У каждого может случиться ситуация, когда срочно необходимы деньги. Потребительские кредиты выдаются под большие проценты. Но срочно взять необходимые средства можно именно в банке. Тогда следует оформить залог недвижимого имущества для получения ссуды. В этом случае переплата будет меньше, недвижимость все еще остается своей, а средства выдаются в течение нескольких дней. Но эта процедура имеет свои особенности, которые мы и рассмотрим в статье.
Залог недвижимого имущества для получения ссуды будет лучшим решением, если срочно нужны деньги. Такие услуги предоставляются многими банками в нашей стране. Причем выдают их практически всем, поскольку это гарантирует возврат средств.
Залог недвижимого имущества для получения ссуды называется ипотека. Она имеет 2 основных понятия:
- Ипотечные правоотношения. Банк выдает заемщику деньги, а тот передает кредитору недвижимость.
- Ипотека как ценная бумага. Это относится к специальной закладной – специальному инструменту, который удовлетворяет права кредитора на имущество, расположенное под залогом.
В ГК РФ обозначены особенности ипотечных правоотношений. К основным моментам относят следующие принципы:
- Ипотекой считается залог собственности.
- Выдаются ипотечные кредиты в установленный период – обычно от 15 до 35 лет.
- Залог должен существовать на протяжении всего ипотечного срока.
- Процедуры оформляются по основам залогового права (ГК РФ).
- Выдается ипотека банками, у которых есть разрешение на выполнение такой деятельности.
Какую недвижимость можно заложить? По статье 5 вышеупомянутого закона, залог недвижимого имущества под получение ссуды может быть следующим:
- Участок земли.
- Комната, квартира.
- Жилой дом.
- Коммерческие объекты.
- Дачи, гаражи, садовые строения.
В статье 7 обозначено: залог недвижимого имущества для получения ссуды может находиться в совместном владении, если остальные собственники согласны с этим. Но, к примеру, недвижимость, находящаяся в долевой собственности, передается под заклад и без согласия.
Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды не принимается, если не соответствует некоторым критериям. Не подлежит приему:
- Аварийная недвижимость или объекты, подлежащие сносу.
- Если в жилье прописаны несовершеннолетние лица или люди, которые отбывают наказание, находятся в армии, на психиатрическом лечении. Не возьмут как залог и те помещения, где проживают престарелые иждивенцы.
- Если во время приватизации не были учтены интересы детей.
- Наличие подобного обременения.
Залог недвижимого имущества для ссуды обладает следующими плюсами:
- Одобрение заявки – 100%.
- Заложенный объект находится в собственности: его можно сдавать, прописывать родных, применять в остальных целях. Исключением является продажа и повторная сдача в залог.
- При выплате долга недвижимость продолжает быть своей собственностью.
У таких сделок есть и минусы:
- Потребуется оплатить услуги оценки имущества – примерно 3-10 тыс. рублей кроме основных расходов.
- Сумма, предоставленная банком, будет равна около 60% от рыночной цены объекта.
- Есть риск потери имущества, если не будут исполнены условия договора.
Предоставление ссуды под залог недвижимого имущества возможно только при соблюдении требований банков:
- Платежеспособность и отличная кредитная история.
- Удовлетворительное состояние недвижимости, отсутствие обременений.
- Оформление договора кредитования.
- Подача документов и заявки.
Только при соблюдении этих требований банк будет рассматривать заявку. После этого выносится решение.
Помимо заявки клиенту надо предоставить:
- Свой паспорт.
- Копию трудовой книжки, заверенной работодателем.
- Свидетельство о браке или разводе.
- Согласие супруга или прочих собственников (все подтверждается нотариусом).
- Бумаги на недвижимость.
В зависимости от банка перечень документов может меняться. Получение кредита под единственное жилье считается рискованным шагом, так как есть риск его потери в случае невыплаты долга.
После оформления сделки по получению кредита с предоставлением залога клиент получает договор. Что должно в нем быть? Там прописан предмет залога. Им может быть недвижимое имущество, законно зарегистрированное и подходящее по всем нормам российского ГК. По залогу выполняется оценка, что позволяет определить его ликвидность.
После заключения договора вносить в него изменения нельзя. Так установлено законодательством. Но в период оформления небольшие изменения внести можно. Для этого составляется соглашение в 4 экземплярах:
- Для банка.
- Нотариуса.
- Залогодателя.
- Других инстанций.
В документе должны быть сведения об имуществе, которое было передано в залог, а также оценка предмета собственности, сроки, цены, исполнительные размеры. К обязательной информации относят данные о должнике, кредиторе, сведения о применении залога. После регистрации договора ипотечные правоотношения будут действовать.
Лидирующее место по такому кредитованию занимает Сбербанк, который предлагает выгодные условия. Клиентам необходимо иметь подтверждение дохода, а также бумаги на залог. Им потребуется оплатить первоначальный платеж. Ставка по кредиту начинается с 12%. Заемщиком может быть лицо не моложе 21 года. Предоставляются ссуды в рублях и в иностранной валюте. Минимум суммы не ограничен.
Выдаются займы под залог и в других банках:
- Газпромбанк. Оценка имущества происходит за средства учреждения. В недвижимости не должно быть прописанных лиц.
- Быстробанк. Выдает кредиты на маленькие суммы. Ставка равна 20%. Если сумма кредита меньше половины стоимости имущества, то необязательно указывать личные доходы и не требуется выписка из квартиры.
- Райффайзенбанк. Предоставляет кредиты от 11,5%, но необходимо подтверждение расходов выданной суммы. Тратить их можно лишь по назначению.
- ОТП-банк. В этом случае не нужна выписка проживающих лиц в недвижимости.
- ВТБ-24. Ставка определяется от срока и суммы. Отсутствует комиссия за предоставление кредита и его обслуживание.
Каждый из банков имеет свои предложения. Перед оформлением важно ознакомиться с программами, после чего выбрать самую подходящую по всем условиям.
36. Залоговое право. Формы залога. Установление, защита и прекращение залогового права
Залог — право пользования и при определенных условиях распоряжения чужой вещью.
1) фидуция — форма залога, когда должник передавал вещь кредитору в собственность, а кредитор в случае исполнения обязательства обязан был вернуть вещь в собственность должника. В случае исполнения должником обязательства выдавался иск о возврате вещи (actio fiduciae).
Стороны фидуции могли в договоре ставить условия:
а) pactum vendendo, дающее право кредитору в случае неуплаты долга продать заложенную вещь и из вырученной суммы погасить долг;
б) lex commissoria, дающее право кредитору в случае неуплаты долга оставить заложенную вещь у себя.
При этом кредитор мог пользоваться этой вещью только в целях залога;
2) пигнус — форма залога, при которой вещь передавалась не в собственность кредитора, а только во владение, и в случае исполнения обязательства эта заложенная вещь возвращалась должнику. При этом он мог пользоваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно (с разрешения кредитора (прекарно));
3) ипотека — форма залога, при которой предмет залога оставался в собственности и во владении должника и не передавался кредитору, но право на распоряжение этой вещью ограничивалось. При ипотеке должник мог свободно пользоваться заложенным имуществом, что позволяло ему быстрее исполнить свое обязательство перед кредитором. При неисполнении должником обязательства вещь, являющаяся предметом ипотеки, подлежала обязательной продаже с торгов, и кредитору предъявлялся иск об истребовании вещи с целью ее продажи. В случае нехватки вырученной с продажи суммы для удовлетворения требования кредитор мог предъявить к должнику обязательственный иск на недостающую сумму;
4) антихрезис — форма залога, при которой должник, не имея свободных денег для уплаты процентов, передавал кредитору в пользование землю, чтобы он покрывал проценты полученными плодами;
5) последующий залог, или перезалог (pignus pignoris) — форма залога. Если вещь стоила дороже, чем было занято у кредитора, то кредитор имел право еще раз перезаложить вещь;
6) залог обязательств — форма залога, когда получение нового займа гарантировалось передачей в залог долговой расписки от другого должника;
7) залог сервитутов.
Залог устанавливался договором, легатом или законом.
Защита залога осуществлялось посредством ипотечного иска и посессорных интердиктов.
Залог прекращался в связи с гибелью вещи, слиянием в одном лице залогодержателя и собственника, прекращением обязательства, в обеспечение которого был установлен залог.
Вопрос — что банк может делать с заложенным под ипотечный кредит жильем в том случае, если жилье является единственным местом, где заемщик регистрируется по месту постоянного проживания (то есть другого жилья у заемщика нет).
Например, в случае возникновения проблем с платежеспособностью заемщика.
Вопрос связан с тем, что банки отказывают в предоставлении ипотечного кредита, ссылаясь на то, что заемщик не имеет потоянной прописки (регистрации по месту проживания).
Ответы юристов ( 3 )
Если банк предоставит кредит и будут просрочки, то в соответствии со ст. 50 ФЗ об ипотеке, он вправе обратить на него взыскание, даже если это единственное жилье.
Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ в пункт 1 статьи 50 настоящего Федерального закона внесены изменения, применяющиеся к правоотношениям, возникшим с момента завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве и введенной до дня вступления в силу названного Федерального закона
См. текст пункта в предыдущей редакции
1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
1. Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Абзац утратил силу.
2. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.
3. Обращение взыскания на заложенное имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) не допускается при наличии одновременно следующих условий:
сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
При этом ипотека не прекращается и взыскание на предмет залога может быть обращено во внесудебном порядке после изменения указанных обстоятельств.
5. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Олег, день добрый.
В Вашем ответе не раскрыта тема, связанная с тем, что данное жилье будет единственным жильем заемщика. Этот фактор ни на чем не сказывается?
В Вашем ответе не раскрыта тема, связанная с тем, что данное жилье будет единственным жильем заемщика. Этот фактор ни на чем не сказывается?
Григорьев Руслан указал ссылку на 446 ГПК РФ, и я с ним на 100% согласен.
Значит ли, что в соответствии со статьей 446 ГПК РФ единственное жилье заемщика, если оно является предметом ипотеки, может быть продано?
Да, оно будет продано
А куда должен деваться заемщик? Ведь любоей гражданин РФ должен иметь регистрацию по месту пребывания или жительства. А если это невозможно?
Его выселят. Что касается регистрации, то это не проблемы банка. Заемщику придется снимать жилье и договариваться о регистрации с собственником арендованной квартиры. Или договариваться с родственниками или иными лицами о регистрации.
Каким образом будут разделены средства, полученные от продажи?
1. Сумма, вырученная от реализации имущества, заложенного по договору об ипотеке, распределяется между заявившими свои требования к взысканию залогодержателями, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводится органом, осуществляющим исполнение судебных решений, или, если взыскание на заложенное имущество было обращено во внесудебном порядке, организатором торгов, или в случае, если торги не проводятся, нотариусом с соблюдением правил статьи 319, пункта 1 статьи 334, пунктов 3 и 4 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 46 настоящего Федерального закона.
2. Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.
3. После распределения сумм, вырученных от реализации заложенного имущества, между всеми залогодержателями реализованного заложенного имущества, заявившими свои требования к взысканию, в порядке очередности, установленной на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, распределяются суммы неустойки, иных штрафных санкций, а также убытков, подлежащих уплате залогодержателю в соответствии с условиями обеспеченного ипотекой обязательства.
4. Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является государственное или муниципальное имущество, суммы, подлежащие перечислению залогодателю в порядке и очередности, которые определены настоящей статьей, зачисляются в соответствующий бюджет.
5. Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю — физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком — физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.