Дает ли опека разрешение на покупку квартиры в ипотеку

Ограниченность и зашоренность наших судов бывает и хорошей, и плохой. С одной стороны, судьи обязаны отсекать всю лишнюю шелуху и ахинею, которую несут наши граждане в судах, когда считают себя обиженными. Весь словесный сумбур приводить в законные рамки, давать правовую оценку.

Органам опеки для рассмотрения вопроса относительно разрешения по предоставлению ипотеки на покупку жилья надо предоставить такие материалы:

  • заявление официальных представителей несовершеннолетнего установленного образца;
  • письменный запрос нотариуса о наличии разрешения на совершение сделки;
  • информация о задолженности по коммунальным услугам, которая числится за приобретаемым жилищем;
  • документы относительно приобретаемого жилья;
  • справка налогового органа о наличии задолженности по налогу на недвижимость;
  • проект ипотечного договора на покупку квартиры.

Таким образом, продажа жилья, купленного с использованием семейного капитала, возможна в случае соблюдения следующих условий : жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся , а за несовершеннолетними детьми сохранятся право на доли, равнозначные отчужденным; орган опеки и попечительства дает согласие на проведение сделки.

То есть мать с детьми прописывается на время проведения сделки у родственников или знакомых. Однако даже близкие родственники далеко не всегда охотно прописывают женщин с детьми, так как последующая выписка таких жильцов без их согласия практически невозможна.

ст. 37 гласит о том что у ребёнка есть имущество и без опеки мы не можем совершать любые действия связанные с этим имуществом . Это понятно . Но как я поняла в данной ситуации у детей имущества нет ,а Ирина приобретает квартиру на себя и хотела бы на детей . Ирина а зачем Вы пошли к нотариусу ? За запросом ? Что будете просить у Опеки ? ..Прошу разрешить приобрети квартиру с использованием ипотечного кредита с выделение долей детям в данной квартире ? . 500 тыс -это не 1.500-3.000 т .руб .Выплатите . Купите квартиру на себя и не заморачивайтесь .

Передача вами в дар несовершеннолетнему XX доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу … согласно п.1 ст.572 Гражданского кодекса РФ является дарением под условием. К такому договору применяются правила, предусмотренные п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ: сделка считается притворной, т.е. совершенной с целью прикрыть другую сделку, и является ничтожной.

Опека просит внести сына в ипотечный договор (Сбербанк), в договор об участии в долевом строительстве и соглашение об уступке. В Сбербанке мне сказали, что детей не включают в кредитные договора, а застройщик аргументирует отказ внести сына в документы след образом: залог будет оформлен в пользу банка и они не смогут сделать второе залоговое обременение в свою пользу, т.е. это риски для продавца. В соглашение об уступке прописать несовершеннолетнего могут, нотпонадобится разрешение органов опеки, а его могут не дать. В общем, я оказываюсь, в безвыходной ситуации.

Например: Вы проанализировали, за какую цену возможно продать свою квартиру, за какую – приобрести новую. Поняли, что Вам необходима сумма кредита 2 млн. руб. Посчитали, что с Вашей зарплатой такой кредит получить можно. Собрали документы, подали заявку в банк, получили одобрение на 2 млн. Но перед сделкой банк говорит, что предоставить кредит может лишь 1,6 млн. руб. – на 20% меньше одобренной суммы.

Есть 2-кмн квартира в Москве, в которой 6/8 доли в совместной собственности супругов, и по 1/8 доли на каждого из двух несовершеннолетних детей (4 и 10 лет детям). Доли выделялись из-за того, что использовался материнский капитал при погашении долга по ипотеке. Ипотека погашена, обремение снято. Хотим продать квартиру и купить квартиру в Москве большей площади, с привлечением ипотеки и денег от реализации квартиры. Сбербанк готов предоставить ипотеку с выделением долей детям, но в залоге у банка до погашения кредита.

Читайте также:  При девальвации рубля что будет происходить с моей ипотекой

При устном обращении в органы опеки по месту продаваемой квартиры получили однозначный отказ, что в 2019 году в Москве не разрешаются такие сделки, т.к. формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних. По мнению опеки, возможна только альтернативная сделка, без ухудшения условий для детей и только за наличный расчет. Заявление официальное еще не подавали.

Подскажите насколько правомерна данная позиция опеки, на базе каких нормативных документов и регламентов она основана, можно ли ее обойти при грамотном составлении заявления, не доводя вопрос до суда?

Возможные теперь рассматриваемые варианты:

• уведомление кредитора (заимодавца) о возможности предоставления кредита (займа) родителям (законным представителям) на приобретение недвижимого имущества с использованием заемных средств, влекущее возникновение ипотеки, на условиях приобретения в собственность несовершеннолетнего недвижимого имущества;

• нотариально удостоверенное обязательство родителей (законных представителей) несовершеннолетнего о направлении средств, оставшихся в их распоряжении после удовлетворения требований кредиторов (заимодавцев) в случае обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, на приобретение в собственность иного недвижимого имущества, пригодного для постоянного проживания;)

2. Попытка получения разрешения опеки при условии гарантийного нотариального обязательства последующей покупки 1-кмн квартиры в регионе, с выделением долей детям c не меньшей площадью в ней. С размещением денег от продажи квартиры на указанный банковский счет ребенка. При этом деньги со счета мы сможем снять только с разрешения опеки, при чем только после регистрации права на покупаемую в регионе.

3. Приобретение доли (не меньшей по площадки) в квартире бабушки в другом регионе, по договору дарения; Получение разрешения опеки на продажу. Далее покупка в Москве новой квартиры без выделения долей детям.

Возможны ли еще какие-то варианты и какой вариант наиболее реальный?

Ответы юристов ( 4 )


  • 9,6 рейтинг
  • 8899 отзывов эксперт

При устном обращении в органы опеки по месту продаваемой квартиры получили однозначный отказ, что в 2019 году в Москве не разрешаются такие сделки, т.к. формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних.

Я бы предложил в этой ситуации получить официальный отказ органа опеки и обжаловать его в судебном порядке. Основываться можно на следующем выводе Верховного суда РФ:

Из содержания приведенных положений следует, что в случае совершения родителями несовершеннолетних детей сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети, суды обязаны проверить, не будут ли нарушены права несовершеннолетних детей совершением такой сделки.

Между тем залог имущества в силу договора ипотеки, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению жилого помещения и не влечет безусловного отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4

Исходя из этого приобретение квартиры с обременением в виде ипотеки не является нарушением прав несовершеннолетних детей, поскольку не влечет безусловного отчуждения квартиры.

Не хотелось бы получать формальный мотивированный отказ и переводить дело в суд и направлять запросы в прокуратуру. Т.к. это долго по срокам. Хотелось бы составить максимально сильное заявление в органы опеки включающее в себя сильную описательную часть (что все делается для улучшения жилищных условий детей, со ссылками на документы по продаваемой квартиру и покупаемую, что оснований для того что мы не погасим новую ипотеку нет, что прошлую ипотеку погасли в 3 раза быстрее срока, что стабильный доход у семьи и на последнем месте работы более 7 лет и т.п., что первоначальный взнос более 50%, что есть нотарильное обязательство о том что в случае взысканий банком и отчуждения квартиры мы обязуемся на полученные деньги купить детям доли и т.п. ), законодательную часть (где их права и обязанности как органа и наши описаны, со ссылками на ФЗ, и постановления верховного суда и пр.), просительную часть (что просим дать разрешение на такую сделку, с указанием нашей готовности направления запроса в прокуратуру и управу района в случае отказа и приложением проектов данных запросов)

Читайте также:  Как купить квартиру в ипотеку на стадии строительства

Разрешение опеки на продажу квартиры ребенка при покупке ипотечной квартиры взамен

Ограниченность и зашоренность наших судов бывает и хорошей, и плохой. С одной стороны, судьи обязаны отсекать всю лишнюю шелуху и ахинею, которую несут наши граждане в судах, когда считают себя обиженными. Весь словесный сумбур приводить в законные рамки, давать правовую оценку.

Но с другой стороны, законы универсальными не бывают, и на практике иногда проскакивают ситуации, когда вроде бы напрямую не прописано, и надо решать ситуацию со стороны здравого смысла и благоразумия, и вот тут то судью и заклинивает. Начинается непредсказуемое словоблудие в мотивировке решений с неожиданными выводами.

Вот и к нашей ситуации, которая как раз из этой оперы.

На практике этот вопрос продажи квартиры ребенка с приобретением другой квартиры взамен решается примерно так: родители ребенка нашли покупателя на квартиру, в которой ребенок является собственником (или собственником доли, что чаще встречается. Например, если квартира была приобретена по приватизации, или по наследству, или куплена с материнским капиталом, и т.д.). Итак, нашли покупателя. Одновременно нашли квартиру, в которую желают переехать и купить. Она побольше первой квартиры, то есть требования закона соблюдены, орган опеки разрешение дал. Обе сделки (1 – продажа первой квартиры, 2 – покупка второй) подаются на регистрацию. При этом регпалата сначала регистрирует именно вторую сделку, то есть наделяет ребенка собственностью, и только потом заканчивает первую сделку. Именно такая последовательность создает гарантию соблюдения интересов ребенка. В этой цепочке исключены ситуации, когда, например, стороны сделки (Покупатель – Продавец) с хитрым умыслом решили посреди регистрации расторгнуть сделку и вернуть деньги. Тут все надежно. Вторая квартира уже в собственности ребенка. Расторгать нечего, регистрацию прекращать не имеет смысла. Вот тогда и первую квартиру передаем от ребенка к покупателю.

В методических рекомендациях опеки и попечительства в контексте разрешений на продажу квартиры ребенка также упоминается о предварительных договорах купли-продажи. Мол, вы, как родители, желающие продать квартиру ребенка, подыскиваете другую продающуюся квартиру, заключаете с продавцом предварительный договор о купле-продаже (ст.429 Гражданского кодекса РФ), и приносите этот предварительный договор нам. И мы, как орган опеки, вам тогда разрешение дадим.

И в подавляющем большинстве случаев эти методики работают, гарантируют и защищают права детей при сделках.

Но практика преподносит и изюминки. Вот конкретная ситуация, возникшая в суде, и которая не совсем укладывается в общепринятые законные рамки.

Читайте также:  Как оформить ипотеку без подтверждения доходов

Усложнение №1: родители ребенка в разводе и вместе не проживают. Ребенок, как обычно, проживает с матерью в квартире, в которой они имеют по ½ доли в собственности. Вежливых, уважительных и адекватных отношений между родителями нет. Раз так – значит, спор надо решать строго по закону.

Если судить просто арифметически и перевести расчеты в плоскость метража, то в новой квартире у ребенка на 3 квадратных метра больше, чем в первой. Стоимость новой квартиры чуть больше, и доля ребенка, соответственно, чуть дороже. Эти доводы говорят в пользу сделки.

Вот только ипотека во второй квартире заставляет задуматься, правильно ли все это.

Орган опеки разрешение на эту сделку дал. Документы банка о том, что заемщикам (матери с новым мужем) одобрен ипотечный кредит, опеке предоставлены, то есть опека дала разрешение сознательно, с учетом неполной оплаченности квартиры.

Ипотека взята на 30 лет, новая квартира приобретена за 4 миллиона рублей, фактически оплачена в сумме 1,5 млн., а 2,5 млн. – деньги ипотечные.

И что мы имеем в итоге?

Да, ребенку предоставлена другая квартира. Да, его доля в новой квартире больше, чем в прежней. Да, и метраж больше, и стоимость выше.

Вот только гарантий погашения ипотеки и полного выкупа доли ребенка никто дать не может – ни мать, ни опека.

Суть ипотеки в том, что если ты, как заемщик и получатель кредита, не платишь банку, то банк вправе эту залоговую квартиру изъять в счет погашения долга (статья 1 федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кто может дать гарантию того, что ипотека будет выплачена?

Да никто и никогда. Что с человеком может случиться за 30 лет – одному Богу известно. И потеря работы, и расторжение брака (уже второго), и нетрудоспособность, и мало ли чего другого.

Вот, например, информация за 2009 год:

Обратите внимание: 3000 судебных решений, направленных на изъятие ипотечных квартир в пользу банков!

То есть это угроза совсем не призрачная, а вполне реальная. Какой бы ни была твердой, надежной и сладкой твоя платежеспособность в момент получения ипотеки, какими бы ни были справки о зарплате, никто не знает, что будет с твоими доходами завтра.

И что тогда происходит с новой квартирой ребенка? Взыскание в пользу банка, верно. Никакой пощады.

И остаемся с фактом: первая и надежная квартира ребенка продана, вторая ипотечная – изъята и продана, деньги забрал банк.

Ребенок на улице и без всего.

И вот в чем абсурд: все ведь это понимают. И мать ребенка, и специалист органа опеки, и судья. Но в законе это не указано, и все, хоть тресни. Опека в суде говорит:

– Мы при принятии решения о том, давать матери разрешение на продажу или нет, руководствуемся двумя параметрами: это квадратные метры и стоимость. И все. А залог и ипотека – так это неважно, законом ведь допускается.

И судья, пожав плечами, вторит опеке:

– Ну ведь правда, не запрещено…

И выносит решение о том, что тут все законно.

Вот и имеем зашоренность. Однобокость усмотрения.

Посмотрим, что скажут суды более высоких судебных инстанций.

Adblock
detector