Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу. Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр). Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании — застройщика. Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.
Документ этот можно не предоставлять на регистрацию договора долевого участия только в двух случаях:
- при регистрации права собственности застройщика на землю в Юстиции (читайте органа Росреестра);
- при регистрации в Росреестре договора аренды.
Причина проста — в Юстиции, в этом случае, уже есть сведения об этом договоре и копии документа тоже имеются и в базе он у них есть. О’кей, пошли дальше:) 6. Проектная декларация С этим документом для регистрации договора долевого участия, все просто. Это документ застройщика и он предоставляется в оригинале и копии.
Напоминаю. что он должен быть в свободном доступе и обязательно опубликован в СМИ и именно с его изучения вы начинаете выбор объекта и застройщика. 7.
Ищем по номеру договора или по ФИО свой ДДУ в списке зарегистрированных.Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке. Каждый дольщик, покупающий квартиру по Договору долевого участия, должен помнить, что после его регистрации он имеет право:
- дождаться окончания строительства дома, принять квартиру у Застройщика, и оформить на нее свое право собственности; либо
- не дожидаясь окончания строительства, выйти из проекта, продав свои права на квартиру по Договору уступки прав требования; либо
- выйти из проекта путем расторжения договора с Застройщиком и возврата уплаченной ему суммы, при наличии оснований, перечисленных в ст.9 ФЗ-214.
К слову, с момента оформления права собственности на построенную квартиру, дольщик становится плательщиком налога на имущество физических лиц.
Регистрировать сделки с недвижимостью, в том числе её приобретения с помощью инвестирования средств в строительство, необходимо в Росреестре по месту нахождения возводимого объекта. Регистрация происходит в заявительном порядке, то есть необходимо подать заявление на регистрацию сделки долевого участия, а к нему приложить соответствующие документы. Перечень документов Для регистрации договора долевого участия необходимо, чтобы обе стороны явились в Росреестр с документами.
У каждого из них — и у дольщика, и у застройщика, свой перечень необходимых документов. Полный перечень документов следующий: Заявление на регистрацию договора бланк заявления можно скачать на официальном сайте Росреестра или же взять в его территориальном отделении Стороны уже должны подписать договор ДДУ поэтому его нужно представить в 3-ёх экземплярах.
На этапе подписания ДДУ (это происходит в офисе продаж) не нужно задавать лишних вопросов, а просто подписать сам ДДУ, а также дополнительное соглашение — договор об оказании возмездных услуг, где будут перечислены различные услуги, порядок их оказания, размер оплаты, в том числе и услуга регистрации ДДУ в Росреестре. После подписания на руки клиент получает перечень документов, которые нужно предоставить компании-застройщику, дабы ее представитель мог выполнить обязательства по двум договорам. Уже на следующий день нужно прийти в отдел продаж с заявлением о желании расторгнуть дополнительное соглашение (при этом, подтверждается согласие выполнять условия основного документа).
Заявление пишется в двух экземплярах, один передается ответственному лицу (в отделе обслуживания сделок), а на втором ставится пометка, подтверждающая принятие заявления.
Подготавливаем документы В любом случае, к моменту принятия судом решения договор зарегистрирован не будет, так как застройщик не получил от дольщика набор документов, требуемых для этого. Поэтому на этом этапе дольщику нужно подготовить необходимые бумаги со своей стороны (застройщик со своей стороны сам предоставит в Росреестр необходимые документы), и отправиться регистрировать свой ДДУ. Документы для регистрации понадобятся следующие:
- Удостоверение личности или доверенность, если кто-либо регистрирует договор по поручению дольщика.
Если в сделке участвует тот, кто представляет интересы ребенка, требуется свидетельство о рождении, за недееспособного сделку может оформлять его опекун, в этом случае потребуется свидетельство о назначении опекуном; - Договор о долевом участии.
Если оба супруга являются участниками одного ДДУ, тогда такое согласие не нужно.
- Договор залога права требования – для случаев покупки квартиры на кредитные деньги (сразу регистрируется обременение прав дольщика в виде ипотеки).
- Документ с описанием квартиры в строящемся доме с указанием его площади и расположения на поэтажном плане (идентификация объекта).
- Договор страхования гражданской ответственности Застройщика, в случае если такой договор заключен в отношении каждого дольщика (п.3, ст.48, ФЗ-218). Если по условиям ДДУ дольщик рассчитывается с Застройщиком через счет эскроу, то договор страхования не нужен.
При этом Росреестр не вправе требовать ранее предоставленные документы по проекту строительства (п.4, ст.48, ФЗ-218).
Регистрация (по закону) должна быть осуществлена в течение семи рабочих дней, если документы подавались через МФЦ, тогда это займет на пару дней больше времени (с учетом пересылки). По истечении указанного времени нужно получить на руки зарегистрированный договор, на документе появится регистрационная надпись. Заключение Мы описали последовательность действий, которые необходимо предпринять при самостоятельной регистрации ДДУ.
Надеемся, что изложенная информация поможет вам обеспечить экономию во время оформления недвижимости у застройщика. Помните о своем праве отказаться от дополнительных услуг, это относится не только к регистрации договора, но также и к оформлению жилья в собственность.
Ипотека с ДДУ – сделка, которую заключают дольщик (физическое лицо) и застройщик (строительная компания). По ее условиям дольщику передается доля участия в строительстве многоэтажного дома в виде отдельной квартиры. После чего он обязуется внести определенную сумму в установленный срок на счет застройщика, чтобы погасить стоимость своей доли и получить ее в собственность. Выплаты могут производиться по частям или единовременно, в зависимости от договоренности сторон.
Ипотека при заключении ДДУ позволяет привлечь кредитные средства для выкупа доли участия при недостаточности или отсутствии собственных денег. Для этого перед заключением сделки клиент оформляет ипотечный договор с банком. Затем застройщик открывает аккредитивный счет на свое имя, куда клиент вносит оговоренную сумму. После подписания и регистрации договора застройщик получает ее. При невозможности вносить дальнейшие выплаты по ДДУ с ипотекой, покупатель теряет право долевого участия и переуступает банку право требования по договору.
Все условия ДДУ регламентируются 214 ФЗ , что позволяет получить защиту дольшику.
Что же касается внешней формы сделки, то она оформляется на русском языке, в бумажном виде по числу сторон и подлежит обязательной государственной регистрации.
В целом, существует несколько важных особенностей, на которые стоит обратить внимание перед заключением сделки:
- получить ипотеку на долевое участие можно только в банке, который сотрудничает с конкретным застройщиком;
- наличие точной информации – регистрацию в Росреестре пройдет только тот договор, где подробно указан:
-срок сдачи дома в эксплуатацию;
-срок передачи квартиры клиенту;
-адрес застройки и прочие данные о строящемся объекте.;
Оформление долевого участия с привлечением ипотечных средств состоит из следующих ступеней:
- выбор подходящей новостройки и квартиры – почти все строительные фирмы на окончательных этапах строительства проводят ознакомительные экскурсии по объектам. Участие в такой экскурсии поможет точнее определиться с выбором;
- бронирование – получение ипотеки – длительный процесс, и бронирование гарантирует что застройщик не передаст за это время квартиру другим дольщикам;
- подача заявки на получение займа;
- подписание ипотечного договора и получение кредитных средств – возможно только при положительном решении банка;
- заключение договора долевого участия этот документ не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. После государственной регистрации он приобретает такую же юридическую силу, как и нотариально заверенные аналоги;
- регистрация договора в Росреестре;
- внесение средств на аккредитивный счет застройщика для выкупа права на долевое участие.
На последнем этапе сделки необходимо получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Его выдает уполномоченный орган Росреестра при предъявлении:
- закладной и договора займа;
- договора долевого участия;
- акта сдачи квартиры в эксплуатацию;
- паспорта будущего собственника.
Важно знать, что в свидетельстве о праве собственности имеется отметка о том, что объект недвижимости обременен, т.е. является предметом залога по кредитному обязательству. Обременение означает, что покупатель не имеет права распоряжаться квартирой до полной выплаты долга. Подробнее как оформляется ипотека на новостройку и её плюсы и минусы разобраны в отдельной статье.
Нередко банки-кредиторы предусматривают возможность досрочного возврата займа. Это условие должно содержаться в ипотечном договоре. Однако, и без него при соответствующей договоренности, клиент может раньше времени выплатить оставшуюся часть кредита. После чего банк выдает бывшему заемщику справку об отсутствии задолженности.
С этой справкой клиент обращается в Росреестр (лично или через МФЦ) для снятия залога с объекта недвижимости. В ряде банков эта задача входит в обязанности представителя.
Чаще всего договор долевого участия с ипотекой расторгается по инициативе дольщика по следующим причинам:
Причиной расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе банка признается невозможность заемщика погашать кредит с последующей передачей кредитору права требования по ДДУ.
Закон предусматривает, что стороны могут расторгнуть ДДУ при наличии ипотечного соглашения, как по собственной инициативе, так и через суд. Это может произойти по абсолютно любым основаниям, если одна из сторон считает, что ее права нарушены контрагентом.
Закон не позволяет дольщику отказаться от сделки по своей инициативе без каких-либо нарушений со стороны девелопера. В этом случае вернуть деньги гражданин может только через суд.
Письмо передается лично, отправляется по почте или интернету. Если застройщик перечисляет полученные средства в указанный срок, дольщик может поступить с ними двумя способами:
- вернуть всю сумму с процентами в банк (если в договоре займа есть такое условие);
- приобрести новое жилье и продолжать погашать ипотеку, изменив предмет залога.
Расторжение ДДУ с ипотекой происходит в общеустановленном исковом порядке. Дольщик составляет исковое заявление с требованием об аннулировании сделки и взыскании ранее оплаченной суммы долевого участия.
К заявлению прилагаются:
- паспорт;
- копия досудебного уведомления;
- расторгаемый договор;
- квитанция об оплате госпошлины;
- свидетельство о праве собственности (если оно уже выдано);
- договор банковского займа;
- письменный расчет суммы, взыскиваемой с ответчика (сюда входит не только оплата паевого взноса, но и расходы на госпошлину, оплату адвоката, неустойка и др.);
- иные документы, на которых истец основывает свое требование.
Иск рассматривается с участием банка, поскольку здесь затрагиваются и его интересы. В течение 30 дней суд выносит решение. При несогласии с ним любая сторона имеет право обжаловать его в вышестоящем суде.
Положительное решение, вступившее в законную силу, является основанием для возврата застройщиком полученных денег. В решении всегда указывается срок, отведенный на его исполнение. Если ответчик не укладывается в него или игнорирует требование суда, дольщик передает постановление в ФССП на принудительное исполнение. Тогда путем ареста счетов или других материальных активов приставы взыскивают с компании присужденные средства. Как уже сказано ранее, эти деньги бывший дольщик расходует двумя способами.
Выше рассмотрена ситуация, когда банк дал согласие на расторжение ДДУ с полученной ипотекой. Но что же делать, если он будет против? Ведь договор по сути находится в залоге, и без согласия банка дольщик не имеет права разрывать отношения с застройщиком.
В этом случае также придется обращаться в суд, где ответчиком будет уже кредитор. Чаще всего иски к застройщику и банку рассматриваются в ходе одного производства.
- остановке строительства;
- банкротству;
- аресту активов и счетов.
Важный момент. При расторжении ДДУ вы даже можете заработать. Дело в том, что если застройщик нарушил сроки строительства, вы имеете право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия. Для этого достаточно написать письмо застройщику и оповестить его об этом. Далее нужно буде подать на застройщика в суд за пользование вашими средствами. Суд часто идет на встречу и обязывает выплатить покупателю проценты за пользование его деньгами в размере 18% годовых. Обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему ипотечному юристу, чтобы мы подсказали вам, как вернуть ваши деньги и получить еще небольшую прибавку.
Также вам будет интересно узнать, что покупателям новостройки с 2018 года доступна льготная ипотека под 6%.
Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия Важно В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов.
Если при приеме жилья дольщик обнаруживает какие-то недостатки, то имеет право потребовать устранить их в разумные сроки, или же снизить стоимость квартиры. При невыполнении застройщиком этих требований дольщик может расторгнуть ДДУ.По данным проблемам застройщик и дольщик всегда могут попробовать договориться.
Но если этого не получается, то дольщик, решивший расторгнуть ДДУ, должен уведомить об этом застройщика в письменном виде. Спустя двадцать дней после получения такого уведомления застройщик обязан вернуть дольщику вложенные в строительство денежные средства, а также предусмотренную законом неустойку.
Если при расторжении ДДУ возникают какие-то сложности, то решить их можно путем обращения в суд. Нюансы при заключении ДДУ При заключении договора долевого участия нужно обязательно прочитать, кто числится в нем в качестве застройщика.
Поэтому лучше предъявить квитанцию об оплате Как только сотрудник примет документы на регистрацию, он выдаст заявителю расписку, в которой будет указаны сведения об этом сотруднике, дата приёма документов и их полный перечень. С этой даты и необходимо отсчитывать срок возврата документов.
Росреестра (подписанные электронно-цифровой подписью).При личном обращении необходимо присутствие как дольщика, так и представителя Застройщика. По факту передачи документов на регистрацию, заявителю выдается расписка в получении с указанием даты, перечня документов и ФИО лица, принявшего документы.
-
Получение документов после регистрации- После истечения установленного срока регистрации, документы возвращаются дольщику по предъявлении им паспорта и выданной ему расписки.
Эти правила распространяются на те строящиеся объекты, разрешение на строительство которых получено застройщиком после 1 апреля 2005 года. Кстати, вы планируете заключить договор долевого участия? Наслышаны какой он надежный? Тогда прочтите, от чего не защищает договор долевого участия.
Регистрация права собственности на квартиру по дду ипотека Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению. Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей. Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.
Например, на момент статьи электронная регистрация дду в росреестре в сбербанке оказывается короче традиционный на несколько суток. Плюсы – нет очередей, быстрее. Минусы – не получите печатный вариант выписки, только документ на электронную почту. Порядок регистрации ДДУ Порядок регистрации ДДУ в Росреестре достаточно простой:
- Заключаем договор с застройщиком в его офисе, проверяем всю информацию и ставим подписи.
- Выбираем, где будет проходить регистрация.
- Подаем документы.
- Получаем расписку о принятии документов.
- Ждем время на проверку.
- Получаем выписку о собственности.
Получение расписки Когда вы отдаете документы специалисту в управлении Росреестра или в многофункциональном центре оказания государственных услуг населению, то в обмен вы должны получить расписку о принятии.
Если оба супруга являются участниками одного ДДУ, тогда такое согласие не нужно.
- Договор залога права требования – для случаев покупки квартиры на кредитные деньги (сразу регистрируется обременение прав дольщика в виде ипотеки).
- Документ с описанием квартиры в строящемся доме с указанием его площади и расположения на поэтажном плане (идентификация объекта).
- Договор страхования гражданской ответственности Застройщика, в случае если такой договор заключен в отношении каждого дольщика (п.3, ст.48, ФЗ-218). Если по условиям ДДУ дольщик рассчитывается с Застройщиком через счет эскроу, то договор страхования не нужен.
При этом Росреестр не вправе требовать ранее предоставленные документы по проекту строительства (п.4, ст.48, ФЗ-218).
Застройщик также может схитрить, указав в ДДУ пункт, в котором будет предусмотрена ответственность за срыв сроков сдачи дома только по его непосредственной вине, а остальные обстоятельства (погодные условия, неисполнение сроков подрядчиками и т.д.) отнести к форс-мажору. Еще одна хитрость: внесение застройщиком пункта о том, что разрешение ввода дома в эксплуатацию уже является гарантией его качества.
Тогда трудно будет спорить о том, что в квартире неаккуратно поклеены обои или отстает плитка: градостроительный комитет его принял, значит всё в порядке. Стоимость жилого объекта в ДДУ должна быть прописана в рублевом выражении.
Если же она будет указана в иностранной валюте, то должен быть уточнен ее курс по отношению к рублю. Иначе дольщик рискует понести значительные финансовые потери. Это не все тонкости ДДУ, но самые важные из них.