Ставки по ипотечным кредитам могут вырасти. Главная причина — возможное повышение ключевой ставки. Центробанк может предпринять эту меру уже на текущей неделе на фоне волатильности на финансовых рынках и обвала рубля.
Кроме того, во второй половине августа – начале сентября начали расти ставки по депозитам населения.
Напомним, что за 10 дней до заседания глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что появились факторы, которые позволяют вынести на обсуждение возможное повышение ставки.
В декабре 2014-го из-за резкого ослабления рубля ЦБ поднял ставку с 10,5% до 17%, но уже в феврале следующего года регулятор начал ее снижать и делал это непрерывно в течение последних лет. В текущем году он понизил ее дважды – в феврале и марте с 7,75% до 7,25%. После чего взял паузу.
Рубль в этом году уже пережил две волны девальвации на фоне угрозы ужесточения санкций США. Официальный курс ЦБ на среду 12 сентября по доллару – 69,97 руб., по евро – 81,39 руб.
Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным за месяц, составила 9,57%. По данным ЦБ, на 1 июля речь шла о 9,49%.
Еще несколько месяцев назад рынок верил в то, что Банк России продолжит снижать ключевую ставку, что даст возможность еще больше удешевить ипотеку в России. Но сейчас на рынке настроения прямо противоположные.
При поднятии уровня ключевой ставки до 7,5-7,75% кредиты для населения подорожают примерно на 0,5%.
У действующих заемщиков ставка фиксирована на весь срок кредита, поэтому их платежная нагрузка не изменится. Для новых заемщиков увеличение ставки на 0,5 -1 процентных пункта, с 9,5% до 10-10,5%, увеличивает платеж по кредиту на 3-6%. Например, для кредита в 2 млн рублей это 600-1200 руб. в месяц.
Пока же рынок растет рекордными темпами. За 7 месяцев 2018 года выдано 785,1 тысяч кредитов на 1,5 млрд рублей, что на 54,6% в количественном и +67,7% в денежном выражении больше к аналогичному периоду прошлого года, рассказали в ДОМ.РФ со ссылкой на данные Центробанка.
Что касается цен на первичном рынке, то и здесь наблюдается удорожание. По данным Росстата, на конец 1 полугодия 2018 г. средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке жилья в России составила 60 тыс. рублей, что на 3,4% больше по сравнению с концом первого полугодия 2107 года.
Литинецкая напомнила, что после кризиса 2014-2015 года цены скорректировались, а затем опустились и ставки.
В условиях кризиса и падения доходов, шансы самостоятельно накопить на квартиру или даже на значительную часть ее стоимости практически нулевые. Именно поэтому люди активно занимают деньги у банков.
Например, в Москве доля сделок на первичном рынке с привлечением кредитов сейчас оценивается в 55%, хотя до кризиса она не превышала 36%. По отдельным проектам до двух третей сделок проходят с помощью займов.
В последние годы в мире сложилась сложная экономическая ситуация, которая затронула и нашу страну. Наблюдается постепенная девальвация национальной валюты, медленная, постепенная, но процесс уже необратимый. И, если в других сферах обесценивание национальной валюты не так сильно тревожит простого обывателя, то вот в сфере недвижимости наблюдается настоящая паника. Как будет взаимодействовать девальвация и ипотека? Что ждать обычному жителю нашей страны, который мечтает о собственном жилье?
Девальвация в каждой стране происходит по-разному. Одни страны диктуют свои условия всем банкам, которые искусственными способами сдерживают рост курсов валют. Другие страны позволяют курсу меняться, за счет чего девальвация происходит постепенно. Однако в случае любых проблем в стране процесс становится глобальным, затрагивая все сферы. Так и происходит в данный момент в нашей стране, где рубль постепенно сдает свои позиции. Просто большая часть торговых операций привязана к курсу доллара, который укрепляет свои позиции. И многие фирмы поднимают цены на свои услуги, чтобы компенсировать все расходы.
Рынок недвижимости больше всего зависит от колебаний курса национальной валюты. Если курс доллара увеличивается, сразу же меняются цены на жилье. Однако те удачные покупатели, которые успели оформить жилье в ипотеку до девальвации, могут оказаться в выгоде. Влияние девальвации на ипотеку трудно недооценивать, так как реальная стоимость рубля уменьшается. Многие работодатели вынуждены увеличивать зарплаты, чтобы они соответствовали новым условиям жизни. В это же время платежи по кредиту сохраняются прежними, потому что при составлении договора их часто оставляют фиксированными. Ипотека оформляется на длительный срок, за который девальвация постепенно перекроет все понесенные расходы в виде процентов и комиссий банка.
Когда в стране возникает нестабильность, когда курс доллара начинает повышаться, люди старательно вкладывают все средства в недвижимость. Также идут в ход ипотеки, которые уже не выглядят такими пугающими. Покупатель уверен, что выплатит кредит быстрее, за счет снижения реальной стоимости разовых платежей. Даже если делать выплаты в минимальном размере, такие расходы уже кажутся незначительными. Однако у этой радужной перспективы существуют свои подводные камни, о которых стоит узнать заранее.
Девальвация затрагивает не одну сферу, а все отрасли. Ценность многих вещей снижается, что заставляет корректировать цены. Банки несут глобальные убытки, от которых их спасает только увеличение процентов. Человек, который взял ипотеку под одни проценты, вынужден делать платежи по другой процентной ставке. Для многих новые суммы оказывают неподъемными, поэтому люди просто отказываются от дальнейшей выплаты. Даже если банк захочет выставить заложенное имущество на продажу, особой прибыли ему не получить. Рыночная стоимость недвижимости не способна покрыть понесенные расходы, что заставляет банки и клиентов искать компромиссы.
Если человек соглашается, то заключается соглашение на увеличение сроков кредитования или изменения разовых платежей. В самых сложных ситуациях недвижимость все же уходит банку, который старается ее реализовать с максимальной выгодой. Чтобы не остаться без жилья, следует внимательнее читать договор. Если в стране отмечается нестабильная экономическая ситуация, лучше заключать договор с фиксированной процентной ставкой и фиксированными платежами. Через несколько лет они станут почти незаметными для семейного бюджета, а влияние девальвации на ипотеку окажется положительным.
В любом случае перед подписанием ипотечного договора стоит показать его надежному специалисту, который сможет сделать профессиональные прогнозы. Такие меры защитят человека от проблем, разорения и больших финансовых трат.
Один из индикаторов рынка – потребительские кредиты, стоимость которых стала расти. Растут проценты по этим займам. И при этом количество людей, готовых их брать, заметно сокращается. Это очевидно – оценивая сложность ситуации, многие стараются сократить свои ежедневные траты и воздерживаются от покупки дорогой техники или мебели, не считая это сегодня крайне необходимым. Единственный уверенно чувствующий себя сегмент рынка – ипотека. Ужесточение межбанковской конкуренции удерживает ставки и делает условия кредитования более комфортными для граждан. Брать такой кредит сейчас в целом выгодно.
Парадокс в том, что чем больше ослабляется рубль, тем выгоднее становится рублевая ипотека и заемщику, и банку. Падение рубля неизбежно приведет к росту рублевых цен на недвижимость. Значит, стоимость залога будет расти. И в случае, если вы вдруг не сможете платить по кредиту, есть возможность залог продать и выйти из кредита с гарантированной прибылью. Потому что, любые штормы на рынке не отменяют главного правила экономики: рост цен на недвижимость всегда выше инфляционных процессов. При соотношении роста цен и обесценивания национальной валюты жилье сохраняет положительный баланс. Условно, инфляция 8 процентов, квартиры подорожали на 15. Вот и прямая прибыль.
— В результате антикризисных правительственных мер вполне вероятен рост инфляции. Увеличение денежной массы может ослабить покупательную способность рубля, в этом случае проценты по кредиту могут оказаться ниже, чем реальное обесценивание валюты. Иначе говоря, при существенном ускорении роста цен есть шанс фактически отдать меньше денег, чем вы брали, — продолжает Андрей Малахов.
Старая страшилка про нестабильность в банковском секторе, которая проявилась после отзыва лицензий у некоторых крупных кредитных организаций, давно перестала быть актуальной. И если про возврат вкладов до 700 000 рублей люди осведомлены, то в отношении кредитов ясности меньше. Например, некоторые читатели высказывали опасения, что в случае банкротства банка придется досрочно погашать весь кредит целиком.
На самом деле, для ипотечных заемщиков ничего не меняется: при изменении статуса кредитной организации или смене кредитора само кредитное обязательство не меняется и не прекращается. Таким образом, заемщику необходимо будет продолжать исполнять обязательства по кредиту на тех же условиях и в те же сроки. По сути, придется платить только другому банку. Самое страшное, что может произойти – придется ездить на пару остановок дальше, чтобы сделать ежемесячный платеж. Ведь кредит будет передан другому банку, который выиграет конкурс. Условия кредитования не могут быть изменены – так требует закон.
Только тянуть с покупкой нельзя. Сейчас сложились те оптимальные условия, когда ни роста цен, ни роста ипотечных ставок еще не началось. Мы находимся на старте этих процессов. Те, кто успеет совершить покупку сегодня. Получат максимально комфортные условия и максимальную прибыль. Потом вырастут ставки, инфляция начнет подгонять цены, дельта прибыли будет сокращаться. Так что если вы планировали сделать покупку, сделайте ее сейчас!