Продажа готового бизнеса 596 кв.м. Краснодарский край, Сочи, Красная Поляна, ул. Мичурина д.17А
90 000 000 ₽
Продажа 1-комн. кв-ры, МО, Домодедово, ул. Творчества, 5
3 650 000 ₽
Хотелось бы сердечно поблагодарить сотрудников агентства Dream Realty Надежду Телеш и Николенко Маргариту за прекрасную работу!
Читать дальше
Как всегда о наболевшем. Сейчас большая часть недвижимости так или иначе приобретается с привлечением кредитных денежных средств. О том, что такое ипотека знает даже школьник.
Сегодня я хотела бы освятить тему покупки квартиры в ипотеку с точки зрения выбора объекта и его согласования в банке.
Итак, начнем с выбора квартиры.
Многие из покупателей в попытке сэкономить сначала на агенте, потом и на юристе, не задумываются о том, что они теряют. И немудрено. Ведь складывается ощущение, что найти квартиру по душе — это легкое занятие. Но на деле все оказывается не так просто. Особенно ярко покупатели осознают это найдя квартиру от собственника, который также не особо осведомлен относительно требований банка к ипотечной квартире.
О чем в данном случае идет речь?
Конечно, о таких внешних признаках, как:
— перепланировки (узаконенные и не узаконенные, поддающиеся узакониванию и не поддающиеся),
— срок владения квартирой (больше/меньше 3 лет),
— основания возникновения прав собственности (дарение, наследование, приватизация и т.п.)
— год постройки дома и перекрытия,
— наличие несовершеннолетних собственников (необходимость прохождения опекунского совета) и так далее и тому подобное.
Возьмем идеальный вариант. Квартира без планировок (или с узаконенными перепланировками), в собственности более 3 лет, свободная продажа, продается по полной стоимости, приобретена в результате инвестирования в новостройку, в единоличной собственности, никто не прописан. Красота!
Много ли таких идеальных ситуаций встречается на практике? Не особо, к сожалению.
Обычно или менее 3 лет по дарению/наследованию, или с жуткой перепланировкой (перенос мокрых точек), или с предстоящей альтернативой (также по ипотеке, обычно в другом банке), или с несовершеннолетними собственниками (потому как приватизировать иначе не смогли) и т.д. и т.п.
Чтобы не терять свое и чужое время, хорошо бы заранее составить список предстоящих вопросов и фиксировать ответы продавцов /их агентов уже на этапе прозвона, а не когда пришли на просмотр.
Ведь собственник ради этого просмотра мог через весь город ехать, также не продумав список вопросов к потенциальному покупателю заранее. Каждый платит за свои ошибки сам в данном случае. Иногда за свои ошибки платит агент-новичок, не выяснивший ситуацию покупателя заранее и не задав ему простейший вопрос “Какая у вас ситуация?”.
В этом смысле агенты, наученные опытом, просто так не катаются на показы, а выясняют как со стороны покупателя, так и со стороны продавца все заранее.
Но мой пост не о том, как научится задавать правильные вопросы, а о том, как найдя объект самостоятельно, не напороться на судебные процессы в будущем.
Сколько раз слышу, как покупатель смотрит квартиру сам и на вопрос “А есть ли у Вас агент или юрист” — человек отвечает: “А зачем он нам нужен? У нас же ипотека, банк все проверит”.
Заниматься с каждым таким покупателем повышением юридической грамотности нет времени. Поэтому собственно и созрела идея написать об этом на страницах блога.
Не надейтесь целиком и полностью на внешнюю проверку банком Вашей квартиры. Потому как у банка сделки застрахованы, резервы под залоговые объекты созданы. В случае судебного спора и отъема квартиры у Вас банк не пойдет в суд защищать ваши интересы.
У банка свои механизмы покрытия издержек, да и зачем механизмы, когда у него есть Вы — его законный залогодатель, заемщик, с которым подписан кредитный договор на круглую денежную сумму. Все это потом станет целиком и полностью Вашей головной болью.
В юридических отделах банка сидят юноши и девушки, которые заканчивают или недавно закончили юридический факультет, у них нет мотивации спасать Вашу будущую нервную систему от стрессов, вся их мотивация — отработать свою зарплату и выпустить формальную проверку объекта в срок. Иногда им для этого выделяется несколько минут. Объемы-то большие.
НЕ ЭКОНОМЬТЕ на глубокой проверке, наймите профессионала, лучше юриста, это не такие большие затраты, чтобы на этом экономить. Лучше выяснить о том, что квартира проблемная ДО ТОГО, как кредитные часики затикают.
Сколько у меня лично, да и у коллег найдется таких историй, когда банк одобрил объект, а покупатель в последний момент заказал проверку у юриста и выяснил преинтереснейшие подробности о квартире. Очень много таких историй.
Вот вам свежий пример.
Банк одобрил квартиру, мои клиенты (в тот момент они таковыми еще не были) уже были готовы через несколько дней выходить на сделку, как вдруг решили перестраховаться.
Заказываем проверки, смотрим документы, выясняем.
Квартира в собственности у мужчины и женщины, между собой не состоящих в браке. Приобретена по договору инвестирования менее 3 лет назад. Квартира продается по неполной стоимости. Стороны договорились указать в ДКП не 18 млн. рублей, а 8 млн рублей (как в договоре инвестирования). Идем дальше. У мужчины-продавца онкология крайней степени (можно при желании потом оспорить сделку). У него же на руках согласие супруги на продажу, сделанное в Словении (продавец — гражданин Словении) еще ДО ТОГО, как он стал собственником квартиры (супруга потом также сможет оспорить эту сделку). Это равнозначно тому, что я сейчас дам согласие моему мужу продать квартиру, которую мы даже не купили.
Все это прекрасно прошло проверку банка, причем банк был дружественным! И таких ляпов очень много и встречаются они гораздо чаще, чем Вы можете себе даже представить.
Надеюсь этот пост поможет вам всерьез задуматься об этом случае и сделать правильные выводы…
Успешных Вам сделок и правильных решений!
Главное отличие – в отношениях «продавец-риэлтор-покупатель» появляется еще страховая компания, которая более тщательно проверяет титул и ипотечный банк. Но различия в схемах расчетов отсутствуют: например, получение наличных через банковскую ячейку уже давно применяется на рынке.
Кроме того, обязательно производится независимая оценка квартиры. «Необходимо, чтобы оценочная компания, аккредитованная при банке, дала свое заключение о стоимости квартиры на сегодняшний день, – рассказывает начальник отдела ипотечных сделок «Фосборн хоум» Наталья Россошанская. – Основываясь на этом заключении, банк определяет конечную сумму кредита. Продавца это никак не ущемляет – естественно, все затраты несет покупатель».
Проверка страхователем титула тоже на продавце не сказывается. Как правило, оценку и страховку делают одновременно. Разумеется, если собственники недееспособны, то квартира скорее всего не будет одобрена для ипотеки, но такое препятствие усложняет любую продажу. Само страхование продавца уже не касается.
Сначала заключается договор предварительной продажи. В нем оговариваются цена и внесение задатка, срок, на который фиксируется цена, предварительное намерение продавца продать жилье именно этому покупателю в течение определенного времени. Окончательно сделка заверяется в банке.
По словам директора центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елены Пановой, встречаются ситуации, когда заемщик берет кредит в московском банке, а квартира продается в Московской области. Не все продавцы соглашаются ехать в столицу для подписания договора и закладки денег в банковскую ячейку. Впрочем, по мере расширения филиальной сети банков такое случается все реже.
По мнению риэлторов, одно из главных опасений продавцов касается того, что для продажи через ипотеку необходима подготовка огромного количества дополнительных документов. «Для ипотечной сделки некоторые банки требуют две справки: из психоневрологического и наркологического диспансеров, – уточняет руководитель отдела поиска бюро недвижимости «Агент 002″ Владимир Митрюков. – Но заменить их реально водительским удостоверением: ведь, состоя на учете в этих заведениях, получить его невозможно».
Поэтому если у вас есть права или, что тоже подойдет, охотничий билет, то единственным дополнительным документом станет выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). «Получить ее не трудно, поэтому говорить, что дополнительные бумаги сильно осложняют жизнь продавцу, вряд ли обоснованно, – добавляет В. Митрюков. – В остальном нужен стандартный пакет документов».
К ним относятся свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП, договор купли-продажи, выписка из домовой книги, копия с финансово-лицевого счета, справки из БТИ и т. д. – то же самое, что и для любой другой сделки. «Когда у продавца готовы все бумаги для обычной продажи и выписка из ЕГРП действительна на момент внесения аванса, подготовка сделки занимает максимум три-пять дней», – утверждает Н. Россошанская.
«Если банк и страховая компания работают по ипотеке давно и у них хорошо отлажен механизм работы с «ипотечниками», то сроки сделки не удлиняются, – объясняет В. Митрюков. – И это задача риэлтора – подсказать продавцу, стоит ли иметь дело с покупателем, который пришел от того или иного банка».
Параллельно производится оценка, срок оформления которой занимает обычно не более трех дней. Покупатели заинтересованы в скорейшем заключении сделки и, как правило, доплачивают за срочность, так что оценка проходит еще быстрее.
Основное различие в сроках обычной и ипотечной сделок – это время, которое требуется на регистрацию собственности и оформление закладной на банк. «При обычной сделке продавец и покупатель часто используют банковскую ячейку, но бывает, что покупатель готов отдать деньги в полном объеме и сразу. Тогда может быть подписан договор купли-продажи, осуществлена передача денег, а уже потом начата регистрация, – рассказывает Н. Россошанская. – При ипотеке, как правило, используется либо аккредитив, либо банковская ячейка.
В первом случае продавец получает сертификат о праве требования на перечисление денежных средств. Принеся в банк копию документа о праве собственности на квартиру, принадлежащую теперь покупателю, или любой другой документ, подтверждающий исполнение им своих обязательств, он получит свои деньги безналичным перечислением.
Аренда ячейки отличается тем, что после подписания договора купли-продажи заключается договор аренды банковской ячейки и при продавце происходит закладка средств. Когда продавец также получит копию свидетельства о собственности, он может прийти в банк, предъявить права на ячейку, получить ключи и забрать деньги».
Стандартное оформление в собственность занимает месяц. Однако в данном случае регистрацию, как правило, ускоряют, и получение денег происходит через две недели.
Учитывая, насколько часто продавцы хотят видеть в договорах купли-продажи заниженную сумму сделки, не стоит удивляться, что многие банки идут им навстречу. «И банкам, и заемщикам невыгодно препятствовать сделкам на покупку квартиры с фиктивной стоимостью, – рассказывает В. Митрюков. – Чтобы не остаться без клиентов (которые, между прочим, уже прошли проверку и получили одобрение), многие финансовые институты пересматривают свое отношение к этому вопросу. Для покупателя же важна не та сумма, что прописана в договоре купли-продажи, а та, на которую она застрахована. В свою очередь страховая компания опирается не на договор, а на данные независимого оценщика».
По словам риэлторов, чаще всего продавцы опасаются, что отраженная в банковской отчетности фактическая стоимость квартиры станет известна налоговой инспекции. «В договоре декларируются те суммы, которые необходимы продавцу, – объясняет Н. Россошанская. – Банки подходят к делу гибко. Некоторые занижают цифру в договоре до суммы кредита, кто-то – даже до половины от нее. Достаточно и тех, кто соглашается указывать стоимость менее 1 млн руб. При этом существует процедура, которая гарантирует, что реальная цена недвижимости нигде фигурировать не будет».
В «сухом остатке» ипотечная продажа доставляет следующие неудобства. Во-первых, это дополнительные документы: справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (или водительские права) и выписка из ЕГРП. Во-вторых, три дня подготовки. Две недели ожидания денег тоже важны, но в полной мере их учитывать нельзя – передача денег через банковскую ячейку применяется и при обычной сделке.
Однако эти неприятности оплачиваются. «Поскольку на столичном рынке катастрофически не хватает квартир, рынком правят продавцы, – рассказывает В. Митрюков. – Они диктуют свои условия и могут предпочесть покупателя со свободными средствами, а не с заемными. Именно поэтому «ипотечники» порой вынуждены предлагать более высокую цену, чем их «свободные» конкуренты».
«Основное достоинство продажи через ипотеку – это прозрачность и надежность сделки, гарантированное получение продавцом денежных средств. Так как она осуществляется через банк, не нужно бегать с чемоданом наличных, – считает Н. Россошанская. – Если говорить о том, что таким образом мы избегаем определенных рисков, то все неудобства окупаются. Я и сама на данный момент продаю квартиру через ипотеку.
Не каждый понимает, что на самом деле значит слово «ипотека». Как правило, под ипотекой понимают процедуру приобретения жилого помещения с помощью банковского учреждения, она предусматривает заключение договора, который обязывает заёмщика выплачивать регулярные суммы банку в качестве погашения ипотечной задолженности. Полноправным собственником заёмщик может стать только после полного погашения ипотеки, до этого момента приобретенная недвижимость находится в залоге у кредитора.
- Возможность приобрести недвижимость, не имея собственных средств на стопроцентную оплату стоимости.
- Можно не особо страшиться афер со стороны продавца, внезапного возникновения прав третьего лица на владение квартирой, поскольку объект будет находиться в залоге у банка, который дополнительно все проверит.
- Некоторые сложности в процессе оформления ипотечной квартиры.
- Необходимость безоговорочно принимать все требования и условия банка.
- Банковые служащие вправе навещать жителей с целью проверки состояния жилья, пока длится действие ипотеки.
- получить выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в жилище никто не зарегистрирован;
- следует обезопасить себя предварительным договором купли-продажи, чтобы продавец не смог изменить условия продажи;
- поинтересуйтесь, нет ли у банка льготных условий, например, сниженной процентной ставки, ускоренного оформления и минимального первоначального взноса;
- все договоры необходимо заверять у нотариуса — это дополнительная гарантия;
- зарегистрируйте договор в реестре до полной оплаты сделки.
Купив новую квартиру на первой стадии строительства дома, можно получить выгоды:
- Стоимость ежегодного ремонта первые годы будет невысокой.
- Цена такой квартиры будет ниже стоимости жилья во введённом в эксплуатацию доме.
- Основная часть выплат по ипотеке придётся на первые несколько лет.
От рисков также никто не застрахован:
- Покупая то, что не существует в реальности, а лишь начерчено в проекте застройщика, рискует каждый.
- Ожидание окончания строительства может затянуться, весь этот период придётся решить вопрос о месте проживания.
Невзирая на риск и на переплаты банку, владелец квартиры в ипотеку на первоначальной стадии строительства выиграет финансово, потому что цена жилья со временем лишь растёт. Через пару лет затраты окупятся.
В этом случае некий заёмщик в случае неспособности выплатить полную стоимость ипотечного кредита принимает решение продать квартиру, которая находится в залоге у банка (в ипотеке).
Есть несколько способов приобретения ипотечной квартиры:
- Покупка с получением ипотечного кредита на приобретение жилья.
- Покупка без привлечения заёмных денег.
Оба эти способа покупки квартиры в ипотеке — это риски покупателя. Это объясняет сниженную цену подобной недвижимости.
Первый способ требует наличие разрешения банка для продажи.
В случае оплаты менее половины долга, банк имеет право отказать. Подразумевается получение кредита в том же банке. Приобретение заложенной квартиры посредством кредита, взятого в другом финансовом учреждении, невозможно, поскольку банк не пойдёт на сделку.
По сути, в процессе покупки жилья с обременением в ипотеку осуществляется замена заёмщика. Недвижимость при этом остаётся в залоге у банка, однако покупателю разрешается прописаться в ней и жить.
- если квартира продается из-за долгов собственника, регистрационные действия в случае иска к продавцу запрещаются.
Неблагоприятные обстоятельства могут послужить причиной срыва сделки, характеризующегося потерей покупателем уплаченных денег, а в худшем случае — обретением долга перед банком по собственному обязательству.
Избежать такого исхода, к счастью, можно. Для этого перед заключением договора у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП об отсутствии других обременений. При оплате лучше пользоваться депозитарной ячейкой или аккредитивом.
Второй способ сделки предполагает снятие обременения.
Покупка проходит по схеме:
- Покупателем оплачивается задаток, которым покрывается оставшаяся сумма задолженности перед банковским учреждением.
- Банком снимается обременение с жилья, а это позволяет собственнику произвести продажу недвижимости.
- Заключается договор о купле-продаже, покупатель выплачивает оставшуюся стоимость квартиры.
- можно потерять оплаченный продавцу аванс.
Иная ситуация, если залоговую недвижимость реализует сам банк. Как ни крути, а приобретение ипотечной квартиры у банка — это наиболее безопасный способ.
Сопровождение сделки банком гарантирует надёжную защиту от мошенничества. Возможно добиться некоторых уступок в процессе сделки. Такая процедура сразу же привлекает своими преимуществами:
- стоимость ипотечной недвижимости гораздо ниже рыночной. Чаще всего подобное жилье изымается у заёмщика, который не способен платить, и банк старается как можно быстрее продать объект, чтобы уменьшить убытки;
- участие банка полностью исключает риск афер и мошенничества со стороны продающего лица.
Как купить ипотечную квартиру без риска? Грамотный подход поможет при совершении сделки по приобретению недвижимости с обременением. Сделать процесс безопасным помогут опытные риелторы хорошо зарекомендованных компаний недвижимости. Также можно проконсультироваться у юриста.