Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.
Финансовые операции с жилыми помещениями используют постоянно. Одним необходимо купить недвижимость, другим – продать. Существует несколько вариантов сделки. Каждый начинает подбирать подходящие способы и изучения объявлений. Многие задают вопрос, что значит свободная продажа квартиры, увидев такой формулировку объявления.
Термин встречается часто, нередко вводит в заблуждение граждан. Каковы же преимущества такого способа финансовой сделки? Чтобы ответить на вопрос, необходимо разобраться в специфике юридических тонкостей рынка недвижимости.
Есть два стандартных вида продажи:
- свободная (прямая, чистая);
- альтернативная.
Свободная продажа квартиры — что это:
- проведение операции без выплат комиссионных;
- сделки без посредников;
- на жилплощади никто не проживает, не прописан;
- квартиры, которые раньше не были предметами сделок;
- все документы подготовлены;
- продажа с соблюдение российских законодательных норм;
- куплю-продажу можно осуществить сразу после одобрения покупателей.
Простыми словами говоря, это означает, что нет цепочки сделок. Цель собственников – получить за предложенный товар деньги (без приобретения другого жилья в дальнейшем). Преимущество для покупателей в том, что нет необходимости дожидаться момента, когда продавцы выселятся.
При чистых продажах жилплощади реализация возможна без дополнительного усилия собственника, с соблюдением интересов стороннего лица. Заключить такое соглашение возможно, когда в помещении отсутствуют зарегистрированные граждане, нет обязательств перед финансовыми учреждениями по ипотечному кредиту (когда продаваемый объект выступает в качестве залога), не имеется претензий со стороны кого-либо.
Свободная продажа помещения относится к упрощенным вариантам операций, в которой выполняется единственная сделка. Обе стороны подписывают предварительные соглашения, затем договора. Это один из самых быстрых и простых вариантов купли-продажи.
Совет. При покупке помещения со стоимостью ниже рыночной рекомендуется быть предельно внимательными. Квартира, особенно в новостройках, часто имеют скрытые дефекты, которые сложно выявить при осмотре объектов перед приобретением. Такое жилье часто предлагается по заниженной стоимости. Если такое произошло, покупатель имеет право признать соглашение недействительным. Основание – умышленное сокрытие недостатков квартиры.
Кроме вопроса, прямая продажа квартиры, что это такое, многих интересует пакет документации, который необходимо собрать перед совершением операции.
Перечень выглядит так:
- паспорта собственников или доверенных лиц;
- разрешение супруга (супруги) в письменном виде;
- свидетельства о рождении (когда собственником является ребенок, не достигший четырнадцатилетнего возраста);
- документ о праве на квартиру (или справки об отчуждении, договора дарения);
- технический паспорт продаваемого объекта (со сроком давности не более пяти лет);
- справка из домовой книжки (является действительной 30 дней);
- договор, распечатанный в трех экземплярах;
- согласие органов опеки (для несовершеннолетних лиц, являющихся собственниками);
- выписка из налоговых органов, свидетельствующая об отсутствии задолженности.
Прямая продажа является выгодным вариантов для приобретения квартир, однако сопровождается некоторыми юридическими рисками.
Преимуществ у сделки немало:
К сожалению имеются и недостатки. К ним относятся:
- возможные форс-мажорные ситуации, риски (если попасть на недобросовестных продавцов);
- проблемы, если операции проводятся с квартирами, имеющими нескольких собственников, и некоторые из них отказываются дать согласие;
- нарушение права недееспособного лица или несовершеннолетнего ребенка;
- если в квартире прописан осужденный, который по возвращению из мест лишения свободы предоставляет права на нее:
- когда объект получен по наследству, могут появиться наследники, которые захотят оспорить договор в судебном порядке.
Заключая любые сделки по недвижимости, в том числе чистую продажу, рекомендуется обращаться за помощью к юристам, получив грамотную юридическую консультацию. Только так возможно избежать возможных рисков.
Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.
Финансовые операции с недвижимостью – довольно частое явление. Кому-то надо продать, а кому-то — купить.
Существует несколько вариантов реализации и приобретения квартиры, одним из которых является её прямая продажа.
Далее расскажем о том, что такое прямая продажа квартиры и в чём преимущества данного способа.
Существует 2 стандартных типа продаж:
- прямая (свободная/чистая) продажа;
- альтернативная продажа квартиры.
Прямая, или свободная продажа квартиры представляет собой сделку, в которой участвуют только 2 стороны: покупатель и продавец/продавцы (если жильём обладает несколько собственников). В результате сделки покупатель получает деньги на руки (или на расчётный счёт) и заселяется в освобождённую квартиру.
При прямой продаже квартира реализуется продавцом без дополнительных условий и интересов сторонних лиц. Такие сделки возможны, когда у продавцов нет:
- зарегистрированных в продаваемой квартире граждан;
- претензий со стороны каких-либо третьих лиц;
- обязательств перед банком по ипотеке, где продаваемая недвижимость выступает в качестве залога;
- необходимости приобретать иное жильё до реализации своей жилплощади.
Свободная продажа — это простая операция с недвижимостью, предполагающая всего одну сделку: собственник продаёт свое жильё, не ставя перед собой цели купить другое. Договор подписывается обоими сторонами, принятие решения не зависит от каких-либо иных лиц. От участников требуется заключение предварительного соглашения, затем подписание окончательного договора купли-продажи.
Прямая продажа или покупка – самый оптимальный вариант быстрой сделки без обременения. Но в последнее время, особенно при продаже дорогих квартиры, продавцы чаще ищут альтернативные варианты продаж.
Будьте внимательны при покупке квартиры стоимостью ниже рыночной. Возможно, такая цена установлена продавцом не случайно.
Квартиры и дома вторичного жилого фонда могут иметь скрытые недостатки, которые невозможно обнаружить при зрительном осмотре перед покупкой. Продают такие объекты обычно по сниженным ценам.
Правда, в подобном случае у покупателей будет возможность признать сделку недействительной на основании умышленного сокрытия продавцом дефектов в недвижимости.
У соискателя, обратившегося за ипотекой для приобретения квартиры с чистой продажей, имеются некоторые преимущества, касающиеся сроков рассмотрения заявки. Кредитные предложения банков предусматривают ограниченный срок действия, не превышающий обычно 3 месяцев.
При прямой продаже заёмщик получает средства сразу после одобрения банком и выходит на сделку. При продаже с альтернативой заёмщик будет вынужден ждать продавца. И если к моменту покупки срок истечёт, покупателю придётся заново обращаться за ипотечным займом.
При рассмотрении заявок на ипотеку банк придерживается обычных процедур и всегда направляет сотрудника для осмотра объекта. Ведь приобретаемая квартира будет являться предметом залога кредитора и подлежит рыночной оценке.
Простота и чистота договоров никак не отражается на ставках по кредиту.
При покупке новостройки по прямому соглашению у заёмщика есть шанс получить льготную ставку, но только в том случае, если квартира приобретается у застройщика, аккредитованного банком.
Помимо того, заёмщику не нужно будет предоставлять дополнительных справок на недвижимость, так как банк уже провёл её оценку и обладает нужной документацией по всему объекту.
Перечень документов, необходимых для продажи квартиры, выглядит следующим образом:
Если за последние несколько лет недвижимость неоднократно перепродавалась, то правомерность всех предыдущих сделок вызывает большие сомнения.
Необходимо отследить всех граждан, зарегистрированных на продаваемой жилплощади: может оказаться, что не все жильцы были выписаны в процессе продажи. Прописанные в квартире лица могут претендовать на проживание наряду с новым владельцем.
При продаже квартиры могут потребоваться дополнительные документы, например, справка о дееспособности одного из собственников квартиры (если им является пожилой человек или инвалид).
Если при покупке квартиры использовался маткапитал, то нужно получить справку о том, что при её продаже не были нарушены права несовершеннолетнего.
Иногда могут потребовать справку об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг и предыдущий договор купли-продажи.
Процедура регистрации перехода права собственности на квартиру потребует наличия таких документов, как:
- паспорт нового собственника;
- договор купли-продажи;
- заявление покупателя о госрегистрации прав на жилое помещение;
- кадастровый паспорт объекта недвижимости (если не предоставлялся ранее);
- правоустанавливающий документ продавца, если право не подтверждено регистрацией в ЕГРП;
- квитанция об оплате госпошлины.
При прямой продаже следует очень внимательно оформлять документы. В них должны быть подробно отражены все условия:
- дата выселения прежних хозяев;
- передача ключей от квартиры;
- снятие бывших жильцов с регистрационного учёта;
- возможное наличие обременений на имущество и пр.
Продажа жилплощади по прямому договору – самая выгодная сделка для приобретения жилой недвижимости. Распишем преимущества и выгоды:
- Оба участника сделки минуют проблему замыкания цепочки перепродаж недвижимости.
- При прямой продажи жилплощади легче получить скидку во время приобретения.
Прямая продажа и приобретение квартиры более выгодны в финансовом плане, чем альтернативная сделка. Тем не менее, в некоторых случаях предпочтение отдаётся альтернативному договору.
Альтернативная продажа чаще применяется при:
Альтернативная продажа позволяет провести раздел общей собственности путём последующей покупки нескольких квартир. Осуществить это при помощи простого договора крайне сложно.
Альтернативная продажа квартиры имеет тонкую специфику в оформлении документов. Здесь понадобится помощь грамотного специалиста. Велики риски потерять желаемую собственность.
Покупатели недвижимости нередко задаются вопросом что такое свободная продажа квартиры. В Российском законодательстве данный термин отсутствует. Многие ошибочно полагают, что свободная продажа – это сделка в рамках закона, без посредников и комиссий.
Прямая (свободная или чистая) продажа – это отсутствие цепочки зависимых друг от друга сделок. Единственная цель продавца в таком случае – это получение денег. Он не намерен покупать новую квартиру взамен реализуемой. Покупателю в свою очередь не придется ждать выселения бывшего собственника.
Сделка в рамках свободной продажи имеет следующие особенности:
- готовы все документы для передачи прав на недвижимость;
- жилплощадь фактически свободна – нет проживающих и нет прописанных людей;
- у семьи продавца есть жилье, приобретать новое на вырученные деньги не потребуется;
- сделку купли-продажи можно провести сразу после получения согласия покупателя.
Таким образом, прямая продажа – это полная готовность к проведению сделки незамедлительно и без лишних рисков. Бывшему владельцу квартиры не потребуется время на подготовку документов, снятие с кадастрового учета, перевозку мебели.
Покупатель вместе с риелтором сможет контролировать процесс заключения сделки. Бумаги оформляются незамедлительно, и новый владелец быстро получает ключи. В некоторых случаях, чистая покупка квартиры позволяет сэкономить не только время, но и деньги. Продавец недвижимости выставит более адекватную цену, ведь ему не придется подгонять стоимость старого жилья под новые варианты.
Судебные тяжбы по поводу незаконных сделок купли-продажи жилых объектов далеко не редкость. Чтобы избежать нежелательных проблем, стоит проверить, кто был прописан в квартире, каким образом она перешла в собственность нынешнего владельца.
- выписки из Росреестра, подтверждающие право владения, сверяют с данными паспорта;
- документы о прописке (сколько человек прописано, есть ли среди жильцов и собственников недееспособные, несовершеннолетние люди, соблюдены ли их права);
- присутствуют ли отказы других владельцев долей от права покупки или в пользу продавца;
- технический план и паспорт (сроки действия, соответствие фактической планировке и состоянию объекта);
- подлинность доверенности на распоряжение недвижимостью.
Подача запроса в ФРС позволяет проверить, не находится ли жилье под арестом, нет ли наследников бывшего и нынешнего собственника. Перед подписанием договора стоит запросить у хозяина справку из налоговой инспекции и выписку об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Убедиться, что недвижимость не является аварийной, можно в городской администрации.
В процессе купли-продажи квартиры по чистой продаже необходимо ответственно подойти к оформлению договора. В нем предусматривают следующие условия:
- нюансы снятия прописанных людей с регистрационного учета;
- дата выселения бывшего собственника и его семьи;
- момент передачи ключей от дома;
- обременения на недвижимость;
- действия сторон при наступлении непредвиденных ситуаций.
Обезопасить себя можно включением пункта о передаче жилья в день подписания договора. Если продавца не устраивают такие условия, то, скорее всего, он планирует альтернативную сделку.
При альтернативной продаже хозяин получает деньги за старую квартиру и приобретает новую недвижимость. Это осложняет процесс, так как в сделке фигурируют три участника:
- продавец жилого объекта № 1;
- покупатель;
- продавец жилья № 2, которое хочет купить продавец объекта № 1.
На поиски квартиры для собственника отчуждаемой недвижимости порой уходит продолжительное время. Покупателю приходится ожидать, пока продавец не найдет подходящее жилье. По сути это обмен или размен. В процессе сделки денежные средства часто перечисляются на счет владельца альтернативной квартиры. Если удается найти жилье подешевле, продавец получает на руки оставшуюся часть денег.
В альтернативной сделке договоры на покупку и продажу оформляются отдельно. Если один из пакетов документов приостановится в процессе регистрации, то остальные сделки тоже не будут заключены.
Покупатель рискует, так как продавец может изменить условия в одностороннем порядке или отказаться от соглашения, если не найдет подходящую недвижимость. Один из собственников выступит против купли-продажи жилья или предложенных условий. Процесс затормозится из-за несоответствия документации требованиям кадастра и т.д.
Свободная или прямая продажа – это реализация квартиры без цепочки сделок. Покупатель сразу после заключения договора получает ключи, не ждет выселения семьи бывшего владельца и может въезжать в новое жилье. Избежать проблем, позволяет полная проверка бывших собственников и документов на недвижимость.