Ипотечный кредит несколько отличается от обыкновенного по целому ряду параметров. Так, к заемщику предъявляется больше условий, в частности требование застраховать недвижимость, жизнь и здоровье на случай неисполнения обязательств по кредиту или же на случай преждевременной смерти, утери работоспособности, получения инвалидности. Многие заемщики, конечно, задаются вопросом: правомерны ли такие требования со стороны банка и какие условия договора ипотечного страхования имеют законную силу, а какие навязаны банком? В данной статье мы постараемся дать исчерпывающие ответы на данные вопросы.
Поскольку ипотека обычно берется на длительный срок, то банку сложно предугадать все форс-мажорные случаи, которые могут произойти в жизни заемщика. Банк-кредитор, выдавший ипотеку, всегда заинтересован в возврате кредита в установленные договором сроки и в полном объеме, независимо от жизненных обстоятельств своего клиента. Перед заемщиком же возникает множество трудностей, ведь нет в жизни ничего стабильного, и никто не может гарантировать, что завтра он не лишится работы, не разведется, или не заболеет. Многие клиенты банков не думают о завтрашнем дне и не до конца оценивают все возможные риски, что зачастую приводит к финансовым проблемам.
Именно по этой причине при выдаче кредита банки часто настаивают на оформлении договора ипотечного страхования. При наличии договора, подписанного заемщиком, банк получает надежную гарантию, что средства, полученные при наступлении страхового случая, в полном объеме погасят кредитные обязательства заемщика. Любой заемщик, прежде чем оформить ипотечный кредит, должен понимать, что квартира либо иной объект недвижимости будут находиться в собственности банка до тех пор, пока задолженность по ипотеке не будет выплачена в полном объеме вместе с процентами и иными взносами. При нарушении условий договора и неспособности заемщика выплачивать взятые на себя обязательства, банк может реализовать предмет залога на открытом рынке, в результате чего заемщик останется без денег и без жилья.
Договор ипотечного страхования устанавливает отношения между страхователем и страховщиком на случай наступления страхового события. В нем обычно перечисляется перечень возможных рисков, возникновение которых будет считаться наступлением этого самого случая. При страховании ипотеки к таким рискам относятся случаи повреждения имущества, нанесения ущерба третьими лицами, вплоть до полного уничтожения приобретенной в ипотеку недвижимости, потеря трудоспособности заемщика и т.п. В общем случае договор ипотечного страхования обычно предусматривает защиту заемщика от следующих рисков:
- Повреждение и уничтожение имущества вследствие пожара, затопления, иных непредвиденных ситуаций;
- Потеря прав заемщика на приобретенную собственность (титул);
- Потеря трудоспособности и невозможность обслуживать кредит, например, в случае внезапной смерти клиента или наступления инвалидности, нетрудоспособности. Сумма страховки в этом случае будет напрямую зависеть от возраста и состояния здоровья клиента.
Наиболее часто в договорах страхования обязательным является лишь первый пункт, предусматривающий страхование объекта залога от физических повреждений. Но в ряде случаев банки также стимулируют заемщика оформлять страхование жизни на случай потери трудоспособности, предлагая взамен ипотеку по более низким процентным ставкам — обычно на 1-2%.
Перед оформлением договора страхования заемщик, в первую очередь, должен оценить вероятность наступления основных категорий перечисленных выше рисков, чтобы с одной стороны оградить себя от них, а с другой — не переплачивать за ненужные услуги. После этого, на основе индивидуальных данных заемщика рассчитывается стоимость полиса страхования, и определяются индивидуальные условия, которые фиксируются в договоре. В частности, к этим условиям относятся:
- Стоимость полиса и сумма страхового покрытия ипотечного кредита;
- Срок страхования;
- Дополнительные требования к регулярному продлению полиса страхования по истечении срока его действия до момента полного погашения кредита;
- Перечисление всех обязательств по договору со стороны клиента и банка;
- Перечисление всех возможных рисков, покрываемых договором, порядок выплат компенсаций при наступлении страхового случая.
На момент заключения договора очень важно проанализировать условия признания случаев страховыми. Зачастую банки используют в тексте договора хитрые формулировки, позволяющие им признавать произошедший случай страховым или нестраховым на свое усмотрение. В таких случаях толку от страховки мало — если банк при каждом случае будет действовать на свое усмотрение, то не стоит надеяться на возмещение понесенных убытков. Кроме того, помимо внимательного выбора страховой компании, заемщикам рекомендуется выбирать надежный банк с прозрачными условиями кредитования, чтобы в случае его банкротства не остаться без жилья.
Как уже говорилось выше, ипотечный кредит, получаемый на длительный период времени, накладывает на заемщика долговые обязательства на довольно продолжительный срок. В этом случае требование банка об обязательном оформлении страхования ипотеки может показаться заемщику не всегда целесообразным. Несмотря на то что целесообразность расторжения договора в ряде случаев сомнительная, заемщик может расторгнуть его в любой момент.
На основании ст. 450 ГК РФ заемщик имеет право расторгнуть договор страхования ипотеки по соглашению сторон либо обратиться в суд с заявлением, если достичь обоюдного соглашения не удалось. К законным условиям расторжения договора страхования со стороны заемщика можно отнести непризнание случая страховым, невыполнение страховой компанией своих обязанностей по осуществлению выплат, а также невыполнение страховой компанией условий страхования.
Действие договора страхования также может быть приостановлено при возникновении форс-мажорных ситуаций, которые обычно прописываются в договоре отдельным пунктом. Например, к ним может относиться банкротство банка-кредитора. Хотя даже в таком случае заемщик банка и страховая компания по закону не могут быть освобождены от своих обязательств. К иным причинам признания договора недействительным относится несоответствие отдельных его пунктов действующему законодательству. Однако, такие случаи достаточно редки, поскольку юридические отделы страховых компаний тщательно прорабатывают договоры, исключая любые форс-мажоры, идущие вразрез с действующим законодательством.
Таким образом, страховой ипотечный договор заключается между страховой компанией и заемщиком кредитных средств, направленных на покупку недвижимости. В документе содержатся права и обязанности сторон, а также другие важные моменты соглашения. Расторгнуть договор можно как в мирном порядке (по согласию сторон), так и в судебном. В некоторых случаях договор может быть признан недействительным.