Что выгоднее уменьшить платеж или срок ипотеки при досрочном погашении

В статье расскажем что лучше — уменьшить платеж по ипотеке или уменьшить срок ее, а также укажем в каких случаях выгоднее тот или иной способ. Возможность досрочного погашения ипотечного займа регулируется Гражданским кодексом РФ:

Что говорит нам закон про досрочное погашение ипотеки? Кликните для увеличения

14 апреля 2016 года Ассоциация российских банкиров выразила опасения, что в новой редакции ГК РФ (которая на данный момент находится в рассмотрении) будет запрещено досрочное гашение, без согласия банка. Скорее всего, действующая статья будет оставлена в том виде, в котором она есть сейчас, либо дополнения будут внесены в закон «Об ипотеке» (102 ФЗ).

Несмотря на то, что законодательно размер суммы, достаточной для частично-досрочного погашения не ограничен, на практике, ограничение все же есть, оно прописывается в кредитном договоре. Так же в документах, подписанных при выдаче ипотеке (это могут быть и приложения, тарифный план, памятки) могут присутствовать и иные ограничения. Последнее время чаще встречается запрет на уменьшение срока кредита при досрочном погашении. На это есть ряд причин:

  1. Банку выгоднее более длительный кредит, так как проценты начисляются на остаток основного долга (сокращенный при погашении существенной суммы) большее время, соответственно переплата будет больше (иногда разница в переплате не так не существенна, но все же).
  2. При запрете сокращения срока кредита, ежемесячный платеж по ипотеке снижается, что ведет к увеличению платежеспособности клиента – в сложной ситуации будет меньше проблем с выплатой, меньше вероятность просрочки
  3. При больших объемах сделок, на то, чтобы учесть пожелания каждого клиента может тратиться дополнительное время, универсализации процесса снижает операционные расходы, позволяет автоматизировать операции. Например, нестандартная просьба клиента одновременно сократить срок до определенного и немного снизить платеж, приведет к ручным расчетам, которые весьма трудозатратны, поэтому на встречу идут в основном VIP-клиентам.

Что выгоднее — уменьшить платеж по ипотеке или уменьшить срок?

Разница в выгоде от частично досрочного погашения с сокращением срока кредита, по сравнению с уменьшением ежемесячного платежа будет особенно явной, если кредит отвечает следующим параметрам:

  1. Платеж аннуитетный;
  2. Кредит оформлен относительно недавно (до 3-5 лет);
  3. Банк предоставляет право выбора сокращения срока или уменьшения платежа;
  4. Комиссии и штрафы при досрочном погашении отсутствуют;
  5. Сумма ежемесячных выплат не тяжела в оплате.

При выборе аннуитетного платежа для оплаты (некоторые банки действительно предоставляют выбор, в основном же аннуитет идет «по умолчанию») в составе первых платежей по ипотеке клиент будет выплачивать в основном проценты. Увидеть соотношение суммы процентов и суммы основного долга можно в графике платежей по ипотеке. Проценты начисляются каждый день на остаток основного долга, чем раньше основной долг уменьшится, тем меньше будет итоговая переплата.

Получается, что если в первые три-пять лет погашения ипотеки активно и крупными суммами гасить основной долг, переплата существенно снизится. Активное погашение после истечение половины срока действия кредита не всегда целесообразно – основные проценты уже выплачены, остается только тело кредита.

Как уже упоминалось выше, для банка досрочное погашение – потеря денег , то есть процентов, которые кредитное учреждение могло бы получить. Поэтому возможность выбора частично-досрочного погашения часто ограничивается. Если банк назначает комиссию за досрочное погашение, то гасить досрочно будет выгодно лишь от определенной суммы, рассчитать которую можно самостоятельно, ориентируясь на переплату при использовании ипотечного калькулятора, с учетом новой суммы и нового срока.

Не все так просто, стоит помнить, что пять тысяч рублей, уплаченные сейчас, далеко не то же самое, что пять тысяч экономии в переплате через пару десятилетий. Это то случай, когда имеет смысл прислушаться к мнению сотрудника банка, который поможет рассчитать целесообразность погашения с учетом комиссии.

Стоит отметить, что некоторые банки не приветствуют сокращение срока ипотеки, и при частично-досрочном погашении, пересчитывают лишь платеж. Так даже, если клиент почти полностью погасит ипотеку за счет продажи недвижимости или поступления материнского капитала, даже небольшой остаток основного долга растягивается на весь срок, пока кредит полностью не будет закрыт.

Читайте также:  Какой процент в сбербанке на ипотеку на сегодняшний 2017 июль

Если предварительный расчет явно показывает, что уменьшение срока гораздо более выгодно, заемщику стоит написать заявление о том, что он просит оставить платеж фиксированным, а срок сократить, если нет прямых запретов на данную операцию, кредитное учреждение рассмотрит пожелание клиента в отдельном порядке.

При очень крупных суммах ипотечного кредита, возможно сокращение срока до желаемого клиентом, одновременно со снижением платежа. Это тоже рассматривается индивидуально, как компромисс между уменьшением переплаты и необходимостью в снижении платежа.

Если изначально кредит был оформлен на максимально возможную сумму и примерно половина семейного дохода клиента уходит в погашение ипотеки , имеет смысл отказаться от сокращения срока в пользу пересчета платежа в сторону уменьшения. Такая тактика работает до того момента, пока сумма ежемесячной выплаты не станет меньше трети дохода заемщика.

При дифференцированных платежах по ипотеке, которые значительно снижают переплату, если сравнивать с аннуитетными, сокращение срока кредита все еще будет выгоднее, чем снижение платежа, но уже не так выражено. Так же разница будет меньше, если гашение кредита досрочно имеет постоянный характер.

Например, по кредиту, рассчитанному на 20 лет, клиент платит сумму, которая позволяет расплатиться за 10 лет. Так как выплаты равномерно растягиваются по всему сроку кредита, переплата будет такой же, как если бы кредит был оформлен под ту же ставку, но на срок вдвое короче, вне зависимости от выбранных опций досрочного погашения.

Будет выгоднее сохранить срок кредита, если такой вариант предлагается банком по умолчанию, а изменение условий поведет за собой возникновение штрафов, комиссий, дополнительных расходов, которые нивелируют всю выгоду по переплате.

Отдельные банки ставят условия досрочного погашения индивидуально. В этом случае отсутствие опции досрочного погашения может влиять на ставку в сторону снижения, возможность досрочно погасить кредит с пересчетом платежа, ведет к возникновению единоразовой комиссии, а возможность выбирать способ досрочного погашения к дополнительным комиссиям. Это нужно учитывать в момент оформления ипотечного кредита, изменение условий действующего договора, как правило, обходится дороже, чем изначальная оценка вероятности досрочных гашений.

Допустим, ипотечный кредит на 4 000 000 рублей оформлен на 20 лет под 15% годовых, через полгода был внесен досрочный платеж в размере 1 000 000 рублей. Изначально ежемесячный платеж составлял 52 671,58 рублей, переплата – 12 724 337,36 рублей. При сохранении срока платеж после частично досрочного погашения составит уже 39 429,60 рублей, а переплата – 9 565 432,94 рублей. При сохранении сумму платежа и сокращении срока получим переплату 5 628 665,74 рублей. Разница существенная.

При дифференцированных платежах переплата после погашения 1 000 000 рублей составит 7 606 051,53 рублей при сохранении срока и 6 521 690,99 рублей, что уже не так сильно разнится. Изначально при выборе дифференцированного платежа переплата будет меньше, чем при выборе аннуитетного, на тех же условиях без частичного погашения в 1 000 000 рублей, она составит 10 074 693,08 рублей против 12 724 337,36 рублей.

Как уже отмечалось в теоретической части, при единовременном погашении крупной суммы выбирать погашение срока существенно выгоднее , при регулярных платежах, превышающих платеж по графику, такой существенной разницы не будет, переплата будет снижаться так же и с сохранением срока. При ежемесячном досрочном погашении в 5 000 рублей, переплата с изменением срока составит 7 849 772,79 рублей, при сохранении срока — 8 080 095,01 рублей.

Материал подготовлен редакцией сайта pravila-deneg.ru

В пункте №4 вопроса о выгодном сокращении срока кредита указаны «Комиссии и штрафы при досрочном погашении». на сколько я понимаю, это не так. Сейчас банки не имеют права по закону взимать пени с клиентов за досрочное погашение любого вида кредита, в том числе и ипотечного.

Читайте также:  Что делать если муж не хочет брать ипотеку

Автор: Максим 20.08.2017 Ответить

Пример некорректный. Не указали на сколько конкретно уменьшится срок при досрочном гашение кредита. Можно конечно самому посчитать. У меня получилось что больше чем в два раза. Хотя гасишь досрочно только 1/4 суммы. Соотв. платёж ежемесячный уменьшился логично. А срок нет. Всё неправильно.

Чем больше сумма и дольше срок ипотеки, тем больше средств приходится потратить на проценты и страховку. Поэтому многие планируют досрочное погашение займа, чтобы снизить переплату за использование банковских денег. Из этой статьи вы узнаете, сколько можно выиграть на досрочном погашении ипотеки, и что выгодней — гасить срок платежа или сумму ипотеки.

Сотня тысяч, вложенная в досрочное погашение ипотеки в первые годы выплат, дает экономию в десятки тысяч рублей. Никакая инфляция не способна свести на нет такую очевидную выгоду. Факты, которые нужно знать о досрочном погашении:

— более 90% всех ипотечных кредитов рассчитывается по аннуитетному принципу. Его суть состоит в том, что ежемесячный платеж весь срок займа остается неизменным, но меняется соотношение процентов и тела кредита в каждом платеже. Например, в первый год ипотеки при платеже в 22 000 рублей заемщик выплачивает около 12000 рублей за проценты и 10 000 рублей в счет погашения основного долга. В конце срока доля процентов может составлять 1-2000 рублей, остальная сумма пойдет на выплату основного долга. Более выгодный для плательщика вариант — дифференцированная система расчетов. При дифференцированном расчете сумма процентов уменьшается, а размер выплаты на погашение основного долга остается неизменным весь срок займа. У этого метода есть серьезный недостаток: первые годы платеж очень высокий, поэтому получить одобрение на ипотеку с дифференцированным платежом сложнее. Досрочное погашение при аннуитетном методе — лучший способ сократить расходы на обслуживание займа;

— при досрочном погашении ипотеки в первые годы кредита заемщик экономит в разы больше, чем несколько лет спустя;

— при досрочном погашении основного долга уменьшаются расходы на страховку. Сегодня страховая премия обычно выплачивается раз в год и составляет определенный процент от оставшегося основного долга. В результате снижения размера займа страховая премия пропорционально уменьшается.

Об условиях внеплановых платежей по кредиту следует узнать еще до подписания договора ипотеки. Большинство банков сегодня предлагают клиентам возможность внепланового расчета по займу в любой срок без штрафных санкций. Однако стоит внимательно изучить условия договора: на ранних сроках досрочное погашение для банка крайне невыгодно, поэтому кредитор может включать пункты о дополнительных выплатах в свою пользу.

Порядок досрочного погашения во всех банках выглядит примерно одинаково:

  • нужно заранее подать заявление о досрочном частичном или полном погашении займа в личном кабинете заемщика или в отделении банка;
  • необходимо выбрать между уменьшением срока ипотеки и сокращением размера ежемесячных платежей;
  • в назначенную дату заемщик должен внести досрочный платеж в указанной сумме и проследить, чтобы график был изменен в соответствии с выбранными условиями досрочного погашения.

Заемщик при внесении внеочередного платежа может выбрать между уменьшением срока ипотеки и снижением планки ежемесячной выплаты за счет внесенных денег. При выборе между представленными альтернативами в первую очередь нужно учесть финансовое положение заемщика. Если его доходы стабильны, можно оставить выплаты на прежнем уровне и выбрать уменьшение срока. Если же у плательщика есть необходимость снизить финансовую нагрузку от ипотеки, лучше выбрать уменьшение ежемесячного платежа.

А теперь посчитаем разницу между предложенными вариантами в денежном эквиваленте. Условия расчетов: ипотечный калькулятор Сбербанка, выбранные условия ипотеки — квартира на вторичном рынке, ставка 11%. Обратите внимание: на другом ипотечном калькуляторе при выборе других условий кредитования (ипотека под 6%, ипотека на покупку загородного дома и так далее) результаты подсчетов будут отличаться. Однако соотношение цифр сохранится, поскольку все банки используют одни и те же формулы для расчета ежемесячных платежей.

Читайте также:  Как перейти с социальной ипотеки на займ

У гражданина Петрова после внесения внеочередного платежа основной долг составил 1 миллион рублей. Согласно условиям досрочного погашения, Петров решил сократить срок с 20 лет до 15. При этом переплата без учета покрытия страховки составит 1,045 миллиона рублей. Ежемесячный платеж составляет комфортную для заемщика сумму — 11 366 рублей. Есть и другой вариант: сократить ежемесячные расходы на ипотеку, платить 10 322 рубля в месяц и погасить кредит за 20 лет. Переплата при этом составит 1,477 миллиона рублей. Разница в ежемесячном платеже составляет всего 1000 рублей, 12 000 в год — не очень большая сумма. Итоговая разница в переплате при выплате кредита за 15 и за 20 лет составляет 432 000 рублей. Ответ очевиден — заемщику выгоднее заплатить ипотеку быстрее, чем уменьшать ежемесячный платеж.

Полезная информация для заемщика, который планирует досрочно выплатить жилищный кредит:

  • при уменьшении срока займа снижаются расходы на страховку. Если заемщик платит страховку раз в год, она рассчитывается по сумме оставшегося долга. При сокращении ежемесячных выплат расходы на страховку снижаются, но не так существенно, поскольку тело кредита уменьшается медленнее;
  • если вы гасите ипотеку материнским капиталом, ждать придется пару месяцев. Пока деньги от Пенсионного Фонда не поступят на счет банка, выплаты будут начисляться без учета досрочного погашения;
  • при досрочном погашении возможно возникновение внештатных ситуаций: комиссия за перевод средств при использовании сторонних карт и платежных систем, задержка в обработке заявления сотрудниками банка и другие нюансы. Следите за состоянием заявки и по всем вопросам своевременно держите связь с вашим банковским менеджером.

Вывод: как только у ипотечного заемщика появляются свободные деньги, их нужно вкладывать в погашение займа с сокращением срока ипотеки. Это позволит максимально сэкономить на переплате банку. С психологической точки зрения сокращение срока ожидания снятия банковского обременения тоже важно. Сложно чувствовать себя полноценным собственником, если закладная на твою квартиру лежит в кабинете у банкира.

Математически почти никакой разницы нет. Мне больше нравится сокращать платёж. Это позволяет больше денег направлять на последующее погашение кредита и вернуть его быстрее. Например, мой первоначальный платёж по ипотеке был 65 тысяч ₽. Сейчас он снизился до 49 тысяч ₽, но я продолжаю досрочно погашать долг одной и той же суммой.

Если сокращать срок, то в моём случае всё равно много лет нужно платить по 65 тысяч ₽. Психологически это неприятно)

Отвечаем на потребительские вопросы о финансах

Если выбирать уменьшение размера платежа, но не увеличивать за счёт освободившейся суммы досрочные платежи, то выгоднее сокращать срок кредита.

Представим, что у вас кредит в размере 2 миллионов ₽ под 10% на 15 лет, вы вносите ежемесячный платёж в сумме 21 492 ₽ и досрочный — в сумме 10 000 ₽ также каждый месяц. При уменьшении срока кредита переплата составит 980 479 ₽. А если сокращать платёж и продолжать вносить досрочно только по 10 тысяч ₽, то стоимость кредита в конечном счёте составит для вас 1 212 014 ₽. Однако если вы будете уменьшать обязательный платёж и увеличивать за счёт этого сумму досрочного платежа, то выгодность вариантов примерно сравняется.

Вот этот последний вариант можно считать самым оптимальным. Просто психологически проще иметь меньший обязательный платёж на тот случай, если возникнут временные трудности (такая перестраховка).

Adblock
detector