Договор ипотеки что подписывать не стоит

На что обратить внимание при заключении ипотечного договора?

Если вы думаете взять ипотеку, вам придется оформлять кредитный договор. Главное не подписать ничего лишнего! Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обратить внимание.

На самом деле — нет. Подобные ухищрения банки уже давно не используют. Точно известно, что ключевые игроки, предоставляющие ипотечные продукты, не прибегают к написанию кредитных договоров мелким шрифтом. Шрифт небольших размеров теперь используется разве что для экономии бумаги. Однако из-за большого количества информации вы можете в определенный момент столкнуться с ситуацией, когда в силу вступят важные условия договора, которые при подписании были пропущены.

Ищем образец кредитного договора

Однако далеко не все банки выкладывают типовые формы договоров. Стоит взять на заметку все тематические форумы, там договор точно есть. Существует и еще один вариант заполучить нужный образец — можно отправиться в банк и попросить консультанта распечатать шаблон договора.

Допустим, шрифт крупный, но как лучше читать все страницы?

Еще одна не менее значимая проблема — большое количество страниц договора, на которых прописаны все детали. Во время чтения, тем более если документ объемный, обычно ускользают из поля зрения какие-то детали. Некоторые кредитные организации даже облегчают клиентам усвоение информации. Они делят договор на части. Одна содержит терминологию и общие условия, другая — условия индивидуальные.

В части про общие условия описываются основные понятия и формулы расчета кредита. Эти пункты одинаковы во всех договорах для всех заемщиков. Некоторые могут применить оригинальный подход и ознакомиться с этими условиями после подписания договора — все равно эти пункты меняться не будут.

С частью про индивидуальные условия придется помучиться на месте. Здесь идет речь обо всех параметрах именно вашего кредита: конкретной сумме, сроке займа, ставке, ранжировании платежей при погашении и других. Все это нужно перепроверить именно в день подписания.

К сожалению, некоторые кредитные организации дают ссылки на оферту, которую размещают в интернете. В ней могут содержаться пункты, влияющие на основные параметры договора. Это может быть пересмотр процентов из-за экономической ситуации в стране, смена тарифов без предупреждения заемщика, в одностороннем порядке. Все может произойти неожиданно, вас лишь уведомят постфактум о перемене важных условий. Разумеется, лучше не пользоваться такими схемами.

Основными обсуждаемыми моментами являются случаи, в которых: кредитор проверяет предмет залога, изменение ставки, возможность кредитора попросить вернуть кредит из-за нарушений условий договора, заемщика обязывают переоформлять страховку жизни и квартиры. Все это стоит помнить при заключении договора.

Разумеется, нужно максимально детально изучить все пункты, излагающие индивидуальные условия. Не забудьте проверить сумму кредита, срок кредита, номинальную ставку за пользование деньгами и эффективную ставку. Обратите внимание на размер ежемесячного платежа и дату его погашения. Ошибки в этих пунктах могут привести к тому, что Росреестр может приостановить регистрацию конкретной сделки. Работа продолжится только после устранения всех ошибок.

Изменить договор не удастся, придется менять банк

В любом банке клиентам предлагают подписать единственный вариант договора. Над ним долгое время трудились юристы, они учитывали все нюансы, все гипотетические ситуации — банк вряд ли будет менять все это ради одного клиента. Лучшим способом избежать ошибки будет доскональное изучение бумаг заранее. Просить менять условия договора банк бессмысленно, проще выбрать другой.

Не забывайте о штрафах за просрочку

Все это приводило к непрогнозируемому должником росту ставки, а также астрономическим платежам из-за просрочки. После большого количества прецедентов с судебными разбирательствами Госдума внесла необходимые изменения в законодательство и заемщики стали пользоваться большéй защитой. Однако это не означает, что следует отказаться от детального изучения кредитного договора.

Читайте также:  Почему выгодно брать квартиру в ипотеку чем копить

Оформлять кредитный договор на самом деле не так страшно

Изучив все возможные подвохи, становится понятно, что никаких особенно опасных ловушек в кредитном договоре нет. Разумеется, стоит еще до визита в банк ознакомиться со всеми условиями предложения, на месте проверить все нюансы сделки, а также постараться не совершать просрочек погашения кредита. Не стоит избегать и обращения к кредитному специалисту; задайте ему все волнующие вопросы — ничего страшного в этом нет. Главное — помнить, насколько значительную сумму вы берете, и постараться максимально серьезно подойти к процедуре. Также не стоит забывать, что все документы, которые связаны с выплатой кредита, необходимо хранить до полного исполнения обязательств в надежном месте.

Итак, вы решили взять ипотечный кредит. Сравнили десятки банковских предложений, подали несколько заявок и получили долгожданное одобрение. И достигли заключительного этапа – изучения и подписания ипотечного договора.

Во многих случаях люди относятся к подписанию договора как к простой формальности и в лучшем случае торопливо просматриваем текст соглашения, очередной раз поражаясь неудобоваримости канцелярских оборотов. Естественно, при оформлении ипотечного кредита такой подход к изучению договора недопустим. Соглашение с банком заслуживает внимательного прочтения хотя бы потому, что будет определять толщину вашего кошелька (и не только!) на ближайшие десять-двадцать лет.

Первое, что интересует заемщика, это полная стоимость кредита, то есть общая сумма всех расходов на погашение основного долга, процентов, оплату страховки и дополнительных комиссий за все годы погашения займа. Нередко итоговая стоимость жилищного кредита, определяемая ипотечным договором, значительно превышает процентную ставку, заявляемую банком в рекламе кредитной программы.

Вероятно, сложившаяся ситуация изменится. Ассоциация региональных банков России, как сообщает ее вице-президент Олег Иванов, подготовила предложение по внесению изменений в законодательство, позволяющих в том числе обязать банки включать информацию о размере полной стоимости кредита в рекламу кредитных программ.

Второй ключевой пункт договора касается порядка расчета платежей. Как известно, банки применяют одну из двух схем: аннуитетную или дифференцированную. При дифференцированных платежах в первые годы суммы выплат будут значительно больше, чем в конце срока. Аннуитетная схема предполагает равные платежи в течение всего срока погашения, однако у нее есть недостаток. В первые годы сумма основного долга практически не уменьшается, так как основную часть платежей составляют проценты по кредиту.

Дмитрий Янин приводит следующий пример: заемщик, погашавший кредит по аннуитетной схеме, по той или иной причине не может больше выполнять обязательства перед банком и вынужден расстаться с заложенным имуществом. В этой ситуации вполне вероятно, что он не только лишится жилья, но еще и останется в должниках у банка. Ведь практически все его выплаты шли на погашение процентов, а основная задолженность почти не уменьшилась, поэтому денег от продажи залогового жилья может не хватить на погашение кредита, особенно если квартира будет продана с дисконтом.

Хотя, утверждает Янин, банки не вправе навязывать ипотечному заемщику аннуитетный порядок погашения долга. Клиент должен обсудить с кредитором вариант расчета платежей до заключения договора и проследить, чтобы в соглашении была зафиксирована выбранная им схема.

Еще один важный момент касается условий досрочного погашения кредита. В соответствии с законодательством клиент имеет право в любой момент погасить задолженность перед банком: как сообщает Олег Иванов, в октябре 2011 года в ст. 809–810 Гражданского кодекса были внесены изменения, которые предоставили заемщикам-потребителям право на безусловный досрочный возврат любого кредита. При этом некоторые банки продолжают включать в ипотечный договор ограничения на досрочное погашение долга: например, устанавливают минимальную сумму внепланового платежа. Также большинство кредиторов требует заблаговременного уведомления о намерении заемщика выплатить кредит раньше срока.

Читайте также:  Куда подавать документы на социальную ипотеку

Права и обязанности

Для того чтобы заработать репутацию дисциплинированного заемщика, недостаточно просто своевременно вносить платежи по кредиту. Ипотечный договор накладывает на человека и другие, не менее важные обязательства.

Обычно банки предъявляют к заемщику ряд требований по предоставлению документов. Например, клиент должен ежегодно передавать в банк свидетельство об оплате страховых взносов за очередной период, справку о доходах, в некоторых случаях – копию трудовой книжки, квитанции об уплате коммунальных платежей за квартиру в залоге. Если заемщик вовремя не приносит требуемые документы, кредитор вправе применить штрафные санкции, которые также описаны в договоре и могут в итоге обернуться для клиента крупными расходами.

Большинство клиентов, оформляющих кредит, искренне уверены в том, что будут аккуратно исполнять свои обязательства перед банком. Однако ипотека берется на такой долгий срок, что предугадать развитие событий практически невозможно, и очень часто даже самые дисциплинированные заемщики оказываются не в состоянии вовремя внести очередной платеж. Некоторые банки рассматривают такие случаи как повод заработать на клиенте: за просроченный платеж могут начисляться разовые штрафы и проценты по астрономическим ставкам. Стоит учитывать, что стандартный штраф обычно не превышает 0,2–0,4% в день от суммы просроченной выплаты.

В случае ненадлежащего исполнения заемщиком своих обязанностей самой кардинальной мерой со стороны банка является расторжение договора и требование немедленного досрочного погашения кредита. Если клиент не в состоянии заплатить, кредитор реализует свое право на продажу залоговой недвижимости и погашает долг из вырученных средств. Однако пойти на такой шаг банк может только при наличии оснований, зафиксированных в договоре. Заемщику следует обратить особое внимание на соответствующие пункты соглашения, чтобы четко понимать, в каком случае ситуация может развиваться по наихудшему сценарию. Как правило, банк закрепляет за собой право расторгнуть договор в случае многократных просрочек платежей (более трех за год), а также при нарушении тех или иных пунктов соглашения, например, при выявлении несанкционированной сдачи залогового жилья в аренду.

Договор вне закона

В последние годы резко возросло количество жалоб со стороны заемщиков на нарушение их прав кредитными организациями. По данным Роспотребнадзора, в большинстве случаев, доходящих до судебного разбирательства, решение принимается в пользу клиента. Это связано с тем, что немало банков включают в кредитные (в том числе ипотечные) договоры условия, заведомо противоречащие действующему законодательству. При этом, несомненно, лучше выявить и исключить из договора незаконные требования до его подписания, чем впоследствии судиться с банком. Или вовсе отказаться от сотрудничества с кредитором, условия работы с которым вас не устраивают.

По наблюдениям Дмитрия Янина, чаще всего незаконные требования банков при ипотечном кредитовании связаны с дополнительными комиссиями, страхованием и возможностью пересмотра процентных ставок.

Что касается страховки, то по закону заемщик обязан оформлять только имущественное страхование на объект залога, а остальные виды страховки являются опциональными. При этом, как известно, зачастую банки настаивают на необходимости страхования жизни и титула, предлагая клиенту приобрести комплексное страхование у страховщика-партнера банка.

Еще один пункт договора, в котором банки нередко нарушают букву закона, касается изменения процентной ставки в течение срока кредита. В соответствии с действующим законодательством банк не имеет права пересматривать зафиксированную в договоре ставку по ипотечному кредиту в одностороннем порядке.

Читайте также:  Что нужно чтобы встать на очередь по ипотеке

В последнее время такие комиссии часто заявляются как добровольные, но при отказе клиента от их уплаты кредит предоставляется по повышенной ставке. Комиссия за выдачу кредита является разовой и может составлять 1–4% от предоставляемой суммы. Как объясняют сами банки, дополнительные комиссии позволяют им удерживать относительно низкие ставки по ипотеке.

После того, как вы самостоятельно или с помощью консультанта сформулируете поправки к ипотечному договору, необходимо обсудить ваши предложения с кредитором. Если они логически и юридически обоснованы, то вполне возможно, банк учтет их и внесет изменения в соглашение или оформит приложение к договору – так называемый протокол согласования разногласий. Однако не исключено, что банк категорически откажется идти навстречу клиенту – в этом случае, пожалуй, лучше продолжить поиски кредитора.

Поэтому крайне важно очень внимательно прочитать и изучить договор. Возможно, не лишним будет даже получить консультацию независимого юриста.

Однако это типичный договор, а в каждом индивидуальном случае он будет содержать пусть и незначительные, но особенности. Итоговый же договор заемщик увидит лишь после одобрения его заявки на кредит банком. Общая практика такова, что банки редко соглашаются на внесение изменений в итоговый договор по требованию заемщика. Тем не менее, это еще не значит, что клиент обязан подписывать не устраивающий его договор. Всегда можно найти банк, условия которого подходят вам больше.

Не стоит стесняться задавать уточняющие вопросы банковским клеркам по любому пункту договора. Заемщик должен отдавать себе отчет, что он подписывает. Из-за недопонимания клиентами условий договора возникает основное множество проблем. К сожалению, единого стандарта ипотечного договора в РФ пока не существует.

Как правило, не стоит особенно бояться, что банк воспользуется своим правом потребовать кредит или квартиру при первых же проблемах с оплатой или если вы потеряли работу, но продолжаете платить. Банкам не выгодно, чтобы заемщик превращался в безнадежного должника, да и для реализации имущества в большинстве банков нет специальных подразделений.

Также стоит внимательно проверить правильность всех указанных данных. Порой простая орфографическая ошибка в написании имени или фамилии, неправильная цифра в дате рождения или данных паспорта может стать источником проблем. Существенную угрозу будущему благополучию заемщика несут банальные орфографические ошибки.

Также стоит помнить, что деньги могут поступать на счет с задержкой, а не мгновенно. Поэтому, чтобы не происходило недоразумений и начисления пени, лучше вносить деньги за пару дней до дня платежа.

Подписывая договор, заемщик должен понять, удобен ли для него предложенный график, а также существует ли возможность его пересмотра. Как правило, такая возможность есть, и клиенты могут выбрать удобную дату платежа.

Условия по этому договору также должны быть оговорены в договоре ипотеки, причем четко и ясно.

Обратите внимание на размер штрафов за просрочку платежа. В разных банках пени составляют от 0,01 % до 1 % от размера ежемесячного платежа в день. И из-за невольной просрочки может набежать несколько десятков тысяч рублей долга.

Юристы не советуют подписывать договор, в котором сказано, что просрочка в 15 рабочих дней может служить основанием для расторжения договора.

Это лишь несколько важных пунктов, которым стоит уделить пристальное внимание. Поэтому заемщик должен досконально понять условия подписываемого им договора.

Наши специалисты могут помочь Вам с одобрением ипотеки и сопроводить Вашу сделку в целом .

Adblock
detector