Еще совсем недавно я получал зарплату 90 тысяч рублей, а жена получала пособие 21 тысячу рублей. Обязательные траты: платеж за ипотеку 41 тысяча рублей, возврат долгов родственникам за ремонт 8 тысяч рублей, коммунальные платежи около 5 тысяч рублей, бензин 9 тысяч рублей, медстраховка 3 тысячи рублей. Я, жена и ребенок жили на оставшиеся 45 тысяч .
Живем мы в частном доме, за него же и платим ипотеку. 45 тысяч рублей на троих нам объективно не хватало на потребительские нужды. Речь о накоплениях и отпуске вообще не стояла.
Я получил выгодное предложение о работе в другом городе, которое увеличило мой заработок вдвое. Сейчас у меня ежемесячно есть сумма, которой я хочу умно распорядиться.
Заранее спасибо за ответ.
Павел Д., 24 года
Павел, спасибо за вопрос. Однозначного ответа мы не дадим: надо всё обдумывать и считать. Давайте разбираться.
Если у вас нет накоплений, то открывайте вклад . Сейчас банки предлагают 7—9% годовых в рублях, с возможностью ежемесячного пополнения и дополнительных процентов по капитализации или с межбанковских переводов.
- Если взять 300 000 рублей, открыть вклад в Тинькофф-банке, каждый месяц пополнять его на 50 тысяч, то за год вы накопите 895 268 рублей с учетом ставки в 7% и бонусов от банка.
На сайтах банков можно рассчитать сумму вклада, ежемесячные пополнения, доходность и проценты, чтобы понять, как получить максимальную выгоду.
Кроме вклада можно инвестировать в ценные бумаги и акции. По сравнению с вкладом инвестиции в ценные бумаги приносят больший доход в год. Почитайте нашу подборку об инвестициях для начинающих.
Вы можете досрочно частично погасить ипотеку двумя способами: сократить срок кредита или уменьшить ежемесячный платеж. В обоих случаях деньги пойдут на погашение основного долга, но параметры ипотеки после внесения денег поменяются.
Если вы хотите уменьшить срок, то размер ежемесячного платежа не уменьшится. Зато уменьшатся процентные выплаты по ипотеке и страховые взносы.
При уменьшении ежемесячного платежа процентные выплаты если и уменьшатся, то совсем мало.
Итоговая переплата банку будет меньше, если досрочными платежами сокращать срок в первые 3—5 лет. Посчитайте сами в ипотечном калькуляторе.
Если у вас нестабильный доход — снижайте сумму. Если с работой и деньгами всё в порядке — уменьшайте срок
На вашем месте я бы выбрал срединный путь: половину свободных денег откладывал бы в финансовый резерв, другую половину использовал для досрочного погашения ипотеки. Как только ваш резерв составит больше 5—6 месячных зарплат или упрется в страховой лимит АСВ , есть смысл начать вкладывать в ценные бумаги: сначала гособлигации, потом индексные фонды, корпоративные облигации и, наконец, акции.
Напишите нам потом, что вы выбрали: ипотеку или вклад.
Россияне чаще всего оформляют ипотеку на 10-15 лет. Однако средний срок погашения жилищного кредита, по подсчётам экспертов, составляет 7 лет. Заёмщики торопятся вернуть деньги банку как можно быстрее. Сравни.ру расскажет, как выгоднее это сделать.
Мария и Александр заняли у банка на покупку квартиры в новостройке 3 млн рублей на 10 лет. Ставка составила – 12% годовых (ипотека с государственной поддержкой). Если они будут ежемесячно вносить только установленный кредитором платёж в размере 43 тыс. рублей, их переплата составит 2,16 млн рублей. Но новоиспечённые обладатели квартиры уверены, что могут платить и большую сумму в счёт погашения задолженности – ещё как минимум по 10 тыс. рублей к каждому платежу.
Их знакомые – Дмитрий и Светлана – оказались в схожей ситуации, но решили, что каждый месяц сумму для досрочного погашения будут вносить на депозит и зарабатывать на процентах, чтобы в итоге накопленные средства разом внести досрочно. Кто же из них прав?
Маша + Саша = ипотека
Мария и Александр каждый месяц вносили в счёт погашения ипотеки 53 тыс. рублей вместо 43 тыс., установленных банком. Это позволило им погасить кредит досрочно – за семь лет. Стоимость заёмных денег для них составила 1,45 млн рублей вместо изначальных 2,16 млн рублей.
Сумма досрочного платежа идёт в счёт погашения тела кредита.
За эти семь лет семейная пара внесла 840 тыс. рублей досрочно и сэкономила примерно 718 тыс. рублей – эту сумму и можно условно считать доходностью Марии и Александра.
Дима + Света = ипотека
Дмитрий и Светлана пошли другим путём и в период внесения своего первого платежа по ипотеке открыли вклад в банке с возможностью пополнения и капитализацией процентов, разместив на нём 10 тыс. рублей под 12% годовых (максимальная ставка по такому продукту сегодня).
Каждый месяц они вносили на счёт ещё по 10 тыс. рублей и в результате, чтобы накопить на досрочное погашение, как и Марии с Александром 840 тыс. рублей, им потребовалось вместо 7 лет всего лишь 5 – за счёт процентов по вкладу.
На первый взгляд, Дмитрий и Светлана ушли далеко вперёд от своих знакомых в вопросах экономии. Но это ошибочное представление – на самом деле, за эти пять лет семья уже переплатила банку 1,52 млн рублей. Размер задолженности к этому моменту уменьшился до 1,94 млн рублей. Суммы вклада хватит, чтобы сократить его до 1,1 млн рублей.
Если остаток кредита погашать ежемесячно по 53 тыс. рублей (ведь больше не надо вносить деньги на вклад), то потребуются ещё 2 года и размер переплаты вырастет на дополнительные 139,9 тыс. рублей. А совокупная стоимость кредита за те же семь лет составит 1,7 млн рублей вместо 2,16 млн. Значит сэкономить второй паре удалось лишь около 507 тыс. рублей.
По закону, заёмщик должен за месяц уведомлять банк о каждом намерении внести досрочный платёж. Но банк может сократить этот период или отменить его.
Можно предположить, что Дмитрий и Светлана будут копить на отдельном счёте не пять лет 840 тыс. рублей, а семь лет – ровно столько, сколько потребовалось Марии и Александру для полного погашения кредита. В таком случае, размер их вклада достигнет 1,32 млн рублей, а остаток задолженности по кредиту будет 1,3 млн рублей. Направив накопленные деньги на погашение, семья останется в плюсе почти на 24 тыс. рублей. Но с учётом стоимости кредита – за семь лет пара переплатит банку 1,9 млн рублей вместо обозначенных выше 2,16 млн, итоговая выгода составит 229,4 тыс. рублей.
Как выгоднее досрочно погашать ипотеку?
Почему гасить досрочно выгоднее, чем копить?
Казалось бы, ресурсы у двух семей одинаковые и из семейного бюджета на все эти цели выделялись равные суммы. Почему же Александру и Марии удалось сэкономить 718 тыс. рублей, а Дмитрию и Светлане – 229 тысяч (максимум 507 тысяч в зависимости от стратегии поведения)? Всё дело в том, что первые несколько лет – в случае наших пар речь идёт о 4,5-5 годах – основная часть ежемесячного платежа идёт на оплату 12% годовых по кредиту и только остатки по чуть-чуть уменьшают само тело кредита, на которое и начисляются ежемесячно проценты. Поэтому пока Александр и Мария активно сокращали размер задолженности и поэтому им с каждым месяцем всё меньше начисляли процентов, Дмитрию и Светлане приходилось оплачивать стоимость с учётом большей суммы.
Но это правило работает только в том случае, если проценты по кредиту и вкладу одинаковые или отличаются не более чем на 1-3 процентных пункта. Что и закономерно для вяло-текущей ситуации на рынке.
Когда вклад выгоднее досрочных платежей?
Однако вспомним беспокойный декабрь 2014 года, когда ставки по вкладам взлетели до 17% и выше. Всем тем, кто успел зафиксировать доходность на таком уровне, будет выгоднее продолжить пополнять вклад, нежели направлять свободные деньги в счёт погашения дешёвого относительно вклада кредита.
Но здесь стоит отметить, что зафиксировать аномально высокую доходность по вкладу надолго нельзя – как правило, такие ставки предлагаются в период турбулентности на рынке на короткий срок – 1-3 месяца, максимум 1 год. После этого периода заёмщику будет выгоднее вернуться к ежемесячным досрочным платежам.
Из каких средств можно погашать ипотеку досрочно?
На втором месте – деньги от государства. Каждый из заёмщиков – в нашем случае и Мария, и Александр или и Светлана, и Дмитрий могут вернуть по 13% от стоимости квартиры (но не более 260 тыс. рублей в одни руки) и ещё по 13% с переплаты по ипотеке (можно вернуть до 390 тыс. рублей).
Советы Сравни.ру:
Простая ситуация — например, вы следовали нашим советам и сделали так, что платеж по жилищному кредиту у вас не под потолок ваших возможностей, а вполне комфортный. То есть периодически (после всех выплат и повседневных расходов) у вас остаются дополнительные средства. Куда их выгоднее вложить? Открыть пополняемый депозит в банке под проценты? Или досрочно погасить ипотеку? Вопрос действительно нетривиальный. Требует конкретных расчетов, поскольку в каждом случае есть много нюансов. Попробуем разобрать основные.
СНАЧАЛА — РЕЗЕРВНЫЙ ФОНД
Копить или погашать: у каждого заемщика свои нюансы.
Начнем по порядку. В любом случае, если у вас появляются лишние деньги, вас можно поздравить. И тут не важно: это зарплата у вас повысилась, премию по итогам года дали или наследство получили. Ипотечному заемщику любая денежка в радость. Но стоит ли кидать ее в досрочное погашение, чтобы расквитаться с жилищным долгом заранее?
Первый проверочный пункт — есть ли у вас резервный фонд. Если нет, то сначала надо создать его (и положить на депозит в банк под процент), а уж затем вставать перед выбором: досрочное погашение или инвестиции. Если у вас нет кредита, то в заначке должно лежать минимум три месячных дохода. А если на вас висит ипотека, то этот ценз должен подняться минимум до шести месяцев. Чтобы вы смогли спокойно пережить любой финансовый форс-мажор и не допустить просрочек банку. Допустим, получаете в месяц 50 тысяч рублей, то в семейной кубышке должно находиться 200 — 300 тысяч рублей.
Хорошо, допустим, резервный фонд у вас уже есть. Куда пристроить излишки, если они вдруг появляются?
— Лично я всегда трачу меньше, чем зарабатываю, — рассказал мне один из знакомых. — Я взял за правило: на повседневные расходы (в том числе и ежемесячные платежи по ипотеке) трачу не больше половины зарплаты. А остальное коплю и раз в несколько месяцев отправляю на досрочное погашение кредита. Хочу расквитаться с ним как можно быстрее — не люблю оставаться в должниках.
Тем не менее формулы расчетов платежей у банков немного отличаются. Поэтому хороший совет — попробовать разные способы досрочного погашения. После каждого из них брать новый график платежей в банке и самостоятельно посчитать, как получается выгоднее. Лично я так и сделал, после чего сделал вывод, что в моей ситуации гораздо выгоднее уменьшать срок, а не платеж. Потому что платежи у меня были дифференцированные. И если я просил банк снизить платеж, то они снижали мне ежемесячную выплату тела долга, а проценты фактически оставались на том же уровне. Смысл досрочного погашения в этом случае терялся полностью.
СМОТРИ НА СТАВКУ
А теперь возьмем голые цифры. Обычно финансовые консультанты делают простой расчет — исходя из процентной ставки. Если кредит на вас висит под 14% годовых, а доход от инвестиций ниже — 8 — 10% годовых (средние ставки по депозиту сейчас), то и думать нечего. Выгоднее досрочно погашать займ. Если инвестиции могут принести более существенный доход (например, бизнес), тогда выгоднее будет вкладывать деньги туда. Тем не менее тут возникают серьезные риски, которые невозможно заранее предугадать. Если доходность по банковским депозитам гарантирована, то заработки на бирже или в бизнесе зависят от экономической ситуации. Конечно, в определенные годы это может принести баснословный доход, но есть и периоды, когда фондовый рынок приносит инвесторам одни убытки, а предприниматели банкротятся пачками.
ВРЕМЯ — ДЕНЬГИ
Если посмотреть на то, как выглядит график выплаты любого кредита, в том числе ипотечного, то первые платежи в основном состоят из начисляемых банком процентов. А на погашение тела долга идут совсем небольшие суммы. Потом эта пропорция меняется на противоположную.
— Первое что бросается в глаза — как мало в первое время выплачивается в тело долга и как много вы отсчитываете банку, — приводят конкретные расчеты на одном из финансовых порталов. — Конечно, такой расклад выгоден кредитору. Ведь фактически он старается максимизировать получаемую с вас прибыль. Все полученное с заемщика банк тут же выдает следующему, дабы получить еще бОльшие барыши .
Поэтому если гасить кредит досрочно, то лучше делать это как можно раньше. Оптимально — в первые годы выплаты кредита. Тогда каждый рубль, вложенный досрочно, снизит общую переплату по кредиту на 3 — 4 рубля. Даже при нашей высокой инфляции это серьезная экономия. А вот если вы перевалили за половину срока, однозначно выгоднее откладывать деньги на депозите.
Однако не все так однозначно, как кажется на первый взгляд. Многое зависит от того, каким образом банк рассчитывает платежи. В некоторых случаях (особенно при аннуитетной схеме выплат) досрочное погашение даже в первые годы выплаты по кредиту почти не влияет на сокращение ипотечных платежей.
— Я несколько раз делал расчеты, — говорит Сергей Акулов, независимый финансовый советник. — И, на мой взгляд, совершенно невыгодно отдавать ипотеку досрочно. Дело в том, что каждый раз, когда вы вносите дополнительные деньги по кредиту, то банк делает новый график платежей. И в этом случае снова в первые месяцы вы будете платить в основном одни проценты. На мой взгляд, лучше копить деньги на депозите, а затем если и гасить кредит досрочно, то делать это не частично, а полностью.
Тем не менее с этим утверждением можно и поспорить. При любом досрочном погашении выплаты основного тела долга в любом случае увеличиваются. А это значит, что переплата по кредиту будет меньше — как ни крути. Другое дело, что за это время проценты по депозиту могут принести больше прибыли, но в этом случае тоже есть нюансы.
ФИНАНСОВАЯ ДИСЦИПЛИНА
Во-первых, проценты по банковским вкладам могут снижаться. К примеру, в прошлом году ставки по ипотеке находились на историческом минимуме — доходили до 11% годовых и ниже. Заключив кредитный договор с банком, эта ставка фиксируется на весь срок. При этом депозиты в некоторых банках сейчас приносят до 12% годовых (с учетом ежемесячной капитализации). Естественно, самое выгодное дело — оформить такого рода депозит на максимальный срок (до 3 лет) и пополнять его при появлении такой возможности.
Во-вторых, минус такой практики — мало кто будет с той же настойчивостью копить деньги на депозите, как отдавать кредит банку. Всегда можно схалявить в один из месяцев или потратить деньги на что-нибудь другое: новую машину, ремонт и так далее. С финансовой дисциплиной у большинства граждан дела обстоят не очень хорошо. Мало кто будет отождествлять свободные деньги с заначкой на оплату кредита. Скорее они будут восприниматься как резерв на непредвиденные расходы семьи. И тогда такая стратегия экономии на ипотеке себя не оправдает.
Тем не менее каждый заемщик определяет свое поведение, исходя из собственных целей и предпочтений, а также условий заключенного кредитного договора и других финансовых альтернатив.