ипотеке оформляется на остаток задолженности, и ежегодно пересчитывается.

Чтобы выбрать самую выгодную программу страхования, нужно проверить, какой процент при страховании жизни при ипотеке предлагает дочерняя структура банка и аккредитованные им организации.

Стоимость полиса страхования жизни в различных страховых компаниях отличается не существенно, и, обычно, находится в пределах 0,1 — 0,5 % от остатка задолженности.

Наличие страхование жизни при ипотеке и его отсутствие предполагает разные процентные ставки по кредиту. Получается заемщик стоит перед выбором:

Взять ипотеку под 12 % ,условно, процентов годовых и без страховки жизни.
Взять ипотеку под 11 % годовых, но со страховкой жизни, которая обойдется ему еще в 0,1-0,5%.

Для исследования мы возьмем условного заемщика. Это будет женщина 30 лет, здорова.

Условия ипотеки:

Ставки по страхованию жизни по ипотеке зависят от многих параметров. Поэтому изначально мы уточнили данные заемщика. При изменении условий расчета, процент может измениться.

После ввода всех запланированных исходных данных, получаем такой результат:

Процентная ставка 12,6% годовых.
Размер ежемесячного платежа 30 976 руб.

Процентная ставка 11,6% годовых.
Размер ежемесячного платежа 29 364 руб.

Как уже упоминалось, мы выполним расчет в Сбербанк Страхование и в Ингосстрах. Так как Ингосстрах является аккредитованной страховой компанией для Сбербанка.

Но процент на страховку по ипотеке в аккредитованной компании может быть ниже, проверим.

Остаток задолженности 2 500 000 руб.
Инсульта не было.
Онкологических заболеваний, инфаркт миокарда, цирроз печени не имеет.
Инвалидом 1,2 и 3 группы не является.
На медико- социальную экспертизу не направлялась.
Ранее застрахована не была, текущего страхового полиса не имеет.

Все вышеуказанные данные просит ввести калькулятор Сбербанка. Наверняка, при наличии вышеупомянутых рисков, в страховании будет отказано.

Вводим стандартные данные в калькулятор Ингосстраха, получаем стоимость 8 458,82 руб.

Что приятно, система мгновенно предлагает скидку — 15% за оформление онлайн. Итого полис обойдется в 7 190 руб.

Получается, что заемщик будет отдавать при страховании будет отдавать в месяц на 1612 руб меньше, за счет пониженной ставки.

В год он сэкономит: 1612 руб * 12 мес = 19 344 руб

Но за страховку он отдаст 8 600 руб в Сбербанке или 7 190 руб в Ингосстрахе, что сам выберет.

19 344 руб — 7 190 руб = 12 154 руб. Более двенадцати тысяч рублей — это сэкономленные средства за счет пониженной процентной ставки.

При страховании ипотеки заемщик останется в плюсе по итогам года.

Надо ли добавлять, что кроме финансовой выгоды, заемщик будет застрахован на случай смерти и инвалидности?

И что, при наступлении неблагоприятных событий, ипотеку покроет страховка, а наследникам останется чистая квартира, без долгов.

В общем, конечно, каждый выбирает для себя лучшие условия сам. Наша задача провести анализ.

Надо сказать, что есть возможность сэкономить на ставке страхования ипотеки, если соблюсти ряд условий.

Если подходить к оформлению заранее, а также если есть возможность выбирать кто станет основным заемщиком в паре, то можно немного сэкономить, благодаря таким факторам:

Женский пол страхователя снижает полис на 30%.
Более молодой возраст даст дополнительный уменьшающий коэффициент.
Заемщик должен быть здоров.
Безопасная профессия снижает стоимость полиса.
Более стройный заемщик в приоритете. Если заемщик на вид имеет проблемы с весом, менеджер поставит отметку об этом. А это повышенные риски.
Ведущий обычную, не спортивную жизнь. Спортсменам коэффициент также может быть увеличен.
Имеющему полис страхования другого типа в страховой компании, от несчастного случая, например, тогда положена небольшая скидка.

Кроме снижения ставки страхования ипотеки можно также учесть и программы ипотечного кредитования для определенных категорий, на которых тоже можно сэкономить.

Например, если являться корпоративным клиентом, принести справку по форме 2НДФЛ, оформить через внутренние сервисы банка (Домклик, например), а также, если оба заемщика моложе тридцати лет — все эти варианты помогут снизить процентную ставку по самой ипотеке.

Вы можете скачать Правила страхования жизни при ипотеке в Сбербанке здесь.

А также образец полиса страхования жизни здесь.