Продать квартиру можно любую, даже обремененную ипотечным кредитованием. Процедура реализации непростая, требует больше времени, чем сделка с недвижимостью в полной собственности, к тому же рискованная.
Знание юридических аспектов позволит грамотно сбыть жилье на законных основаниях.
Квартира, купленная в ипотеку, находится в обременении и любые операции с ней должны проводиться только с разрешения банка. Если кредитор отказывает заемщику в продаже, то сделки с недвижимостью невозможны.
Причин может быть несколько:
- жилье потеряло ценность и его рыночная стоимость не сопоставима с размером остатка по кредиту (дом подлежит сносу, произошел пожар, затопление и т.д.);
- жилье арестовано государством или банком (долги по кварплате или кредиту);
- после оформления кредита прошло мало времени (менее 3 – 6 месяцев или не выплачено 50% займа);
- была проведена перепланировка в квартире без получения разрешения.
В первом случае заемщику потребуется доплатить банку для полного закрытия кредита.
Если недвижимость арестована банком, то кредитор самостоятельно проводит сделку купли-продажи квартиры. Заемщик может рассчитывать на компенсацию, если часть кредита была выплачена. Государственный арест требует устранения причины обременения, после чего имущество можно выставлять на реализацию.
Если с момента оформления кредита прошло менее 3 месяцев (полгода для некоторых банков или не внесено 50% от размера кредита), то досрочно погасить его не получится. Кредитор может потребовать заплатить штраф, либо дождаться окончания указанного периода.
Любая перепланировка в недвижимости должна проводиться только с разрешения госорганов. В ином случае на нарушителя накладывается административный штраф. После его уплаты и оформления перепланировки можно вновь обращаться к банку.
Существует три способа реализации жилья, обремененного ипотекой:
- за наличный расчет;
- перекредитованием;
- в ипотеку;
- с поддержкой банка.
Способ 1: за наличный расчет
Первое, что нужно – это оповестить о своем решении банк. Заемщик пишет заявление, что желает досрочно погасить кредит с указанием причины. Это может быть отсутствие возможности выплачивать кредит, переезд, покупка другой жилплощади, увольнение с работы.
Далее проводится оценка стоимости квартиры с получением соответствующего документа, после чего жилье выставляется на реализацию.
Важно! Потенциального покупателя перед проверкой квартиры при покупке необходимо заранее предупредить, что жилье находится в обременении.
Покупатель, готовый купить данное жилье, должен внести задаток, равный остатку по кредиту. Оформляется сделка у нотариуса. Для этого составляется договор, по которому продавец обязуется передать собственность после внесения задатка. Также указываются сроки и денежные суммы.
Перед подписанием договора покупатель должен внести недостающую сумму. Для этого в банке (желательно в том, где оформлен кредит) арендуются две ячейки. В одну помещается задаток, во вторую – остаток суммы. Забрать деньги до окончания сделки может только покупатель.
После оформления сделки доступ к первой ячейке получает банк, ко второй – продавец.
Для снятия обременения потребуется:
- паспорт нового собственника;
- свидетельство о праве собственности, оформленное на покупателя;
- закладная на недвижимость;
- документ из банка с указанием, что задолженность погашена полностью.
С перечисленными документами необходимо обратиться в Регистрационную палату по месту жительства и написать заявление на снятие обременения.
Способ 2: перекредитование
Если собственник желает продать недвижимость с целью увеличения жилплощади (купить квартиру в новостройке большую по размерам), то при наличии положительной кредитной истории и отсутствии просрочек по платежам, можно воспользоваться услугой перекредитования. Для этого заемщик отдает жилье банку в качестве остатка по кредиту и приобретает новое, переоформляя ипотеку. Процедура сложная, в большинстве банки не соглашаются на нее.
Способ 3: в ипотеку
При отсутствии у покупателя наличных средств, он может оформить ипотеку в том же банке, где кредитован продавец. Для этого потребуется только внести первоначальную сумму по условиям программы. Владелец недвижимости действует по схеме:
- получение справки об отсутствии обременения (выписка из ЕГРП);
- получение справки об отсутствии задолженности по квартплате (в ТСЖ);
- получение справки об отсутствии лиц прописанных в квартире (выписка из домовой книги);
- проведение оценки.
Способ 4: с поддержкой банка
Собственник может обратиться к кредитору с просьбой реализовать квартиру с целью погашения долга. В этом случае поиском покупателя занимается сам банк. Также он предоставляет ячейки для внесения наличных средств, оформляет предварительное соглашение у нотариуса.
Но банк не станет искать выгодные варианты. Для кредитора важнее получить собственные деньги, поэтому нередко жилье уходит за совсем мизерную стоимость. В этом случае продавец может отказаться от сделки, но в дальнейшем поиском покупателя ему придется заниматься самостоятельно.
Существует еще одни способ, но он используется крайне редко. Покупатель может переоформить ипотеку на себя, взяв обязательства по условиям кредита. Для этого ему необходимо быть добросовестным заемщиком, не иметь задолженностей и просрочек по кредитам, иметь устойчивость в финансовом плане.
Банки охотно идут на такие сделки, если покупатель ранее оформлял у них заем и своевременно его выплатил. Если же кредитная история плохая или пустая, то в переоформлении ипотеки будет отказано.
Заключение договора купли-продажи на квартиру в обременении возможно только после внесения покупателем задатка, равного остатку по кредиту. Составляется он с учетом нескольких нюансов:
- из жилья должны быть выписаны все лица, в том числе несовершеннолетние дети;
- наличие долгов по квартплате препятствует заключению договора;
- без согласия банка проводить операцию незаконно;
- в договоре обязательно указывается полная стоимость недвижимости, сроки проведения сделки и размер задатка.
Договор составляется в трех экземплярах: продавцу, покупателю и органам государственной регистрации. Также банк может потребовать копию документа.
Квартира с обременением имеет стоимость на 10% ниже стоимости аналогичной недвижимости без обременения
Оценку жилья можно не проводить, если покупатель согласен выплатить указанную сумму. Процедура обязательно в случае, если потенциальный собственник оформляет кредит, а не расплачивается наличными средствами
Продать квартиру в ипотеке достаточно сложно, но добросовестным заемщикам банк практически всегда идет навстречу. Главное, не совершать сделки с недвижимостью до получения на это разрешения от кредитора.