Условия ипотечного кредита часто считают определенными однажды и до полного погашения. Однако существуют способы изменение ставки, срока или суммы кредита уже после его получения
Первый способ – реструктуризация имеющегося кредита. Применяется она в случае, если заемщик по каким-либо причинам не может выплачивать ежемесячные взносы по кредиту в полном объеме: его понизили в должности, уволили, у него (и это банки тоже называют в числе распространенных причин резкого снижения дохода заемщика) родился ребенок. Возможно, курс валюты, в которой был взят кредит, серьезно вырос по отношению к рублю. Много таких заемщиков было в начале кризиса, особенно из числа тех, кто брал привлекательные долларовые кредиты или лишился хорошей работы в конце 2008-го. Трудности не избавляют заемщика от обязательства вносить ежемесячные платежи, а просрочки чреваты штрафными санкциями, которые только увеличивают задолженность. Специалисты по ипотеке советуют не скрывать проблемы от банка: он больше заинтересован в восстановлении платежеспособности заемщика и графика платежей, чем в разрыве отношений и изъятии квартиры.
Другое дело – замена валюты кредита. Если кредит взят в долларах, а его курс серьезно вырос, но зарплату заемщик получает в рублях, банк может перевести кредит в рубли. Кроме того, можно изменить ставку с плавающей на фиксированную, если индекс, к которому она привязана, существенно вырос, и с фиксированной на плавающую (в случае стабилизации ситуации на рынке). Наконец, банк просто может снизить процентную ставку по кредиту, что уменьшит соответственно и ежемесячные платежи. Но, признаться, это редкий способ реструктуризации кредита.
Рефинансирование кредита – процедура более сложная, поскольку здесь речь идет о предоставлении второго кредита для выплаты первого. И вторым кредитором часто выступает совсем другой банк. Обычно этим вариантом пользуются заемщики, желающие всерьез сэкономить на выплатах и процентах, а также те, кто хочет заменить одно заложенное жилье другим. Если, скажем, квартиру, взятую в ипотеку, нужно по каким-то причинам продать (залогом по второму кредиту может стать другая недвижимость) или если кредит был взят в период кризиса под 16% годовых (тогда это была очень выгодная ставка), а сейчас банки предлагают ипотеку под 11-13% годовых.
На деле процедура выглядит так. Заемщик получает второй кредит, гасит задолженность по уже имеющемуся, снимает обременение с объекта недвижимости, который служил залогом по погашенному кредиту, после чего передает данный объект в залог второму банку.
Этот процесс прост на словах, но очень сложен на деле. По сути, заемщику приходится проходить через процедуру получения ипотечного кредита с нуля: собирать документы, оценивать жилье, страховаться от рисков утраты и повреждения жилья как залога. Все это требует не только времени, но и денег. И тут нужно серьезно высчитать возможную выгоду.
Правда, во всех этих трудностях есть и положительный момент. Эксперты признаются, что нередки случаи, когда банки идут навстречу своим заемщикам, узнав, что те собрались перекредитоваться в другом банке: сейчас, на растущем рынке, заемщиков терять никому не хочется.
Ипотечный кредит выплачивается долго, а чем продолжительнее период возврата займа, тем выше риск возникновения просрочек. Ведь за долгий срок финансовые возможности должника могут измениться в худшую сторону, причем довольно существенно. Когда заемщику, который взял ипотеку, становится нечем погашать соответствующий долг, то банк часто предлагает ему провести специальную процедуру – реструктуризацию. Что представляет собой реструктуризация ипотеки? Как проводится данная процедура? Обо всем этом, а также о реструктуризации с участием государства, рассказывается в статье.
Реструктуризация – это изменение, а в ипотечном кредитовании – изменение условий выплаты целевого продукта. Данная процедура проводится для того, чтобы снизить долговую нагрузку должника, у которого возникли сложности с деньгами. При этом главной целью кредитной организации является сохранение ипотечной сделки. В свою очередь, заемщику реструктуризация ипотеки помогает избежать взыскания долга, а также ухудшения репутации.
В целях сокращения долговой нагрузки банк вносит изменения в договор, которые касаются:
- срока возврата заемных средств;
- валюты жилищного кредита;
- схемы погашения ипотеки;
- ставки по целевому займу.
Чтобы заемщику было легче выплачивать долг, кредитная организация может увеличить общий срок погашения. Таким образом сумма ежемесячного платежа станет меньше. Соответственно, на регулярный возврат ипотеки должник будет тратить менее крупную сумму.
Если средства на целевое использование были выданы в иностранной валюте, то для сокращения расходов клиента банки заменяют валюту. Что касается схемы выплаты жилищного кредита, то в целях помощи заемщику, у которого уменьшился доход, банки могут изменить вид платежа.
На изменение условий ипотеки кредитные организации идут только в том случае, если финансовые возможности должника действительно не позволяют ему погашать долг. Следовательно, рассчитывать на реструктуризацию жилищного кредита могут только те заемщики, у которых серьезные трудности с деньгами.
Для банков важное значение всегда имеют причины частичной финансовой несостоятельности. В частности, кредитные организации соглашаются изменить структуру выплаты целевого займа, если доход клиента снизился из-за сокращения заработной платы.
Кроме этого, банки проводят реструктуризацию в той или иной форме, когда причина уменьшения платежеспособности следующая:
- потеря основного источника работы;
- увеличение количества иждивенцев;
- потеря трудоспособности.
Первый пункт не касается увольнения по собственному желанию. Банк учитывает только те причины, которые напрямую не зависят от должника. Ко второму относится, например, рождение детей. Также многие кредитные организации изменяют условия ипотеки в целях снижения долговой нагрузки, если финансовые проблемы клиента вызваны каким-либо стихийным бедствием.
Между тем бывают ситуации, когда у заемщика нет возможности найти дополнительный источник дохода, чтобы продолжить выплачивать долг на прежних условиях. Это касается, например, ухода в декретный отпуск. Средств от ежемесячного пособия не всегда хватает даже на ребенка, а других источников финансов у женщины в декрете нет.
Основанием для проведения реструктуризации ипотеки является снижение платежеспособности должника. Однако кредитные организации смотрят и на другие факторы. В частности, для банков имеет значение, сколько времени прошло с даты выдачи продукта.
Как правило, с момента получения целевых средств должно пройти не менее 6 месяцев. Кроме того, кредитные организации соглашаются на данную процедуру, если:
- раньше ипотека выплачивалась без нарушений;
- текущий доход клиента позволяет вносить минимальные платежи.
Что касается нарушений, то сюда относятся не только задержки ежемесячных взносов. Если заемщик раньше нарушал правила использования залога, то кредитная организация может отказать в изменении условий займа.
Для того чтобы банк согласился изменить структуру возврата ипотечного кредита, должнику необходимо доказать, что его доход стал менее высоким. Без соответствующей базы кредитные организации отклоняют заявления на реструктуризацию.
В качестве подтверждающих документов банки принимают:
- справку из государственной службы занятости;
- приказ об увольнении;
- справку о доходах;
- трудовую книжку;
- медицинскую справку.
Если причины частичной финансовой несостоятельности связаны с декретным отпуском, то предоставляется соответствующий документ. Когда заемщику сложно погашать долга на текущих условиях из-за увеличения семьи, то к заявке ему следует приложить справку о рождении ребенка.
Определенные категории заемщиков могут рассчитывать на изменение условий возврата жилищного кредита с участием государства.
Сегодня есть специальные программы, которые помогают следующим гражданам:
- многодетным семьям;
- лицам, имеющим инвалидность;
- участникам боевых действий;
- опекунам несовершеннолетних лиц;
- родителям детей-инвалидов.
Указанные заемщики могут рассчитывать на льготную реструктуризацию ипотеки, если их доход уменьшился как минимум на 30%. При этом учитывается и сумма общей ежемесячной прибыли. Если доход должника меньше двух прожиточных минимумов, установленных для данного региона, то он может рассчитывать на помощь государства.
Государственная реструктуризация ипотеки отличается тем, что условия ее погашения изменяются максимально выгодно для должника. Так, банки снижают ставку до 12% годовых, независимо от ее изначального размера. Такое изменение позволяет существенно сократить ежемесячную долговую нагрузку, а также общую стоимость продукта.
Также в рамках облегчения кредитного бремени банки:
- уменьшают общий долг на 10 процентов;
- изменяют валюту займа.
Сумма долга сокращается не более чем на 600 тысяч рублей, при этом срок выплаты не имеет никакого значения. Кроме этого, в целях оказания помощи должнику предоставляется кредитный отпуск, максимальная продолжительность которого составляет 1,5 года.
Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.
Необходимость иметь собственное жилье толкает обывателей на заключение с банками ипотечного договора. Система кредитования, позволяющая покупать жилую недвижимость, остается одной из самых популярных и сложных в России.
Не всегда размеры или расписание платежей бывают удобными для заемщика, поэтому важно уметь изменять условия выплат. В статье поговорим о том, что лучше, сокращать сумму ипотеки или её срок?
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !
Большинство банков РФ предоставляют ипотечные кредиты, а также готовы изменять размеры и периодичность платежей. Сумма ежемесячного платежа ипотеки складывается из нескольких показателей:
Средства, выданные на покупку жилья.- Начисляемые проценты.
- Комиссии за выдачу, оформление, обслуживание займа.
- Оплата выпуска и обслуживания карты банка (если используется для погашения ипотеки).
- Оплата услуг сторонних организаций (страховых, оценочных компаний, и т.д.).
Снижение ипотечного платежа возможно, если уменьшить выплаты по одному или нескольким пунктам.
Чтобы изменить платеж по ипотечному займу необходим ряд уважительных причин. При этом проводится реструктуризация долга: график выплат и суммы снижаются. Основаниями к снижению ипотечных платежей могут стать:
- Заболевание заемщика, препятствующее привычному способу заработка и, как следствие, снижение дохода.
- Потеря работы, трудоспособности, иные причины, повлекшие утрату дохода.
- Сложные жизненные ситуации.
- Иные случаи, когда заемщик становится временно неплатежеспособным.
Заемщикам, не терявшим доход и здоровье, также доступны манипуляции с графиком и суммами платежей. Чтобы изменить срок погашения и размера выплат, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в банк.
Если заемщик планирует проводить реструктуризацию долга с уменьшением размера выплат по уважительной причине, банк может отказать. Реструктуризация является правом, а не обязанностью финансовой организации. Рассмотрение заявлений проводится по схожей схеме во всех банках:
Каждое обращение тщательно проверяется и оценивается (в том числе, документация, подтверждающая ухудшение материального положения заемщика).- При рассмотрении заявления тщательно оценивается кредитная репутация, общая добросовестность плательщика.
- Если кредитор сочтет основания заемщика неубедительными, в реструктуризации будет отказано.
Даже после одобрения реструктуризации, заемщики должны понимать, что сумма займа к погашению не изменится. Клиент банка обязан выплатить весь долг в любом случае.
Задаваясь целью снизить платежи ипотеки, заемщик может поступить несколькими способами. Для этого следует обратиться:
- В банк, выдавший кредит.
- В другой банк для рефинансирования кредита.
Потеря клиента, как правило, воспринимается негативно, поэтому новый кредитор погашает действующий заем единым платежом от имени заявителя.
Существует 2 способа уменьшения срока ипотеки:
Заключение договора с банком. Заемщик вправе подать заявление на пересчет размера платежей с тем, чтобы срок погашения кредита уменьшился. В результате, размер платежей увеличится, но общая сумма ипотеки станет меньше.- Ежемесячные платежи больше стандартной суммы. Выплачивая суммы, превышающие указанный в договоре платеж, заемщик естественным образом сокращает срок погашения долга перед банком.
Большинство банков не накладывает ограничений на досрочное погашение рублевых ипотек. В подобных случаях, обладая нужной суммой, заемщик может погасить задолженность единовременным платежом.
Для уменьшения суммы ежемесячных платежей заемщик может прибегнуть к следующим способам:
- Обратиться в свой банк с заявлением и документами, подтверждающими снижение платежеспособности. К таким документам относятся записи в трудовой книжке об увольнении, медицинские справки, свидетельства о рождении младенца в семье должника, и т.д.
- Если у заемщика появилась возможность внести крупную сумму в счет погашения долга, следует воспользоваться такой возможностью. Разом погасив, хотя бы треть долга, клиент может обратиться в банк для пересчета графика и размера будущих платежей. Один из вариантов внесения крупного платежа – использование материнского капитала в счет уже взятого займа.
- Если заемщик обнаруживает, что в другом банке процентная ставка, график или размер платежей выгоднее, то он может обратиться к этому учреждению за рефинансированием. С новым банком заключается соответствующий договор. В результате размеры платежа для заемщика уменьшаются, как и конечная сумма кредита.
- Некоторые банки соглашаются на дополнительный залог по ипотеке и пересмотр условий ее погашения. В качестве нового залога подойдет автомобиль или другая недвижимость. Наличие дополнительных гарантий в виде имущества заемщика понижает риск для банка, и, часто – размер ежемесячных платежей.
Смотрите видео о способах уменьшения кредитной задолженности по ипотеке:
Основные трудности при снижении размера платежей или срока погашения ипотеки заключаются в следующем:
Банк накладывает отказ в реструктуризации долга. Аргументы заемщика не принимаются во внимание, не считаются достаточно вескими. В большинстве случаев снижение размера платежа проходит без сложностей.- Труднее проходит уменьшение срока выплаты. В интересах банкиров выдача длительных займов. Чем дольше заемщик погашает кредит – тем больше процентов будет начислено, тем выше будет доход банка. На изменение сроков при увеличении платежей банки идут неохотно. Чтобы добиться результата, заемщику следует самостоятельно вносить крупные платежи, а затем обращаться за пересчетом графика выплат.
Уменьшение срока погашения ипотеки влечет за собой общее снижение суммы займа, но ежемесячные платежи, в большинстве случаев, возрастают. Уменьшение ежемесячных платежей продлевают выплату ипотеки и увеличивают конечную сумму долга.
Выгода изменения условий договора с банком, графика, размера платежей появляется не всегда. Каждый ипотечный договор требует внимательного отношения и расчетов заемщика.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: