Что выступает залогом при ипотечном кредитовании

Банковские операции
Рынок банковских услуг
Банковская тайна
Консультационные услуги
Международные расчеты
Кредиты Банка России
Корреспондентские счета и отношения
Лизинг
Преимущества лизинга
Виды лизинга

Ипотечный кредит — разновидность кредита, который предоставляется под залог недвижимого имущества.

В данной форме кредита сочетаются как общие основы кредитной отношений, так и специфические черты, свойственные только данной форме кредита. Можно выделить следующие основные особенности ипотечного кредита:

залогом по договору ипотеки может быть только недвижимое имущество в отличие от классического банковского кредита. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств задолженность по кредиту погашается за счет реализации заложенного имущества. В данном случае банку, с одной стороны, существенно легче контролировать сохранность предмета залога, с другой стороны, процесс реализации залога усложняется, так как недвижимость относится к неликвидным активам;
ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок (до 50 лет), что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени;
обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают безопасность сделки;
погашение ипотечного кредита осуществляется, как правило, равными ежемесячными платежами (аннуитетами).

Ипотека как любая форма финансовых взаимоотношений является совокупностью объектов и субъектов организуемого процесса. К основным субъектам ипотечного кредитования относятся:

заемщик, в роли которого может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Основная цель, которую преследует заемщик, заключается в максимизации объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров либо в приобретении возможности лучшего и более дешевого жилья;
кредитор. Кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой может быть компания или любое другое правоспособное лицо. Если кредитором является банк, то его цель при организации ипотечного кредитования заключается в максимизации доходности активных операций, ограничении рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;
страховые компании — оформляют страховку закладываемого недвижимого имущества;
оценочные компании — специализируются на оказании услуг в области консалтинга и оценки. В рамках ипотечного кредитования они выступают в роли основных консультантов банков по определению рыночной и ликвидационной стоимости залогового обеспечения.

Субъектом ипотечного кредитования также может быть ипотечный брокер — специалист по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов, который выступает в роли посредника между банком и заемщиком. К основным услугам, оказываемым брокерами, относятся подбор оптимальной схемы кредитования, полное сопровождение проектов клиентов, переговоры с кредиторами.

В качестве предмета залога по ипотечному кредиту в соответствии с требованиями Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» могут выступать:

земельные участки;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартиры, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, права аренды;
права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве.

Имущество, передаваемое в залог по договору ипотеки, должно принадлежать залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Для оформления в качестве залога по договору ипотеки имущества, находящегося в совместной собственности без определения долей, требуется письменное согласие всех собственников. В случае долевой собственности согласия других собственников не требуется.

Ипотека принадлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения закладываемого имущества на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Следует выделить ряд критериев, которым должен удовлетворять предмет залога при ипотечном кредитовании:

приемлемость, подразумевающая легкость реализации, удобство хранения (не надо хранить), сохранение потребительских свойств в течение длительного периода;
достаточность, т.е. стоимость закладываемого имущества должна покрывать не только сумму основного долга, но и:
- причитающиеся кредитору проценты за пользование кредитом;
- возмещение убытков или неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
- проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренные обеспеченным ипотекой обязательством либо законодательством;
- расходы на содержание и охрану заложенного имущества;
- расходы на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам;
- судебные издержки и иные расходы, вызванные обращением взыскания на заложенное имущество;
- расходы по реализации заложенного имущества.

Также права банка-кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В процесс ипотечного кредитования можно выделить следующие этапы:

обращение заемщика в банка за кредитом под залог недвижимого имущества. На данном этапе банк должен проверить права собственности на объект недвижимости, заложено ли данное имущество по другим обязательствам, оценить стоимость имущества;
согласование условий кредитования, в том числе сумму кредита и его условия, стоимость имущества, оформляемого в залог, условия возмещения претензий банка из стоимости заложенного имущества;
страхование. Заемщика обязан застраховать недвижимость за свой счет на период действия кредитного договора и определенного времени после его окончания. Если расходы по страхованию включаются в плату за кредит, то банк самостоятельно страхует объект недвижимости;
подписание кредитного договора, а также оформление залогового договора (закладной);
регистрация закладной в Органах государственной регистрации, что важно по следующим причинам:
- кредитный договор вступает в силу после регистрации закладной;
- регистрация позволяет не допускать повторных залогов или продажи имущества без согласия банка;
- очередность регистрации залога определяет очередность предъявления претензий к предмету залога;
контроль за исполнением заемщиком условий кредитного договора и состоянием недвижимости.

Любой ипотечный кредит всегда оформляется с обязательством оставления залога, который будет служить гарантией возвратности средств банку. Ипотека без залога не предоставляется, каждый кредитор говорит об обязательности этого аспекта.

Благодаря присутствию в сделке залога банк может быть уверенным в сохранности собственных средств, потому как в случае нарушения договора заемщиком он будет вправе обратиться в суд с целью продать залог с торгов и вернуть собственные средства.

За счет наличия обеспечения снижается процентная ставка. Допустим, если сравнить с необеспеченными кредитами, то разница в ставках достигает 10% годовых и выше. Банк несет меньше рисков невозврата, поэтому может установить низкую процентную ставку. Влияет это и на процент одобрения, займы с предоставлением залога всегда более интересны банку.

Большинство заключаемых сделок на покупку жилья в кредит — это ипотека под залог приобретаемого жилья. То есть, в залог банку остается то жилье, которые вы и приобретаете за счет ипотечного кредита.

Это наиболее удобный вариант, потому как изначально не нужно владеть никакой недвижимостью, чтобы подать заявку на ипотеку. Но отсюда вытекают определенные обязанности в плане покупаемого жилья. Оно должно соответствовать требованиям банка. О требованиях банк обязательно известит заемщика сразу же после одобрения заявки на получение жилищного займа.

При подписании кредитного договора одновременно оформляются документы на наложение обременения на приобретаемую недвижимость. Обременение будет снято после полной выплаты долга по оформленному ипотечному кредиту.

Если у Вас в собственности уже есть объект недвижимости, то можно оформить в залог и его, тогда это будет уже ипотека под залог имеющегося жилья. Недвижимость должна полностью принадлежать заемщику, доли и комнаты банки в залог не принимают. Объект не должен вызывать никаких нареканий в юридическом плане, он должен быть абсолютно чистым. Обратите внимание, что стоимость недвижимости, оставляемой в залог банку, должна соответствовать цене покупаемого объекта. Обязательно проводится процедура оценки обеспечения, банк выдаст в кредит сумму не более чем 85% от стоимости объекта, который оформляется как залог.

Ипотека под залог жилья на практике оформляется очень редко, потому как просто более удобно оставить в качестве обеспечения приобретаемый объект. Такой вариант оформления займа актуален, если заемщик желает приобрести в ипотеку объект, который не соответствует требованиям банка, например, находится в старом или изношенном доме.

Недвижимость, оставляемая в залог на время действия ипотечного договора, обязательно должна быть ликвидной. Именно на этом аспекте и основываются требования банка. В каждом учреждении есть свои критерии, но сводятся они примерно к одному и тому же:

— объект не должен быть признанным аварийным и готовиться к сносу;
— объект не должен быть старым;
— не допускается наложение обременение на деревянные объекты;
— к объекту проведены все необходимые коммуникации;
— нет незаконных перепланировок.

Эти требования применяются при любом типе залога и подтверждаются документально. Какими именно документами укажет банк.

Банк должен быть уверенным в том, что он понесет потерь, если с залогом что-либо случится, по этой причине ипотека под залог недвижимости всегда сопровождается обязательством для заемщика приобрести полис страхования. Страховые случаи — это повреждения объекта или его уничтожение от различных внешних воздействий, например, от пожара, взрыва, землетрясения. При наступлении страхового случая банк получает компенсацию от страховой компании, а заемщик освобождается от выплаты долга.

Есть и дополнительное страхование, которое касается залога, но оно не носит обязательного характера. Это титульное страхование, оно актуально при оформлении ипотеки под залог покупаемого жилья. Это защита юридических рисков. Если в дальнейшем возникает ситуация, которая ведет к ущемлению прав заемщика на купленный объект, то страховая компания возвращает гражданину деньги за утраченную недвижимость.

Несмотря на фактическое обременение, ничего в жизни заемщика не меняется абсолютно. Он беспрепятственно пользуется объектом, проживает в нем, может прописывать и выписывать иных лиц.

Но вот продать или подарить заложенный объект не получится. Наложение обременения отражается в документах, поэтому смена собственника будет невозможной. При необходимости продажу осуществить можно, но только по договоренности с банком и при погашении при этом задолженности по ипотеке.

Часто ипотека под залог квартиры оформляется с целью в дальнейшем сдавать объект. Обязательно обратите внимание, что согласно договору сдача квартиры в аренду допускается только с разрешения банка. Также вполне возможно, что потребуется решать этот вопрос и со страховой компанией, которая может поднять плату за страхование в связи с повышенными рисками.

Процесс оформления ипотеку зачастую затягивается именно из-за необходимости собирать документы на недвижимость, на которую накладывается обременение. Здесь нужно просто следовать рекомендациям банка, а в идеале привлекать агентство недвижимость, так процесс будет гораздо более быстрым.

Мы решили рассказать, как избежать штрафа, если вы берете ипотеку за рубежом, получаете арендные платежи или деньги за продажу зарубежной недвижимости.

Молодые родители, которые решились на ипотеку, не должны упускать свой шанс: сегодня в российских банках мамы и папы могут получить кредит под 6%, 5% и даже 4,5% годовых.

В августе более 10 крупных российских банков снизили ставки по ипотеке на 0,2 — 1 процентный пункт. В первую очередь — на базовую линейку продуктов, первичный и вторичный рынок.

Когда в России впервые появилось ипотечное кредитование, тогда такие кредиты выдавались только под залог приобретаемого жилья. Иными словами, человек покупал себе квартиру, которая впоследствии становилась предметом залога в банке.

Ипотека под залог приобретаемой недвижимости – это вариант ипотечного кредита, который больше подходит молодым и амбициозным людям. В большинстве случаев поколение ребят, недавно закончивших высшие учебные заведения и только-только устроившихся на работу, не владеют большими суммами денег. Да, им может хватать на выплату аренды, иногда на собственную квартирку, но если речь заходит о хорошей квартире для семьи, то тут им неоткуда брать денег. Банк не выдаст деньги, поскольку у них небольшая заработная плата. Родители не рискуют поставить свою квартиру под залог. А кому-то просто некого попросить это сделать. Именно для таких ситуаций предусмотрена ипотека под залог приобретаемой недвижимости. То есть банк выдаёт вам ипотеку, а вы приобретаете необходимую вам жилищную площадь и ставите её под залог. Пока вы не выплатите полностью ипотеку, эта недвижимость частично будет принадлежать банку. В случае не выплаты он будет иметь право забрать этот объект недвижимости и выставить его на продажу или аукцион.

Однако брать кредит под залог будущей недвижимости не всегда может быть удобным. В ряде случаев намного выгоднее становится получение ипотеки под залог уже имеющейся недвижимости.

Давайте рассмотрим некоторые варианты, где залоговым имуществом будет уже имеющаяся недвижимость:

Ипотечный кредит без первого взноса. При отсутствии первоначального взноса на кредит, ставки на него, как правило, выше. В таком случае выгодно будет получить кредит под залог уже имеющейся квартиры. Например, клиенту нужна недвижимость, стоимость которой будет 5 млн. рублей, при этом у он хозяин квартиры, стоимостью в 8 млн. рублей. В этом случае клиент получает кредит, сумма которого достигает до 80% от стоимости заложенного имущества.
Кредит для покупки недвижимого имущества за рубежом. Получить этот кредит можно под залог имеющегося жилья, а полученные деньги вложить в покупку квартиры в другой стране.
Кредит для покупки коттеджа, земли и т.д.
Кредит для развития бизнеса. Процентная ставка по такому кредиту будет меньше, если залоговым имуществом у банка будет уже имеющая у клиента квартира.
Кредиты целевые и не целевые. Целевые кредиты – это ипотека под залог недвижимого имущества. Процентная ставка у такого кредита намного ниже, чем у не целевого. В этом случае банк потребует у заемщика документ, подтверждающий покупку недвижимости. Поэтому, после покупки недвижимости заемщику нужно будет предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование денежных средств. Не целевые кредиты, как правило, выдаются на разнообразные нужды. В этом случае банк в залог берет имеющуюся недвижимость и выдает кредит.