Ипотека относится к кредитам, требующим дополнительного обеспечения. В некоторых случаях в таком качестве могут выступать третьи лица со стороны заемщика. Поручитель по ипотеке – человек, гарантирующий банку добросовестное выполнение своих долговых обязательств заемщиком. В статье узнаем, кто может быть поручителем, какие обязанности и права на него возлагаются, как это отразится в дальнейшем на кредитной репутации.
Понять, кто такой поручитель по ипотеке достаточно просто. Быть гарантом кредитования, значит собственным финансовым благополучием отвечать за действия заемщика. Именно поэтому так сложно найти человека, готового выступить в этом качестве при подписании кредитного договора. Чаще всего поручительство по крупным кредитам, в том числе и ипотеке, используется по отношению к членам одной семьи:
- родители;
- сестры, братья;
- бабушки, дедушки;
- тети, дяди.
Именно семейственность позволяет участниками кредитного договора мирным путем решать вопросы, связанные с неисполнением долговых обязательств по ипотеке. Среди основных функций поручительства можно выделить следующее:
- выступает гарантом кредитования по ипотеке;
- в случае начинающейся просрочки по платежам активизировать заемщика на поиск решения проблемы;
- при злостной неуплате по кредиту собственными денежными средствами, имуществом отвечать перед кредитором, в полном объеме погашая имеющуюся задолженность.
Заемщики уже привыкли, что банки выдвигают достаточно жесткие требования к их кандидатурам. Но на роль гаранта банковской сделки ведется не менее жесткий отбор. Идеальным гарантом кредитных отношений между банком и заемщиком может стать гражданин, соответствующий следующим критериям:
- Возраст. Минимальное значение установлено на границе 21 года, максимальное – возраст выхода на пенсию по старости (65 для мужчин, 55 для женщин). Некоторые банки, например Сбербанк, расширяют возрастные рамки, увеличивая максимальный возраст до 75 лет.
- Гражданство. Поручителем по кредиту (потребительскому, ипотечному и т.д.) может стать только гражданин России, имеющий постоянную регистрацию на территории страны, в регионе действия выбранного банка.
- Доход. Требуется наличие официального места работы или иного постоянного дохода, подтвержденного документально (пенсия, рента, банковские депозиты т.д.).
- Кредитная история. Очевидно, что гражданин, имеющий просрочки, непогашенные задолженности и судебные тяжбы не может быть гарантом банковской сделки.
Поручителем по ипотеке может стать не только родственник, но и просто знакомый заемщика.
Важно! В ряде случаев для поручителя данные требования (возраст, доход, кредитная история и т.д.) не учитываются по решению банка. Следует уточнять этот момент у ипотечного специалиста.
В случае оформления крупных кредитов, банки используют практику привлечения созаемщиков и поручителей. Представителей этих категорий связывает многое:
- участие в оформлении кредита;
- наличие всех данных (ФИО, паспорт и т.д.) в банковском договоре;
- необходимость лично ставить подпись на всех кредитных документах.
Но есть и существенные отличия:
В случае оформления ипотеки, основная разница между поручителем и созаемщиком заключается в том, какие результаты принесет каждому из них исполнение долговых обязательств:
- Созаемщик. Если основной получатель платежа не выполняет условия договора, допускает просрочки или полностью отказывается платить по графику ипотеке, банк имеет право обратить взыскание на созаемщика. В случае добросовестного исполнения обязательств ипотечная недвижимость может быть полностью переоформлена на созаемщика.
- Поручитель. В не зависимости от применяемой ответственности (солидарная, субсидиарная), гарант банковской сделки не может претендовать на получения жилья, оплаченного из собственного кармана. Взыскать расходы с заемщика он может только через суд.
Привлечение дополнительных лиц к оформлению кредитного договора происходит не всегда. Случаями, когда требуется поручительство, являются:
- юный возраст заемщика (от 18 до 21);
- наличие погрешностей в кредитной истории заемщика;
- недостаточность трудового стажа;
- приобретение квартиры в некоторых типах новостроек на период строительства дома.
Поручительство существенно повышает шансы соискателя на получение одобрения при любых обстоятельствах.
Ипотека без поручителей под залог приобретаемого или собственного жилья наиболее распространена в настоящий момент. Поручительство – это скорее отклонение от нормы и оно, как правило, связано с наличием каких-то проблем с заемщиком и направлено на то, чтобы все-таки одобрить заявку на ипотеку.
Поручитель для ипотеки нужен только в крайних случаях и повышает шанс одобрения заявки. Исключение – ипотека в новостройке. Ряд строительных объектов аккредитованы в банке на условиях того, что будет обязательное поручительство на период стройки.
Ипотека без справок и поручителей под залог приобретаемого жилья детально разобрана в отдельном посте.
Прежде чем соглашаться на просьбы родных ли близких, нужно получить достаточно сведений о том, какая ответственность возлагается на поручителя по ипотеке, а также риски, связанные с этим.
Основные обязательства поручителя связаны с финансами и документальной стороной оформления кредита:
- Возвратить банку основной долг по займу, а также суммы причитающихся процентов, штрафов, пени (при неисполнении заемщиком своих обязательств).
- Предоставить все документы, запрашиваемые банком перед оформлением ипотеки.
- Своевременно оповестить кредитора об изменении в паспортных, адресных данных.
Но кроме обязанностей, имеются и права:
- Отказаться от уплаты долга по обязательствам заемщика. В таком случае банк обратиться в суд, но если у получателя кредита не будет найдено имущества, соразмерного по стоимости долгу, оплачивать задолженность перед кредитором придется поручителю.
- Обращаться в суд с требованием взыскать с заемщика денежную сумму, уплаченную в погашение кредита.
- Право официально считаться кредитором, после полного погашения долга заемщика перед банком.
Перед оформлением кредитных документов будущий гарант сделки вправе потребовать от заемщика и банка подтверждения некоторых данных:
- наличия дохода, имущества;
- отсутствия скрытых факторов, которые не позволят заемщику выполнять свои обязательства перед банком;
- юридической чистоты сделки (договор поручительства можно показать своему юристу).
Жилищное кредитование характеризуется длительными сроками кредитования. Если в течение этого времени поручитель захочет стать заемщиком и оформить ипотеку на себе, его уровень доходов будет рассматриваться с учетом поручительства. Если ежемесячные доходы не позволяют осуществлять платежи по двум займам, в ипотеке будет отказано.
Российское законодательство не содержит норм, регулирующих возможность приобретения жилья по нескольким займам, поэтому если доходы поручителя позволяют платить несколько ипотек, то можно смело обращаться в банк.
Применение поручительства никак не отменяет страхование ипотечного кредита. В настоящее время заемщикам доступно несколько видов страхования:
- титульное;
- недвижимости;
- жизни и здоровья.
Для получателя кредита и его гаранта отказываться от страхования не рекомендуется. Это поможет уберечь обе стороны от жизненных неурядиц и проблем.
Сам поручитель по ипотеке не страхуется.
Подробнее про то, кто такой созаемщик по ипотеке и его права и обязанности читайте далее.
Ждем ваших вопросов по данной теме в комментариях.
Просьба оценить пост и поставить лайк.
Молодые родители, которые решились на ипотеку, не должны упускать свой шанс: сегодня в российских банках мамы и папы могут получить кредит под 6%, 5% и даже 4,5% годовых.
В августе более 10 крупных российских банков снизили ставки по ипотеке на 0,2 — 1 процентный пункт. В первую очередь — на базовую линейку продуктов, первичный и вторичный рынок.
Ипотека под 0%, с отрицательной ставкой и на 100 лет: кажется, что это мифы.
Поручитель не имеет прав на приобретаемую заемщиком недвижимость и не погашает кредит вместе с ним, но он дает письменную гарантию банку, что обязуется исполнять кредитные обязательства заемщика, если тот не сможет сделать этого самостоятельно. Доходы поручителя должны быть выше ежемесячного платежа по ипотеке, но они не влияют на максимальный размер суммы займа.
Сегодня все меньшее количество банков требует наличие поручителя при оформлении ипотечного кредита, такое требование обычно является дополнительной гарантией для банка при работе с ненадежными клиентами. Предпенсионный или наоборот, слишком юный возраст заемщика, низкие доходы, частая смена работы, иные кредитные обязательства — все это может побудить банк потребовать наличие поручителя. Те из банков, которые оформляют ипотеку без поручителей, включают все свои риски в процентную ставку, поэтому привлечение поручителя может означать для заемщика более выгодные условия кредитования.
Разница между ипотечным кредитом с поручителем и ипотечного кредита без поручителя состоит в том, что обратить взыскание на залог банк сможет только тогда, когда неплатежеспособными окажутся и заемщик и поручитель (при ипотеке без поручительства залог может быть взыскан раньше, при невозможности заемщика погашать кредит). Таким образом, при ипотеке с поручителем вероятность банка вернуть кредит деньгами, а не заложенной недвижимостью, значительно выше.
В качестве поручителя по ипотеке может выступать любое физическое или юридическое лицо. Поручитель должен предоставить в банк пакет документов, которые подтверждали бы его платежеспособность, у него должна быть возможность ежемесячно выплачивать такую же сумму, как заемщик (здесь необходимо отметить, что если поручитель в дальнейшем решит оформить какой-либо кредит на себя, то его банк-кредитор будет учитывать возможность возникновения у клиента кредитных обязательств, что может значительно отразиться на максимальной сумме кредита, который будет доступен поручителю).
Сроки поручительства могут быть различны – иногда привлечение поручителя необходимо на краткое время, например, пока недвижимость не передана банку в качестве залога по кредиту. Такое поручительство не заканчивается само по себе по истечению определенного срока, здесь необходимо документально вывести поручителя из кредитного договора. Если наличие поручителя необходимо на протяжении всего срока договора, то одного поручителя можно заменить на другого. Сделать это можно только с согласия банка. Стоит отметить, что поручитель не может в одностороннем порядке отказаться от поручительства.
В обязанности поручителя входит полное погашение ипотеки вместе с начисленными процентами за заемщика, если тот не сделает этого самостоятельно. В договоре поручительства между поручителем и банком прописываются условия возврата кредита вместо заемщика, а именно сумма кредита к погашению, срок погашения кредита, график платежей, процентная ставка по кредиту, процентная ставка по просроченной задолженности, комиссия за предоставление кредита (опционально), штраф за нарушения условий договора (сроков погашения задолженности и начисленных процентов).
Отдельно стоит отметить тот факт, что как только заемщик из-за невыплаты ипотеки попадает в черный список, кредитная история поручителя также начинает считаться плохой. Если поручитель не имеет возможности выплачивать кредит вместо заемщика, то он несет имущественную ответственность перед банком.
Ответственность поручителя может быть солидарной (полной) и субсидиарной (дополнительной). Вид ответственности должен быть прописан в договоре поручительства. Солидарная ответственность подразумевает, что банк обращается к поручителю сразу же после просрочки платежа заемщика, параллельно обращаясь и к заемщику. При субсидиарной ответственности банк обращается к поручителю только тогда, когда обращение заемщику было уже направлено, а он не предпринял никаких действий по погашению кредита. При таком виде ответственности банк не может требовать оплаты кредита от поручителя, если ему не удалось связаться с заемщиком. Кроме того, кредитор должен доказать неплатежеспособность заемщика.
Если при оформлении кредита заемщик привлек нескольких поручителей, то ответственность между ними не делится, кредитор обращается к каждому из поручителей с полным требованием, а кто именно погасит долг заемщика, банку неважно. Каждый поручитель по запросу банка обязан предоставлять информацию о своем финансовом состоянии, информировать кредитора о смене места жительства, документах и так далее.
Если обязательства заемщика перед банком выполнил поручитель, то к нему переходят права кредитора и он становится залогодержателем недвижимости заемщика. Документы, удостоверяющие его право требования к заемщику, поручитель должен получить в банке. В дальнейшем эти документы передаются в суд для взыскания задолженности с заемщика. К основным документам относятся кредитный договор, договор поручительства, справка из банка о погашении долга, договор уступки права требования, платежные документы.
Для получения затраченных на погашение ипотеки средств, поручитель обращается к заемщику письменно с указанием полной суммы долга (ипотека + проценты + судебные расходы + штрафы + пени). Письменное обращение должно содержать информацию о сроках и условиях возврата долга, а также пометку, что при невозврате долга поручитель вынужден будет обратиться в суд. Если ответ от заемщика не получен, то поручитель может подать в суд. Если решение суда вынесено в пользу поручителя (что вероятнее всего), поручитель обращается к судебным приставам за помощью во взыскании с заемщика его имущества. И только после реализации этого имущества поручитель вернет свои деньги.
Можно ли взять ипотеку гражданину пенсионного возраста и если да, то под какой процент получится оформить, до скольки лет дают займ? Может ли такой человек стать поручителем или созаемщиком? На эти и другие вопросы ответит наша статья.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Перед подачей кредитной анкеты пенсионер должен рассмотреть ряд ключевых условий по выдаче ипотечной ссуды, которые характерны для большинства банков:
Процентная ставка при покупке квартир в новостройках и во вторичном жилищном фонде составляет 9,0–10% годовых. При оформлении нецелевого кредита под залог существующей недвижимости, выкупе дома с участком или приобретении отдельного земельного участка ставка увеличивается до 10–12% годовых.- Минимальный размер кредита составляет 300–600 тыс. р. Максимальная величина займа ограничивается фиксированной суммой в 20–60 млн р. либо стоимостью приобретаемого помещения (кредит в этом случае не может превышать 75–85% от цены на недвижимость).
- Первоначальный взнос, как правило, не может быть ниже 10–30% от стоимости жилплощади.
- Срок кредитования ограничен максимальным возрастом заемщика, и не превышает 5–10 лет.
Полностью исключить уплату процентов по кредиту невозможно, так как банки по законодательству являются коммерческими организациями, созданными для извлечения прибыли (ст. 1 Закона № 395-1 от 02.12.1990).
Ученым, учителям, медицинским работникам, проживающим в Москве или Московской области, доступно социальное жилищное кредитование по ставке от 8,75% годовых. По условиям предложения заемщик оплачивает лишь проценты по займу, а саму ссуду погашает Правительство города или области. Подать заявку на социальную ипотеку можно через любой офис Бинбанка в регионах действия программы.
Ипотека выдается работающим пенсионерам. До какого возраста можно взять займ и при каком стаже его дают?
- Возраст подачи заявки: 55–65 лет.
- Максимальный возраст на дату полного погашения обязательств: 65–75 лет.
- Общий стаж должен превышать один год за последние 5 лет.
- Текущий стаж — больше 6 месяцев.
Ипотечный договор содержит конкретные параметры покупаемой жилплощади. Они общие для всех заемщиков (в том числе и для пенсионеров). Приобретаемая квартира должна соответствовать следующим требованиям:
- Помещение построено в регионе присутствия банка.
- В жилплощади отсутствует незаконная перепланировка.
- Квартира подключена к центральным системам водоснабжения, электросети и отоплению.
- Многоквартирный дом не подпадает под нормы законодательства о капитальном ремонте ветхого жилья.
Если предметом договора является частный дом, его технические характеристики должны соответствовать следующим условиям:
- Строение расположено в черте поселения.
- Здание подключено к базовым коммуникациям.
- К дому подходит асфальтированная региональная дорога.
Пенсионер может стать созаемщиком, но только в случаях, когда заемщику не хватает платежеспособности по запрашиваемой сумме кредитования или если созаемщик необходим в соответствии с нормами законодательства.
Банки предъявляют требования к созаемщикам-пенсионерам в зависимости от того, кем приходится заемщик своему совладельцу приобретаемой недвижимости:
- Пенсионер, который является мужем (женой) заемщика, в обязательном порядке становится созаемщиком, если между супругами не зарегистрировано брачное соглашение по разделу имущества (по нормам ст. 45 СК). Какие-либо требования в этом случае не выдвигаются.
- Возраст иного созаемщика не должен превышать 75 лет. Сумма ежемесячного платежа не должна превышать 40% от пенсии и иных подтвержденных доходов.
Почти все ипотечные банки готовы рассмотреть пенсионеров в качестве поручителей по займу, с учетом наложенных финансовой организацией ограничений.
Чтобы стать поручителем, пенсионер должен соответствовать следующим требованиям:
- Максимальный возраст поручителя не должен превышать 65–75 лет.
- Поручитель должен иметь стаж на последнем рабочем месте не менее 6 месяцев, общий стаж не должен быть меньше 1 года за последние 5 лет.
Банки не указывают причины отказа в выдаче кредита. Как правило, он может быть связан со следующими факторами:
- Плохая кредитная история или ее отсутствие.
- Ошибки в справках о доходах.
- Несоответствие информации, указанной в анкете, данным в справках о доходах.
Также банки отказывают в оформлении ипотеки по нижеперечисленным основаниям:
- плохая платежеспособность (о том, дают ли ипотеку платежеспособному пенсионеру, читайте тут);
- неподходящий банку вид обеспечения;
- долги по другим кредитам, а также по исполнительным документам;
- подозрение в недостоверности предоставленных сведений.
Пенсионеры могут столкнуться с отрицательным решением банка в следующих ситуациях:
- заявитель имеет задолженность по коммунальным услугам;
- у получателя пособия отсутствует супруг (а), иной наследник;
- возраст заемщика превышает 65 лет;
- пенсионер не владеет иными объектами недвижимости.
- В анкетных данных нужно указать все виды своих доходов.
- Наличие в заявке поручителя или созаемщика также увеличит шансы пенсионера на успешное проведение сделки.
- Собственная жилплощадь, оформленный загранпаспорт, водительские права и находящийся в собственности автомобиль могут положительно повлиять на решение банка.
Банки не выдают жилищные кредиты неработающим пенсионерам. Стандартная ставка по ипотеке находится в диапазоне между 9,0 и 12% годовых. Льготные государственные программы поддержки заемщиков позволяют снизить ставку вознаграждения банка до нижней границы в 6% годовых.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !