Стремительная девальвация рубля, нестабильная ситуация с ценами на нефть, повышение ключевой ставки Центральным Банком — все это стало серьезным поводом для ипотечных заемщиков задуматься о перспективе получения от кредитора письма, в котором будет сообщено о том, что проценты за пользование заемными денежными средствами стали больше. Возможна ли подобная ситуация и может ли банк изменить процентную ставку по ипотеке в текущих условиях экономики — давайте разбираться.
Действительно, увеличив размер ключевой ставки, регулятор существенно ограничил возможности банков по получению займов, что не могло не сказаться на ипотечном сегменте. Если до ноября 2014 она составляла 8% годовых, то конец года завершился на отметке 17%, в результате чего многими кредиторами был инициирован процесс приостановления выдачи ипотечных ссуд не только новым клиентам, но и тем, кто уже получил одобрение. При этом многие из тех, кому была одобрена ссуда, впоследствии столкнулись с тем, что банк был согласен кредитовать, но уже за другую «плату».
Итак, рассмотрим наиболее распространенные случаи, касающиеся регулирования отношений касательно размера ставки между кредитной организацией и ее клиентом.
Как говорит само название ставки — она фиксированная, а значит не подлежит изменению практически не при каких условиях. Сегодня условий, позволяющих банку изменить процентную ставку по ипотеке в сторону увеличения, всего два: первое связано с его недобросовестностью и применением в договоре с клиентом витиеватых формулировок, на основании которых кредитор имеет право поднять размер процентов, второе — возможно только при издании государственного нормативно-правового акта, в соответствии с которым все без исключения банки обяжут увеличить ставку всем без исключения заемщикам.
Если говорить о практической реализации этих двух случаев, то воплощение и того и другого в жизнь практически равно нулю. Если вы получали ипотеку в известном банке, то вы можете быть абсолютно уверены в том, что «мелкого шрифта» или других способов ввести клиента в заблуждение там нет: ни один крупный игрок на рынке жилищных ссуд не заинтересован в потере своей репутации, а потому не преследует цель обмануть заемщика, пользуясь его финансовой и юридической неосведомленностью. Единственный вариант для таких банков мы уже упомянули — сделать это не по своей воли, а по распоряжению государства. Принимая во внимание все вышесказанное можно сделать следующие выводы:
- при фиксированном проценте банк не имеет право увеличить ставку;
- до тех пор, пока государство не решит, что ставку нужно увеличить для всех заемщиков, ваш процент также не подлежит изменению.
Строго говоря, от желания банка здесь также мало что зависит, однако изменение не заставит себя ждать, если индекс, который был использован в качестве базы для расчета процентов, увеличится. Предположим, в начале 2012 года вы оформили ссуду по ставке Libor+3%. Представим с вами, что во втором квартале Libor возрастет на 5 пунктов, следовательно, банк-кредитор основываясь на ранее заключенном с вами договоре (в соответствии с ним вы договорились, что ваша ставка напрямую зависит от этого индекса и подлежит периодическому пересмотру) абсолютно правомерно увеличит плату за займ и ипотека для вас станет дороже. Точно также как и в первом описанном случае не исключен вариант «законодательного» увеличения, который нельзя полностью исключить, но вероятность возникновения которого практически отсутствует.
Итак, вы хотите взять ипотеку на квартиру, но переживаете из-за того, что банк может поменять процентную ставку. К сожалению, ваши опасения вполне оправданы. Поскольку никакого соглашения между вами и банком в данной ситуации не заключено, последний вправе увеличивать ставку, не взирая на ваши протесты. Даже в ситуации, когда вам одобрили один процент, а в день сделки вы узнали что он другой, принудить кредитора вернуть размер ставки вы не сможете: банк всегда оставляет за собой право отменить ранее принятое решение, в связи с чем вам не остается никаких путей для маневра — либо вы принимаете его измененное предложение, либо начинаете все заново и ищете другой банк.
На сегодняшний день ваши права к банку-кредитору определяются вашим статусом как заемщика и типом ставки, о которой вы изначально договорились. Если вы уже подписали соглашения и выбрали фиксированную ставку, то помешать вам ее оплачивать в одном и том же размере сможет лишь государство.