Государство создало ипотечные агентства, для того, чтобы в нашей стране активнее развивался ипотечный бизнес. Существует единое федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и региональные Агентства, зависящие от него.
Работа ипотечного агентства с банками-партнерами выстроена следующим образом. Агентство определяет условия ипотечного кредитования и предварительно консультирует заемщика. Кредит выдается банком-партнером (согласно условиям, заданных ипотечным агентством). После этого Агентство выкупает у банка-партнера право требования кредита и занимает его место на весь срок погашения займа. При смене кредитора заемщику приходит письмо-извещение, в котором указывается, что закладная перешла к Агентству и указаны новые реквизиты для погашения долга по кредиту. Таким образом, для решения жилищной проблемы заемщик как бы берет деньги взаймы у государства, а не у банка.
Благодаря тому, что государство проводит политику доступной ипотеки, условия предлагаемого ипотечным агентством кредита (величина процентной ставки, срок, сумма первоначального взноса) привлекательнее среднерыночных. Хотя не следует забывать о том, что банк-партнер может вносить в ипотечную программу и свою часть дополнительных расходов.
Заемщик должен решить самостоятельно – сотрудничать ему с АИЖК или же идти самому в банк, выдающий ипотечные кредиты. Основными аргументами в пользу Агентства являются привлекательные условия кредитования, а также большой опыт работы Агентства в ипотечной отрасли. Против этого работают такие факторы, как то, что посредством Агентства невозможно взять кредит в иностранной валюте, а также существует вероятность того, что после переуступки кредита АИЖК заемщику придется дополнительно оплачивать перечисление платежей в счет погашения долга по кредиту.
На самом же деле ипотечные брокеры — это частные, коммерческие фирмы, а не государственные организации. Хотя предоставляемые ими услуги мало чем отличаются от услуг ипотечных агентств.
Ипотечный брокер поможет подобрать лучший вариант ипотеки, проанализировав условия, предлагаемые различными банками, применительно к вашей конкретной ситуации, окажет помощь в подготовке необходимых документов и подаче их в банк. Многие брокеры имеют личные связи в банках, что также несколько облегчает процедуру получения кредита.
В качестве ипотечных брокеров могут выступать как самостоятельные предприятия, так и отделы риэлторских фирм. Услуги ипотечных брокеров, естественно, платные, их расценки могут составлять как фиксированную сумму (обычные рамки — от 3000 до 30000 рублей), так и процент от суммы кредита (как правило, 1-5%). Впрочем, в некоторых агентствах недвижимости услугами ипотечного брокера можно воспользоваться и бесплатно, в случае, если ищите и приобретаете вы квартиру именно через это агентство.
В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое — централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.
Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 годах.
Основными функциями Агентства являются:
- 1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:
- — разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;
- — оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;
- — проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;
- — осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования;
- — анализ деятельности банков, продающих кредиты;
- 2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:
- — покупка ипотечных кредитов;
- — выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;
- — выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;
- 3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:
- — оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;
- — осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;
- — проведение семинаров, учебных курсов;
- — оказание консультативной помощи;
- — оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.
Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.
С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство будет расширять количество предоставляемых им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.
Одна из наиболее серьезных проблем, с которой сталкивается сегодня российская ипотека — это малочисленность первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее это опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлтеры.
Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность резко расширить объемы оказываемых населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного комплекса.
Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и риэлторам возможность выйти на рынки с действительно масштабными программами на базе стандартных рублевых кредитов.
На рис. 2 показано, как работает двухуровневая система рефинансирования ипотечных кредитов в Российской Федерации.
Рис.2 Схема взаимодействия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и участников ипотечного рынка.
Двухуровневая система заключается в том, что есть розничный и оптовый рынок. Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк. Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Российской Федерации. Далее специализированный ипотечный оператор, создаваемый в каждом регионе субъектом РФ, рефинансирует кредит путем покупки закладной и формирует пул на базе кредитов, выкупленных в регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем приобретения закладных.
Таким образом, двухуровневая система эффективно распределяет риски между участниками системы, что позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с финансового рынка, направляя его на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.
Разработанные Агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как типовые формы документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов, начиная с апреля, с доходностью 15% в рублях.
Другими словами, если ипотечный кредит соответствует стандартам Агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный кредитор в любой момент может продать его Агентству.
Важно отметить, что для первичного кредитора данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.
Сегодня для активизации выдачи ипотечных кредитов Агентство в дополнение к предложенной схеме готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое — первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный минимальный объем поставки закладных; второе — сопровождение таких закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.
Такую схему Агентство в рамках пилотного проекта отработало и заключило договор с Всероссийским банком развития регионов.
С сентября прошлого года по март текущего года ставка рефинансирования была установлена 18% годовых и со II квартала текущего года снижена на 3%. Стандарты рекомендуют, чтобы ставка кредитования устанавливалась на уроне ставки рефинансирования ипотечных кредитов. Так проще с точки зрения бухгалтерского учета и налоговых последствий.
Данное снижение отражает ситуацию на российском финансовом рынке, прежде всего, снижение учетной ставки Банком России, текущую доходность и среднесрочную тенденцию на рынке государственных ценных бумаг. Одновременно Агентство приняло решение внести по согласованию с заемщиками поправку в ранее приобретенные агентством ипотечные кредиты о снижении с апреля текущего года ставки по ним также до уровня 15% годовых.
Таким образом, те, кто брал кредиты в прошлом, и те, кто возьмет их сейчас, будут в равных условиях. Данная мера направлена, прежде всего, на увеличение доступности кредитов для населения, а также на повышение эффективности деятельности всех участников системы за счет увеличения объемов ипотечного кредитования.
Следует также отметить, что данная мера обеспечивает большую стабильность системы, поскольку значительно снижает риск единовременного погашения ранее выданных кредитов.
Итак, ипотечный рынок — это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями с целью приобретения жилья под залог, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Чем более развита в национальной экономике систем ипотечного кредитования, чем больше доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках.
Под агентством ипотечного кредитования обычно подразумевают специализированную организацию, которая оказывает своим клиентам помощь в получении ипотеки.
Некоторые люди ошибочно полагают, что в агентствах ипотечного кредитования можно взять кредит. На самом деле ситуация обстоит несколько иначе. Непосредственно выдачей ипотеки данные организации не занимаются. Но они помогают своим клиентам с подбором подходящей ипотечной схемы, оценкой размера необходимого кредита, сбором необходимой документации, подбором недвижимости и юридическим сопровождением сделки купли-продажи жилья.
Кредит клиент получает при этом в банке-партнере. Следует иметь в виду, что, заключая договор ипотечного кредитования с агентством, в качестве залогодержателя выступает именно оно, а не банковское учреждение.
Как правило, получение кредита посредством специализированного агентства происходит по отработанной схеме. Сначала клиент получает консультацию специалистов агенства, которые оценивают возможность получения кредита, его размер и прочие значимые моменты. Если кредитная комиссия агентства соглашается на возможность участия их клиента в программе федерального кредитования, заемщик получает специальное письмо, которое он должен предоставить в банке.
На следующем этапе происходит подбор квартиры. В некороых случаях агентства не делают это сами, а рекомендуют риелтора или агентство недвижимости.
Затем следует процедура страхования. Страхуются три основных объекта: приобретаемая недвижимость (которая одновременно является объектом залога), здоровье и жизнь заемщика и право собственности (так называемое, титульное страхование).
Только после того, как все вышеобозначенные процедуры успешно завершены, документы клиента агентства ипотечного кредитования передаются на рассмотрение в партнерский банк. В некоторых случаях банки могут запросить некоторые дополнительные документы, которые, согласно их регламенту, требуются для оформления ипотечного кредита.
При получении положительного решения о выдаче кредита, клиентом заключается договор об ипотеке. И в этот же момент агентство ипотечного кредитования выкупает у банка как закладную, так и все права по удостоверенному данной закладной кредиту. Поскольку все риски не платежей в результате оказываются проблемами ипотечного агентства, банки охотно идут на сотрудничество с подобными организациями.