Этот блог — некоторые мои мысли по ипотечному кредитованию. Делюсь ими с надеждой, что кому-то из вас они помогут разобраться в ипотечном кредитовании, улучшить жизненные условия и сэкономить деньги.
-
Мысли об ипотеке и недвижимости
- Кредитная линия. Что ответил сотрудник банка
- О чем молчат банки
- Зачем риэлторам знать о рефинансировании
- Другие записи блога
Банкам клиенты не нужны. А особенно их сотрудникам.
Не во всяком банке могут сходу ответить по деталям банковских программ, хотя, казалось бы: не знаешь детали — не будет клиентов.
Выучить условия 5 программ, имеющихся в банке — это большой труд.
26 февраля 2018 г.
Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил
Обязательство кредитора выдавать заемщику кредиты в пределах лимита на протяжении определенного периода времени, называется кредитная линия.
Допустим, заемщик хочет купить квартиру в новостройке за 4 миллиона, а потом сделать в этой квартире ремонт, например, за 1 миллион рублей и купить мебель. Это можно сделать несколькими способами:
Взять кредит на покупку квартиры, под залог приобретаемой квартиры. Потом, когда квартира будет куплена, можно взять потребительский кредит, чтобы в квартире сделать ремонт.
Второй минус в том, что в большинстве банков при кредите свыше 500 000 рублей, требуется залог или какого-либо дорогостоящего имущества, или поручительство.
Можно получить кредит под залог другой недвижимости в размере 5 100 000, чтобы денег сразу же хватило и на покупку квартиры, и на ремонт, и на мебель.
Допустим, нужно купить земельный участок, построить на нем дом, сделать отделку дома, провести благоустройство участка и закупить мебель.
Сколько задач! Все они требуют денег. И деньги нужны не единовременно, а постепенно: сперва — на покупку земли, затем — на строительство дома. Лишь потом, когда дом будет построен, лишь через некоторое время после этого можно будет делать отделку дома. И лишь потом, когда отделка дома будет закончена, можно будет закупать мебель.
Опять возможны несколько вариантов решения задач с помощью кредитов:
Брать кредиты постепенно: сперва — на покупку земли, потом — на строительство дома, на ремонт, на мебель.
Но в этом случае, если кредиты брать не под залог недвижимости, то ставки по ним будут выше, чем по ипотечным кредитам.
Если брать в кредит под залог недвижимости всю сумму денег, которая нужна для осуществления всех задач, переплата будет существенной, поскольку на протяжение длительного времени, частью взятой в кредит суммы пользоваться не будем, а проценты на взятые в банке деньги, которыми не пользуемся, будут начисляться.
Но особый интерес представляет кредитная линия для малого бизнеса, поскольку, на развитие бизнеса требуются деньги, и зачастую, дополнительные денежные средства нужны не постоянно, а в сезон активных продаж.
Как писал выше, банк-кредитор выдает несколько кредитов в рамках определенного лимита. Этот лимит кредитной линии определяется, как и в случае с кредитом, выдаваемым единовременно, исходя из размера доходов заемщика и срока кредита, а также исходя из стоимости предмета залога. Размер же каждого кредита, взятого заемщиком в рамках кредитной линии, может быть любым, но при условии, что все кредиты, полученные в рамках кредитной линии, суммарно, не должны превышать лимит кредитной линии.
При выдаче кредита, любой банк анализирует платежеспособность заемщика и анализирует предмет залога. Об этом я писал ранее.
Поэтому и заемщик, и предмет залога должны удовлетворять требованиям банка. То есть, и заемщик должен иметь возможность (по мнению банка) платить по кредиту, и лимит кредитной линии не должен превышать 75% от стоимости приобретаемой квартиры, а в случае получения кредита под залог имеющейся квартиры, не должен превышать 60%.
Срок кредитования может быть (по известным мне кредитным программам) до 15 лет при кредитовании под залог приобретаемой недвижимости и до 10 лет при получении кредита под залог имеющейся недвижимости.
Особенность кредитования в том, что в течение первых пяти лет срока пользования кредитом, заемщик погашает только проценты по кредиту, не погашая основной долг. В течение первых пяти лет заемщик может брать кредит (в рамках лимита кредитной линии), возвращать, опять брать кредит несколькими траншами. При этом, проценты начисляются только на те деньги, которые заемщик в банке взял и которыми пользуется фактически.
Кредитная линия – это юридически оформленное обязательство банка выдавать клиенту кредит в определенном объеме в течение оговоренного времени. Кредитная линия отличается от единовременного кредитования тем, что клиент может получать ссуду не один раз в какой-то указанный в соглашении день, а тогда, когда ему она потребуется, частями.
Кредитные линии в банковской практике принято делить на несколько видов.
Простая (невозобновляемая) кредитная линия предполагает установление лимита выдачи, когда заемщику предоставляется возможность взять деньги один раз в течение определенного срока. То есть в случае, когда клиенту это потребуется, но только единовременно. Предположим, компания планирует закупить необходимое оборудование. Она заключает с банком кредитный договор, ей открывают кредитную линию. Компания ищет лучшего поставщика. И, пока она это делает, проценты за кредит не платятся – потому что заем еще не взят. Как только компания заключает договор на поставку оборудования, она его оплачивает, получив кредит по кредитной линии, — и начинает платить проценты за использование ссуды. Предположим, что сделка заключена, оборудование поставлено, компания начинает возвращать кредит банку. Задолженность снижается, но это не увеличивает кредитный лимит. То есть взять деньги, которые выплачены банку, еще раз нельзя.
Возобновляемая (револьверная) кредитная линия – это схема кредитования, позволяющая заемщику получать средства периодически по мере необходимости в рамках установленного заранее лимита, гасить всю сумму задолженности или только ее часть, производить повторное заимствование в течение срока действия кредитной линии. Представим себе торговую компанию, которая периодически закупает продукцию других фирм. По мере реализации она производит новые закупки. Но, продавая продукцию, она получает за нее деньги, которые приходят на расчетный счет и уменьшают сумму задолженности. Когда это требуется, компания вновь берет кредит на пополнение своего ассортимента. При этом она платит только тогда и только за то, что она в каждый отдельный момент своей деятельности должна банку.
Рамочная кредитная линия – кредит, открываемый банком на условиях единого соглашения, по которому осуществляется оплата нескольких связанных между собой поставок или финансирование некоего проекта. В договоре прописаны общие условия кредитования. А под каждую отдельную операцию заключается дополнительное соглашение в рамках основного.
Онкольная кредитная линия означает такую схему кредитования, при которой возврат части задолженности восстанавливает лимит кредитования на эту сумму. Скажем, банк предоставил компании онкольную кредитную линию на один миллион рублей. Из этой суммы компания взяла половину, пятьсот тысяч. Тогда она может занять еще столько же. Но, предположим, деньги не потребовались, а наоборот, удалось вернуть первый заем. Тогда у компании вновь есть возможность взять весь миллион.
Контокоррентная кредитная линия – это кредит, при предоставлении которого банк открывает для клиента единый активно-пассивный счет, с которого займы берутся и автоматически погашаются при поступлении средств. Таким образом, у компании есть возможность брать деньги в долг в нужное время и платить только за тот период, когда кредит в действительности используется.
Кроме того, в договорах с банками часто используются еще два понятия, связанные с предоставлением кредитных линий. Это, во-первых, кредитные линии с лимитом выдачи, когда ограничивается общая сумма выдаваемых средств. Возврат денег не увеличивает лимита кредитования, то есть фактически такой кредит относится к категории невозобновляемых. И, во-вторых, так называемая кредитная линия с лимитом задолженности — ограничивается общая сумма долга. Если компания вернула часть денег, то объем кредитования восстанавливается. Следовательно, это возобновляемая кредитная линия.
В целом предоставление кредитной линии – более удобный способ получения займов для клиентов, позволяющий использовать заем тогда, когда требуется, и платить за него только за тот период, когда он взят. Неслучайно сами банки в отношениях между собой пользуются именно такой схемой: устанавливают лимиты друг на друга. И в рамках этих лимитов управляют своей текущей ликвидностью – одалживают деньги и, наоборот, размещают свободные остатки.