Оформляя кредит, заемщик подписывает ипотечный кредитный договор. Если по инициативе одной из сторон меняются условия кредитования, то подписывается еще и дополнительное соглашение, которое является неотъемлемой частью договора. Рассмотрим, как составить эти документы для ипотеки с выгодой для заемщика.
В этой статье мы подробно расскажем о том, что такое договор ипотеки и как правильно оформить основной документ.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Предметом договора является залог недвижимости на все время выплаты кредита. Соглашение регистрируется в Росреестре, после чего на квартиру или дом накладывается обременение. Заемщик не сможет продать или обменять жилье до тех пор, пока не выполнит свое обязательство перед банком.
Структура договора довольно простая: не более 8-11 разделов и приложения в виде закладной и копии правоустанавливающего документа на недвижимость.
Соглашение состоит из следующих разделов:
реквизиты сторон (банка и заемщика);- предмет договора (квартира или дом, которые покупаются в кредит и передаются в залог банку);
- описание обязательства, исполнение которого обеспечено залогом;
- срок действия соглашения;
- права и обязанности сторон;
- условия обращения взыскания и реализации предмета залога;
- ответственность сторон;
- основания и порядок расторжения договора;
- форс-мажорные обстоятельства.
- Скачать бланк договора ипотечного кредитования
- Скачать заполненный образец договора ипотеки
Договором описывается возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, а также условия и порядок его реализации при обращении взыскания на предмет залога по решению суда.
Договор ипотеки всегда составляется юристами банка. Это типовой бланк соглашения, обязательный для всех заемщиков. Меняется только сторона (заемщик) предмет залога и описание обязательств. Заемщик вправе запросить образец договора заранее (еще до подписания кредитного соглашения). Если его что-то не устраивает, то он вправе отказаться от сделки и перейти на обслуживание в другой банк.
Ипотечный договор оформляется между заемщиком и банком-кредитором или выражаясь на языке юридических терминов: между залогодателем и залогодержателем.
Если стороны обратились к нотариусу, то у него остается два экземпляра подписанного ипотечного договора. Он может также выдать необходимое число копий закладной (как оформить и зарегистрировать закладную?).
О том, как зарегистрировать договор ипотеки и дополнительные соглашения к нему, читайте тут.
В договоре должны быть указаны существенные условия: предмет, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет соглашения описывается во всех деталях:
адрес недвижимости;- этаж;
- количество комнат;
- площадь;
- рыночная стоимость.
Обязательна и ссылка на уже оформленный кредитный договор, в рамках которого и происходит оформление залога. В договоре указывается также размер взятого кредита и срок кредитования.
Заемщику стоит обратить особое внимание на пункты:
- о досрочном расторжении договора по инициативе банка;
- с суммой кредита и с оценочной стоимостью недвижимости (тут не должно быть ошибок или расплывчатых формулировок);
- о закладной, если она будет оформляться;
- как будет распределяться сумма после продажи предмета залога (если заемщик не справится с оплатой кредита);
- санкции в случае невыполнения обязательств по договору.
Право требования досрочного погашения кредита по договору должно возникать у банка только в случае просрочки кредитных платежей более трех раз в течение года и на длительный срок. Чем детальней будет описана процедура взыскания задолженности в этом случае, тем лучше для заемщика.
Стоит также обратить внимание на обязанность банка вернуть закладную после погашения кредита и на сроки такого возвращения. Если планируется вносить изменения в договор, то в ипотечном соглашении должно быть прописано и порядок изменения закладной.
Если заемщик погасит кредит досрочно, то соответственно срок ипотеки будет завершен одновременно с выполнением обязательств (но только после официального погашения записи об обременении в Росреестре).
Изменения в договор ипотеки вполне возможны. Например, если изменились условия кредитования вследствие реструктуризации задолженности (изменения ставки по кредиту, сроков погашения займа). Подобные изменения обычно происходят по согласованию сторон (банка и кредитора).
Причины изменений условий ипотеки:
снижение кредитной ставки;- смена валюты кредита;
- продление срока выплат;
- изменение суммы кредита;
- резкое изменение стоимости залогового имущества (например, после пожара и пр.);
- уступка прав по основному обязательству (при продаже квартиры).
В случае досрочного расторжения кредитного договора заемщик должен вернуть банку полную сумму задолженности. Только после этого может быть снято обременение. Пока действует обязательство заемщика по возврату кредита и уплате причитающихся процентов продолжает действовать и обеспечивающее его обязательство — залог.
Если заемщику продает квартиру и уступает свое обязательство другому лицу, то также необходимы изменения в договор или даже оформление нового соглашения.
Обычно заемщик приезжает в банк и подписывает дополнительное соглашение к договору в виде отдельного документа.
Изменения невозможны, если одна из сторон против. Например, банк против реструктуризации ипотечной задолженности и снижение ставки, поскольку видит, что на зарплатную карту клиента регулярно поступают приличные доходы. Для подписания допсоглашения должно быть достигнуто согласие по всем вопросам между заемщиком и банком.
Дополнительное соглашение всегда оформляется в письменной форме и со ссылкой на уже оформленный договор.
Структура соглашения:
реквизиты основного договора (номер, дата, стороны);- в основной части перечисляются, каких пунктов договора коснутся изменения (пишется старая редакция пункта, затем новая);
- реквизиты сторон (должны совпадать с теми, что указаны в основном договоре).
Обычно допсоглашение представляет собой не более 1-2 страниц формата А4. В договор вносятся одно или несколько важных изменений, не больше.
Как и основной договор, дополнительное соглашение составляется в банке. Текст готовят юристы, а заемщику остается только прочитать и поставить подпись в заполненном документе или отказаться от сделки.
Регистрацией может заняться сам заемщик или представитель банка.
Дополнительное соглашение составляется только, если меняется кредитный договор. В основном это правки, но иногда стороны могут добавить и дополнения. Например, при реструктуризации может быть увеличен лимит кредитования на определенную сумму.
Если заемщик был должен 1 млн. рублей, банк при реструктуризации может увеличить эту сумму в размере уже выплаченной задолженности (то есть вернуть задолженность к первоначальному размеру). Делается это естественно только по просьбе самого заемщика, который нуждается в денежных средствах.
Ипотечный договор оформляется на длительный срок — до 30 лет. За этот период может многое измениться, например, может потребоваться реструктуризация задолженности. В этом случае обязательно оформляется дополнительное соглашение к договору, которое должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Содержание статьи подробное:
- Ипотечными сделками, на сленге игроков рынка недвижимости и банковских специалистов, называются сделки покупки недвижимости за счет кредитных средств, обязательным условием которых является залог недвижимости под обеспечение возвратности кредита.
Ипотечные кредиты банки выдают под залог как покупаемой недвижимости, так и имеющейся у заемщика на праве собственности.
В этом пособии мы подробно разберем все этапы ипотечной сделки, в которой кредитные средства выдаются под залог приобретаемой недвижимости
- Для банка исключительно важным обстоятельство является возможность в 100% случаев возместить свои потери, связанные с невозвратом кредита, за счет реализации залоговой недвижимости.
Поэтому банк проводит специальную оценку предмета залога, причем не только ликвидационную стоимость, но и другие факторы возможной продажи недвижимости и обстоятельств препятствующих этому.
Кроме того условия выдачи кредита диктует банк и эти условия заемщику необходимо учитывать при планировании сделки.
Ошибка только в одном звене сделки ведет к ее срыву на финальных этапах и большим потерям у участников купли-продажи.
Впрочем, банк это мало волнует!
И хотя менеджер по ипотечному кредитованию кровно заинтересован в выдаче кредита, далеко не всегда он подскажет, как избежать ошибок в сделке, у него очень узкий сегмент обязанностей и знаний.
Как всегда, спасение утопающих – это дело рук самих утопающих.
Чтобы избежать ошибок сначала составим план сделки, а потом подробно разберем все этапы.
Исходной точкой для начала просмотра квартир для покупки является получение из банка уведомления о предоставлении кредита.
Без этого документа риелтор высокой квалификации и попу от стула не оторвет.
Ведь глупо начинать просмотр вариантов для клиента, не зная условий сделки.
— Ну как же так, мне клиент все рассказал, и сколько денег ему дают и под какой процент.
Для риелтора-дилетанта этих данных вполне достаточно.
Но я хочу иметь дело с профессионалами.
Итак, план. Пошаговый.
Получение из банка уведомления о предоставлении кредита с условиями выдачи заемных средств.
- Размер кредитных средств
- Размер собственных средств, в качестве первоначального взноса. Как правило, это процент от цены недвижимости. Например, не менее 20%. НО у некоторых банков это процент считается от рыночной стоимости, определенной независимой оценкой. Если этот момент пропустить, у Покупателей может не оказаться нужной суммы, для первоначального взноса..
- Наличие созаемщиков и поручителей тоже важно учесть, порой они не понимая важности мероприятия, планируют отпуск или длительную командировку или смену места работы.
- Оформление страхования: жизни и здоровья заемщика и созаемщика, страхование предмета залога, страхование титула собственника. Расходы на страхование могут быть весьма значительными, поэтому их необходимо оценить на первом шаге. К тому же страхование жизни требуется перед подписанием кредитного договора, для снижения процентной ставки.
- Обязательное оформление между супругами брачного договора, если один из них не является созаемщиком
В уведомлении о предоставлении кредита, как правило, нет информации об условиях выдачи денежных средств. А это исключительно важная информация.
Ниже мы вернемся к этому вопросу.
- Ведь далеко не все Продавцы идут на сделку за счет кредитных средств и этому есть несколько обстоятельств:
Малая толика банков выдает кредитные средства по расписке Росреестра или МФЦ о приеме документов на регистрацию права собственности, а это значит, сначала объект недвижимости уходит в залог банку, и только через несколько дней при благоприятном стечении обстоятельств, с Продавцом рассчитаются за квартиру.
То есть, наступает момент, когда у Продавца уже нет права собственности, но и нет расчета, а может и не быть вовсе.
Вот в декабре 2014 года банки отказались выдавать кредитные средства по свершившимся сделкам в связи с резким увеличением ставки рефинансирования.
Поэтому часть Продавцов откажет в продаже по этим соображениям.
- Еще большая часть Продавцов, уходя от выплаты налога с дохода физических лиц (НДФЛ), попросят занижения цены в договоре, что невозможно или очень трудно в ипотечной сделке.
Ведь банк требует независимую оценку профессионального оценщика.
Хотя, если стоимость выбранной квартиры ниже рыночной, с независимым оценщиком можно договориться о некотором, разумном завышении оценки.
Договариваясь с продавцом о просмотре объекта, сразу скажите, что у вас ипотечная сделка и обязательно назовите банк-кредитор.
- На момент встречи с Продавцом за столом переговоров имейте на руках список документов, требующихся для банка, и информацию об условиях выдачи кредитных средств.
Это позволит вам оценить сроки подготовки к сделке.
Вот один из них:
- Дополнительно вы можете посмотреть подробные разъяснения в пошаговой инструкции к сделке
- Для составления предварительного договора купли-продажи используйте адаптированный шаблон и построчный комментарий Автора к его заполнению с учетом обстоятельств вашей сделки.
- Так же для легкого составления предварительного договора купли-продажи можно использовать Конструктор договоров — специальную программу
- Так же можно подписаться на рассылку обучающих материалов от автора
Всегда рада разъяснить. Автор
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.
Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.
На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.
Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 300 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.
Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.
Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.
Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.
С уважением, Автор.
АВТОР В ОТПУСКЕ ДО 16.09.2019 год
Электронная почта: info@exspertrieltor.ru
При оформлении ипотечного кредитования с целью приобретения жилой или иной недвижимости между банковским учреждением и заемщиком заключается договор. В некоторых случаях третьей стороной договора выступает компания-застройщик. В чем особенности ипотечного договора? Какими нормативно-правовыми актами он регулируется? Каких видов бывает? Каков порядок его подготовки и заключения? Постараемся ответить на эти вопросы в данной статье.
Определяя договор ипотеки, выделяют двух его участников — залогодержателя и залогодателя. Между ними заключается соглашение в письменной форме, согласно которому удовлетворяются денежные претензии залогодержателя по отношению к заемщику из стоимости недвижимого имущества, которое было заложено залогодателем. Договор ипотеки, основным обязательством по которому является кредитование, отличают и такие особенности:
Ипотека в зависимости от своих оснований может быть в силу договора, в силу закона и в силу судебного акта. На практике используется только два вида ипотеки (первых), исходя из которых возникают определенные виды договоров. Заключая соглашение с банком на помощь в приобретении жилья, заемщик выбирает выгодные для себя условия. Ряд особенностей позволяет выделить следующие виды ипотечных договоров:
- На куплю-продажу квартиры — средства, выделенные банком, уходят на покупку квартиры, которая потом закладывается кредитной организации;
- На куплю-продажу квартиры, где используются кредитные средства — прежде чем получить деньги от банка, заемщик отдает в залог уже имеющуюся недвижимость;
- На куплю-продажу квартиры за счет кредитных средств — соглашение между покупателем и продавцом проходит регистрацию одновременно с договором о залоге купленного жилья банку.
Среди трехсторонних договоров выделяются соглашение о приобретении квартиры за счет кредитных средств и ДКП совместно с ипотекой квартиры. Во втором случае в документ можно вносить дополнительные пункты, не противоречащие закону. Также стоит учитывать, что классификация договоров ипотеки может основываться на том, кому и на каких условиях она выдается. Каждый заемщик выбирает тот из них, который соответствует его случаю. Он может отдать предпочтение одному из таких соглашений:
- Социальная ипотека — создана для поддержки тех, кто не способен заключить сделку на общих основаниях (ставка до 9,9% годовых);
- Военная ипотека — кредитование военнослужащих, заменившее непосредственное предоставление жилья (процентная ставка снижена, не нужен первый взнос);
- Материнская ипотека — в основе лежит возможность внести первый взнос за ипотеку или досрочно погасить ее за счет сертификата, выданного за рождение второго ребенка или последующих детей;
- Долевая ипотека — в сделку кроме банка и заемщика вступает застройщик (заемщик въезжает в квартиру как только она построена и постепенно рассчитывается с банком).
Это не полная классификация ипотечных договоров. В банковской практике, к примеру, существует предварительный ипотечный контракт. В нем прописываются условия соглашения, обговоренные на начальных этапах сделки, позже они вносятся в основной договор. Несмотря на такое разнообразие классификаций, по сути, у всех ипотечных соглашений только одна цель — обеспечить требования кредитора, осуществить его прямой запрос.
В некоторых соглашениях оговариваются дополнительные условия сделки. Среди них условия по замене или восстановлению предмета ипотеки в случае, если он был утрачен или поврежден, порядок обращения с претензией в суд о взыскании заложенного имущества, дополнительное страхование и другие пункты. Каждое кредитное агентство предлагает заключить договор ипотеки на своих условиях. Иногда заемщик не знает об их существовании, не обращая внимания на сноски, написанные мелким шрифтом.
Соглашение заключается в письменном виде и не требует заверения у нотариуса. Чтобы оно имело законную силу нужно скрепить его подписями и печатями сторон, проставить дату. При этом, если у заемщика будет необходимость в услугах нотариуса, банковское учреждение не вправе отказаться от таких действий. После подписания документа и соблюдения всех формальностей залогодатель забирает одну копию себе.
Итак, прежде чем заручиться поддержкой банка при покупке недвижимости, нужно определиться с выбором вида ипотечного договора. Вне зависимости от вида, в документ вносятся основополагающие стандарты, в том числе права и обязанности сторон, срок действия соглашения, описание предмета договора. Подписывая его, следует внимательно ознакомиться со всеми условиями, а особое внимание стоит уделить пунктам, прописанным мелким шрифтом.