Ни разу не делал никаких записей в блогах, но пообщавшись в ипотечных темах, понял, что народ зачастую заблуждается в вопросе, что же выгоднее: вносить досрочку или откладывать деньги на депозит.
Тему нужно рассматривать с нескольких аспектов. Первый вариант чисто экономический (второй рассмотрен в следующей части) Здесь мы берем ситуацию, когда у ваших банков условия не изменятся, ставка по вкладу или ипотеке также. Также важно, что у этих банков не возникнет проблем с, например, досрочным погашением или внесением доп взносов на вклад, и уж тем более ЦБ не отзовет у них лицензию.
А еще депозит, хоть так почти и не бывает, будем рассматривать как будто он сможет просуществовать большую часть срока кредита.
И еще, мы не учитываем окружающую ситуацию в экономике, инфляцию, возможность потери дохода. Также мы не берем в расчет дополнительные платежи и комиссии в том числе и страховку (её надо платить раз в год, что усложняет подсчеты, можно просто добавить страховую премию в ставку ипотеки).
Еще мы не рассматриваем всяческие «логические» или на самом деле психологические аспекты. Цифры все скажут.
Платеж по ипотеке у нас будет стандартный — раз в месяц.
Это теория и нам надо показать общий принцип. Поэтому и берем «абсолютно упругое тело».
Цель поста — показать, что в обрисованной ситуации досрочное гашение кредита эквивалентно откладыванию денег на вклад с ежемесячной капитализацией при одинаковой ставке кредита и депозита
Какие я встречал заблуждения.
1. Досрочка всегда выгоднее. Аргументация тут всегда разная, но чаще звучит что-то вроде, что долг в общем случае большой, а на вклад вы положите мало денег.
2. Сокращение срока выгоднее чем платежа (тут аргумент, что проценты платить меньше по времени), сокращение платежа выгоднее (тут в основном говорят о том, что свободных денег больше)
3. Недавно встретил заблуждение очень уважаемого юзернейма на банки.ру, что депозит много выгоднее, то есть даже при меньшей ставке это даст больший профит. В качестве аргумента приводился тот факт, что проценты на депозит начисляются на неуменьшающуюся сумму, а в случае капитализации еще и на увеличивающуюся, а долг по ипотеке неуклонно падает.
Кулебяка
Миф 1 Большинство читающих этот пост прекрасно знают, что проценты по ипотеке начисляются на остаток долга. Но сторонники мифа думают, что при досрочном погашении сумма внесенная досрочно даст кумулятивный эффект на протяжении всего кредита, ведь действительно, уменьшится аннуитет (ежемесячный платеж) и уменьшается он не на один месяц, а на все последующие аннуитетные платежи.
Всё гораздо проще, мы уменьшаем остаток долга на вносимую сумму и не платим проценты с нее больше никогда. Но , если внести эту сумму на депозит, мы будем получать эффект от этой суммы также каждый месяц, и все, что мы бы сэкономили на досрочке, мы приобритем на депозите с таким же процентом. Суть в том, что не надо смотреть на огромный остаток долга по ипотеке, надо смотреть на сумму, на которую вы его сокращаете досрочным платежом. Именно это приносит выгоду при досрочке, эта же сумма увеличивается на депозите. И на нее мы будем (в случае депозита) или не будем (в случае кредита) начислять процент. Пример позже, так как он непрост.
Миф 2 . Для тех, кто думает, что сокращать срок выгоднее, поясняю, если вы сокращаете платеж, вы не учитываете следующее:
В случае сокращения платежа, в следующем месяце у вас должно появиться больше свободных денег. Итак в случае платежа 15000, если вы внесли некую сумму, которая сократила его до 14000, получаем возможность вносить дополнительную тысячу рублей каждый месяц. Если вносить эту досрочку исправно, то результат вас удивит. А именно: вы закроете кредит в тот же месяц, как если бы сокращали срок.
Обратное доказывать нет необходимости, так как тривиально, а вот привести цифры надо, тут бы я сослался на чужой калькулятор, ибо мне это неинтересно.
Как-то я настолько заинтересовался этой темой, что даже налабал скрипт, который обсчитывает проблему при заданных условиях. (Хорошо бы оформить это в вебе, но я не умею, может trusiwko расширит свой калькулятор )
Итак расчет. Начальные условия. Долг 1 000 000, Ставка 12%, Срок 10 лет, Досрочка по истечении месяца 100 000 рублей
Все это против депозита с ежемесячной капой под те же 12%.
Это обычный график погашения.
Столбцы слева направо.
1. Номер месяца, 2. Дата 3. Ежемесячный платеж после расчетов за предыдущий месяц 4. Его процентная часть 5. Погашение основного долга 6. Досрочка 7. Остаток основного долга после расчетов за текущий месяц.
Это график досрочного погашения с уменьшением платежа. Он составлен таким образом, что высвобождаемая сумма (за счет уменьшения платежа) идет на досрочку каждый последующий месяц.
На графике видно, что при таком методе досрочки, мы погасим кредит раньше, а конкретно за 99 месяцев, причем в последний месяц нам необходимо внести сумму 6600.55 рублей. В графике без досрочки (строка выделена) остаток долга по истечении этих самых 99 месяцев составит 271938.55 рублей
Что же с депозитом? Депозит по истечении 99 месяцев (пролежал 98, так как 100К мы бросили на депо в день первого платежа) даст нам 265338.00 рублей.
Поясню, через 99 месяцев в случае досрочки мы закончим гасить кредит, внеся сумму в 6600.55, если копить на депозите, к концу 99го месяца мы получим сумму, которая меньше именно на эти 6 с полтиной. Добавим ее, и кредит погашен.
| Банк | % и сумма | Заявка |
| Банк Открытие ипотека | от 9,3% До 150 млн. руб. |
Прямая заявка |
| Сбербанк России ипотечный кредит | от 8,2% до 70 млн. руб. |
Подробнее |
| ВТБ 24 ипотечный кредит | от 9,2% до 60 млн. руб. |
Подробнее |
| ГАЗПРОМБАНК ипотека | от 9,5% до 42,5 млн. руб. |
Подробнее |
| № | Вид | Средний доход |
| 1 | Банковские депозиты небольшой процент |
6-8% годовых Сумма |
1 млн.руб.
надежно
Сумма
3-4 млн.руб.
нужен опыт
От 1 млн. руб.
нужно знать, что покупать
От 100 тыс.руб.
нужна идея
но не сразу
С другими вариантами инвестиций вы можете ознакомиться здесь
Свободные средства в семье всегда вызывают затяжные раздумья. А что с ними делать дальше, чтобы получить дополнительную выгоду. Самый разумный вариант – инвестировать средства в доходные активы, и большинство людей вспоминают про банки.
Но реалии таковы, что россияне вынуждены оформлять и погашать ипотеку, так как приобрести жилье среднестатистическому человеку невозможно. Наличие такого финансового бремени накладывает свой отпечаток на финансовые операции семей. И в России принято закрывать ипотеку досрочно, не за 30 лет, а за 10-15.
Если спросить о таком вопросе года три назад, то финансовые эксперты, не сомневаясь, сказали бы, что лучше вкладывать, чем тратить. Дело в том, что до 2015 года народ смог взять ссуду под 11%-13% в год, а депозитные проценты в то время предлагали от 10% до 20%.
Так что всякими методами вычисления становилось понятно, что лучше рубли отдать в руки банка, а потом через год закрыть долг.
В 2019 году банковские программы изменились. Сейчас можно взять ссуду под 6% годовых на новостройку, и инвестировать в Сбербанке, например, под 4,45%. Ясно, что на одной крупной организации останавливаться не нужно.
Вот для примера сезонные вклады, которые нынче предлагают:
РАССЧИТАТЬ ДОХОД ПО ВКЛАДУ:
Рассчитать доход по вкладу:
Можно продолжать и далее, но становится понятно, что единственным плюсом депозитного договора в 2019 году в России становится тот факт, что страховой лимит высокий. Теперь все деньги до 1,4млн. рублей можно вернуть, даже если учреждение попадает под санкции Центробанка. А вот минусом становится тот момент, что хоть капитал и застрахован, но возврат может затянуться.
Если рассматривать дилемму выгоды закрытия ипотеки или открытия вклада в 2019 году, то стоит выделить плюсы от погашения кредита:
- Экономия на оплате процентов.
- Облегчение для семейного бюджета. Если закрыть большую часть долга, то можно пересчитать график, что снизит платеж.
- Психологическое спокойствие, когда долг стал меньше.
Досрочно покрыв часть задолженности, можно поступить следующим образом: пересчитать срок либо размер оплаты по займу. В любом случае ипотека станет меньше, но вот основные параметры договора могут измениться.
Но важно понимать, что при снижении периода обслуживания ссуды, уровень платы не изменится (при аннуитете), зато снизятся процентные выплаты + размер страховых премий, которые приходится вносить ежегодно.
При уменьшении платежа процентная оплата упадет вниз, но ненамного. Итоговая переплата станет меньше, если досрочно уменьшать срок выплаты в первые 3-5лет. Это легко можно просчитать на ипотечном калькуляторе.
| РАССЧИТАТЬ КРЕДИТ: | |
| Ставка % в год: | |
| Срок (мес.): | |
| Сумма кредита: | |
| Ежемесячный платеж: | |
| Всего заплатите: | |
| Переплата по кредиту | |
 Подать заявку |
|
Воспользоваться нашим расширенным калькулятором с возможностью построения графика платежей и расчета досрочного погашения вы можете на этой странице.
Если рассматривать минусы досрочного погашения, то стоит внимательно перечитать кредитный договор. Возможно там прописан минимальный или максимальный платеж, комиссии, указана дата для таких операций, требование предварительного уведомления банка и пр.
Исходя из этих моментов стоит запланировать поход в отделение, рассчитать сумму. По мнению экспертов, если у семейной пары нестабильный доход в семье, то лучше снижать сумму, а когда с деньгами и работой все в порядке, то следует уменьшить срок.
При этом можно придерживать золотой середины – часть денег вложить на депозитный счет, а часть пустить в оплату долга. Такой подход позволит создать финансовый резерв в банке на будущее.
Если сомневаетесь в выборе закрыть долг или получить проценты по вкладу, то лучше обратиться к универсальному калькулятору в сети, созданному на основе этих двух банковских продуктов. Он помогает рассчитывать выигрышные стороны и позволяет человеку принять верное решение.
Простая ситуация — например, вы следовали нашим советам и сделали так, что платеж по жилищному кредиту у вас не под потолок ваших возможностей, а вполне комфортный. То есть периодически (после всех выплат и повседневных расходов) у вас остаются дополнительные средства. Куда их выгоднее вложить? Открыть пополняемый депозит в банке под проценты? Или досрочно погасить ипотеку? Вопрос действительно нетривиальный. Требует конкретных расчетов, поскольку в каждом случае есть много нюансов. Попробуем разобрать основные.
СНАЧАЛА — РЕЗЕРВНЫЙ ФОНД
Копить или погашать: у каждого заемщика свои нюансы.
Начнем по порядку. В любом случае, если у вас появляются лишние деньги, вас можно поздравить. И тут не важно: это зарплата у вас повысилась, премию по итогам года дали или наследство получили. Ипотечному заемщику любая денежка в радость. Но стоит ли кидать ее в досрочное погашение, чтобы расквитаться с жилищным долгом заранее?
Первый проверочный пункт — есть ли у вас резервный фонд. Если нет, то сначала надо создать его (и положить на депозит в банк под процент), а уж затем вставать перед выбором: досрочное погашение или инвестиции. Если у вас нет кредита, то в заначке должно лежать минимум три месячных дохода. А если на вас висит ипотека, то этот ценз должен подняться минимум до шести месяцев. Чтобы вы смогли спокойно пережить любой финансовый форс-мажор и не допустить просрочек банку. Допустим, получаете в месяц 50 тысяч рублей, то в семейной кубышке должно находиться 200 — 300 тысяч рублей.
Хорошо, допустим, резервный фонд у вас уже есть. Куда пристроить излишки, если они вдруг появляются?
— Лично я всегда трачу меньше, чем зарабатываю, — рассказал мне один из знакомых. — Я взял за правило: на повседневные расходы (в том числе и ежемесячные платежи по ипотеке) трачу не больше половины зарплаты. А остальное коплю и раз в несколько месяцев отправляю на досрочное погашение кредита. Хочу расквитаться с ним как можно быстрее — не люблю оставаться в должниках.
Тем не менее формулы расчетов платежей у банков немного отличаются. Поэтому хороший совет — попробовать разные способы досрочного погашения. После каждого из них брать новый график платежей в банке и самостоятельно посчитать, как получается выгоднее. Лично я так и сделал, после чего сделал вывод, что в моей ситуации гораздо выгоднее уменьшать срок, а не платеж. Потому что платежи у меня были дифференцированные. И если я просил банк снизить платеж, то они снижали мне ежемесячную выплату тела долга, а проценты фактически оставались на том же уровне. Смысл досрочного погашения в этом случае терялся полностью.
СМОТРИ НА СТАВКУ
А теперь возьмем голые цифры. Обычно финансовые консультанты делают простой расчет — исходя из процентной ставки. Если кредит на вас висит под 14% годовых, а доход от инвестиций ниже — 8 — 10% годовых (средние ставки по депозиту сейчас), то и думать нечего. Выгоднее досрочно погашать займ. Если инвестиции могут принести более существенный доход (например, бизнес), тогда выгоднее будет вкладывать деньги туда. Тем не менее тут возникают серьезные риски, которые невозможно заранее предугадать. Если доходность по банковским депозитам гарантирована, то заработки на бирже или в бизнесе зависят от экономической ситуации. Конечно, в определенные годы это может принести баснословный доход, но есть и периоды, когда фондовый рынок приносит инвесторам одни убытки, а предприниматели банкротятся пачками.
ВРЕМЯ — ДЕНЬГИ
Если посмотреть на то, как выглядит график выплаты любого кредита, в том числе ипотечного, то первые платежи в основном состоят из начисляемых банком процентов. А на погашение тела долга идут совсем небольшие суммы. Потом эта пропорция меняется на противоположную.
— Первое что бросается в глаза — как мало в первое время выплачивается в тело долга и как много вы отсчитываете банку, — приводят конкретные расчеты на одном из финансовых порталов. — Конечно, такой расклад выгоден кредитору. Ведь фактически он старается максимизировать получаемую с вас прибыль. Все полученное с заемщика банк тут же выдает следующему, дабы получить еще бОльшие барыши .
Поэтому если гасить кредит досрочно, то лучше делать это как можно раньше. Оптимально — в первые годы выплаты кредита. Тогда каждый рубль, вложенный досрочно, снизит общую переплату по кредиту на 3 — 4 рубля. Даже при нашей высокой инфляции это серьезная экономия. А вот если вы перевалили за половину срока, однозначно выгоднее откладывать деньги на депозите.
Однако не все так однозначно, как кажется на первый взгляд. Многое зависит от того, каким образом банк рассчитывает платежи. В некоторых случаях (особенно при аннуитетной схеме выплат) досрочное погашение даже в первые годы выплаты по кредиту почти не влияет на сокращение ипотечных платежей.
— Я несколько раз делал расчеты, — говорит Сергей Акулов, независимый финансовый советник. — И, на мой взгляд, совершенно невыгодно отдавать ипотеку досрочно. Дело в том, что каждый раз, когда вы вносите дополнительные деньги по кредиту, то банк делает новый график платежей. И в этом случае снова в первые месяцы вы будете платить в основном одни проценты. На мой взгляд, лучше копить деньги на депозите, а затем если и гасить кредит досрочно, то делать это не частично, а полностью.
Тем не менее с этим утверждением можно и поспорить. При любом досрочном погашении выплаты основного тела долга в любом случае увеличиваются. А это значит, что переплата по кредиту будет меньше — как ни крути. Другое дело, что за это время проценты по депозиту могут принести больше прибыли, но в этом случае тоже есть нюансы.
ФИНАНСОВАЯ ДИСЦИПЛИНА
Во-первых, проценты по банковским вкладам могут снижаться. К примеру, в прошлом году ставки по ипотеке находились на историческом минимуме — доходили до 11% годовых и ниже. Заключив кредитный договор с банком, эта ставка фиксируется на весь срок. При этом депозиты в некоторых банках сейчас приносят до 12% годовых (с учетом ежемесячной капитализации). Естественно, самое выгодное дело — оформить такого рода депозит на максимальный срок (до 3 лет) и пополнять его при появлении такой возможности.
Во-вторых, минус такой практики — мало кто будет с той же настойчивостью копить деньги на депозите, как отдавать кредит банку. Всегда можно схалявить в один из месяцев или потратить деньги на что-нибудь другое: новую машину, ремонт и так далее. С финансовой дисциплиной у большинства граждан дела обстоят не очень хорошо. Мало кто будет отождествлять свободные деньги с заначкой на оплату кредита. Скорее они будут восприниматься как резерв на непредвиденные расходы семьи. И тогда такая стратегия экономии на ипотеке себя не оправдает.
Тем не менее каждый заемщик определяет свое поведение, исходя из собственных целей и предпочтений, а также условий заключенного кредитного договора и других финансовых альтернатив.