Что значит страхование титула при оформлении ипотеки

Титул — законное право собственности на имущество, имеющее документарную юридическую основу.

Что такое страхование титула при ипотеке? Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Например, оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости.

Курьез курьезом, но уровень осведомленности заемщиков о титульном страховании крайне невысок, хотя оно и является обязательным требованием большинства банков при выдаче ипотечного кредита.

Страхование титула при ипотеке обеспечивает возмещение убытков кредитора (банка) в случае, если заемщик потеряет право собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге. В то же время, страховать титул при ипотеке можно не только в пользу кредитора, но и в свою пользу (оформив это отдельным полисом). Одна из важнейших особенностей титульного страхования — событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, нередко происходит до того, как заключается договор страхования. То есть страховке фактически подлежит прошлое приобретаемой квартиры.

Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.

Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.

Наступление страхового случая в отношении права собственность на недвижимости обычно выглядит как оспаривание этого права третьим лицом, причем оспаривание не на словах, а в форме судебного иска. Юристы делят подобные иски на два типа: виндикационный и о признании сделки ничтожной (недействительной).

Представляет собой истребование недвижимости из чужого незаконного использования. Подать его может только законный собственник, способный доказать свои права.

В этом случае для заемщика самое главное — доказать, что он является добросовестным приобретателем, то есть на момент сделки ему не было известно о существовании иного собственника, чем фактический продавец, а также что недвижимость приобретена не безвозмездно, а с использованием личных и заемных средств.

И самый главный момент, который от заемщика не зависит, но который обязан установить суд — имел ли фактический продавец законное право на осуществление сделки, или же истец был лишен своего имущества помимо воли.

Этот вид претензии тоже не фунт изюма, и способен изрядно помотать нервы и облегчить карманы. Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана недействительной в связи с мошенничеством, нарушением прав несовершеннолетних, наследников, а также по ряду других причин.

Классический пример иска: ребенок, родившийся в 1993 году, не был включен в число участников приватизации по причине несовершеннолетия. Но с 1994 года несовершеннолетние получили по закону право на участие в приватизации. Этот закон имеет обратную силу. И если квартира в 2012 году была продана, никто не мешает обойденному члену семьи подать иск о признании сделки недействительной на том основании, что его права на приватизацию были нарушены, что он не был поставлен в известность о возможности приобрести долю в собственности, и теперь требует восстановления в правах.

Вроде бы, все не так ужасно: ведь если сделка ничтожна, то ее как бы не было, следовательно, все должны остаться при своих – квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю… Но де-факто для покупателя велик риск остаться и без денег, и без квартиры. И даже если в итоге все разрешится благополучно, жутковато представить временные, финансовые и нервные затраты в процессе доказывания, что вы не верблюд, то есть — добросовестный приобретатель, с которого взятки гладки.

Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной также составляет 3 года с момента заключения сделки.

Не надейтесь на государство, страхуйтесь на полную.

Этим правом как раз и может воспользоваться добросовестный приобретатель, который по суду лишился квартиры. Но, во-первых, необходимо получить на руки судебное решение. А во-вторых — и это самое главное — размер компенсации рассчитывается, исходя из суммы реального ущерба, но… не может превышать 1 миллион рублей. При существующем уровне цен на недвижимость в крупных городах – это смешная сумма, далеко не покрывающая реальные потери. Да и сам процесс решения о компенсации и порядок выплаты зачастую зависит от доброй воли или прихоти конкретного чиновника. Так что при потере титула государство не слишком вам поможет.

При оформлении ипотеки всегда заключается страховой договор на приобретаемое жилое помещение. Большинство банков никогда не дадут заемные средства человеку, который отказывается застраховать объект недвижимости. В противном случае даже если ипотека и будет оформлена, ставка по ней может вырасти сразу на 2-4%. То есть, отказываясь, клиент не получает никакой экономии денег. Одним из вариантов страховки по ипотеке является услуга титульного страхования.

Как всем известно, ипотека — это кредит, который выдается банком на приобретение недвижимого имущества. От обычных потребительских кредитов его отличает наиболее длительный срок погашения (до 30 лет) и наименьшая процентная ставка. Получение ипотеки так же подразумевает внесение некоторой доли собственных средств — первоначального взноса.

Титульное страхование — это форма страховки финансового риска, который вероятен при приобретении недвижимости из-за утраты права собственности на покупаемый объект.

Подобная ситуация может произойти, к примеру, если уже после регистрации в Росреестре появляются некие третьи лица и оспаривают право собственности купившего эту недвижимость. То есть страхуется не сама квартира как таковая, а право собственности на нее — титул.

Если возникают какие-то подобные обстоятельства, то клиент получает компенсацию. В противном случае, можно остаться без квартиры. Титульное страхование подходит только для покупки вторичного жилья, так как на первичном рынке каждый покупатель — первый и единственный владелец.

В страховании титула есть самый главный выгодополучатель — покупатель объекта, ведь защищаются его интересы. Особенно это актуально, если покупатель не желает тратить дополнительные средства на разные проверки объекта недвижимости.

Ипотечных предложений на рынке финансовых услуг существует огромное множество. Разница заключается в целях кредитования, сроках, размерах процентных ставок, суммах первоначальных взносов. Но при всех отличиях ипотечное кредитование имеет общие особенности, которые в корне отличают его от всех прочих кредитных продуктов. К таким особенностям относятся:

1. Ипотека всегда подразумевает наличие залогового имущества, в качестве которого выступает приобретаемая недвижимость.
2. Длительность кредитного срока очень велика и может составлять от 3 до 50 лет. Клиенту предоставляют займ на тот срок, пока он не достигнет пенсионного возраста. В отдельных случаях этот срок может быть продлен до 75 лет заемщика.
3. Клиенту предоставляются большие суммы денежных средств.
4. Ипотека — это целевой кредит, деньги можно потратить исключительно на покупку жилья.
5. Банк выдвигает ряд требований, как к самому заемщику (его личности, кредитной истории), так и к выбранному объекту недвижимости.
6. Чем быстрее происходит погашение ипотеки, тем меньше денег переплачивает покупатель.
7. Обязательно внесение некоторой суммы денег самостоятельно — это первоначальный взнос. Сумма чаще всего устанавливается каждым конкретным банком отдельно.
8. Заемщик имеет право самостоятельно выбрать валюту кредитования, но ее курс будет влиять на сумму кредита.
9. Для погашения ипотеки предусмотрены аннуитетные и дифференцированные платежи.
10. Банк обязательно потребует сделать оценку квартиры, а так же застраховать объект.

Такой вид страховки должен защитить нового владельца недвижимости от следующих случаев:

1. Сделка купли-продажи проводилась с нарушением положений законодательства.
2. В сделке было задействовано лицо, признанное недееспособным или его дееспособность была ограничена.
3. В сделке участвовало лицо, не достигшее совершеннолетия — 18 лет.
4. Если гражданин согласился на сделку под влиянием.
5. Если сделка проводилась с участием гражданина, который принуждался к этому путем запугивания, угроз, насилия, обмана.
6. Если сделка была с использованием неуполномоченного лица, либо человека, который превысил свои полномочия.
7. Если сделка проводилась юридическим лицом, которое признано неправоспособным.
8. Если приватизация или предыдущая продажа объекта были признаны недействительными в судебном порядке.
9. Если сделка проводилась одним из супругов без получения одобрения от второго супруга.
10. Если сделку проводил плательщик ренты, и данное имущество должно было обеспечить некоему человеку пожизненное содержание.

Титульному страхованию подлежат объекты: квартиры и комнаты, нежилые помещения, здания и офисы, дачи и коттеджи, а так же земельные участки.

1. Договор о титульном страховании реально заключить еще до оформления купли-продажи.
2. Перед заключением договора такой страховки идет предстраховая экспертиза, то есть объект недвижимости тщательно изучается с юридической стороны.
3. Для заключения страховки титула требуется минимум документов.
4. Страховая компания, которой оформлялось титульное страхование, может выступать в суде в качестве третьего лица.
5. Если недвижимость передается предыдущему владельцу (сделка купли-продажи признается недействительной), то покупатель получает денежную компенсацию от своей страховой компании.
6. Автоматически снижается процентная ставка по ипотеке.

1. Для того чтобы заключить договор титульного страхования, нужно очень тщательно подбирать страховую компанию. Важно быть уверенным в том, что работники досконально проведут проверку объекта перед заключением договора.
2. Недобросовестные страховые компании стараются выплатить меньше денежных средств по компенсации, чем затратил покупатель на приобретение недвижимости.
3. Высокая стоимость полиса. На самом деле так кажется лишь на первый взгляд: это будет не дороже, чем повышение банком процентной ставки из-за отсутствия страхового полиса. И уж тем более, полис не будет дороже, чем убытки, которые можно понести при возникновении каких-то проблем с квартирой.
4. Если новый собственник узнает, что квартира на длительный срок была сдана в аренду, договор титульного страхования не поможет. Фактически собственник не лишился права собственности, хотя и не может полноценно пользоваться жильем (пока не окончится срок аренды).

Если наступил страховой случай, гражданин, при наличии полиса титульного страхования, должен:

1. Незамедлительно написать заявление в страховую компанию. Срок написания этого документа должен оговариваться в страховом договоре.
2. Так же гражданин должен предоставить в компанию свой паспорт, все документы, которые подтверждают наступление страхового случая и реквизиты своего счета для перевода компенсации.
3. Страховая компания проводит рассмотрение всех документов, изучает обстоятельства, при которых страхователь утратил право собственности. При наличии положительного решения компания выплачивает компенсацию.
4. Если страховая компания добровольно не осуществляет выплату компенсации, то оформляется досудебная претензия страховщику. Если и это не возымело действия, то подается исковое обращение в суд.

Для того чтобы заключить договор титульного страхования, нужно выбрать страховую компанию или обратиться к ее представителю. Это делается в момент подготовки сделки купли-продажи. Для начала работы со страховщиком нужно предоставить ему:

1. Возможность осмотреть жилье и провести экспертизу объекта.
2. Представить документы, удостоверяющие права страхователя на имущество.

После этого страховщик начинает действовать: проводит страховую экспертизу и решает, можно ли застраховать данное лицо и его объект недвижимости. Если договор титульного страхования заключили до сделки и ее регистрации, а потом сделка сорвалась или не состоялась регистрация, то выплата страховой премии возвращается гражданину.

Цена страхования титула, как правило, зависит от оценочной стоимости, которая проводится бюро технической инвентаризации. Страховка титула чаще всего стоит 0,5-1% от оценочной стоимости. Полис покупается каждый год.

Если квартира стоит, к примеру, 5 миллионов рублей, то каждый год придется платить по 25-50 тысяч до полного погашения ипотечного займа. Допускается оформить полис сразу на несколько лет — от 1 до 10. Такие сроки выбраны неспроста, а рассчитаны страховщиками. Этот вариант более дорогостоящий, к тому же нельзя исключать вариант досрочного погашения ипотеки. Так что оптимальное решение — покупать каждый год новый полис титульного страхования.

Цена данной услуги зависит от:

1. Страховой суммы, которая равняется оценочной стоимости приобретаемой недвижимости.
2. Страхового тарифа, который устанавливается в процентном отношении каждой конкретной страховой компанией.
3. Срока, на который рассчитан договор.
4. Страховой схемы (имеется в виду список покрываемых рисков).
5. Прочих моментов, которые устанавливаются каждой страховой компанией на свое усмотрение.

Если договор купли-продажи признается недействительным, страхователь доложен получить деньги за такую покупку. Однако страховые компании постоянно стараются переложить это обязательство на третьих лиц. Поэтому при заключении договора нужно тщательно следить, чтобы эта возможность не отображалась в договоре. В любом случае, договор нужно изучить досконально, желательно привлечь к этому опытного юриста.

Титульное страхование при покупке квартиры в ипотеку — необходимый инструмент сохранности интересов двух сторон: получателя ссуды и кредитора. Однако, клиенты, обращаясь в банк, имеют размытое представление, что такое страхование титула при ипотеке и что оно значит, какие гарантии даёт и сколько стоит. Ниже информация, после прочтения которой вопросов станет значительно меньше.

Что значит термин титул? С юридической точки зрения, под значением титула подразумевают право собственности. Следовательно, страховка от потери права на собственность жилищной площади именуется — титульным страхованием недвижимости.

Страхование титула при оформлении ипотечного кредита обеспечивает собственнику защиту от лишения собственности ввиду признания сделки купли-продажи недействительной по основаниям, установленным законом.

Нередко происходит явление, итог которого становится поводом возникновения страхового случая. Это происходит довольно часто, поскольку в сроки, которые даются на оформление ипотечной сделки, проверить всю информацию невозможно. Что значит в конкретном случае страховой полис титульного страхования?

Страховой полис – реальная денежная выплата заемщику при утрате имущественного права собственности недвижимости. Он становится действительным после оформления права собственности. Возможные причины потери права собственности:

• Мошенничество;
• Незаконность соглашения;
• Нарушение прав третьих лиц;
• Ошибка регистратора;
• Подделка документов.

При покупке жилья в новостройке страховые организации чаще всего не занимаются страхованием титула, так как риски минимальны – имущественного права на квартиру ещё не существует. Но важно помнить, при покупке вторичного жилья в ипотеку риск утраты права собственности есть всегда.

Потеря недвижимого имущества наступает только по судебному решению. Суд объявляет договор недействительным и наступает страховой случай. Что это значит? Под страховым событием понимают выплату действительной стоимости квартиры собственнику недвижимости.

Обратите внимание на типичные не страховые случаи в договоре титульного страхования

Вопрос о том, сколько стоит страхование титула при ипотеке, считается неотъемлемой частью сделки. Каждая страховая компания определяет стоимость самостоятельно. Чаще всего диапазон видоизменяется 0,3-1,5 % от размера кредита. В целом, цена такой защиты сопоставима со стоимостью страхования жизни и здоровья при ипотеке. Страховка подбирается индивидуально для каждого заемщика. Стоимость титульного страхования при ипотеке (сумма страховой премии) зависит от следующих факторов:

• Срок страховки;
• Ориентировочная стоимость квартиры;
• Степень риска.

Стоимость страховки, конечно же, в первый год выше; со второго года пользования тариф понижается, и значит, то, сколько стоит страхование титула, становится менее обременительным. Немалую роль играет и стоимость жилья, соответственно, элитное жильё и хрущевка имеют разную рыночную стоимость. Юрист проводит свою работу, и в результате оценивает степень риска.

Обычно при оформлении ипотеки страхование титула длится до 3 лет, однако после нововведений в гражданский кодекс (ст. 181), многие страховые предлагают расширить договор до 10 лет.

Следует заметить, что обременение права не страхуется. Условия страхования титула на данные условия не распространяется. Поэтому хорошо бы держать под контролем возможные риски.

Стоимость страховки — это часть процента от вашей страховой сумму. При ипотеке эта сумма включает в себя не только цену недвижимости, но и все ипотечные платежи.

Страхование титула при оформлении ипотеки значительно снижает риски неблагоприятных ситуаций для собственника жилья, поэтому является необходимой и неотъемлемой частью сделки. Помните, если страховщик отказывает в страховании титула по рассматриваемой недвижимости, по причине высокой опасности, значит, от приобретения такого жилья лучше отказаться.