Рассрочка от застройщика даже на самых заманчивых условиях не сравнится с длительной ипотекой по размеру платежей и первоначальному взносу, отмечают эксперты. Зато при беспроцентной рассрочке отсутствует неизбежная для ипотечных заемщиков переплата по кредиту.
Для тех, кто накопил большую сумму на покупку квартиры, а остаток готов гасить весьма крупными платежами, может быть выгодной даже рассрочка под проценты. Потому что стоимость рассрочки все‑таки ниже ипотечного кредита.
Рассрочка: При доплате 0,5-1 млн рублей покупателю необходимо платить каждый месяц 41,6-83,3 тыс. руб.
Волокиты с документами при рассрочке также будет меньше. Не потребуется подтверждать доходы, трудоустройство и прочие формальности.
Рассрочка становится альтернативой ипотеке в том случае, если клиент не может взять кредит, согласен Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.
Просрочка: Пени назначаются из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый день
Для застройщика ипотечные покупатели выгоднее тех, кто пользуется рассрочкой: при ипотеке сумма за покупку квартиры сразу падает на счет строительной компании, а при рассрочке оплату приходится ждать несколько месяцев.
Но, отмечают эксперты, такой механизм, как рассрочка, позволяет расширить круг потенциальных покупателей. К ним прибавляются, например, те, кому банк не одобрил кредит, у кого беда с документами.
Расчет кредита
Срок 1 год, 7,4%, стоимость квартиры 5 млн. Первоначальный взнос 20%. Ежемесячный платеж составит 346 845 руб. Переплата — 162 140 руб.
Впрочем, как утверждают застройщики, они всегда готовы идти навстречу клиенту и предложить ему, как вариант, переоформить рассрочку в ипотеку.
Если покупатель не выплачивает долг по рассрочке, застройщик может прибегнуть и к радикальным мерам — расторгнуть договор долевого участия.
Если на покупку квартиры нет полной суммы, люди в первую очередь рассматривают вариант с ипотекой. Однако помимо этого можно воспользоваться специальными программами от застройщиков по рассрочке. Редакция IRN.RU выяснила, какие условия предлагают девелоперы и кому могут подойти подобные программы.
Эксперты считают, что из-за достаточно жестких условий по срокам выплат и суммам ежемесячных платежей программы длительной рассрочки вряд ли получат распространение даже при дальнейшем росте ставок по ипотеке. Куда большее влияние на будущее программ рассрочек может оказать переход на проектное финансирование и эскроу-счета.
Если застройщикам удастся разработать систему, при которой получится сохранить программы рассрочек, они им могут быть даже выгодны в новых условиях. По мнению Валерия Кочеткова, переход на эскроу-счета, скорее всего, простимулирует застройщиков придумывать новые программы рассрочек, чтобы привлечь как можно больше клиентов и, соответственно, снизить ставку по проектному финансированию. Ирина Доброхотова согласна, что даже 5-10% покупок в рассрочку от общего объема сделок – это прекрасная возможность для определенной покупательской аудитории стать обладателями собственной квартиры, а значит, и в будущем застройщики постараются сохранить этот инструмент. Но пока трудно сказать, как можно будет вписать в новую схему продаж новостроек вариант покупки в рассрочку.
ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕНевозможность совершить единовременную покупку жилья за счет собственных средств заставляет многих покупателей рассматривать доступные схемы кредитования. Изучая предложения от застройщика или банка, следует четко понимать, чем отличается рассрочка от ипотеки, и как подобрать оптимальную программу кредитования. Выбор зависит от величины первого взноса, уровня доходов клиента и требований кредиторов.
Рассрочка — система частичной оплаты покупки, где зачисление денег продавцу производится равными или неравными частями.
Ипотека — это не только одна из форм залога, но и программа по кредитованию недвижимости, обременение которой является гарантией покрытия расходов банка при непогашении обязательств заемщиком.
Если клиент не может выплатить ссуду по кредитному договору, имущество выставляется на продажу, доход от реализации покрывает остаток долга.
Условия предоставления – это основное, чем отличается рассрочка от ипотеки.
Порядок получения рассрочки от застройщика предусматривает этапы:
- определение объекта приобретения покупателем;
- заключение договора с девелопером;
- получение платежного графика;
- госрегистрация ДДУ и графика платежей;
- зачисление первичного платежа (обычно в течение недели после регистрации договора);
- внесение взносов согласно установленному графику;
- получение у застройщика документа об исполнении обязательств, предусмотренных договором.
Схема покупки квартиры в ипотеку или рассрочку по договору купли-продажи (ДКП), предусматривает наложение обременения на приобретенную собственность до полной выплаты долга. Условия кредитования прописываются в ДКП. При несоблюдении сроков внесения очередных платежей застройщик насчитывает неустойку за весь период просрочки и налагает штраф. Систематическое нарушение договора грозит взысканием остатка долга и расторжением договора. Также возможен возврат покупателю внесенных денег за минусом 10%.
Отзывы аналитиков и владельцев недвижимости утверждают, что покупка жилья в рассрочку выгоднее ипотеки, благодаря минимальным затратам на покупку (низкие проценты, отсутствие необходимости оплачивать услуги страховщиков, оценщиков, банков) и гибким условиям расчетов. Но квартира станет собственностью покупателя только после полной оплаты стоимости жилья. При этом в соответствии с некоторыми договорами рассрочки стоимость жилья может изменяться в процессе постройки дома.
Ипотека же позволяет зафиксировать стоимость в рублях при подписании договора и погашать долг относительно небольшими суммами на протяжении длительного периода. Но при большом сроке переплата будет ощутимой за счет начисленных процентов.
Понять, что лучше, поможет сравнительная таблица программ:
| Параметры | Ипотека | Рассрочка |
|---|---|---|
| Максимальный срок | 20 — 30 лет | 1 — 4 лет |
| Документы | Кредитная организация запрашивает полный пакет бумаг, рассматривает кредитную историю | Минимальный список документов |
| Требования к клиенту | Жесткие условия | Лояльное отношение к клиента. Можно приобрести жилье с отрицательным кредитным рейтингом |
| Продолжительность процедуры | Процедура займет 7 — 30 дней | Оформление сделки проходит за несколько посещений (2 — 3 дня) |
| Размер ставки | От 6% и выше | 0 — 12% |
| Первоначальный взнос | Минимум 5 — 15% | Более 30% от цены недвижимости |
| Дополнительные расходы | Нотариальные, страховые, банковские (за оформление бумаг, оценочные услуги) | Сопутствующие расходы отсутствуют |
| Платежи | Сравнительно небольшие взносы аннуитетным или дифференцированным способом | Размер ежемесячных выплат от 100 000 рублей |
| Права на жилой объект | Покупатель становится собственником сразу после сдачи объекта в эксплуатацию и оформления прав собственности | Клиент получает право на владение имуществом после погашения последнего взноса |
| Объект | Объекты первичного и вторичного рынка | Новостройки |
| Гарантии | Банк проверяет финансовую устойчивость компании-застройщика | — |
| Выбор | Любой объект | Выбор жилья застройщиков, предоставляющих рассрочку |
Наглядное сравнение ипотеки с рассрочкой платежа позволяет сделать вывод, что переплата по ипотеке значительно выше, но сумма ежемесячного платежа втрое меньше. Выгода по рассрочке достигается путем сокращения процентных ставок и сроков кредитования, но требует ежемесячного внесения увеличенной суммы.
Рассрочка на рынке первичной недвижимости существует с конца 90-х годов. До 2008 года застройщики предлагали покупателям кредит только под определенный процент, но экономическая обстановка в стране заставила девелоперов пересмотреть условия программ, снизив процентные ставки и увеличив срок действия займов.
- возможность покупки элитного жилья, которое считается неликвидным у банков;
- минимальная переплата;
- оперативность сделки;
- при неуплате рассрочки застройщик возвращает клиенту выплаченные средства.
- малый срок для погашения полной суммы. Сроки ограничиваются датой сдачи объекта в эксплуатацию;
- повышение стоимости на неуплаченные квадратные метры по ходу возведения дома;
- при оформлении рассрочки в долларах существует риск повышения расходов при колебаниях курса;
- клиенты несут риски повышения цен при высоком уровне инфляции.
Ипотечные программы также имеют ряд преимуществ и недостатков.
- возможность покупки недвижимости с нулевым взносом;
- длительный период кредитования — 20…30 лет;
- цена на жилье фиксируется на этапе заключения кредитного договора, и останется неизменной в ходе
- строительства;
- фиксация цен в рублях нивелирует риски падения курса отечественной валюты.
- затраты на оформление;
- высокие ставки;
- допустимые ежемесячные платежи не больше 30-40% от дохода;
- при просрочке платежей клиент рискует лишиться жилья.
Эксперты выделяют несколько категорий граждан, кому выгодна и удобна рассрочка:
- Бизнесмены, обладающие достаточным объемом денег для приобретения жилья. Однако не всегда владельцы бизнеса и частные предприниматели могут вывести из оборота крупную сумму денег.
- Руководители и топ-менеджеры больших компаний, ежемесячный заработок которых позволяет выплачивать крупные суммы в рассрочку. А премии и бонусы по итогам года обеспечивают возможность внесения первого платежа суммой в несколько миллионов рублей.
- Владельцы 2-3 квартир, располагающие суммой 65-70% от стоимости недвижимости при продаже других объектов или находящиеся в процессе реализации нескольких квартир.
- Обладатели крупных депозитов, не желающие предварительно расторгать договора по вкладам. Это грозит снижением процентной ставки до 0,1% в год.
- Граждане с неофициальным доходом или плохой кредитной историей, получившие отказ в банке.
‘ alt=»»>
Ипотека подойдет для граждан, использующих программы государственного субсидирования (материнский капитал, социальная ипотека, военная ипотека) или не имеющих возможности внести крупную сумму первоначального взноса. В последнем случае наиболее выгодные условия получают постоянные клиенты банков, участники акций, спецпредложений.
В целом, застройщики оставляют за покупателями возможность использования ипотеки или рассрочки, а также полной выплаты стоимости жилья, не дожидаясь срока истечения кредитного договора.