Что является основанием возникновения ипотеки

Статья просмотрена: 30519 раз

Слово ипотека воспринимается по-разному. Для кого-то это далёкое от реальности понятие, для кого-то несбыточная мечта, а кому-то уже довелось воспользоваться данным видом финансирования недвижимости. На сегодняшний день ипотека — для многих единственно возможный способ улучшения жилищных условий. Ее механизм создан для более интенсивного развития рынка кредитования. А выбор варианта ипотеки происходит после определения заемщиком целей кредита и одобрения банком той или иной схемы.

Ипотека — это форма залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить денежные средства путем реализации данного имущества. Иными словами можно сказать, что ипотека это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед банком (кредитором). Обязательством для заемщика является погашение кредита, а залог недвижимости обеспечивает это обязательство.

Так как ипотека является одной из операций с недвижимостью, то она регулируется законодательством. Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы в сфере ипотечного кредитования, являются: Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; «; Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ «О кредитных историях».

Опираясь на содержание данных правовых актов, можно выделить два вида оснований возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора.

Ипотека в силу закона— это ипотека, которая возникает после наступления определенных фактов, прописанных в законе, независимо от того, хотят ли стороны возникновения ипотеки. Это происходит, когда право собственности на конкретный объект недвижимости переходит, а точнее приобретается новым собственником.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:


покупка жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;

строительство жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;

продажа в кредит ;

залог имущественных прав.

имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо ее запрет;

имущество, которое было изъято из оборота;

имущество на которое не может быть обращено взыскание.

Ипотека в силу договора — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

В этом случае договор об ипотеке заключается для обеспечения обязательств по договору займа или кредитному договору и не является самостоятельным обязательством. Ипотека на основании договора отличается от ипотеки, возникающей в силу закона, только тем, что она подлежит государственной регистрации лишь по заявлению сторон, а так же не влечет за собой смену собственника объекта недвижимости. В то время как ипотека в силу закона возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется одновременно и автоматически с другим договором без заявления сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом займе на приобретение жилья или земельного участка, то при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости (ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком). Если ипотека оформлена как ипотека в силу договора, то в свидетельстве на квартиру обременения не указаны, поэтому менять его после расчёта по кредиту не нужно. Однако, основной сложностью при регистрации ипотеки в силу договора является присутствие в Росреестре представителя кредитора в момент подачи документов для регистрации договора: наличие очередей и плотный график сотрудников банка доставляет немало хлопот кредитуемому.

Примером данного вида ипотеки является следующая ситуация: планируется взять в банке достаточно большую сумму денежных средств и в качестве обеспечения кредита кредитору предлагается недвижимое имущество, которым заемщик владеет на праве собственности. После этого заключается с банком договор об ипотеке (залоге недвижимости), по которому кредитуемый является залогодателем, а банк-кредитор — залогодержателем. В момент заключения этого договора недвижимость становится обремененной залогом в пользу кредитора. Так же можно отметить, что залогодателем может являться как заемщик, так и третье лицо.

Читайте также:  Как купить квартиру по военной ипотеке схема действий на 2017

Перед тем как заложить имущество необходимо учесть ряд требований:


часть имущества, которое является неделимой вещью, т.е. раздел которого невозможен без изменения его назначения, не может быть самостоятельным предметом ипотеки;

если предполагаемым предметом ипотеки является имущество, для отчуждения которого может потребоваться согласие или разрешение третьего лица или органа, то согласие или разрешение необходимо получить и для ипотеки данного имущества;

залогодатель обязан обеспечить сохранность заложенного имущества, а так же поддерживать его в исправном (потребном) состоянии;

в том случае, если появилась возможность реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя;

залогодержатель оставляет за собой право на проверку состояния и условий содержания имущества, находящегося в ипотеке;

отчуждение заложенного имущества возможно только с письменного согласия залогодержателя;

в случае, если имущество, обремененное ипотекой, приобретается третьим лицом, то это лицо становится на место залогодателя, т. е. несет все обязательства по договору об ипотеке, включая и те, которые были не надлежаще выполнены первоначальным залогодателем;

после полного исполнения обязательств по кредитному договору, необходимо снять обременение в виде ипотеки с недвижимого имущества.

Проанализировав два вида ипотеки, можно сделать вывод о том, что ипотека в силу договора из-за особенностей возникновения более распространена при залоге недвижимости, которой заемщик уже владеет на праве собственности. Ипотека в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки. Несмотря на разные основания возникновения, вышеуказанные виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и туже цель – обеспечить требования кредитора. Это означает, что и ипотека в силу закона, и ипотека в силу договора имеют одни и те же правовые последствия. И самым главным из них является право залогодержателя удовлетворить свои материальные требования к должнику путем продажи на торгах имущества, являющегося предметом ипотеки.

В большинстве случаев ипотека возникает по договору, хотя в последнее время залог недвижимости в силу закона стал использоваться шире, чем раньше.

Данная глава посвящена, в общем-то, нетипичным основаниям возникновения ипотеки — фактическим составам, в которых отсутствует договор об ипотеке, то есть волеизъявление залогодателя и залогодержателя, направленное на установление залога недвижимости. Специфика указанных оснований столь велика, что позволяет сделать их критерием выделения особой разновидности ипотеки — ипотеки в силу закона, или легальной (законной) ипотеки.

  • 1) легальная ипотека возникает в силу обстоятельств (юридических фактов), указанных в законе, а не в силу закона;
  • 2) в числе этих обстоятельств (юридических фактов) отсутствует договор об ипотеке С.А.Бабкин. Возникновение ипотеки в силу закона. — Нотариус. — 2002. — № 1.

Рассмотрим подробнее конструкцию законной ипотеки.

Современное российское право знает несколько фактических составов, которые порождают ипотечное правоотношение в силу закона:

  • — передача недвижимого имущества под выплату ренты а также по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • — покупка недвижимости в кредит;
  • — покупка недвижимости с условием о рассрочке платежа;
  • — приобретение жилого дома и квартиры за счет кредита банка, иной кредитной организации или целевого займа, предоставленного иным юридическим лицом.

Ипотека в силу закона возникает также в том случае, когда имущество, уже являющееся предметом ипотеки (как по договору, так и в силу закона), принудительно изымается государством у собственника и последнему предоставляется равноценное имущество (Ст.41 Закона об ипотеке).

Читайте также:  Можно ли получить ипотеку без официального трудоустройства

М.Орлова выделяет среди норм, указывающих на случаи возникновения законной ипотеки, две ее разновидности:

К числу императивных законных ипотек можно, например, отнести ипотеку, возникающую в силу п.1 ст.587 ГК РФ, согласно которому получатель ренты однозначно приобретает право залога на передаваемое по договору имущество; данная норма не может быть изменена соглашением сторон. Возникновение диспозитивной законной ипотеки (например, предусмотренной ст.77 Закона об ипотеке), напротив, может быть предотвращено по воле сторон.

1)Передача земельного участка или иного недвижимого имущества под выплату ренты. Статья 587 ГК РФ предусматривает, что в таком случае получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на переданное под выплату ренты имущество. Залог в силу договора ренты возникает вне зависимости от воли сторон, и, как правило, сторонами рентных отношений до конца не осознается (объясняется особенностями субъектного состава — пожилые люди). Как уже было сказано выше, данная норма является императивной, а следовательно, ипотечное обязательство будет считаться возникшим даже и тогда, когда договором предусмотрено иное. Комментарий к ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) / под ред Масевич М.Г.

Получатель ренты, передавший плательщику недвижимое имущество, приобретает право залога на это имущество непосредственно в силу закона. При этом плательщик ренты — новый собственник недвижимого имущества — становится залогодателем, а получатель ренты — залогодержателем. В этих условиях особое значение приобретает разъяснение нотариусом сторонам договора ренты правовых последствий передачи недвижимости под выплату ренты с точки зрения залогового, в том числе ипотечного, законодательства (параграф 3 гл.23 ГК РФ).

2) Покупка недвижимости в кредит. В силу п.5 ст.488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, т.е. с оплатой через определенное время после его передачи покупателю, признается находящимся в залоге. Норма ст.488 ГК РФ носит диспозитивный характер, а значит, она не будет действовать при наличии на этот счет специального указания в договоре.

Залог, о котором идет речь, обеспечивает исполнение покупателем своей обязанности рассчитаться за товар. Право собственности по договору купли-продажи перешло к покупателю. Поэтому, чтобы защитить интересы продавца законодатель установил в его пользу залог на товар до его полной оплаты. Указанная норма включена в общие положения о купле-продаже, и, если в статьях, посвященных купле-продаже недвижимости, иное не предусмотрено, следует признать ипотечное обязательство возникшим и тогда, когда предметом договора купли-продажи в кредит служит недвижимость Масевич. Комментарий к ФЗ об ипотеке.

Если в договоре купли-продажи отсутствует норма о сохранении права собственности у продавца до полной оплаты имущества покупателем, возникает залог в силу закона, запись о котором должна вноситься в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, права которого обременяются ипотекой (ст.20 Закона об ипотеке) Д.Е.Потяркин. Особенности купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в г.Москва. Журнал российского права. — 2005. — №2..

  • 3) Покупка недвижимого имущества с условием о рассрочке. В соответствии с п.3 ст.489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке применяются правила, аналогичные случаю продажи товара в кредит, т.е. товар, проданный с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязанности по оплате.
  • 4)Ипотека жилых домов и квартир, купленных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Согласно п.1 ст.77 Закона об ипотеке если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Закрепленная в п.1 ст.77 норма является диспозитивной, поскольку предоставляет сторонам право в договоре кредита предусмотреть отсутствие ипотеки. В данном случае стороны, предусматривая отсутствие в кредитном договоре условия о том, что ипотека не возникает, подтверждают стремление к переходу права собственности на предмет купли-продажи, оплата которого осуществлялась в кредит, а обеспечением оплаты выступает сам предмет купли-продажи. Представляется, что стороны, совершая подобную сделку, стремятся к наступлению всех предусмотренных законом последствий. М.Орлова. Указ. соч. — с.22
Читайте также:  Кто может расторгнуть ипотечный договор купли продажи квартиры

До сих пор идут споры о порядке заключения договора о покупке жилья с привлечением кредитных средств. На практике встречаются два варианта: двухсторонний договор между продавцом и покупателем, в котором покупатель указывает на источник оплаты — средства банка, полученные по кредитному договору (в нем приводятся все необходимые реквизиты, позволяющие внести сведения о залогодержателе и об условиях ипотеки в ЕГРП) Второй вариант — трехсторонний договор, в котором банк выступает полноправным участником правоотношений, прописывая свои условия кредита. М.Мельникова. Новинки ипотечного законодательства. Недвижимость и строительство Петербурга. — №38 (372). — 03.10.2005, — с.1

17.Понятие предмета исполнения обязательства. Особенности исполнения альтернативных и факультативных обязательств.

Предмет исполнения обязательства понятие, правовое значение. Порядок исполнения альтернативного обязательства

Под предметом исполнения понимаются действия, кото рые должнику в соответствии с содержанием обязательств; необходимо совершить в пользу кредитора, а если указанные действия связаны с передачей какого-либо имущества, то об щим понятием предмета исполнения охватывается и это иму щество. Действия по исполнению обязательства специально направ лены на возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей, т. е. являются односторонними сделками. В соот ветствии со ст. 159 ГК РФ они могут совершаться устно, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Требования, предъявляемые к предмету исполнения, за висят от специфики содержания конкретного обязательства, а потому определяются нормами, регламентирующими обязательства данного вида, либо соответствующим соглашением сто рон. Например, условия о количестве, качестве и ассортименте товаров, соблюдение которых необходимо для договоров поставки и купли-продажи, не имеют никакого значения для кредитных договоров, договоров о выполнении научно-исследовательских работ и т. п. Глава 22 ГК РФ, определяющая общие нормы исполнения обязательств, устанавливает лишь требования, касающиеся денежных, а также альтернативных обязательств.

Исполнение альтернативных обязательств подчиняется правилам ст. 320 ГК РФ.Альтернативным является обязательство, установленное в отношении нескольких предметов исполнения, но впоследствии исполняемое лишь одним из них. В альтернативном обязательстве должник обязан передать кредитору одно или другое имущество либо совершить одно из двух или нескольких действий, определяемых уже в момент возникновения обязательств. Право выбора одного из нескольких предметов исполнения принадлежит должнику, если только правовой акт или договор не установил право выбора кредитора. Так, договором может быть предусмотрено, что при неисполнении должником своего обязательства кредитор вправе по своему выбору взыскать с должника неустойку или потребовать возмещения убытков. Право выбора, предоставленное одной из сторон обязательства, остается неизменным и в случае гибели одного из нескольких предметов исполнения, изъятия его из оборота, невозможности по не зависящим от сторон обстоятельствам совершить то или иное действие. В подобном случае, если выбран оставшийся предмет исполнения, обязательство сохраняется, если отпавший — прекращается.

Adblock
detector