На разных стадиях строительства цены на недвижимость могут сильно отличаться. Когда лучше приобретать квартиру: на этапе котлована или в уже готовой новостройке? Рассмотрим все преимущества и недостатки этих вариантов.
Согласно закону о долевом строительстве, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме после получения заключения о соответствии от Минстроя. Но на практике некоторые строительные компании до этого заключают с потенциальнымм покупателями договор бронирования.
В нем вы подтверждаете свое намерение приобрести квартиру, а продавец взамен обещает продать недвижимость по самой выгодной цене. За это право покупатель платит небольшую сумму, в среднем, от 10 до 50 тысяч рублей.
Самая низкая цена — иногда практически по себестоимости квартиры
Низкие риски — если не будет оформления ДДУ, деньги вернутся покупателю. Но это обязательно должно быть прописано в договоре!
Самый широкий выбор планировок и этажей
Договор бронирования не дает гарантии, что сделка состоится
Сумма, прописанная в договоре бронирования, не всегда идет в стоимость приобретаемого жилья. Иногда она идет в счет оплаты брони. Опять же, читайте договор
Договоры бронирования не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Иногда недобросовестные застройщики заключают несколько таких договоров на одну и ту же квартиру. Тогда покупатели могут потерять деньги, время и возможность приобретения понравившейся квартиры.
Проследите, чтобы возврат денег был прописан.
После оформления необходимых документов, застройщик начинает нулевую стадию строительства — этап котлована, на котором производится подготовка фундамента. На этом этапе уже можно приобрести квартиру в будущем доме. По статистике, на этапе котлована продается около 30% всех квартир.
Низкая цена — разница по сравнению с квартирой в уже сданном доме может достигать 20-30%, в зависимости от региона
Широкий выбор площади и планировки будущего жилья — первым покупателям достаются самые удачные варианты
Застройщик может предоставить вариант оплаты в рассрочку — как правило, без процентов
Квартиру придется ждать несколько лет
Риск заморозки стройки — например, если нет спроса на квартиры или застройщик понял, что будут большие издержки (из-за грунтовых вод, дорогой схемы подводки коммуникаций и т.д.)
Риск изменения проекта или этажности — чем меньше построено, тем проще поменять. Например, планировали 5 этажей, а построят 15. Или отделка будет не такой, как обещали.
Двойные расходы — например, за ипотеку или рассрочку и аренду квартиры
Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома
По данным Сбербанка за 2016–2018 годы средний срок постройки жилого дома от начала до окончания строительства составляет 2 года.
Как правило, за первую половину срока строительства продается около 50% квартир. Цифра зависит от региона и от репутации застройщика. У крупных игроков средний срок реализации 50% квартир составляет 9 месяцев.
За вторую половину срока реализуется еще порядка 30-35% квартир. И оставшиеся 15-20% уже после сдачи дома. Цифры верны для эконом и комфорт-класса жилья.
Имейте ввиду, что после завершения строительства ключи вы получите не сразу. Сдача дома, подключение к инженерным системам и приемка квартиры могут занять еще до года.
Если вы не хотите вкладываться в квартиру на этапе котлована, можно дождаться момента, когда очертания будущего дома будут уже вполне различимы. Вероятность того, что строительство будет заморожено на более поздних этапах стройки значительно ниже. При этом цены все еще приемлемые.
Меньше срок ожидания квартиры
Цена все еще меньше, чем в готовом доме
Можно проверить соответствие хода стройки заявленным срокам
Меньше шансов попасть на долгострой (но они все же есть)
Цена квартиры уже подросла по сравнению с этапом котлована на 10-15%
Удачные планировки и этажи, как правило, уже раскуплены
Возможна задержка сроков строительства и сдачи дома
Один из признаков, на который вы можете ориентироваться при выборе новостройки — аккредитация застройщика в крупных банках.
Например, при аккредитации застройщика Сбербанк обязательно проверяет:
- Деловую репутацию юридического лица, его руководителей и группы компаний, в которую оно входит (если входит)
- Опыт работы компании в строительной сфере — сколько объектов уже построено, и насколько своевременно они были сданы
- Финансовое состояние компании на момент аккредитации
- Строительные документы — разрешение на строительство, проектная декларация, документы на землю и градостроительный план земельного участка. Банк следит, чтобы все сроки, приписанные в документах, были актуальны, не было обременений и ограничений на строительства дома на данном участке: ЛЭП, аэропорт, памятники архитектуры и тому подобное.
Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Конечно, вы можете поймать акцию или попросить у застройщика скидку. Но не рассчитывайте сэкономить больше 5%.
Это безопасно — объект полностью достроен и сдан
Считается, что строительство и проживание в доме обходится дешевле. В цифрах это выглядит следующим образом при одинаковых условиях кредитования и размере займа в 2 000 000 рублей.
| Объект, площадь в кв.м. |
Стоимость (руб.) |
Налоги в год (руб.)* | Коммуналка в год (руб.) | Кредит на 10 лет (9,9%) сумма переплат |
Кредит на 20 лет (9,9%) сумма переплат |
|---|---|---|---|---|---|
| Квартира 70 кв.м. (в городе) | 2 560 000 | 1214 | 43 500 | 1 158 897 | 2 601 815 |
| Дом 120 кв.м. с участком | 2 000 000 | 991 | 23 000 | 1 158 897 | 2 601815 |
| Земля 6 соток (5 км. от города) | 560 000 | 1200 |
Размер налогов рассчитан исходя из того, что:
- данная недвижимость является единственным местом жительства владельцев;
- кадастровая стоимость каждого объекта составляет 1 700 000 рублей.
Плюсы приобретения собственного дома:
- площадь больше чем в квартире при одинаковой стоимости;
- за кредитные средства можно строить продолжительное время;
- возможность применять энергосберегающие технологии в своем доме без ограничений;
- коммунальные платежи ниже, чем в многоквартирных домах, и их можно регулировать (включать и выключать отопление по своему усмотрению, устанавливать температуру нагревания котлов и т.д.);
- возможность иметь парковку на своем участке без дополнительных платежей.
К дополнительным расходам относятся траты, связанные с поддержанием домовладения в порядке, которые полностью ложатся на владельца. В то время как в многоквартирных домах обязанность по его содержанию возлагается на управляющие компании, а расходы на ремонтные работы мест общего пользования распределяются между всеми жильцами.
В приведенной выше таблице указана одинаковая ставка по кредиту на строительство частного дома и ипотеку на квартиру.
На практике банки при выдаче займа на строительство:
- применяют повышенный процент;
- требуют увеличения первоначального взноса;
- сокращают сроки кредитного договора.
В связи с этим многие граждане начинают строительство без привлечения заемных средств, а в процессе строительных работ берут краткосрочные потребительские займы. Процесс завершения стройки затягивается, но по стоимости это получается значительно дешевле, чем расходы собственника на приобретение и содержание ипотечной квартиры.
Если дом с участком находятся рядом с городом, дорога не занимает много времени и не влияет на трудовую деятельность собственников, большинство предпочитают вкладывать средства в загородное жилье как свое основное место проживания.
Покупка жилья в наше время является одной из наиболее сложных проблем, которых необходимо решить большинству современной молодежи.
Некоторые предпочитают приобрести квартиру, другие – самостоятельно возвести дом.
Но, многих интересует вопрос, что выгоднее, купить квартиру или построить дом?
С каждым годом, спрос на квартиры все больше растет, но, дешеветь они совсем не спешат. На сегодняшний день, стоимость однокомнатной квартиры в Москве составляет около 6-7 миллионов рублей.
Выбрав необходимый вариант, некоторые покупатели могут сторговать скидку на 5-10 %, но эта маленькая радость далеко не всегда способна покрыть вознаграждение для риэлтора.
Среди преимуществ покупки квартиры, можно отметить следующие:
- въезжать в жилье можно сразу же после подписания всех необходимых документов;
- в квартире имеются всем привычные удобства, без которых жизнь современного человека была бы очень сложной (центральное отопление, водоснабжение, электричество, канализация);
- возможность воспользоваться общественным транспортом в любое удобное время;
- наличие инфраструктур недалеко от дома (салоны красоты, поликлиники, магазины, школы, садики и многое другое);
- не нужно отправляться далеко, чтобы сходить в театр или ресторан.
Среди недостатков приобретения квартиры стоит отметить:
- ограниченность территории;
- стандартная планировка жилища (даже в случае перепланировки, владельцы не имеют достаточно возможностей для проявления своей фантазии в обустройстве квартиры);
- быстрый износ здания, в котором располагается квартира;
- соседи, отношения с которыми не всегда складываются лучшим образом;
- плохая экологическая ситуация в городе и возможные проблемы с парковкой;
- ограниченные возможности содержания четвероногих друзей.
к оглавлению ↑
Собственный дом является идеальным вариантом для проживания семьи. Но, многие считают, что строительство жилища является очень хлопотным. Конечно, собственный дом по карману не каждому, но современное разнообразие материалов предоставляет возможность получить необходимое строение за приемлемые деньги, а главное, быстро.
Кроме этого, множество строительных компаний предоставляет своим клиентам возможность значительно сэкономить, предлагая разнообразные скидки и спецпредложения, например, окна или двери в подарок.
Среди преимуществ строительства собственного дома стоит отметить следующие:
- хорошая экология;
- возможность построить именно тот дом, которые позволит в полной мере реализовать свои дизайнерские мечты;
- прозрачность строительства, то есть, клиенты полностью знают, сколько денег и за что было заплачено;
- территория, на которой осуществлялось строительство полностью принадлежит семье, то есть, появляется возможность обзавестись садом, беседкой и другими элементами роскоши, которые недоступны в квартире;
- дом – отличный вариант не только для отдыха, но, и воспитания детей;
- проблема парковки и хранения автомобиля пропадает сама собой;
- независимость от соседей;
- возможность заниматься своим хобби (выращивать цветы, разводить животных и т.д.)
- наличие своей грядки поможет значительно сэкономить на покупке овощей и восполнит недостаток витаминов.
Среди недостатков строительства частного дома жильцы отмечают следующие:
- необходимость полного контроля всех этапов строительства;
- необходимо собрать документы, подтверждающие разрешение на строительство;
Подбор необходимого варианта квартиры или строительство собственного дома займут около одного года, но в результате, владелец жилища получает два совсем разных результата.
Средние цены покупки квартир в Москве (за м.кв)