Вопрос: Организации заключили договор займа, а в обеспечение договора займа — договор ипотеки в отношении принадлежащего заемщику недвижимого имущества. По условиям договора займа сумма займа передается заемщику после государственной регистрации ипотеки. Возможна ли регистрация ипотеки, если на момент обращения сумма займа еще не перечислена заемщику?
Ответ: Поскольку денежные средства в счет договора займа не переданы, сам договор не может считаться заключенным. По нашему мнению, правовых оснований для регистрации ипотеки как обременения не имеется.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
На основании п. 2 ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Указанные нормы являются правовой основой для существующей в теории права классификации договоров на консенсуальные и реальные. При этом под консенсуальными договорами понимаются такие сделки, которые порождают гражданские права и обязанности с момента достижения их сторонами соглашения, а под реальными — сделки, для совершения которых необходима еще передача вещи или совершение иного действия.
Исходя из ст. ст. 807, 808 ГК РФ договор займа относится к реальным договорам, поскольку считается заключенным с момента передачи денег; подтверждением договора займа и его условий может служить расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы.
Таким образом, основанием возникновения обязательства заемщика возвратить денежные средства является факт передачи ему этих денежных средств, а не сам факт подписания договора.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства.
В договоре отражаются обязательство, обеспечиваемое ипотекой, его сумма, основания возникновения и срок исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, указываются стороны договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Закона N 102-ФЗ).
В рассматриваемой ситуации договором установлено, что заимодавец предоставляет заемщику заем после регистрации ипотеки. То есть из договора не следует, что денежные средства, являющиеся предметом займа, переданы заимодавцем заемщику, соответственно, договор займа является незаключенным.
При этом договор не может быть расценен как договор будущего займа исходя из следующего.
Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Частью 2 ст. 190 ГК РФ установлено, что срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Условие договора займа о том, что денежные средства подлежат передаче после государственной регистрации ипотеки, не отвечает критериям неизбежности, связано с волевым поведением сторон, а также регистрирующего органа.
При таких обстоятельствах считаем, что правовых оснований для признания договора займа как содержащего условия о будущем обязательстве не имеется.
Кроме этого, в силу п. 3 ст. 341 ГК РФ, если основное обязательство, обеспечиваемое залогом, возникнет в будущем после заключения договора залога, залог возникает с момента, определенного договором, но не ранее возникновения этого обязательства. С момента заключения такого договора залога к отношениям сторон применяются положения ст. ст. 343 и 346 ГК РФ.
Пунктом 1 ст. 339.1 ГК РФ установлено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе в случае если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ).
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (п. 2 ст. 11 Закона N 102-ФЗ).
Предусмотренные Законом N 102-ФЗ и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (п. 3 ст. 11 Закона N 102-ФЗ).
Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность заключения договора ипотеки в отношении обязательств, как уже возникших, так и возникающих в будущем.
Вместе с тем, как было указано выше, рассматриваемый договор займа не является договором о будущем обязательства.
Учитывая реальный характер сделки, у сторон должны быть доказательства возникновения самого обязательства — то есть документы о передаче денег (п. 1 ст. 807, п. 2 ст. 808 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, по нашему мнению, следует, что в отсутствие доказательств заключения договора займа (на момент обращения сумма займа еще не перечислена) не имеется правовых оснований для регистрации ипотеки в счет обеспечения исполнения организацией обязательств по незаключенному договору займа (ст. 53, п. п. 5 и 7 ч. 1 ст. 26, ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Согласно п. 1 ст. 10 Закона N 102-ФЗ договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора и признание его ничтожным.
Вместе с тем п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» установлено, что правила о государственной регистрации ипотеки, содержащиеся в том числе в Законе N 102-ФЗ, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после вступления в силу настоящего Федерального закона (то есть после 01.07.2014), и тем самым отменено требование об обязательности государственной регистрации договоров ипотеки.
Таким образом, договоры ипотеки, заключаемые после 01.07.2014, по общему правилу не подлежат государственной регистрации.
В данном случае подаются заявления о регистрации обременения имущества.
При государственной регистрации ипотеки в реестр прав на недвижимость вносится запись об ограничении (обременении) — ипотеке, в которой указывается следующая информация (п. п. 60, 102 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943):
— предмет ипотеки (данные о заложенном объекте недвижимости либо сведения об имущественном праве, являющемся предметом ипотеки);
— дата возникновения ипотеки в соответствии с договором об ипотеке и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой;
— сумма обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы;
— сведения о залогодателе и залогодержателе;
— сведения о документах-основаниях;
— сведения об оценке предмета ипотеки;
— сведения об особом порядке реализации предмета ипотеки при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда или о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (при наличии);
— сведения об удостоверении прав залогодержателя закладной (при наличии);
— а также иные сведения, которые предусмотрены вышеуказанным Порядком.
Ввиду отсутствия у организации заключенного договора займа, являющегося документом-основанием для внесения записи об обременении (ипотеке) имущества, правовых оснований для регистрации ипотеки как обременения не имеется.
Аналогичный вывод изложен в Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 06.06.2016 N 33а-9924/2016.
Л.В. Попова
АКГ «Панацея ПРОФ»
23.05.2017
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу
от 19 сентября 2002 года Дело N А 57-2889/02-2
(извлечение)
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы нотариуса Рождественской Е.В., Сберегательного банка России в лице Саратовского отделения N 8622, г. Саратов,
на Постановление апелляционной инстанции от 29.07.2002 по делу N А 57-2889/02-2 Арбитражного суда Самарской области
по иску Общества с ограниченной ответственностью «Девон — Финанс», г. Саратов, к Акционерному коммерческому сберегательному банку Российской Федерации в лице Саратовского отделения N 8622, г. Саратов, Администрации г. Саратова, нотариусу Рождественской Е.В., г. Саратов, Управлению юстиции «Саратовский областной центр регистрации» г. Саратова о признании недействительной ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истец мотивировал свой иск тем, что в нарушение ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке» по договору от 29.06.2000 б/н банку переданы в залог нежилые помещения вместе с земельным участком, являющимся муниципальной собственностью.
Договор об ипотеке не соответствует Закону и является ничтожной сделкой в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В порядке ст. 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец изменил предмет иска: просил о признании договора ипотеки от 29.06.2000 и в части ипотеки прав аренды земельного участка незаключенным.
Определением от 02.04.2002 Арбитражный суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц: Администрацию г. Саратова, Саратовскую областную регистрационную палату, Областной земельный комитет, нотариуса Рождественскую Е.В.
Решением от 06.05.2002 Арбитражный суд истцу в иске отказал исходя из того, что договор ипотеки от 29.06.2000 соответствует Федеральному закону «Об ипотеке», Закону Российской Федерации «О местном самоуправлении в Российской Федерации», ст. ст. 339, 340, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отсутствуют основания для признания сделки незаключенной.
Постановлением от 29.07.2002 апелляционной инстанцией решение от 06.05.2002 отменено: иск ООО «Девон — Финанс», г. Саратов, удовлетворен и договор признан незаключенным.
Основанием к отмене решения явилось нарушение залогодателем Федерального закона «Об ипотеке», согласно которому залог права аренды на земельный участок производится с согласия собственника, а последний его не давал.
Ипотека муниципальных земельных участков настоящим Федеральным законом не допускается.
Договор ипотеки в части залога права аренды земли не соответствует Закону и является недействительным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная сделка не могла быть совершена без включения в нее этой недействительной части, поскольку ипотека здания допускается с одновременной ипотекой земельного участка, поэтому в целом договор ипотеки от 29.06.2000 не соответствует Закону.
Сберегательный банк России в лице Саратовского отделения N 8622 СБ РФ и нотариус Рождественская Е.В. не согласны с Постановлением апелляционной инстанции и обжаловали его в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Заявители жалоб считают судебный акт незаконным.
Выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют имеющимся в деле документам.
При заключении договора ипотеки получено согласие собственника на ипотеку права аренды земельного участка и банком не было допущено нарушений Закона Российской Федерации «О местном самоуправлении», Федерального закона «Об ипотеке».
Истец не является надлежащим, так как его интересы были затронуты.
Суд вышел за пределы своих полномочий в нарушение ст. 127 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признав договор ипотеки недействительным в целом, тогда как иск заявлен о признании его недействительным в части.
В отзыве на кассационную жалобу доводы заявителя отклонены истцом как необоснованные.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность Постановления, изучив материалы дела, доводы заявителя, возражения на них, заслушав стороны, считает Постановление законным и не подлежащим отмене.
Как видно из материалов дела, в обеспечение кредитного договора от 28.06.2000 N 404, заключенного между АК СБ РФ в лице Кировского отделения N 19 и ООО «Торос-97», заключен договор ипотеки от 29.06.2000.
Согласно договору ипотеки б/н, заключенному между банком и ООО «Девон — Финанс», банку переданы в залог нежилые помещения и права аренды на земельный участок.
Считая договор ипотеки незаключенным, истец обратился с настоящим иском в суд.
Суд апелляционной инстанции удовлетворил заявленный иск и признал договор незаключенным.
По мнению коллегии, выводы суда соответствуют Закону и являются правильными.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке (п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор не может считаться заключенным в силу норм действующего гражданского законодательства.
В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия (Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8).
Из имеющихся в деле кредитного договора и договора ипотеки следует, что заемщиком по кредитному договору N 404 является ООО «Торос-97», а залогодателем по договору ипотеки б/н — ООО «Девон — Финанс», то есть залогодатель не является заемщиком.
Однако в п. 8.1 договора ипотеки не указан срок действия этого договора.
Предусмотренное в этом пункте договора условие о том, что договор действует до полного исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору и залогодателем по настоящему договору не может считаться условием о сроке исполнения обязательства.
Согласно ст. 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.
Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
С учетом данной нормы установленное в договоре залога условие о совпадении срока действия залога со сроком кредитного договора не является условием о сроке исполнения обязательства.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно признал условие о сроке исполнения обязательства несогласованным, а договор ипотеки от 29.06.2000 незаключенным.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 277 — 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
——————————————————————
Вероятно, имелись в виду статьи 287 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
——————————————————————
ПОСТАНОВИЛ:
Постановление апелляционной инстанции от 29.07.2002 Арбитражного суда Саратовской области по делу N А 57-2889/02-2 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
в постоянном поиске приключений
ОбратитьсяПубликации
Физическое лицо заключает 01.01.2011 договор займа с кредитной организацией
Физическое лицо заключает 01.01.2011 договор займа с кредитной организацией на сумму (условно) 300 000 рублей. По условиям договора все деньги в полном объеме передаются заемщику в момент подписания договора. При этом реально в момент подписания договора (01.01.2011) заемщику передана сумма 100 000 рублей. 02.01.2011 года стороны заключают договор ипотеки, по которому недвижимостью Заемщика обеспечивается обязательство в размере 300 000 (!) РУБЛЕЙ. Оставшаяся сумма 200 000 рублей передается Заемщику 03.01.2011. ВОПРОС: может ли заемщик в судебном порядке признать договор ипотеки незаключенным ввиду того, что реально на момент подписания договора ипотеки он не владел суммой займа в полном объеме? При этом можно ли признать договор ипотеки незаключенным полностью либо только в части (200 000 рублей)?
в постоянном поиске приключений
ОбратитьсяПубликации
При этом реально в момент подписания договора (01.01.2011) заемщику передана сумма 100 000 рублей.
Дотошный, всех «дотошню» (с)
ОбратитьсяПубликации
1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
(ст. 807, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995))
На основании абзаца второго пункта 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа является реальным, поскольку считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Расписка заемщика, иной документ, удостоверяющие передачу займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей, в силу пункта 2 статьи 808 Кодекса может служить подтверждением факта заключения договора.
(Определение ВАС РФ от 08.06.2010 N ВАС-7338/10 по делу N А32-24450/2007-55/545-2008-21/283)
Т.е. с момента передачи денег договор займа заключен. Оспорить невозможно. Практика однозначная.
3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.
(ст. 11, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997))
Т.е. даже в случае передачи денег после государственной регистрации ипотеки — договор ипотеки заключен.