Добрый день!
С одной стороны перевести квартиру, купленную по ипотеке, в нежилой фонд можно только с согласия банка-кредитора, с другой — в статье 22 Жилищного кодекса одним из условий перевода является отсутствие обременения объекта правами собственности третьих лиц (залог, ипотека и т. д.).
У меня был такой заказчик. И так и сяк вертели, и так и сяк проговаривали с банком, где он являлся VIP-клиентом.
И всё бесполезно.
Нет у нас ипотеки на коммерческую недвижимость.
Да и, честно говоря, сейчас привлекательность данного действия практически исчезла. Невыгодно.
А можно по-подробнее, почему не выгодно? По моим подсчётам, 3-шка 70 метров в нужном мне месте стоит 10 млн, не жилое же начинается от 18 млн. Неужели перевод в нежилое стоит 8 млн Или есть другие причины?
‘StasZ’ чтобы вот так «прям сразу» начинать после покупки переводить и переустраивать помещение под нежилое, нужно взять кредит под залог имеющегося объекта недвижимости. Иначе никак.
По Москве не скажу, а в СПб узаконить перепланировку и переустройство подобной квартиры обойдется тысяч в 700, а перевод в нежилой фонд ещё столько же (как минимум).
(Господа, постарайтесь не давать взяток чиновникам).
Перевод в нежилой фонд — это наверное самое проблемное мероприятие из всех существующих для жилых помещений.
Санкт-Петербург и Ленинградскя область .
Брокер ООО «Город Будущего» (812) 973-04-03
Нежилых сейчас навалом — что в продажу, что в аренду, цены здорово снизились (на уровне реальной покупки) и ликвидность стремится к нулю, если только это не торговое помещение.
Плюс стоимость перевода, плюс время, которое будет потрачено на перевод (а проценты по кредиту капают. ).
Нерентабельно сейчас.
Эта тема была в топе 5 лет назад.
Сейчас есть программы для покупки коммерческой недвижимости с оформлением на физическое лицо. Первоначальный взнос от 30%, срок 10 лет, ставки начинаются от 14% годовых в рублях.
Как вариант — можно взять кредит под залог имеющейся недвижимости и приобрести на кредитные средства все, что угодно. Кредит под залог будет нецелевой. Ставки аналогичны, но срок кредита может быть больше.
Сейчас появился банк, готовый перевести приобретенную жилую недвижимость в нежилую не дожидаясь погашения кредита.
Возможно ли купить квартиру по ипотеке и потом перевести её в нежилой фонд?
Квартиру, купленную по ипотеке, можно перевести в нежилой фонд, но только с согласия банка-кредитора. Вам следует оформить кредит на покупку жилой квартиры и сразу после регистрации сделки подать заявление на ее перевод в нежилой фонд. Как правило, банки не препятствуют проведению данной операции.
Однако, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение Статьей 22-ой Жилищного Кодекса допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома. Или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:
- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве постоянного проживания;
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Документы, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Обычно стоимость перевода квартиры в нежилой фонд составляет от 1800 у.е. + гос. платежи и занимает около 4 месяцев.
Перевод жилого помещения в нежилое регламентирован Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Для того чтобы перевести квартиру в нежилой фонд необходимо, чтобы она соответствовала определенным требованиям.
Перевод в нежилой фонд не допускается:
- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод в нежилой фонд состоит из нескольких взаимосвязанных этапов :
- составление проектной документации для переоборудования жилого помещения, включающей в себя устройство отельного входа и внутреннее переустройство;
- согласования разработанной проектной документации;
- получение разрешения на переустройство в органе, осуществляющем контроль за переустройством помещений в жилых домах;
- получение решения о переводе помещения в органе, осуществляющем перевод помещений;
- внесение изменений в техническую документацию БТИ, получение номера нежилого помещения;
- регистрация нежилого помещения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Каждый этап процесс перевода жилого помещения в нежилой фонд требует внимательного профессионального исполнения, так как эта работа связана с бесчисленным множеством законодательных норм и технических требований. Большой опыт работы позволяет нашим специалистам, лаконично и грамотно выстраивать работу, сокращать временные затраты и находить решения даже в сложных ситуациях.
Материал подготовлен Специалистом по недвижимости АН «Дан-Инвест»
Ждем Вас в офисах по адресам:
- Комсомольский пр., 100
- Комсомольский пр., 37
- Молодогвардейцев, 68
- Чичерина, 45
Доброго всем дня. Один из банков меня одобрил на ипотеку жилой каартиры которую я хотел перевести в нежилой фонд и отдать под комерцию, но банк не даёт права на перевод в нежил. Тогда при нынешнем одобрениии банка я хочу взять не жилую кв. Но банк опять отказывает ссылаясь на внутренние документы. Вопрос. Могу ли я оформить ипотеку на нежилую квартиру ст.5 ФЗ-102 об ипотеке. И если банк откажет то почему.
Олег Степанович, банки часто отказывают в решении того или иного вопроса не спрашивая.
Спросите у них, при отказе попросите письменное разъяснение (если дадут). У нас другая работа, получите одобрение — сделаем сопровождение! Если обратитесь, одинаково готовы работать, как с жилыми помещениями, так и с нежилыми. Удачи Вам! С уважением, Арман!
Олег Степанович, нужно понимать и осознавать, что здесь не Вы диктуете условия банку, а банк диктует Вам условия и он решает, что можно делать, а что нет.
Это деньги банка и банк для себя выбирает объект залог, определяя самостоятельно риски в плане ликвидности.
Банк не обязан перед Вами отчитываться и письменно ссылаться на причины отказа.
Вот так просто всё. А представьте, банк дал добро на перевод. Вы начали делать и в процессе, что-то пошло не так. Объект подвис, и он уже и не квартира и не нежилое.
Банк, организация, которая зарабатывает деньги не на подобных операциях.
Рассматривайте сразу нежилое помещение и покупайте его в ипотеку.
Я с вами полностью согласен законом можно взять в ипотеку:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
(Подпункт в редакции, введенной в действие Федеральным законом от 25 ноября 2017 года N 328-ФЗ.
6) машино-места.
(Подпункт дополнительно включен с 1 января 2017 года Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ)
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона
Мой доход позволяет тянуть ипотеку не учитывая доп дохода от этого объекта, но банк почему то не даёт ипотеку на нежилые объекты. Понятно что банк диктует свои условия. Может кто подскажет как законно заставить банк дать ипотеку на нежилой объект. Поделитесь опытом.