Взаимоотношения участников сделки по недвижимости, включая сроки расчета, обязанности и иные особенности сделки должны быть закреплены документально. Именно договор купли-продажи квартиры, ипотека Сбербанка в котором является особым условием, служит законным основанием перехода права собственности. Разберем подробнее, как составить такой документ и на что следует обратить внимание.
Ключевым документом при оформлении целевого жилищного кредита (ипотека) в Сбербанке является договор купли-продажи между продавцом и покупателем конкретного жилого объекта. По причине участия заемных средств банка в сделке и невозможности полного расчета с продавцом сразу выделяют две разновидности ДКП: предварительный и основной.
Предварительный фиксирует намерения покупателя приобрести данную недвижимость. Основной заключается уже после подписания всей необходимой кредитной документации и содержит в себе все нюансы взаимодействия с кредитором.
Важные моменты, характерные для обоих типов договора:
- Формат и текст предварительного и основного документов имеют схожую структуру.
- Предварительный ДКП содержит в себе условия по стоимости жилья и условиям расчета, включая долю собственных средств заемщика и этап оплаты, а также долю кредитных средств Сбербанка.
- После заключения предварительного ДКП, он передается в Сбербанк для анализа и утверждения.
- В случае одобрения прописанных в документе условий банк заключает с клиентом кредитный договор и договор об ипотеке.
- После этого стороны заключают основной документ, в котором прописываются все условия ипотечной сделки.
ВАЖНО! Основной договор после его заключения станет гарантией финобеспечения оформляемой ипотеки и будет зарегистрирован в установленном порядке в территориальном регистрирующем органе.
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка вступает в свою законную силу после того, как в нем поставят подписи все участники сделки. Несмотря на то, что такой документ является по своей сути черновым, это не отменяет ряд обязательных требований к нему.
Предварительный ДКП квартиры должен составляться исключительно в письменной форме. Клиенты Сбербанка обычно используют стандартный бланк, в котором прописываются уникальные данные и условия будущей сделки.
Образец договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.
Форма включает в себя следующие основные разделы:
- персональные данные сторон (Ф.И.О., паспорт, адрес регистрации, дата и место рождения);
- предмет договора (описание квартиры);
- существенные условия ДКП;
- сроки реализации намерений сторон и гарантии;
- заключительные положения;
- подписи сторон.
Перед составлением и заключением предварительного ДКП квартиры покупателю и заемщику следует максимально убедиться в юридической чистоте продавца и приобретаемой недвижимости. Именно на этом этапе существует риск одновременного заключения нескольких таких документов.
Все документы по квартире должны быть тщательно проверены. Необходимо исключить вероятность долевого владения данной жилплощадью, наличие зарегистрированных лиц в квартире, возможных наследников и любых обременений.
После утверждения предварительного ДКП квартиры Сбербанк установит сроки и способ выдачи ипотеки для данного заемщика. Согласованные с клиентом условия вносят в кредитный договор и одновременно в договор купли-продажи.
Основной ДКП должен содержать в себе исключительно верные и актуальные сведения о предмете ипотеки (объекте недвижимости – квартире), сторонах сделки, а также условиях и сроках расчета.
Чтобы избежать возможных ошибок, рекомендуется использовать установленный бланк, образец которого доступен по ссылке.
Структура будет стандартной и включать те же разделы, что и в предварительном ДКП.
При заключении основного ДКП квартиры важно уделить особое внимание порядку оплаты стоимости приобретаемой жилплощади, а именно четко обозначить, какая сумма и в течение какого периода вносится самим заемщиком.
Также подробно прописывается доля заемных средств, выделяемых Сбербанком по кредитному договору (+ указываются банковские реквизиты) и способ перечисления денег (с помощью банковской ячейки, сервиса безопасных расчетов и т.д.).
Если сделка оформляется с использованием мер господдержки (например, материнского капитала, социальных субсидий), то условия и сроки использования средств из бюджета также обязательно прописываются в основном договоре купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Так как зачисление денег государством обычно требует времени, то в ДКП квартиры следует прописывать максимальный срок расчета, чтобы избежать применения штрафных санкций в отношении покупателя.
При стандартном варианте оформления жилищного кредита предусматривается передача комплекта документов по квартире, включая договор купли-продажи по ипотеке Сбербанка, в Регпалату или в МФЦ для регистрации. Итогом станет переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю и обременение объекта недвижимости в пользу банка.
Суть сервиса заключается в том, что сторонам не требуется лично присутствовать в регистрирующем органе и тратить лишнее время на очереди и длительное ожидание. Заемщику предоставляется персональный менеджер, который курирует весь процесс сбора документов, оплаты государственной пошлины и удаленной отправки комплекта бумаг в Росреестр.
Процедура электронной регистрации включает в себя следующие основные шаги:
- Отправка документации в Росреестр (удаленно).
- Анализ, изучение полученных бумаг и регистрация сделки Росреестром.
- Успешная регистрация ипотеки в Сбербанке.
После этого заемщик на указанный адрес электронной почты получит письмо с вложенными файлами ДКП и выписки из ЕГРН на квартиру с соответствующей отметкой о госрегистрации.
Помимо экономии времени и нервов данная услуга позволит получить пониженную процентную ставку по ипотеке. Скидка составит 0,1 п.п. от базовой ставки. Но электронная регистрация сделки имеет и свои минусы о которых мы говорили в специальном посте.
Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.
- Москва
- Частным клиентам
- Кредиты
- Ипотечные кредиты
- Рекомендуемые формы договоров купли-продажи недвижимости
ПАО Сбербанк при оформлении сделок купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств Банка рекомендует использовать следующие формы договоров купли-продажи недвижимости:
Ипотека в настоящее время используется достаточно часто для того, чтобы приобрести то или иное жилье. В определенный период времени банки предоставляли ипотечные займы только на приобретение жилья, относящегося к первичному рынку недвижимости. Однако на сегодняшний день такое ограничение снято, и число ипотечных кредитов существенно возросло.
Для того, чтобы банк одобрил предоставление такого кредита, следует соблюсти определенный перечень требований, которые предъявляются к договору купли-продажи недвижимости, часть средств на проведение сделки по которому предоставляется банком в качестве займа для своего потенциального клиента.
Договор купли-продажи любого вида недвижимости составляется только в соответствии с требованиями Гражданского Кодекса Российской Федерации. В рамках этого нормативного акта содержится перечень обязательных условий, которые должны быть указаны в основном документе по сделке (в частности, к таким условиям относятся цена, сведения об объекте сделки, основные права и обязанности сторон и возможные меры ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение основных условий договора).
Если речь идет о договоре купли-продажи недвижимости, например, квартиры, которая приобретается с использованием средств ипотечного займа, то в этом случае необходимо также опираться и на требования законодательства об ипотечном кредитовании.
Важно! При составлении договора купли-продажи жилья, приобретаемого в ипотеку, следует провести заверение сделки у нотариуса, так как в противном случае банк может отказать в рассмотрении такого договора.
Составленный и подписанный всеми участниками сделки договор купли-продажи обязательно должен пройти регистрацию в Росреестре для того, чтобы был зафиксирован переход права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости с выдачей соответствующей выписки. После этого договор необходимо передать в банк для заключения договора ипотечного кредитования. Последним этапом станет фиксация наличия обременения на жилплощади до момента погашения ипотечного кредита в Росреестре на основании внесенной записи в Единый государственный реестр недвижимости.
Договор купли-продажи квартиры в ипотеку представляет собой гражданско-правовой договор, в который, при необходимости, включаются сведения о проведении расчетов с использованием ипотечного займа. При этом в полном объеме условия ипотечного договора в договор купли-продажи жилья не переносятся.
Среди основных сведений, которые необходимо указать в тексте документа, следует рассматривать:
- преамбулу. В этой части договора указываются сведения о том, в каком месте и в какой временной период (календарные даты) произошло подписание договора купли-продажи недвижимости. Кроме того, в этой части указываются данные продавца и покупателя (с паспортными данными или реквизитами юридического лица). Если интересы одной или обеих сторон сделки представляет доверенное лицо (не являющееся законным представителем, например, родителем), то указываются также реквизиты нотариально заверенной доверенности и паспортные данные доверенного лица;
- предмет договора. В данном разделе указываются данные о том, какой объект недвижимости становится предметом сделки, в том числе, его адрес, площадь, фактическое состояние (если речь идет о договоре долевого участия, то фиксируются сведения о его готовности), наличие мебели и техники, которые могут повлиять на увеличение цены и т.д. Необходимо указать все сведения, которые помогут идентифицировать реализуемый объект недвижимости, а также получить данные о том, насколько юридически чиста проводимая сделка;
- цену и порядок расчетов. В этом разделе содержится информация о том, каким образом сформирована стоимость данного объекта недвижимости, сколько стоит один квадратный метр этого жилья, что повлияло на формирование цены именно в этих рамках. Кроме того, именно в этом разделе указывается информация о том, каким образом происходит взаиморасчет между покупателем и продавцом, а также в каком процентном соотношении к цене жилплощади находится размер ипотечного займа, взятого на оплату данного жилья;
- права и обязанности сторон. Данный раздел может быть разделен на несколько разделов, в частности, разделы, посвященные обязательствам по выплате суммы займа банку, отражающие наличие лиц, которые могут сохранить право на проживание в квартире после завершения сделки; обязанности по освобождению жилплощади; снятию с регистрационного учета и снятию существующих обременений. Кроме того, в данной части договора могут быть указаны сведения о том, какие санкции ждут стороны сделки в случае, если нарушения условий договора будут осуществлены по причинам, умышленно предусмотренным участниками сделки;
- реквизиты и подписи сторон. Указанию в данном разделе подлежат данные, используемые для передачи денежных средств, а также в сокращенном виде сведения о паспортных данных участников сделки;
- приложения. В этом разделе размещаются все имеющиеся приложения к договору с обязательной их описью (указание количества занимаемых страниц и наименований каждого из приложений).
Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку можно по ссылке.
Договор купли-продажи квартиры в ипотеку – это гражданско-правовой документ, который формирует правовую основу для переоформления права собственности от продавца жилья на покупателя, но при этом сообщает всем участникам сделки, что денежные средства за приобретаемое жилье частично взяты в качестве ипотечного займа у кредитной организации. Подходить к оформлению такого договора следует особенно тщательно, так как в противном случае в предоставлении кредита на основании этого документа может быть отказано.