При планировании покупки квартиры в новом доме не стоит забывать о том, что при обращении за кредитом понадобится проведение оценки объекта недвижимости.
Оценкой называется процесс определения рыночной стоимости жилплощади. Стоимость приобретаемого объекта называет специалист, имеющий лицензию на право выполнения работ.
Нужна ли оценка квартиры при ипотеке в новостройке? Да, поскольку это обязательное мероприятие, ведь необходимость обращения к специалистам при оформлении закладной по ипотеке отражена в № 102-ФЗ (подпункт 9 п. 1 ст. 14).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !
Независимая оценка стоимости объекта будет проведена перед тем, как заемщику будет выдан кредит. Это необходимо для того, чтобы банк был уверен в том, что вернет начальную сумму обратно, если заемщик не сможет оплачивать кредит. При возникновении сложной ситуации кредитно-финансовая организация продает недвижимость, покрывая этим свои расходы.
Следует отметить, что банки, как правило, недооценивают объект, снижают стоимость недвижимости, руководствуясь при этом соображениями собственной выгоды. Заемщики же склонны увеличить цену, чтобы получить максимально возможный кредит.
Именно поэтому независимая оценка залога для квартиры имеет важное значение для обеих сторон. Статус процесса определения цены объекта официальный, поэтому он предоставляет ряд возможностей для клиента. Именно так можно понять, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке.
Отчет об оценке используется в суде, если возникают следующие ситуации:
- при определении компенсации при разделе имущества.
- При спорах с налоговыми органами о размере налоговой базы. Именно по ней будет начислен налог на имущество, по ней начисляется и НДФЛ.
Деятельность оценщика должна быть застрахована, сумма страхования ответственности должна составлять хотя бы 300 тысяч рублей. Кроме того, эксперт должен числиться в СРО.
Оплата работы эксперта ложится на плечи заемщика. Он может обратиться к любому специалисту, который соответствует принятым стандартам.
Но нужно понимать, что решение поручить оценку какому-то определенному эксперту лучше согласовать с тем банком, в который заемщик подал документы для оформления ипотечного кредита.
Проще всего выбрать того оценщика, который находится в реестре доверенных партнеров организации. Обратившись в банк, заемщик может ознакомиться со списком специалистов, а потом обратиться к любому из них. В этом случае службе безопасности компании не придется проверять деятельность эксперта, заемщик быстрее получит кредит.
Конечно, клиент банка имеет право получить сведения о стоимости жилья у любого другого специалиста, но в этом случае процесс получения кредита может затянуться из-за проведения проверки.
Необходимо понимать, что банк может только дать рекомендации. Принуждать клиента воспользоваться услугами какого-то определенного специалиста кредитно-финансовая организация не имеет права.
Независимые эксперты состоят в СРО. Найти их контактные данные можно на сайтах, досках объявлений.
После того, как был совершен выбор эксперта, стоит нанести ему визит. В оценочную компанию необходимо принести следующие документы:
- план жилья. Поэтажный план дома;
- кадастровый паспорт, его можно получить в БТИ;
- если квартиру планируется приобрести в строящемся здании, то нужен договор о долевом участии.
Порядок действий при обращении в оценочную компанию следующий:
- сначала нужно заключить договор на оказание услуг. Стоит обратить внимание на то, что в документе должны быть четко указаны сроки выполнения оценки, должны быть прописаны цели проведения процедуры.
- Оценка проводится только в светлое время суток. Назначать время осмотра стоит с учетом этого момента.
- Определяется дата. Оплачиваются услуги эксперта, сумму можно внести наличными или по безналичному расчету.
Оценщик тщательно проверяет документы, анализирует ситуацию. Только после этого он выезжает на объект.
Средняя стоимость процедуры оценки квартиры в новостройке для ипотеки – от 2500 рублей.
Процедура оценки ипотеки в новостройке состоит из нескольких шагов.
- Сначала эксперт осматривает объект. Обычно на это уходит не больше четверти часа, но все зависит от профессионализма оценщика.
- Затем он фотографирует все помещения квартиры, делает фотографии территории вокруг дома. В процессе осмотра он выявляет дефекты постройки, либо фиксирует их отсутствие.
- После того, как процедура будет завершена, специалист готовит расчеты, определяя стоимость жилья.
Для этого он использует разные способы. В процессе обязательно учитывают положительные факторы, а также отрицательные моменты, которые в будущем могут привести к снижению стоимости жилья.
Также будет принята во внимание высота потолков в квартире, размер комнат и общая площадь, количество санузлов и размер балкона.
После осмотра объекта эксперт исследует базу объектов недвижимости, выставленных на продажу, исследует наличие аналогичных объектов на рынке. По итогам работы он готовит отчет. Обычно процесс оценки занимает не больше 5 дней. Срок действия отчет составляет 6 месяцев.
При оформлении ипотечного кредита обязательно требуется оценка. Если ипотека нужна срочно, то проще всего обратиться к эксперту, которого порекомендует банк. В этом случае не придется ждать, когда служба безопасности организации проверит деятельность специалиста.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)
Объем ипотечного кредитования в России растет. За 2018 год был побит очередной рекорд: получили более 1,5 млн кредитов на 3 трлн рублей. Рост составил 50 % к 2017 году. Для тех, кто уже получил ипотеку, этап оформления документов позади. Но число желающих не уменьшается, а значит надо продолжать публиковать информацию для новичков, которая поможет правильно оформить сделку. И сегодня на очереди – оценка квартиры для ипотеки.
На вопрос, нужна ли оценка при получении ипотеки, ответ однозначный – нужна в обязательном порядке.
Оценка – это определение рыночной, инвестиционной, ликвидационной, кадастровой и иной стоимости в отношении объекта оценки.
Если в договоре не указано, какой вид стоимости надо определить, то рассчитывается рыночная стоимость. Для банков интерес представляет еще и ликвидационная.
Рыночная – это стоимость, по которой продавец согласен продать, а покупатель купить недвижимость. При этом они действуют самостоятельно – никто их не заставляет совершать сделку, и нет никаких чрезвычайных факторов, влияющих на стоимость жилья.
Ликвидационная – это стоимость, по которой объект может быть продан на рынке за короткий срок.
В случае покупки жилья за счет ипотечного кредита закон требует в обязательном порядке сделать оценку недвижимости и предоставить отчет. В этом заинтересованы:
- Банк, который выдает большую сумму в кредит на длительный срок, поэтому хочет защитить себя от риска неплатежеспособности клиента в будущем. В случае отказа возвращать долг финансовая организация должна быть уверена, что она быстро продаст жилье и полностью покроет потерянные деньги.
- Клиент, которому важно знать, на какую сумму он может рассчитывать. Кроме того, продавцы иногда выставляют неадекватные рынку цены на свои объекты. Оценка поможет сориентировать покупателя по рыночной стоимости.
Отчет об оценке требуется для:
- квартир/комнат на вторичном рынке жилья;
- существующих жилых домов с земельным участком или части дома;
- новостроек (в редких случаях).
Еще раз хочу обратить ваше внимание, что среди списка обязательных документов на получение ипотеки будет и отчет об оценке приобретаемого жилья. И это не прихоть банка, а требование закона. Квартира до полного погашения вами кредита будет в залоге у банка. Ее оценочная стоимость гарантирует возмещение возможных убытков.
Определение рыночной и любой другой стоимости квартиры проводится оценщиком, который:
- имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки;
- застраховал свою гражданскую ответственность на срок от 1 года и на сумму не менее 300 тыс. рублей;
- является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
- заключил договор с оценочной компанией или работает как индивидуальный предприниматель.
Вы можете заказать отчет у любого оценщика или выбрать из списка аккредитованных оценочных компаний банка. Они проходят отбор на соответствие требованиям кредитной организации. Список постоянно меняется, поэтому банки дают возможность клиенту самостоятельно выбрать компанию и направить заявку на ее одобрение. Но в этом случае срок рассмотрения отчета увеличивается до 30 дней.
Казалось бы, выгоды выбора из рекомендуемого перечня очевидны: банк доверяет оценщику и быстрее дает положительное заключение по отчету. Но на практике не всегда все проходит гладко.
Клиентка Сбербанка покупает по ипотеке жилой дом. Обратилась в рекомендуемую банком организацию. Те подготовили отчет. Сбербанк его не принял, отправил на доработку. В качестве замечаний указаны такие, что свидетельствуют об элементарной безграмотности эксперта из банка. Мне как преподавателю по оценке недвижимости с 20-летним стажем очевидна некомпетентность сотрудника. Но как доказать это банку?
Но будем надеяться, что это единичный случай и не распространяется на всех банковских экспертов. Просто он еще раз доказывает, что аккредитованная организация не гарантия утверждения отчета с первого раза.
Ассоциация российских банков выпустила рекомендации по оценке недвижимости для залога, в том числе жилых помещений. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам, но более подробно описывают процедуру.
Оценка недвижимости проходит следующим образом:
1. Вы подаете заявку в оценочную компанию или частному оценщику. Предоставляете документы:
- правоустанавливающие,
- кадастровый паспорт или выписка из него,
- технический паспорт БТИ или выписка из него,
- экспликация и поэтажные планы.
2. Оценщик изучает представленные документы на достаточность информации для анализа. Он может запросить дополнительные документы. Например, на наличие обременений и перепланировок.
3. Оценщик выезжает на объект и проводит осмотр не только квартиры, но и дома. Проверяет соответствие площадей, конструкций заявленным параметрам в паспортах. Проводит фотосъемку внутри и снаружи всех выявленных дефектов (трещины, протечки). Оценивает наличие и состояние коммуникаций.
4. Составляет отчет с учетом требований законодательства и банка. Если в договоре не указан вид оцениваемой стоимости, то он определяет рыночную стоимость квартиры.
По закону оценщик может определять стоимость объекта тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным. На практике при оценке квартиры применяют сравнительный подход. Суть его в следующем:
- Анализируется состояние рынка недвижимости в целом и в конкретном сегменте (например, квартиры в Московской области).
- Находят объекты для сравнения. Их называют объектами-аналогами. Они максимально похожи на оцениваемый объект, но по каким-то параметрам отличаются.
- Выявляют все характеристики квартир-аналогов, которые влияют на цену продажи. Например, год постройки дома, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, этаж, состояние квартиры, ее площадь и др.
- На выявленные различия в характеристиках оцениваемого объекта и аналогов вносятся поправки к ценам последних. Так получают рыночную стоимость уже нашей квартиры.
Время на проведение оценки от 1 до 5 дней. Стоимость зависит от многих факторов. Например, от региона, элитности жилья и даже от того, для какого банка делается отчет. Я просмотрела прайс-листы нескольких оценочных компаний. Цены стартуют от 2 500 руб. По элитным квартирам большой площади отчет может стоить от 6 000 руб. Оплачивает услуги оценщика заемщик.
Срок действия отчета – 6 месяцев. Вся информация, которая приводится в отчете и влияет на стоимость квартиры должна быть подтверждена расчетами, документами, экспертным мнением и другими источниками, признанными существенными для определения стоимости объекта.
Банки рекомендуют выполнять следующие требования:
- Описание квартиры должно ссылаться на документы, в которых отражены количественные и качественные характеристики объекта.
- При анализе рынка недвижимости оценщик должен доказать ликвидность оцениваемой квартиры. Поэтому нет смысла описывать рынок Москвы, если объект оценки находится, например, в Тверской области.
Ликвидность означает, насколько быстро может быть продан объект на рынке. Банки рекомендуют следующую градацию ликвидности.
- Обязательно должны быть фотографии дома, прилегающей территории, всех помещений квартиры, подъезда. Снимки должны быть информативные, высокого качества.
- Оценщик должен обосновать, почему не использовал при определении стоимости другие подходы.
- В отчете по анализу объектов-аналогов они должны быть представлены на карте, чтобы можно было оценить их близость к оцениваемой квартире.
- На все найденные аналоги должны быть даны прямые ссылки (например, ссылки на объявления на Авито, ЦИАН) с контактными данными продавца. К приложению прикладываются копии объявлений, чтобы эксперт смог проверить исходные данные.
Полученная в результате анализа и расчетов рыночная стоимость квартиры послужит ориентиром для банка в сумме выдаваемого вам кредита. Она не может быть больше оценочной стоимости квартиры. Иногда случается, что выбранное вами жилье оценили ниже, чем просят за него продавцы. Тогда возможны следующие варианты:
- пытаетесь договориться с продавцами, показывая им обоснованную рыночную цену;
- проводите оценку повторно, но в другой компании, оплачивая ее услуги в полном объеме;
- доплачиваете недостающую сумму из собственных средств, увеличивая тем самым первоначальный взнос;
- подбираете другую квартиру, заново заказываете и оплачиваете отчет, надеетесь, что рыночная стоимость впишется в сумму кредита.
Других вариантов нет. Банк не пойдет на уступки и не увеличит вам сумму кредита.
Я думаю, что в конце статьи у вас не осталось вопросов, кто и зачем делает отчет об оценке жилья, которое вы хотите взять в ипотеку. Это стандартная процедура, по которой большинство оценочных компаний накопили за долгие годы хороший опыт. Это доказывает высокая скорость получения готового отчета (от 1 дня) при многочисленных расчетах, сборе и анализе информации.
Без работы оценщика получить ипотечный кредит невозможно, поэтому просто выделите в своем бюджете эту статью для обязательного исполнения.
Определение стоимости жилплощади является необходимой процедурой для оформления ипотечной ссуды. Результат этой процедуры непосредственно влияет на одобренную сумму кредитных средств, предоставляемых финансовой организацией. В этой статье поговорим о том, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, как и где правильно произвести эту процедуру, а также про её методы и стоимость.
Со стороны банков такая процедура поспособствует значительному снижению рисков. Ведь ипотечный договор подразумевает залоговую составляющую — залогом выступает приобретаемая заёмщиком квартира. Это означает, что в случае грубых нарушений договора со стороны должника, кредитор прибегнет к реализации залоговой недвижимости для возврата собственных средств.
Конечную величину займа определят рыночная и ликвидная стоимость объекта недвижимости. За основу банком будет взята наименьшая цена, так как по этой стоимости легче будет реализовать жилплощадь в случае проблем с заёмщиком.
Оценка квартиры может оказаться нелишней и для клиента. Она поможет ему оценить, не завышена ли стоимость, которую обозначил продавец. Ещё оценка жилплощади даст заёмщику представление о том, сможет ли он полностью погасить кредит, если вдруг потребуется продать квартиру по каким-либо обстоятельствам, затрудняющим обязательные регулярные платежи.
Для банка будет выгодна заниженная оценочная стоимость залогового объекта, а для клиента — завышенная. В такой ситуации независимая оценка квартиры для ипотеки будет наиболее оптимальным вариантом.
В момент обращения в нужную компанию потенциальный заёмщик договаривается о времени и месте проведения оценки. В обозначенную дату мастер прибывает на объект для определения оценочной стоимости объекта.
Специалист осмотрит дом либо квартиру, выполнит фотофиксацию, сопоставит фактический план помещения с планом из БТИ и произведёт оценку физического состояния жилья. В случае, если имеет место неузаконенная перепланировка, то данный факт непременно будет зафиксирован в отчёте. При наличии существенной перепланировки, несогласованной с БТИ, банк может отказаться кредитовать покупку такой жилплощади.
После всех вышеперечисленных действий специалист перейдёт к оценочному анализу рыночной стоимости квартиры. Это может быть осуществлено тремя основными методами, которые выявляют показатель ликвидной и рыночной стоимости объекта недвижимости. Ниже будет кратко описан каждый из них:
- Доходный. Суть метода заключается в определении возможной величины ожидаемых доходов от использования объекта оценки (допустим, от сдачи в аренду). Он применяется исключительно при оценке нежилых помещений. Метод не используется для выявления стоимости ипотечной квартиры.
- Затратный. В основе этого способа лежит определение расходов, требующихся на воспроизведение (строительство) аналогичного объекта недвижимости с учётом износа. Данный метод проблематично применить для анализа цены на жильё в многоквартирном доме, т. к. большое число строительных элементов в таких помещениях общие. Способ может быть использован для оценки стоимости частного дома.
- Сравнительный. Самый популярный метод, если говорить относительно оценки ипотечной жилплощади. В его рамках происходит сопоставление стоимости аналогичных объектов недвижимости. Оценка осуществляется по материальным, экономическим и прочим характеристикам.
Основные показатели, которые всегда учитываются при оценке квартиры:
- престижность района, в котором находится жильё, и его инфраструктура;
- дата строительства и состояние отделки помещения;
- число этажей сооружения;
- материалы, использованные при строительстве;
- площадь;
- число комнат и планировка;
- этаж, на котором находится квартира (жильё, находящееся на первом либо последнем этаже, теряет в стоимости порядка 5-10%);
- наличие каких-либо дефектов;
- состояние системы коммуникаций.
Результатом работы специалиста станет итоговый отчёт по оценке стоимости жилплощади.
Итак, сколько времени занимает оценка квартиры для ипотеки? Средний срок (от посещения мастером объекта до готового отчёта) для большинства компаний, предоставляющих такие услуги, составляет порядка 3-х дней (как правило, не более 5 дней).
Банки предлагают заёмщику перечень компаний, выполняющих данную процедуру и сотрудничающих с ними. Но есть риск, что такие конторы будут действовать в интересах кредитора и намеренно занижать итоговую стоимость объекта оценки, что скажется на уменьшении конечной суммы кредита и невозможности приобретения желаемой квартиры.
Если же заёмщик опасается такого развития событий, то есть вариант воспользоваться услугами сторонней оценочной фирмы, которая составит отчёт о стоимости непредвзято. Впрочем, далеко не факт, что банк примет такую оценку. Тут остаётся либо сразу обсуждать эту возможность с кредитором, либо узнавать в интересующей компании, принимаются ли их оценочные отчёты в определённом банке (как правило, такая информация содержится на сайтах солидных организаций).
На вопрос о том, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, ответ будет дан в этой части статьи. Необходимо сразу сказать, что определённой фиксированной стоимости данного вида услуг нет. Цена будет меняться по различным регионам (в Москве цена на услугу выше, чем в регионах). Ещё на стоимость услуги повлияет тип объекта оценки — расчёт цены для загородного объекта недвижимости либо квартиры в таунхаусе обойдётся существенно дороже, чем для жилья в новостройке.
В пределах от 3 до 5 тыс. руб. — такова ориентировочная стоимость оценки квартиры в Москве (для различных типов объектов недвижимости). Для регионов этот показатель будет существенно ниже.
Какие же документы для оценки квартиры для ипотеки будут затребованы?
Для её выполнения заёмщику необходимо наличие такого перечня документов:
- паспорта;
- кадастрового паспорта;
- технического паспорта из БТИ, содержащего план этажа и экспликацию;
- справки, подтверждающей, что сооружение не будет отправлено под снос в ближайшее время (для новостроек не понадобится);
- договора купли-продажи.
После сбора всех вышеперечисленных документов можно будет обратиться в специализированную фирму для проведения оценки квартиры.
В заключение будут даны основные важнейшие рекомендации, следуя которым процесс оценки жилья пройдёт максимально гладко и без эксцессов. Их список выглядит так:
- Необходимо максимально ответственно отнестись к процессу выбора фирмы по оценке недвижимости. Выбранная компания должна иметь хорошую репутацию. Можно воспользоваться услугами организации, которую предложат в банке, но тогда есть большая вероятность получить низкую оценочную стоимость квартиры. Зато в плане репутации всё будет хорошо, т. к. кредитные организации не работают с мошенниками. В случае, если заёмщик хочет обратиться в стороннюю компанию, нужно заранее узнать, принимаются ли её отчёты в том банке, где оформляется ипотека. В противном случае можно впустую потратить деньги.
- Не нужно пытаться договориться или дать взятку специалисту по оценке для увеличения конечной стоимости жилья. Фирмы с хорошей репутацией на это всё равно не пойдут. Даже если и удастся путём каких-либо махинаций повлиять на результаты оценки, то впоследствии можно очень сильно пожалеть. Ведь если по каким-то причинам заёмщик больше не сможет выплачивать ипотеку и попытается реализовать квартиру, то полученных средств не хватит, чтобы полностью рассчитаться за кредит.
- Если не устраивает результат оценки, лучше обратиться в другую фирму, чем пытаться дать взятку. Вполне возможно, что новая оценка даст более приемлемые результаты.
- В случае недостаточной стоимости объекта оценки можно попытаться договориться с продавцом о скидке. Вполне может быть, что он немного понизит цену для реального покупателя.
- Необходимо знать, что отчёт об оценке недвижимости действует на протяжении 6 месяцев. По прошествии этого срока придётся вновь пройти оценочную процедуру.