Частное строительство своими руками и его преимущества. Ипотека или строительство своего дома?
Недавно один хороший знакомый пришел за советом. У него накопилась некоторая сумма и ему необходимо жилье в городе или пригороде. Однако сумма эта невелика, чтобы пойти и сразу купить квартиру. Но на первоначальный взнос под ипотеку хватит.
Также этой суммы хватит, чтобы купить земельный участок в черте города или за городом. Но не в центре. И вот мой знакомый стоит перед дилеммой – ипотека или строительство своего дома? Попытаемся ему помочь и рассмотрим плюсы и минусы этих вариантов.
Чтобы не возникло лишних вопросов – некоторые пояснения. Знакомый не Рокфеллер и не Гейтс. Чтобы не спрашивали – нужно купить, ну и купил бы. У него всего два варианта – ипотека или земельный участок.
Плюсы. Если не хотите проблем со строительством – хороший вариант. Если у вас стабильная работа с высокой зарплатой, и есть, кому вас подстраховать (у жены тоже стабильная работа и хорошая зарплата – смело берите ипотеку.
Квартиру можете выбрать в любом удобном районе. И какую захотите – если денег хватит. У вас не болит голова, где взять стройматериалы, какой участок купить и в каком районе. Близко добираться до работы.
Минусы. Если хотите проблемы с деньгами и долгами – вариант. Не у всех стабильная работа и высокая зарплата. Максимум что вы получите по ипотеке трехкомнатная квартира. Ежемесячный взнос в течение 15-20 лет. Просрочка – угрожают экономическим судом.
Дело вкуса – жить в городской квартире или в загородном доме.
Недавно для интереса подсчитал. Двухкомнатная квартира в ближайшем городе (не столица – цены приемлемые) стоит $30 тыс.- $60 тыс. У знакомого заплата $700, у жены $300. Итого $1000. Чтобы взять ипотеку их совокупной зарплаты хватает на срок выплаты 15 лет. Берешь $30 тыс. – должен вернуть порядка $66 тыс. – $132тыс. (расчеты приблизительные). Многовато. Придется во многом себе отказывать.
Рассмотрим второй вариант.
Плюсы. У вас будет свой дом. Да, цены на участки доступны только на окраинах. Но сейчас многие горожане как раз перебираются за город. Чистый воздух, большой дом, собственный участок – по-моему, неплохо.
Добраться до города – не проблема, ходят автобусы и маршрутное такси. Не говоря уж о собственном автомобиле. Сейчас многие пригородные районы имеют собственную инфраструктуру – школы, больницы, детсады. Магазины и торговые дома, само собой разумеется – они появились намного раньше школ и больниц.
Берете участок – на него денег хватает. Копите необходимую сумму – заливаете фундамент. Дальше – через некоторое время (опять же набрав нужную сумму) поднимаете стены. И так далее.
В результате года через три получаете симпатичный двухэтажный коттедж с земельным участком. С собственным гаражом, лужайкой и беседкой для отдыха. По-моему неплохо.
И заметьте – никто вас не напрягает по поводу долгов и ежемесячного платежа. К тому же такое строительство обойдется вам намного дешевле, чем та сумма, которую вы в конечном итоге выплатите по ипотеке.
В случае необходимости – это выгодное вложение капитала, вы продадите коттедж за значительно большую цену, чем затратили на строительство (загляните в газету объявлений – сколько стоят коттеджи?)
Минусы. Придется повозиться со строительством – можно накопить некоторую сумму и нанять бригаду (никто не говорит, чтобы вы брали лопату и месили бетон сами). Далековато от места работы (автомобиль – маршрутное такси).
Таким образом, в процессе спора мы так и не пришли к единому мнению. Это и неудивительно – вопрос серьезный. Я бы построил дом за городом. А как думаете вы?
Считается, что строительство и проживание в доме обходится дешевле. В цифрах это выглядит следующим образом при одинаковых условиях кредитования и размере займа в 2 000 000 рублей.
| Объект, площадь в кв.м. |
Стоимость (руб.) |
Налоги в год (руб.)* | Коммуналка в год (руб.) | Кредит на 10 лет (9,9%) сумма переплат |
Кредит на 20 лет (9,9%) сумма переплат |
|---|---|---|---|---|---|
| Квартира 70 кв.м. (в городе) | 2 560 000 | 1214 | 43 500 | 1 158 897 | 2 601 815 |
| Дом 120 кв.м. с участком | 2 000 000 | 991 | 23 000 | 1 158 897 | 2 601815 |
| Земля 6 соток (5 км. от города) | 560 000 | 1200 |
Размер налогов рассчитан исходя из того, что:
- данная недвижимость является единственным местом жительства владельцев;
- кадастровая стоимость каждого объекта составляет 1 700 000 рублей.
Плюсы приобретения собственного дома:
- площадь больше чем в квартире при одинаковой стоимости;
- за кредитные средства можно строить продолжительное время;
- возможность применять энергосберегающие технологии в своем доме без ограничений;
- коммунальные платежи ниже, чем в многоквартирных домах, и их можно регулировать (включать и выключать отопление по своему усмотрению, устанавливать температуру нагревания котлов и т.д.);
- возможность иметь парковку на своем участке без дополнительных платежей.
К дополнительным расходам относятся траты, связанные с поддержанием домовладения в порядке, которые полностью ложатся на владельца. В то время как в многоквартирных домах обязанность по его содержанию возлагается на управляющие компании, а расходы на ремонтные работы мест общего пользования распределяются между всеми жильцами.
В приведенной выше таблице указана одинаковая ставка по кредиту на строительство частного дома и ипотеку на квартиру.
На практике банки при выдаче займа на строительство:
- применяют повышенный процент;
- требуют увеличения первоначального взноса;
- сокращают сроки кредитного договора.
В связи с этим многие граждане начинают строительство без привлечения заемных средств, а в процессе строительных работ берут краткосрочные потребительские займы. Процесс завершения стройки затягивается, но по стоимости это получается значительно дешевле, чем расходы собственника на приобретение и содержание ипотечной квартиры.
Если дом с участком находятся рядом с городом, дорога не занимает много времени и не влияет на трудовую деятельность собственников, большинство предпочитают вкладывать средства в загородное жилье как свое основное место проживания.
Огромные проценты за пользование кредитом на строительство вызывают сомнения по поводу целесообразности таких видов решения жилищной проблемы. С одной стороны — один раз заплатил и живи в квартире до конца жизни (оплачивая при этом не только проценты по кредиту, но и коммунальные услуги в течение 30 лет). А с другой стороны гарантировать то, что с твоим здоровьем ничего не случится никак нельзя. Получается, что выход как бы есть, но его всё равно нет.
Что делать?
Решение извечного русского вопроса можно рассмотреть в варианте ИЖС. Индивидуальное жилищное строительство даёт несколько преимуществ. Вы можете строить дом своими руками, что значительно сократит ваши расходы и урегулирует трату финансов по своему усмотрению. У вас будет дом, построенный по личному проекту, вы сможете получить адрес и прописку в своём доме, но это лишь только в том случае, если участок застраиваемой земли находится на участках земли населённого пункта.
Какие плюсы такого индивидуального строительства? Как правило, такие дома строятся в деревнях, пригородных посёлках. Пакет документов на разрешение строительства обширен, порою за сбором необходимых разрешений проходит от одного месяца до полугода.
Рассматривайте любое предложение о продажах участков в садовых товариществах или кооперативах. На землях сельскохозяйственного значения вам разрешат построить дом, но за проведение коммуникаций вам придётся выложить немалую сумму. Бывают варианты, когда при покупке земельного участка под ИЖС включается стоимость коммуникационных работ, при этом общая стоимость приобретаемой земли намного выше первоначальной. В таком случае, есть вариант приобретения земли в деревне. Такой участок будет стоит намного дешевле, но налог на землю с земельных участков населённых пунктов в 5 раз выше, чем налог на землю в СНТ или ДНП. При более близком рассмотрении проблемы вполне может оказаться, что индивидуальное строение целесообразно проводить на участках развитых инфраструктур.
Разобравшись со всеми этими вопросами можно переходить к выбору земельного участка. Задачей для строительства собственного жилого дома и регистрацией по месту жительства является проведение всех коммуникаций. Но прежде всего необходимо собрать некоторые документы, прежде чем вам это разрешат.
Список документов для ИЖС
1. Разрешение на строительство собственного жилого дома.
2. Архитектурный проект дома.
3. Акт о вводе дома в эксплуатацию.
4. Свидетельство о государственной регистрации дома.
Застройки ИЖС не должны превышать 3 этажей и предназначаются для проживания в нём не более одной семьи.
Каждый пакет документов предусматривает отдельный перечень документов, огромное множество различных справок и разрешений. При этом каждая из услуг платная и стоит довольно дорого. Если прибавить к этому строительство объекта самостоятельно и систематическое удорожание строительных материалов, бензина и прочих составляющих, то ипотека является самым простым выходом для решения жилищной проблемы.
Собрав лишь раз все необходимые документы или поручив сбор такой документации ипотечному брокеру, вы можете быть уверены, что у вас уже будет благоустроенное жильё со всеми коммуникациями. Ведь строительство дома своими силами только на первый взгляд кажется отличной затеей. Но при детальном рассмотрении возникает множество вопросов: где брать строительную технику, как правильно составить архитектурный чертёж, как правильно построить дом чтобы он был не только удобным, но и безопасным для жизни. И при этом решение проблем с коммуникациями и разрешениями, если участок под строительство приобретён на территории садовых товариществ или кооперативов.