Что значит аккредитованный банк для ипотеки

Реалии современной жизни в России таковы, что большинство продаваемого у нас жилья приобретается с помощью ипотечных кредитов. В связи с этим каждый год в России наблюдается расширение рынка жилищного кредитования. Кроме того принят ряд законопроектов, надежно защищающих как заемщика, так и банки, выдающих ипотечные кредиты. Поскольку в последнее время большая часть приобретаемого по ипотеке жилья относится к новостройкам, то весьма важным становится вопрос об аккредитации новостроек банками.

Актуальность данной статьи непосредственно связана с предыдущей статьей на нашем сайте в данной тематике — особенности ипотеки на квартиру в новостройке. Также желательно прочитать о рисках при покупке квартиры в новостройке.

В отличие от ипотечных кредитов на вторичное жилье, когда к банку в залог поступает уже готовая и ликвидная квартира (то есть которую легко продать в случае чего), в случае с новостройками к банку в залог переходит не готовая квартира, а только лишь право требования на нее (то есть банк как бы становится участником долевого строительства). Чтобы, как говориться, банку не попасть «впросак» при этом, он должен провести различные проверки строящейся недвижимости чтобы оценить шансы того, что в ближайшем будущем эта строящаяся недвижимость все таки превратится в готовое жилье, иначе банк рискует потерять объект залога. То есть он должен произвести аккредитацию новостройки.

В данном случае квартира поступает в залог к банку только когда она достроилась и прошла государственную регистрацию.

При выдаче ипотечного кредита на квартиру в новостройке банк несет реальные риски, связанные с тем что застройщик не сможет в связи с различными обстоятельствами достроить дом, сдать его в эксплуатацию и зарегистрировать находящиеся в нем квартиры (только после прохождения всех этих этапов банк в залог может получить ликвидную квартиру). При этом довольно часто проблемы возникают в Росреестре — уже готовое жилье может находиться в таком «подвешенном» состоянии несколько лет.

Но для банка есть и некоторые выгоды в предоставлении ипотечных кредитов на квартиры в новостройках — пока жилье строится обычно проценты по такому ипотечному кредиту выше. Кроме того довольно часто банки сами являются инвесторами строительства нового жилья и для них выгодно чтобы это жилье было продано.

Ограничением для работы банков с заемщиками и застройщиками является наличие договора долевого участия, заключаемого в рамках ФЗ № 214 «О долевом строительстве» . На данный момент это единственная форма реализации недвижимости, находящейся в стадии строительства, которая предполагает государственную регистрацию документа и обеспечивает защиту дольщикам на законодательном уровне. Если застройщик продает квартиры на строящемся объекте с помощью других схем – банк не предоставит ипотечный кредит, так как в данном случае он уже не будет иметь надлежащих залоговых гарантий.

Для повышения шансов возврата заемных средств на квартиры в новостройках банки должны проверять деятельность застройщиков, оценивать стоимость и ликвидность строящегося жилья. Это может производиться двумя способами:

  • проверка каждой отдельной квартиры , на которую заемщик хочет взять ипотечный кредит. Стоит подобная проверка недешево и, как правило, ее стоимость перекладывается на плечи заемщика — либо напрямую, либо закладывается в процентную ставку;
  • аккредитация всего строящегося объекта . В большинстве случаев это является более удачным решением поскольку позволяет поделить расходы на проверку между всеми заемщиками, желающими приобрести жилье в данном строящемся объекте. То есть расходы отдельно взятого заемщика на проверку недвижимости в данном случае могут существенно снизиться.

Банковская аккредитация застройщика или строящегося объекта представляет собой, по сути, одобрение банком выдачи ипотечного кредита в рамках данного объекта. Банк тратится на проведение аудита новостройки в связи с тем, что он заинтересован в выдаче ипотечных кредитов. Для этого службы экономической безопасности банка собирают всевозможные сведения о застройщике. Основной список документов, которые они проверяют, выглядит следующим образом:

  • право собственности на земельный участок (или договор его долгосрочной аренды);
  • разрешение на проведение строительства (именно жилого дома) на данном земельном участке;
  • состояние проектной документации.
Читайте также:  После одобрения ипотеки какие документы

Также банк проверяет инвесторов проекта — ему интересно откуда финансируется строительство данного дома. Дополнительно проверяются и документы, регламентирующие контроль целевого использования средств дольщиков (хоть этим и занимаются государственные органы, но банк этот аспект также довольно часто интересует).

В большинстве случаев банки отказываются от кредитования покупки квартир в домах, находящихся на стадии котлована. Но довольно часто бывает и так, что банки сами инвестируют средства в строящееся жилье — в этом случае данный объект уж точно будет аккредитован банком поскольку сам банк кровно заинтересован в том, чтобы квартиры в этом доме продать. В подобных ситуациях банк может даже снижать процентную ставку по ипотечным кредитам на квартиры в данном доме.
Стоит отметить, что чаще всего банк начинает вести разговоры об ипотеке, когда объект построен хотя бы на 20-30%. При это аккредитовываться может не весь объект в целом, а его отдельные корпуса — по мере продвижения работ по их постройке.

На практике в этой сфере распространен и ступенчатый подход к аккредитации — сначала банк проверяет (аккредитует) самого застройщика, потом проверяется возводимый объект. А уже после этого решается какие кредитные программы предложить для данного объекта.

Для покупателей, которые хотят купить квартиру в конкретной новостройке, факт аккредитации строящего объекта банком является весьма существенным достоинством. Ведь банк имеет гораздо больше ресурсов и возможностей для того чтобы провести качественную проверку и застройщика, и возводимого дома — такой объем и качество проверок в большинстве случаев не под силу отдельно взятому заемщику. Все это существенно повышает шансы на то, что застройщик окажется надежным и жилье будет достроено.

Но стоит помнить, что одних слов застройщика о том, что его объект аккредитован каким-либо банком недостаточно — всегда стоит перепроверять эту информацию в указанном банке. Встречается и такая «серая» схема при которой менеджер застройщика сообщает потенциальному покупателю что объект будет совсем скоро, буквально «на днях» аккредитован банком (или даже несколькими). Но на деле в этом случае все оказывается совсем не так — аккредитация объекта банком либо затянулась на неопределенный срок, либо закончилась с отрицательным итогом.

В настоящее время практически все банки в России проводят самостоятельную и независимую от других банков аккредитацию конкретной новостройки, поэтому если у вас есть достоверная информация, что возводимое жилье аккредитовано сразу несколькими банками, то это говорит о том, что оно само и его застройщик проверялись как минимум эти самые несколько раз. А это еще больше повышает шансы на добропорядочность застройщика и вероятность завершения строительства объекта.

Если же новостройка не имеет аккредитации ни одним банком, то это может означать что продажи жилья в ней только начались и банки поэтому еще не успели провести ее аккредитацию. Если же продажи начались давно, то с высокой степенью вероятности это может означать, что проверка данного объекта и его застройщика банками производилась, но в ходе этих проверок были выявлены существенные риски, поэтому объект не получил банковской аккредитации. В этом случае стоит задуматься о надежности застройщика данного объекта. Также настороженность должен вызывать и тот факт, что, допустим, объект аккредитован, но только малоизвестными банками.

В качестве выводов по данной статье можно отметить, что факт сотрудничества застройщика с банками (аккредитация его объектов банками) является хорошим индикатором его надежности. Но если у объекта нет банковской аккредитации — не стоит делать поспешных выводов, иначе можно упустить выгодное предложение. Может быть аккредитация объекта банками еще не производилась и надо всего лишь подождать ее осуществления (да, за это время стоимость квадратного метра в этом объекте недвижимости может подрасти, но зато и риски существенно снизятся если объект все таки пройдет банковскую аккредитацию). И не стоит полностью доверять словам застройщика о наличии (или будущем наличии) аккредитации его объектов банками — всегда перепроверяйте эту информацию непосредственно в банках. Также в большинстве случаев не стоит пытаться провести самостоятельную глубокую проверку застройщика — если вы обычный человек, не имеющий связей в «серьезных структурах», то качество вашей проверки в любом случае окажется гораздо ниже качества проверки, проведенной банком.

Читайте также:  Если квартира в ипотеке оформлена на мужа что будет при разводе

Партнерские программы банков и застройщиков сегодня весьма популярны. Они позволяют продать недвижимость с большей выгодой для всех участников рынка. Готовность идти на взаимные уступки выливается в снижение процентной ставки по ипотечному кредиту или стоимости квадратного метра. А если покупателю приглянулась новостройка, которая не аккредитована ни в одном банке?

Отсутствие логотипов банков-партнеров на рекламе застройщика и, соответственно, специальных ипотечных программ для покупателей квартир еще не говорит о том, что данная новостройка плоха. Возможно, она еще только вышла на рынок и банки не успели к ней присмотреться. Пока они готовы предложить заемщику для покупки квартиры в этом объекте потребительский кредит или ипотеку под залог имеющейся недвижимости.

Немного позже, когда новостройка обретает известность и построены первые этажи, кредитных программ становится больше. Банки охотно предлагают свои продукты желающим, но перед этим проводят специальную процедуру — аккредитацию новостройки. Она включает в себя проверку застройщика и самого объекта. Нужно убедиться в том, что уровень рисков является приемлемым. Однако банк может отказать в аккредитации, если строящийся дом не выдержал проверку.

Попавшие в стоп-лист

По мнению Евгения Лапина, управляющего директора по розничным продуктам и сегментам Промсвязьбанка, наиболее распространенной причиной того, что новостройка не аккредитована, является отсутствие разрешительной документации.

С аккредитацией надежнее

Как отмечает Нина Крючкова, в случае поддержки неаккредитованных новостроек риски банка закрываются более высоким процентом. Однако ставка понижается после оформления заемщиком права собственности и залога в пользу банка.

Существует множество факторов, из-за которых новостройку могут не аккредитовать. Но это не означает, что рассчитывать на заемные средства не стоит. В конечном счете в ипотеке заинтересованы все участники рынка. А потому компромисс будет найден. Вопрос только в цене.

17-19 октября в Москве состоится XXIII Бизнес-Форум TOP Marketing для маркетологов средних и крупных компаний b2b и b2c секторов.

Премиальные проекты располагаются традиционно в престижных локациях. Для создания застройки бизнес-класса и выше застройщики выбирают районы с элитным соседством, прекрасной экологией, близостью к деловым и культурным центрам. В их числе – знаменитый Кутузовской проспект, статус которого диктует самое высокое качество жизни.

Новые правила строительства небоскребов утвердят уже в 2018.

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

По каким критериям банк оценивает надежность застройщика? Почему важно проверять наличие аккредитации при выборе квартиры в новостройке?

На эти и другие вопросы нам ответил Василий Селиверстов – исполнительный директор дивизиона ДомКлик. Он занимается развитием процесса аккредитации партнеров и строящихся объектов. Поэтому знает всё про аккредитацию в Сбербанке.

Аккредитация — это оценка вероятности, что строительство дома будет завершено, банк получит залог, а клиент — свою квартиру.

Давайте сравним аккредитацию со стандартным процессом оформления ипотеки. После одобрения кредита клиент отправляет на одобрение в банк квартиру, которую собирается купить. По сути аккредитация заменяет эту процедуру для квартиры в новостройке – происходит одобрение сразу всего строящегося дома. Кроме того, по аккредитованным проектам процесс проведения сделки проходит быстрее.

Читайте также:  В качестве предметов залога по ипотечным кредитам не могут выступать

В первую очередь, оценивается опыт и репутация застройщика. Для оценки определяется категория компании: от А до Е.

В категорию А попадают застройщики с наименьшим опытом на рынке. Для получения аккредитации им необходимо возвести не менее 30% надземной части проекта. После этого банк проводит оценку финансового состояния таких компаний. Если с этими минимальными требованиями всё в порядке, то запускается уже сам процесс аккредитации.

Самые опытные и надежные компании попадают в категорию Е. Для этого застройщику необходимо иметь 20 и более построенных за последние 10 лет объектов жилой или коммерческой недвижимости. Но даже для таких компаний банк проводит более серьезный и детальный анализ по ранее построенным объектам. Это и отличает позицию Сбербанка от других организаций.

Мы проверяем опыт работы застройщика на рынке и строительную готовность рассматриваемого объекта. Также во внимание принимаются темпы стройки ранее аккредитованных объектов застройщика.

Важным фактором является деловая репутация застройщика — здесь происходит детальная проверка со стороны службы безопасности банка.
Сбербанк является одним из немногих банков, который проверяет не только надежность застройщика, но и репутацию руководителей компании.

Проверяется, принимала ли участие компания в арбитражных судах. Юридическая служба банка проверяет строительную и земельную документацию, а также соответствие этих документов договору долевого участия. Важно, чтобы в документах строго соблюдались права клиентов и банка.

Действующие партнеры, подходящие под категории Д или Е, могут пройти процедуру аккредитации за 2-3 дня при условии предоставления полного пакета документов.

Для компаний, которые ещё не сотрудничали с банком, или если требуются дополнительные уточнения по документам, процедура может занять 10 и более дней.

Да, недавно мы запустили возможность подачи заявки на аккредитацию в личном кабинете партнера на pro.domclick.ru. За время тестирования средний срок рассмотрения заявок из личного кабинета партнера составил 5,5 дней, в сравнении со старой процедурой, когда средний срок составлял 9 и более дней.

Во-первых, по итогам проверки, мы понимаем, что аккредитованный застройщик обладает надежной деловой репутацией.

Во-вторых, застройщик может дополнительно привлекать к финансированию стройки средства клиентов, состоящие из ипотечных кредитов, полученных в банках, аккредитовавших объект.

Это укрепляет его позиции на рынке. Однако важно понимать, что даже аккредитованные объекты могут быть не достроены. На это влияет, в том числе, как застройщик ведет хозяйственную деятельность, как организованы закупки и прочие операционные процедуры. То есть те вещи, на которые банк повлиять не может.

Поэтому даже после аккредитации банк продолжает следить за деятельностью застройщика. Если при мониторинге будет обнаружено, что застройщик недобросовестно выполняет свои обязательства, банк сможет вовремя предупредить своих клиентов и рынок о рисках.

При покупке квартиры в новостройке мы рекомендуем клиентам обратить свое внимание на банки, в которых аккредитован строительный объект.

Если ЖК получил аккредитацию только в 1-2 банках — это может означать, что объект не соответствует требованиям надежности, и остальные банки ему отказали. В отдельных случаях важно учитывать, что есть застройщики, которые связанны отношениями с некоторыми банками. Банк может являться участником бизнеса застройщика, например, учредителем, акционером или иметь места в совете директоров. В таком случае застройщик не стремится получать аккредитацию в большом количестве банков.

Что касается Сбербанка, то банк может отказать в аккредитации, если есть серьезные вопросы в отношении деловой репутации. Или при несоответствии строительной документации. Ведь даже если такой объект будет достроен, есть риск, что могут возникнуть проблемы с его вводом в эксплуатацию.

Отказ также получит застройщик, если готовность объекта не соответствует его категории. Например, если у застройщика категории А дом возведен менее, чем на 30%.

Adblock
detector