Доля не может быть предметом ипотеки в

Читайте также:

  1. Ипотека
  2. Ипотека
  3. Ипотека жилых помещений
  4. Ипотека земельных участков
  5. Ипотека под строительство зданий

А) Ипотека здания

В отношении ипотеки принцип единства судьбы введен еще ГК. П 3 ст 340 ГК указано, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой ЗУ или права аренды ЗУ.

На практике сие не полюбили, Пост 6\8 указывает, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором ЗУ, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на ЗУ => не только собственники, но и арендаторы обязан закладывать право аренды.

Но ст 5 ФЗ об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на кот зарегистрированы. К залогу права аренды применяются правила об ипотеке недвижимого имущества. Но ВАС разъясняет, что договор краткосрочной аренды или на неопределенный срок регистрации не подлежит => ФРС его не зарегистрирует. Инф Письмо ВАС № 61: договор ипотеки не может считаться несоответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на ЗУ в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот ЗУ => право аренды может не закладываться. Но инф письмо ВАС № 90 от 28.01.05 указывает, что если участок в собственности – только вместе с участком. Но если залогодатель (собственник объекта недвижимости) имеет землю на праве аренды, то залог права аренды обязателен, т.е. уже исключений никаких нет. На практике в договор включается положение о том, что договор ипотеки не распространится на ЗУ.

Право ПБП не закладывается, но ВАС указывает, что если предметом ипотеки является здание, расположенное на ЗУ, в момент заключения договора принадлежащее на праве ПБП и в последующем приобретенное залогодателем в собственность, то при обращении взыскания судом на здание, его реализация осуществляется вместе с ЗУ в соответствии с принципом единства судьбы. Но так как ЗУ не являлся предметом ипотеки, залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из ден суммы, вырученной от продажи такого ЗУ. Так ведь изначально кредит был дан на здание без участка!

А если в период нахождения в залоге здания собственник заключит договор аренды ЗУ?! ФАС МО сказал, что в этом случае надо заключить доп соглашение к договору об ипотеке, в кот ипотека распространиться в том числе и на право аренды. Если залогодатель не захочет заключать такое соглашение, то его можно понудить. Но как?!

Б) Ипотека ЗУ. П 4 ст 340 ГК. Изначально статья говорила, что при ипотеке ЗУ право залога на здание, расположенное на этом ЗУ, не распространяется, если договором залога не установлено иное. Февр 2004 внесены изменения: теперь ипотека возможна только в отношении земель с\х назначения. В ст 64 Закона об ипотеке появился новый пункт 4, где указано, что если на закладываемом ЗУ из состава земель с\х назначения находится здание, то ипотека такого ЗУ допускается только с одновременной ипотекой здания.

Дек 2004 изменяет п 4 ст 340 ГК. При ипотеке ЗУ право залога распространяется на находящееся на нем здание, если в договоре не предусмотрено иное. Т.е. в договоре ипотеки ЗУ можно предусмотреть изменение принципа единой судьбы при обращении взыскания на имущество?! ВАС выкручивается: сделки, воля сторон по которым … такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу ЗУ и зданий, должен применяться в случае обращения взыскания на заложенное имущество => возможен договор ипотеки ЗУ и указать, что на здание она не распространяется, но для целей отчуждения сие рассматривается как ничтожная оговорка.

Читайте также:  Как пополнить карту русского ипотечного банка без комиссии

Но если будет применяться внесуд порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п 1 ст 55 Об ипотеке)?! Будет ли там применимо указание для судов?! ВАС сам указал, что в соотв со ст 271 ГК обращение взыскания на ЗУ по обязательствам собственника допускается только на основании реш суда => внесуд порядок обращения взыскания (п 1 ст 55 ЗФ Об ипотеке) к ЗУ не применяется.

ФЗ № 232 с 1.1.07 дополнил закон Об ипотеке ст 62.1, где указано, что предметом залога может быть ЗУ, находящийся в мун собственности, или собственность на кот не разграничена (право не зарегистрировано), если такие ЗУ предназначены для жилищного строительства. П 1 ст 5 ФЗ Об ипотеке: отсутствие гос регистрации права собственности на ЗУ, право собственности на кот не разграничено, не является препятствием для ипотеки таких ЗУ. Залогодателем выступает публ образование => реш принимает орган МС.

В 2009 ст 69.1: здание, сооружение и ЗУ на кот они находится, а также нежилое помещение, приобретенные с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момент гос регистрации права собственности заемщика на это здание \ сооружение \ ЗУ \ помещение. Т.е. ипотека возникает в силу закона, ранее это было возможно только для жилых помещений.

В) Залог помещения и принцип единства судьбы

Традиционно регистрирующие органы исходили из буквального толкования п 3 ст 340 (залог только здания вместе с участком) ГК, т.е. распространяли ее только на первичные объекты недвижимости. Распространение же этого положения на вторичные объекты – помещения – рассматривали как недопустимое расширительное толкование.

ВАС № 90 2005 указал, что если у собственника помещений права на землю оформлены, то залог помещения возможен только вместе с правами на землю. Итого:

1. у собственников помещений оформлена долевая собственность на ЗУ. ВАС: доля в праве на ЗУ не может быть предметом ипотеки, если речь о самост ЗУ (без объекта недвижимости), а если доля в праве следует судьбе закладываемого помещения, то правила ст 62 ФЗ Об ипотеке не применяется.

2. права на землю оформлены как аренда с множественностью лиц. По закону об ипотеке залог права аренды (если аренда до 5 лет) допускается только с согласия, а если аренда более 5 лет – залог допускается в уведомительном порядке. Но данные требования не применяются, если право аренды следует судьбе закладываемого помещения – тогда согласия не нужно.

Нужно ли согласия всех иных собственников?! У нас не существует доли в праве аренды: арендой обременяется весь участок=> при первом залоге первый залогодатель закладывает помещение и ипотекой обременяется все право аренды без согласия иных собственников.

Каждый последующий собственник помещения-залогодатель для того, чтобы осуществить залог помещения должен получить согласие залогодержателя по предыдущей ипотеке.

| следующая лекция ==>
Под многоквартирным домом | Без предварительного согласования

Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет

1. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

Читайте также:  Кемеровское агентство по ипотечному жилищному кредитованию

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 настоящего Федерального закона.

2. Правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

3. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

4. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

Существует ряд ограничений, предусмотренных законом, в отношении имущества, которое не может быть предметом ипотеки.

Во-первых, это имущество, изъятое из оборота. Согласно Гражданскому кодексу, вещами, изъятыми из оборота, признаются такие вещи, которые не могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. К таким вещам относятся, главным образом, вещи, находящиеся в исключительной собственности государства (например, ресурсы, объекты оборонного производства и др.).

Во-вторых, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Перечень такого имущества граждан содержится в Гражданском процессуальном кодексе.

Существует еще ряд ограничений. Если для отчуждения предмета ипотеки требуется согласие или разрешение другого лица либо органа, то такое же согласие либо разрешение необходимы и для ипотеки этого имущества, к примеру, для одобрения сделки с недвижимым имуществом, которое принадлежит акционерному обществу, необходимо обращаться к закону об акционерных обществах. Если имущество не закреплено за хозяйствующим субъектом и находится в государственной собственности, то решение о его ипотеке принимает Правительство РФ или Администрация субъекта РФ. При отчуждении муниципального недвижимого имущества, то решение о его ипотеке принимают те органы, которые уполномочены на это соответствующими уставами.

Читайте также:  Может быть поручителем человек у которого есть ипотека

Предметом ипотеки может быть также и имущественное право в виде права аренды на недвижимое имущество, но только с согласия арендодателя, если федеральным законодательством либо договором аренды не предусмотрено иное. В том же случае, если арендодателем являются не собственник и не лицо, которое обладает имуществом на праве хозяйственного ведения, то согласие на право аренды должно быть получено не только у арендодателя, но и у собственника арендованного имущества либо у лица, которое осуществляет в отношении данного имущества право хозяйственного ведения. Из этого правила есть исключения. Так, собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя, но с его уведомлением Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. N 90)// Вестник ВАС РФ. 2005. № 5. С. 76.. А имущество, находящееся в общей совместной собственности без выделения доли каждого может стать предметом ипотеки только с согласия всех собственников (в письменной форме).

Судебно-арбитражная практика также формулирует некоторые ограничения к определению круга объектов, которые могут выступать в качестве предмета ипотеки. Так, предметом ипотеки может быть:

— отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимости зарегистрированы в установленном порядке, но не часть площади такого помещенияПостановление Президиума ВАС РФ от 25 января 2005 г. № 12270/04// Вестник ВАС РФ. 2005. № 5. С.88.

— доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). Эти объекты, в случае заключения договора об ипотеке нежилого помещения, считаются одновременно заложенными, если они принадлежат собственнику нежилого помещенияПостановление ФАС ЗСО от 23 сентября 2003 г. № Ф04/4752-1029/А03-2003// ИПС ГАРАНТ. Однако следует иметь в виду, что такая ипотека осуществляется без раздела земельного участка и выделения из него указанной доли в виде самостоятельного земельного участка

Недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 5 Закона об ипотеке). Принадлежность вещи определяется как, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанной с ней общим назначением. Например, при ипотеке предприятия — это станки, оборудование, подсобные помещения для временного складирования продукции и т.д. В тесной связи с этой нормой находится и норма п. 4 ст. 5 Закона об ипотеки: часть имущества, раздел которого в натуре невозможен (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения её назначения, признаётся неделимой (ст.133 ГК). Императивность данной нормы оправдана самой сутью ипотеки, как залога недвижимого имущества.

Таким образом, объектом ипотеки может быть только недвижимое имущество, при этом объектом может выступать и доля в данной недвижимости, но не его часть.

Adblock
detector