Последние изменения: Июнь 2019
Ипотека всегда связана с большими расходами на подготовительном этапе сделки, и эти расходы должны в обязательно порядке учитываться покупателем. Оценка недвижимости для ипотеки относится к основным статьям расходов при согласовании сделки, а сведения из отчета оценщика играют важную роль при определении суммы кредита и других условий сотрудничества с кредитором.
Покупатель и продавец могут договориться о любой цене договора, как в сторону превышения, так и в сторону уменьшения стоимости по сравнению с актуальными рыночными предложениями. Кредитор, принимая заключение оценщика, страхуя себя на случай негативных последствий, между ликвидной и рыночной стоимостью всегда выберет наименьшее значение. Это гарантирует полную финансовую защиту на случай, если плательщик не сможет погашать выданный займ, и жилье придется продавать.
Проведение независимой оценки недвижимости и в интересах покупателя:
- Чтобы убедиться в правильном назначении цены договора. Если стоимость оценки окажется гораздо ниже, возникает подозрение в завышенных требованиях продавца.
- Чтобы спланировать предстоящие расходы на первый взнос по ипотеке и определить предстоящие платежи банку.
- Для гарантий, что при неблагоприятном развитии сценария, клиент сможет рассчитаться с финансовым учреждением, продав недвижимость.
Так как без заключения эксперта ни один банк не согласует ипотеки, инициатива проведения должна исходить от покупателя.
В процессе подготовки отчета предстоит выполнить следующие шаги:
- Сбор основной документации на будущий объект залога.
- Определение компании, которая будет проводить работы. В большинстве случаев, кредитор устанавливает ограничения по выбору эксперта из числа аккредитованных лиц.
- Проведение оценочных мероприятий с выездом по адресу расположения жилья.
- В установленные сроки организация проводит анализ полученных данных и представляет отчет согласно требованиям, определенным кредитором.
Оценочным работам предшествует работа по сбору информации об объекте. Помимо анализа рынка, эксперт должен изучить пакет документации на недвижимость:
-
Правоустанавливающая документация на жилье. Бумаги из БТИ (техпаспорт и поэтажный план); Кадастровый паспорт.
Дополнительно могут потребовать любые другие документы, входящие в перечень банка-кредитора.
Чтобы не столкнуться с отказом банка принимать результаты оценки, следует заранее уточнить, к каким организациям вправе обратиться заемщик, чтобы банк принял документ к рассмотрению. У каждой финансовой организации – свой список оценщиков с различными расценками и сроками проведения. Перед тем как заказать услугу, в банке определяют, каким параметрам должен соответствовать эксперт.
Читайте также , когда необходимо оформлять страхование жизни и здоровья при ипотеке.
Собственно, юридических ограничений банк вводить не вправе. Окончательное решение по выбору конторы для проведения работ остается за заемщиком. Однако, игнорируя правила банка, сталкиваются с отказом банка принимать отчет к рассмотрению в связи с несоответствием параметрам, установленным финансовым учреждением.
Основной список требований к организации выглядит следующим образом:
-
Легитимность исполнителя работ (членство в СРО, подтверждающее принадлежность в официальной зарегистрированной организации оценщиков). Наличие страхового покрытия от 300 тысяч рублей по рискам гражданской ответственности.
Страховой полис гарантирует возможность возмещения ущерба клиенту, заказавшему услуги, а также свидетельствует об уровне профессионализма.
Исполнитель, по результатам проведенного исследования, обязан предоставить отчет с соблюдением требований к оформлению. Эти требования содержат стандарты Ассоциации российский банков (сокращенно, АРБ), АИЖК и банка.
Исследование оценщика наиболее полно описывает объект и содержит выводы относительно его реальной и ликвидной стоимости.
В отчет обязательно входят следующие показатели жилья:
- Основные характеристики недвижимости.
- Размер и количество помещений, входящих в состав объекта.
- Сведения о наличии балконов, лоджий, их размер и технические характеристики.
- Техническое состояние оцениваемого объекта.
- Высота помещений.
- Заключение о соответствии внутриквартирного расположения плану БТИ.
- Информация об инженерных коммуникациях (водоснабжение, отопительная система, электричество).
- Возраст жилого здания, в котором располагается оцениваемый объект.
- Использованный при возведении стен и перекрытий строительный материал.
- Дополнительные данные о здании – парковки, этажи под домом.
- Список выявленных дефектов, особенностей объекта, которые грозят возможными проблемами при эксплуатации и потребуют ремонта.
- Состояние здания, подъезда, фасада.
- Удаленность от транспортной инфраструктуры, остановки общественного транспорта, станции метрополитена.
- Цена квадратного метра.
- Схемы подъезда к дому, в котором расположен оцениваемый объект.
- Фотоматериал.
Согласно установленных АРБ и АИЖК требованиям, заключение независимого эксперта должно соответствовать определенным требованиям:
-
Печатный вид с включением таблиц и описательной части. Сведения, на основании которых производились расчеты. Объем, не превышающий 30 страниц.
С учетом разнообразия на рынке оценочных услуг, определить оценщика бывает сложно. Во-первых, необходимо учитывать требования, предъявляемые к организации банком, АРБ и АИЖК.
Во-вторых, убеждаются в учете параметров, предъявляемых к самой организации, конкретному оценщику и подготовленному отчету.
Редкий банк ограничивает выбор единственным оценщиком. Как правило, таких организаций несколько, поэтому определить наиболее соответствующие условия сотрудничества с конкретной организацией не составит труда.
Задачей заемщика станет выбрать компанию:
-
входящую в список аккредитованных; предоставляющую отчет в полном соответствии с требованиями в минимально короткие сроки; готовую обеспечить качественными услугами за наиболее низкую цену; работающую на рынке не первый год и имеющую отличные рекомендации и отзывы других заемщиков (обращают внимание на точность соответствия цены, установленной экспертом, реальным расценкам на рынке и договорной цене по текущей сделке).
Процедура не проводится в один день.
-
провести предварительную подготовку документации; организовать выезд; проанализировать полученные сведения; надлежащим образом оформить новый документ.
Результаты оценки содержат актуальные сведения, на основе существующих цен на рынке жилья. С течением времени, расценки на недвижимость меняются (растут или снижаются, исходя из конкретных изменений). Согласно нормам законодательства, срок действия отчета не превышает полугода. Если сделка, по каким-либо причинам, не состоялась в течение 6 месяцев, придется проводит экспертизу заново.
Если оценка недвижимости нужна для рефинансирования ипотеки, банк обязательно потребует проведение новой экспертизы, так как с момента сделки и переоформления кредитных отношений документ уже утратит свою актуальность.
Заказчиком оценки недвижимости является заинтересованная сторона. Она же и оплачивает услуги. Так как процесс купли-продажи не требует обязательной экспертизы со стороны продавца, а банку она обязательно нужна для определения условий ипотеки, при использовании кредитных денег в расчетах с продавцом, расходы на оценку несет покупатель, т.е. заемщик.
Что касается стоимости услуг, то каждая организация определяет собственные тарифы, нерегулируемые законодательством. В результате в различных регионах, разными оценщиками назначаются свои цены.
Ниже информация о том, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, от разных организаций, работающих с различными кредитными структурами:
- В Сбербанке заключение экспертов оформляется за 3-4 тысячи рублей в стандартных ситуациях, а при удаленном расположении тариф повышается до 5-6 тысяч рублей. Перечень оценочных организаций: скачать по ссылке .
- По данным Россельхозбанка, оценка организациями из разрешенного списка проводится с применением тарифов по 35-50 рублей за 1 оцениваемый квадратный метр. Можно выбрать другого оценщика, не включенного в перечень банка, если по ипотеке клиент готов внести более 30% от стоимости жилья. По ссылке : реестр партнеров Россельхозбанка .
- Работающие с Газпромбанком эксперты выполняют работы за 3,5-7,0 тысяч рублей. Для Санкт-Петербурга тариф минимален, в московском регионе взимают до 7 тысяч за отчет. Перечень рекомендованных оценочных организаций: скачать .
- Оценщики, работающие с ВТБ в различных регионах, предлагают проведение экспертизы в широком диапазоне цен: от 2 тысяч (для Екатеринбурга и других российских городов) до 5 тысяч в Москве и 7 тысяч в Санкт-Петербурге.
Многие заемщики, стесненные в свободных средствах, с опасением относятся к процедуре оценки, ведь от нее зависит, хватит ли личных накоплений для уплаты первого взноса. Если будет выявлено отличие оценочной стоимости от ипотеки, и оценщик определит сумму ниже, чем было оговорено с продавцом, банк выдаст средства в объеме, оставшемся после вычета первого взноса. Таким образом, денег банка может не хватить для полного расчета с продавцом и потребуется искать дополнительный источник финансирования.