(с возникновением ипотеки в силу закона)
1.1. ПОКУПАТЕЛЬ покупает в __________________ собственность у ПРОДАВЦА, а ПРОДАВЕЦ продает квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, (именуемая в дальнейшем КВАРТИРА).
1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит на праве собственности: ____________________________________________________________________________________
1.3. Указанная КВАРТИРА состоит из _____ комнат, общая площадь квартиры ____ кв. м., расположена на ____этаже ____-этажного дома.
1.4.КВАРТИРА продается по цене ____________________________________________ рублей РФ.
1.5. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст.292 Гражданского кодекса РФ, не имеется.
2. ИСТОЧНИК ОПЛАТЫ ПРИОБРЕТАЕМОЙ КВАРТИРЫ.
2.2. Заем, согласно Договору займа, предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере _____________________________ рублей РФ для целей приобретения в _________________ собственность ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ, указанной в п.1.1 настоящего договора, со сроком возврата займа _____________________ месяцев, считая с даты фактического предоставления займа.
2.3. За пользование займом ПОКУПАТЕЛЬ уплачивает проценты из расчёта процентной ставки ____ (____________________________________) % годовых, начисляемых ежемесячно на остаток задолженности по займу.
В период исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств, установленных п. 4.1.8. в части п. 4.1.5.2. Договора займа устанавливается процентная ставка по займу ______________ % годовых.
При этом гр. ___________________ и гр. ___________________________ становятся солидарными залогодателями.
Стороны определили, что КВАРТИРА с момента передачи её ПОКУПАТЕЛЮ и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у ПРОДАВЦА.
2.5. На момент подписания настоящего Договора КВАРТИРА как предмет___________________________________ рублей РФ, что подтверждается заключением независимого оценщика _______________________________________________________________.
2.6. Права ЗАЙМОДАВЦА по Договору займа (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на КВАРТИРУ, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой ПОКУПАТЕЛЕМ и выдаваемой в соответствие с законодательством РФ.
3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ.
3.1. Расчеты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ производятся в следующем порядке:
3.1.1. Денежная сумма в размере _______________________________________________ рублей РФ в счёт уплаты за приобретаемую КВАРТИРУ выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ как за счёт собственных средств ПОКУПАТЕЛЯ, так и за счёт средств предоставляемого ипотечного займа ПОКУПАТЕЛЮ по Договору займа:
3.1.2. Уплата денежной суммы в указанном в подпункте 3.1.1 договора размере выплачивается в два этапа.
При этом аванс в размере __________________________________ рублей РФ уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ до подписания настоящего договора.
3.1.3.Окончательный расчет производится в течение 1 (одного) рабочего дня, считая с даты получения ПОКУПАТЕЛЕМ ипотечного займа. Заем предоставляется не позднее 3-х (трех) рабочих дней, считая с даты предоставления ЗАЙМОДАВЦУ расписки в получении органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документов на государственную регистрацию права собственности и Договора купли-продажи Квартиры, указанной в п. 1.3. настоящего Договора.
Окончательный расчет производится путем безналичного перечисления гр. ____________________________________________________ со своего рублевого счета № ______________________________________ в ____________________ денежных средств в размере _________________________________________ рублей РФ на счет Продавца Квартиры гр. ________________________________ № _____________________ в ___________________________.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.
4.1.1. С даты подписания настоящего Договора до фактической передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояния КВАРТИРЫ, не сдавать её в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членов семьи ПРОДАВЦА согласно ст. 292 ГК РФ, а также иными правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения квартиры ПОКУПАТЕЛЕМ.
4.1.2. В день подписания настоящего Договора передать ПОКУПАТЕЛЮ КВАРТИРУ с подписанием передаточного Акта о передаче КВАРТИРЫ согласно ст.556 Гражданского кодекса РФ.
4.1.3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно п/п. 3.1.2 и 3.1.3. настоящего Договора предоставлять документы, подтверждающие получение от ПОКУПАТЕЛЯ указанных денежных средств.
4.2.ПРОДАВЕЦ имеет право:
4.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств:
— указанных в п.3.1.2. настоящего Договора, — в течение — 10 (Десяти) дней, считая с даты подписания настоящего Договора;
— указанных в п.3.1.3. настоящего Договора, — в течение 15 (Пятнадцати) дней, считая с даты государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ.
4.2.2. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до её полной оплаты.
4.3.1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п. 1.4. настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 настоящего Договора.
4.3.2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после её фактического получения.
4.4.ПОКУПАТЕЛЬ имеет право:
4.4.1. Требовать от владельца закладной по исполнении части обеспеченного ипотекой в силу закона денежного обязательства удостоверения частичного исполнения (внесении ежемесячного, в том числе досрочного, платежа) способом, достаточным для ПОКУПАТЕЛЯ и очевидным для возможных последующих владельцев закладной.
4.4.2. Требовать от владельца закладной передачи ему закладной после окончательного исполнения обеспеченного ипотекой в силу закона денежного обязательства.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ.
5.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с даты его Государственной регистрации.
5.2.Настоящий Договор действует до даты полного исполнения ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств в соответствии с пп.4.1., 4.3.1., 4.3.2. настоящего Договора.
Обязательства ПОКУПАТЕЛЯ в части ипотеки КВАРТИРЫ в силу закона действуют до даты полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств, права по которым удостоверены закладной, в соответствии с п.2.2 и 2.3 настоящего Договора.
5.3.Замена предмета ипотеки в силу закона – КВАРТИРЫ — по настоящему Договору допускается только с письменного согласия ЗАЙМОДАВЦА (при передаче прав по закладной — владельца закладной) на основании нотариально удостоверенного дополнительного соглашения к настоящему Договору.
5.4. Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки после передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ несет ПОКУПАТЕЛЬ.
5.5.ПОКУПАТЕЛЬ оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ с обременением КВАРТИРЫ ипотекой в силу закона и выдачей закладной ЗАЙМОДАВЦА.
5.6.В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на КВАРТИРУ сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своих обязательств, возникших из Договора займа.
5.7.Настоящим ПРОДАВЕЦ уведомляет ПОКУПАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ никто не зарегистрирован.
5.8.Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
5.9.Настоящий Договор составлен и подписан в 4-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один – органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, один — Продавцу, один – Покупателю, один — Займодавцу.
5. Особенностью продажи товаров в кредит является возникновение у продавца законного права залога в отношении переданного товара (п. 5 коммент. ст.). Соответственно, в случае просрочки в оплате товара продавец вправе обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном ст. 348 — 350 ГК. При этом продавец (залогодержатель) имеет преимущество перед другими кредиторами покупателя (залогодателя). Кроме того, законное право залога продавца обладает свойством следования, т.е. сохраняет силу против любого третьего лица, которому от покупателя перешло право собственности на вещь (ст. 353 ГК).
Правило п. 5 коммент. ст. о законном праве залога в отношении переданного товара является диспозитивным, и его применение может быть исключено соглашением сторон.
6. Правила п. 5 коммент. ст. применяются независимо от предмета договора купли-продажи. Так, продажа недвижимости в кредит влечет возникновение ипотеки в силу закона. Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). При продаже в кредит жилого помещения или предприятия государственная регистрация договора является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз. 2 п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).
А возможно такое,что переход права собственности регистрируют, а ипотеку по какой-то причине нет ( неправильно заполнены документы, не соответствуют требованиям закона РФ, и т.п.) ?Тогда мы лишимся квартиры?
Нет, такого не получится. В вашем случае квартира после регистрации в залоге у банка, об пишется в договоре купли-продажи!
Приватизация жилья, массовое совершение сделок с недвижимостью привели к тому, что подзабытое в советские времена понятие стало достаточно привычным. Правда, ипотеку частенько путают с ипотечным кредитованием, что далеко не одно и то же.
Под ипотекой понимают форму залога. Заложенная недвижимость остается собственностью должника, он им может невозбранно пользоваться. Кредитору же будет предоставлено удовлетворение путем реализации залога, если должник не справится с выполнением. Под залог банком выдается ипотечная ссуда.
Российский законодатель оперирует понятиями ипотеки в силу закона и договора. Возникновение ипотеки в силу закона связано с пятью основными случаями.
Волеизъявление сторон не рассматривается как главная причина для возникновения ипотеки в силу закона. Она порождается наступлением фактов, которые указываются нормами закона. Момент, когда заемщику выдана ссуда на приобретение недвижимости, или возникло иное обязательство в ее отношении, становится решающим для ипотеки в силу закона.
Нормами закона особо установлено, когда возникновение ипотеки в силу закона увязывается с регистрацией заемщиком своего приобретения. Так ГК РФ поясняется возникновение ипотеки в силу закона как явления, связываемого с переходом собственности из рук в руки. Причем такой переход, т. е., получение права на собственность новым лицом, сопровождается наступлением обстоятельств, которые указаны нормой закона. Ипотека в силу закона вытекает из факта договора купли-продажи.
Другой вид ипотеки, договорной, появляется в случаях, когда не предполагается проявления первого. Таким случаем являются обстоятельства, когда требуется предоставление какого-либо значимого обеспечения по осуществленному заимствованию. Так как объекты, причисленные к недвижимости, обладают, как правило, высокой стоимостью и ликвидностью, то их принимают в таком качестве.
Сам по себе договор относительно ипотеки не самостоятелен как обязательство. Он выступает в качестве приложения, для того, чтобы обязательства обеспечивались. Появление ипотеки в силу договора вытекает из факта привлечения займа на покупку недвижимости, когда заемщиком предложена под обеспечение старая квартира.
Ипотека в силу закона и договора имеют отличия. Ключевым выступает то, что основанием проявления ипотеки легальной будет недвусмысленное указание в нормах закона. Легальную ипотеку понимают, как рождающуюся помимо воли участников сделки со сменой собственника объекта недвижимости. Еще один нюанс связан с регистрацией сделки:
- Легальная ипотека возникла автоматически по заключению сделки с недвижимостью или, когда заемщик обратился, чтобы ее зарегистрировали;
- при ипотеке в силу договора исходит совместное заявление о регистрации от покупателя и продавца.
Ипотека регистрируется обязательно. Регистрируют ипотеку, возникающую в силу договора о ней, связанного с куплей-продажей, получив заявление, поданное залогодателем и залогодержателем совместно. Заявители должны обеспокоиться приложением сопутствующих документов, без чего к регистрации не приступают:
- Договора и приложений к нему;
- документа, удостоверяющего, что государственную пошлину уплатили;
- иных затребованных справок.
Регистрацию также могут произвести, получив заявление от нотариуса, которым удостоверялся договор. На регистрацию заверенной нотариусом сделки отводится рабочая пятидневка, как и для всех договоров относительно жилой недвижимости. Если объектом сделки выступает земельный участок, срок отводится втрое больший. Исчисление срока начинается с поступления всех предусмотренных документов.
Отказывают в регистрации в случаях:
- Обращения с заявлением ненадлежащего лица;
- несоответствии справок предъявляемым требованиям.
Приостанавливают регистрацию (на срок до одного месяца):
- При неполноте представленного списка документов;
- несоответствии документов законам;
- если необходимо проверить подлинность документов. При выяснении обстоятельств судебных споров по объекту недвижимости или обращенных на него взысканий приостановку производят по появления решения суда.
Регистрацию удостоверяют надписью на договоре ипотеки, заверяют ее в силу закона подпись реестратора и печать.
Если возникли технические ошибки, то их можно исправить, не причиняя ущерба третьим лицам. Для этого одна из сторон подает соответствующее заявление, уведомляя вторую об исправлениях. Внесение дополнений и изменений происходит по заключении заинтересованными участниками соглашения.
Статьей 450 ГК РФ предусмотрены три случая, когда может быть расторгнут договор купли-продажи:
- Стороны заключили соответствующее соглашение;
- одна из сторон добилась решения суда;
- расторжение предусмотрено самим договором.
Кредитор и заемщик вполне могут достичь заключения двустороннего соглашения по поводу расторжения договора ипотеки. Такие случаи происходят сплошь и рядом. Заемщик стремится улучшить условия договора, находя подходящие варианты в предложениях других банков. Конкуренция в банковском секторе породила популярные кредитные продукты, относящиеся к ипотечному кредитования. Заемщику появление таких программ безусловно выгодно, но и заимодавцев расторжение договора вполне устраивает. Банк избавляется от клиента, который зачастую не отличается качеством кредитной истории или резко ухудшил свое финансовое состояние.
Другой вариант расторжения по взаимному согласию – переуступка залога частным инвестором. Или же банк выступает с предложением, чтобы должником самостоятельно продавался объект залога, чтобы выплатить долг.
Обращения залогодателей в суд на основании статьи 451 ГК РФ, когда они пытаются доказать наличие существенного изменения обстоятельств, были неоднократны. Насколько известно, пока ни одно из них не увенчалось успехом, но попытки предпринимаются по-прежнему.
Достаточно реальным для залогодателя представляется вариант убедить суд в невозможности продолжать выплаты, так как произошло резкое ухудшения финансового состояния. Это потребует предварительной подачи заявления о наступлении таких обстоятельств в банк. Практика показывает, что суды идут навстречу залогодателям во многих случаях. Выгода залогодателя может заключаться в том, что он:
- Не будет выплачивать штрафы и, возможно, часть процентов;
- добьется отсрочки по выплатам.
В значительной части случаев залогодатели прибегают к глухой защите, не производя выплат в положенном объеме в течение возможно более долгого времени. Расчет строится на надежде, что когда-нибудь что-то изменится в лучшую сторону. Или попросту можно попользоваться недвижимостью, пока не выселят. Банк ведь не спешит избавляться от клиента, надеясь, что он начнет платить. И жернова судебной системы вращаются очень даже неторопливо.