Ипотечное кредитование для юридических лиц что это такое

Ипотека для юридических лиц в России предлагается многими банками. Этот кредитный продукт несколько отличается от того, что могут оформлять физические лица, но разница не глобальна. Основное отличие заключается в том, что юр. лица берут ипотечные кредиты на покупку коммерческой недвижимости – торговых, складских, офисных или производственных помещений.

Ипотека, предлагаемая юридическим лицам, пока не получает широкого распространения, как в западных странах, где недвижимость для бизнеса приобретается преимущественно на кредитные средства. Связано это как с недостаточной законодательной базой, которая могла бы регулировать взаимоотношения между банком и коммерческим заемщиком, так и с более сложным процессом оформления покупки нежилых помещений на заемные средства.

Определенные трудности связаны и с оценкой коммерческой недвижимости. Получение заключения эксперта о рыночной стоимости порой может быть затруднено, особенно если речь идет не об офисе, а о складах или производственных площадях, оценить ликвидность которых очень непросто. В случае невозможности достоверно узнать рыночную стоимость объекта и его ликвидность, банк может даже принять решение об отказе в кредитовании.

Ипотека для юр. лиц у нас в стране имеет свои особенности, главными из которых можно назвать относительно короткие сроки кредитования и повышенные процентные ставки по сравнению со ссудами на жилую недвижимость.

Максимальный срок коммерческой ипотеки, предлагаемой в 2019 году, составляет не более 10 лет, а во многих банках не превышает 5 лет. Процентные ставки – от 11% годовых и выше. В большинстве случаев необходим и первоначальный взнос в размере 15–30% от стоимости недвижимости.

Говоря о преимущества и недостатках ипотеки для юридических лиц, можно упомянуть практически те же нюансы, что актуальны и для покупателей жилья.

К плюсам можно отнести:

  • Возможность покупки необходимых для развития бизнеса помещений без изъятия денежных средств из оборотного капитала.
  • Размер ежемесячного взноса по кредиту порой оказывается гораздо меньше, чем арендные платежи за аналогичную недвижимость.
  • Относительно несложная процедура оформления, особенно для проверенных корпоративных клиентов, регулярно проводящих операции по счетам в банке, имеющих положительную кредитную историю и остаток средств на расчетном счете.
  • Индивидуальный подход к каждому клиенту в выборе оптимальных для него условий кредитования.
  • Отсутствие дополнительных комиссий за рассмотрение заявки и выдачу кредита.

Есть ли минусы у коммерческой ипотеки? Каких-то глобальных и существенных недостатков она не имеет. Да, за пользование кредитными средствами придется платить проценты. Процесс оформления ссуды хотя и не является трудоемким, но требует определенных временных затрат. Вот, пожалуй, на этом список минусов можно будет завершить.

Ипотека, оформляемая юридическим лицам, во многом похожа на жилищные ссуды для населения. Одно из сходств заключается в необходимости предоставить банку определенный пакет документов, которые прикладываются к заявке на кредит и нужны для ее рассмотрения на кредитном комитете банка.

Перечень необходимых документов выглядит следующим образом:

  • Пакет учредительных и регистрационных документов компании – устав с изменениями и дополнениями, ИНН, ОГРН, действующие лицензии, копии паспортов участников сделки.
  • Финансовая и налоговая отчетность – налоговая декларация, бухгалтерская отчетность, справки из сторонних банков, в которых обслуживается юр. лицо.
  • Данные о хозяйственной деятельности – копии договоров аренды, контракты с поставщиками/покупателями, копии действующих кредитных договоров.

Это примерный список того, что может запросить банк. Точную информацию о документах, которые необходимо приложить к анкете на кредит, необходимо уточнить у конкретной кредитной организации, где будет оформляться ипотека.

Также потребуется предоставить полный пакет документов на приобретаемую недвижимость, которая будет оформляться в залог.

Ипотека на юридическое лицо может быть оформлена только при условии, что эта компания соответствует ряду требований. У разных кредиторов они могут отличаться, но в общем их список выглядит следующим образом:

  • Компания — резидент РФ.
  • Опыт работы не менее 6 месяцев, при сезонной деятельности — не менее 1 года.
  • Наличие собственных средств для оплаты первоначального взноса и достаточного уровня дохода для погашения ежемесячных платежей по кредиту.
  • Отсутствие задолженности по налогам и перед другими государственными органами.
  • Положительная кредитная история.

Если кредит оформляется на индивидуального предпринимателя, то его возраст на момент погашения долга должен быть не более 65–70 лет.

В случае оформления ипотеки на компанию, в которой несколько учредителей, банк может потребовать предоставления поручительства каждого из них или тех, кто владеет наибольшими долями. Если кредит оформляется на условиях для малого бизнеса, то нужно подтвердить, что годовая выручка компании не превышает определенный порог.

Читайте также:  Сколько раз можно получать вычет по ипотеке по процентам по ипотеке

Порядок предоставления коммерческой ипотеки во многом аналогичен тому, как оформляются жилищные ссуды, но некоторые отличия имеются. Итак, процедура выдачи кредита после его одобрения банком происходит следующим образом:

  • Между продавцом и покупателям заключается договор купли-продажи.
  • Покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос, а банк выступает гарантом того, что после оформления недвижимости в залог на его счет будет переведена оставшаяся часть средств.
  • Покупателем регистрируется переход права собственности на недвижимость и оформляется договор передачи ее в залог.
  • Банк переводит продавцу оставшуюся часть средств.

Возможен и несколько иной вариант оформления, когда недвижимость оформляется в залог банку еще в тот момент, когда она находится в собственности продавца. Уже после произведения расчетов по договору купли-продажи происходит переход права собственности без снятия обременений с объекта залога.

О том, какая именно схема применяется в том или ином банке, лучше узнать заранее. Обязательно также стоит предупредить продавца, что при совершении сделки будут использоваться кредитные средства и не совсем стандартная процедура покупки.

Заемщиком по коммерческой ипотеке может выступать не только юридическое лицо, но и индивидуальные предприниматели, которые, по сути, физические лица. Но далеко не каждый бизнес, функционирующий в форме ИП, банки готовы кредитовать. Основное ограничение касается того, по какой системе налогообложения работает предприниматель.

Большинство банков не станет выдавать ссуду тому ИП, который работает по упрощенной системе налогообложения. Связано это с невозможностью оценки платежеспособности такого бизнеса и отсутствием уверенности банка в том, что он получает достаточного уровня доход. Даже при наличии высоких оборотов по открытому в банке расчетному счету, отказ для тех, кто работает по упрощенке, наиболее вероятен.

Индивидуальные предприниматели могут оформить коммерческую ипотеку на условиях как для физических лиц. Пойдет на это не каждый банк, ведь это сотрудничество в большинстве случаев происходит на индивидуальных условиях.

Коммерческая ипотека предлагается многими банками, а ее условия у разных кредиторов если и отличаются, то незначительно.

Сбербанк готов выдавать кредиты на покупку недвижимости юридическим лицам и ИП на срок от 1 до 120 месяцев. Если в залог оформляется кредитуемый объект недвижимости, то необходим первоначальный взнос 25% (для сельхозпредприятий 20%). При кредитовании под залог имеющейся недвижимости необходимость в первоначальном взносе отпадает. В большинстве городов максимальная сумма кредитования составляет 200 миллионов рублей, но в отдельных регионах она может доходить до 600 миллионов. Обязательное условие — страхование предмета залога.

Как уже говорилось, процентные ставки по ипотеке для юр. лиц выше, чем по жилищной. Связано это с отсутствием достаточной нормативно-правовой базы, регулирующей этот вид кредитования, а также с повышенными рисками, которые принимают на себя банки.

Минимальные ставки, предлагаемые другими кредиторами:

Если коммерческая ипотека оформляется на ИП, то может потребоваться также оформление страхования жизни. Многие банки заменяют это требование на предоставление дополнительного поручительства. Окончательные условия относительно страхования можно узнать у каждого конкретного кредитора.

В большинстве случаев при оформлении коммерческой ипотеки отказ от страхования ведет не к повышению процентной ставки, как это случается при предоставлении жилищных ссуд, а к тому, что выдача кредита просто не состоится.

Коммерческая ипотека в России пока не стала востребованным и привлекательным для бизнеса банковским продуктом. Если в свете происходящей стабилизации экономики ставки по таким ссудам будут снижаться, то есть шанс на то, что спрос на нее вырастет. Пока же реальных сделок относительно немного.

Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества в качестве средства обеспечения исполнения соответствующих правовых обязательств.

Ипотечное кредитование в государствах с развитой экономикой традиционно является:

  • важнейшим инструментом стабилизации гражданского оборота,
  • эффективным фактором поддержки на должном уровне финансово-платежной дисциплины,
  • надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов.

Ипотечное кредитование можно представить двумя составляющими:

В экономическом отношении ипотечное кредитование является рыночным инструментом оборота имущественного права на объект недвижимости в случае, когда другие формы отчуждения (обмен или купля-продажа) будут экономически и юридически нецелесообразны. В этой ситуации система ипотечного кредитования дает возможность привлечения дополнительных финансовых средств для реализации определенных проектов.

В правовом отношении ипотечное кредитование представляет собой залог недвижимого имущества для того, что бы получить ипотечный кредит в случае, когда имущество останется в руках должника.

Попробуй обратиться за помощью к преподавателям

Читайте также:  Сколько процентов берут по ипотеке сбербанке

Ипотечный кредит юридического лица представляет собой кредит (заем), который предоставляется с целью приобретения недвижимости под ее залог для обеспечения обязательства. Права требования по кредитам удостоверяются и передаются через закладную.

В большинстве случаев выдача ипотеки для юридических лиц происходит по следующей схеме:

Часть средств продавец может получить непосредственно от покупателя, при этом кредит будет оформлен только на часть стоимости.

Ипотечное кредитование юридических и физических лиц отличается условиями ипотеки. Так, коммерческую ипотеку отличают малые сроки. Если для граждан максимальный срок составляет 30 лет, то для юридических лиц он не может превышать 10, а иногда и 5 лет.

Задай вопрос специалистам и получи
ответ уже через 15 минут!

По этой причине отличается размер ежемесячного платежа, для юридических лиц он больше, чем для граждан.

Единственное сходство ипотеки для юридического лица и для физического лица является обязательное наличие первоначального взноса, который может варьировать от 10 до 30%. Первоначальный взнос представляет собой обеспечение, получаемое банками, кроме заложенного недвижимого имущества.

Процентная ставка представляет собой плату за возможность получения и использования средств банков. Коммерческая ипотека выдается по более высоким ставкам, в отличие от ипотеки для физического лица (гражданина).

Если жилищная ипотека составляет в среднем 11 — 13%, то для юридических лиц эта ставка вырастает до 14 — 15%.

Если посмотреть с одной стороны, то это достаточно высокая цена за использование заемного капитала, но срок кредита существенно меньше, что уменьшает и размер переплаты.

Размер процентной ставки для каждого юридического лица и конкретного случая банки рассчитывают в индивидуальном порядке.

Процентная ставка для юридического лица зависит от:

  1. Срок договора,
  2. Размер первоначального взноса,
  3. Степень благонадежности юридического лица и др.

Среди юридических лиц востребованность ипотечного кредитования чрезвычайно мала. Это вызвано, в первую очередь, слишком завышенными требованиями к заемщикам.

Среди данных требований можно назвать:

  • Срок работы от одного года,
  • Стабильность и постоянство дохода (вне зависимости от сезонности),
  • Выдача только предприятиям, которые не занимаются реализацией (производством) алкогольной и табачной продукции,
  • Компания не должна загрязнять окружающую среду выбросами.

Так и не нашли ответ
на свой вопрос?

Просто напиши с чем тебе
нужна помощь


Большинству жителей РФ хорошо известно, что можно получить кредит на покупку жилой недвижимости. Но при этом, мало кто из них знает о том, что такое ипотека для юридических лиц, и каковы ее особенности. Многих предпринимателей интересует, как и на каких условиях можно взять бизнес ипотеку в российских банках. Данный финансовый продукт разработан в рамках программы поддержки индивидуальных предпринимателей, а также представителей среднего и малого бизнеса.

Данный вид кредитования хорошо развит в Германии, Испании, Греции, и многих других европейских странах. Там часто предприниматели приобретают недвижимость для сдачи ее в аренду третьим лицам. Таким образом, они получают еще один источник дохода. На территории России коммерческая ипотека для юридических лиц начинает только развиваться. Одна из главных причин — завышенные требования банков к заемщикам. Сюда можно отнести:

  1. Ограничения по роду коммерческой деятельности юрлица. Например, нельзя оформить, если бизнес связан с производством табачной или алкогольной продукции.
  2. По показателям вредных выбросов в окружающую среду. Требуется заключение комиссии об уровне загрязнения природных ландшафтов.
  3. Эффективность бизнеса и прозрачность его ведения.
  4. Стабильность компании или индивидуального предпринимателя. Коммерческая деятельность на территории РФ должна быть не менее 12 месяцев.

К главным плюсам можно отнести следующие факторы:

  • Возможность сдать приобретенное имущество в аренду, для получения дополнительной выгоды;
  • Развитие бизнеса осуществляется за счет заемных средств — из оборота компании не изымается собственный капитал;
  • В ипотечных отношениях могут участвовать физические и юридические лица;
  • Залогом может выступать не только приобретаемая недвижимость, но и имеющаяся в собственности;
  • Процентная ставка — в пределах 12-14% годовых;
  • Достаточно продолжительный срок договора — 5-10 лет.

Минусами данного процесса являются:

  • Первоначальный взнос в размере 25% полной стоимости коммерческой недвижимости;
  • Длительность процедуры и оформление в несколько этапов;
  • Наличие определенных требований к приобретаемой недвижимости.

На сегодняшний день существует несколько вариантов получения кредита на покупку нежилой недвижимости. Но в целом процедура заключения договора выглядит следующим образом:

Есть ряд факторов, которые могут влиять на принятие банком положительного решения.

На сегодняшний день коммерческую ипотеку в РФ можно оформить только в некоторых банках.

Читайте также:  Как получить субсидию госслужащему на погашение ипотеки

Требуется подготовка и предоставление достаточно объемного пакета документов. Но по условиям самого кредита занимает первое место:

  • Срок кредитования — до 10 лет;
  • Размер первоначального взноса 25% и 20% (для объектов агросектора);
  • Размер кредита в пределах 500 тыс. руб. — 600 млн. руб. и 150 тыс. (сельхозпредприятия);
  • Годовая процентная ставка — 11,8%.
  • Срок — до 7 лет;
  • Сумма кредита — 1,0 млн. руб. — 100,0 млн. руб;
  • Первоначальный взнос — необходимо наличие дополнительного залога;
  • Процентная ставка — 13,34%.
  • Срок — до 10 лет;
  • Первоначальный взнос — необходимо наличие дополнительного залога или поручительства владельца бизнеса;
  • Процентная ставка — определяется индивидуально.
  • Срок — до 10 лет;
  • Сумма кредита — от 4-х млн. руб;
  • Первоначальный взнос — до 15%;
  • Процентная ставка — 13,55%.

Кроме этих банков, данный вид кредитования доступен в Россельхозбанке, Абсолют Банке, Уралсиб, Интеза, МТС Банке, ЮниКредит и некоторых других.

Каждый предприниматель, прежде чем принять решение о покупки нежилой недвижимости по программе коммерческой ипотеки, решает для себя ряд вопросов, касающихся условий кредитования. Среди наиболее важных являются:

  1. Годовая ставка. На сегодня средний показатель находится в пределах 11,5 — 13,5%;
  2. Максимальный размер кредита — до 200 млн. руб.
  3. Срок кредитования — 7-10 лет.
  4. Перечень требований к заемщику и приобретаемому объекту.
  5. Требования к залогу и дополнительному обеспечению.

Существует несколько схем получения кредита на покупку коммерческой недвижимости. Наиболее распространенной и доступной является следующая:

Банки предъявляют определенные требования к заемщику, который планирует получить коммерческую ипотеку. Вот перечень основных критериев:

  • Возраст заемщика — от 21 года;
  • Максимальный возраст — 70 лет (применимо для ИП);
  • Компания заемщика должна быть резидентом РФ;
  • Выручка за 12 месяцев — не превышает 400 млн. руб;
  • Срок деятельности предприятия — не меньше 6 месяцев (для всех сфер деятельности, за исключением сезонных) и 12 месяцев (для сезонных).

Также банки предъявляют особые требования к приобретаемой нежилой недвижимости. Их перечень у разных банков может незначительно отличаться. Здесь мы рассмотрим стандартные требования, которые предъявляют большинство финансовых учреждений.

  1. Кредит может быт выдан только на покупку капитального строения.
  2. Территориально здание должно быть расположено в одном регионе с банком.
  3. Не может быть в аварийном состоянии.
  4. Не подлежит сносу.
  5. Наличие почтового адреса;
  6. Планировка должна на 100% соответствовать той, что указана в технической документации.
  7. Подключение ко всем коммуникациям.
  8. Не иметь никаких юридических обременений и не быть предметом судебных разбирательств.
  9. Объект должен быть обязательно застрахован перед заключением сделки.

В пакет необходимых документов для получения коммерческой ипотеки входят:

  • Внутренний паспорт гражданина РФ;
  • Регистрационное свидетельство ИП;
  • Лицензии (при их наличии);
  • Налоговая декларация за 2 года (для тех кто отчитывается по ЕНВД) и за 1 год (для работающих по ОСНО).

В некоторых случаях банки могут требовать и ряд дополнительных документов, на свое усмотрение.

Да, такая возможность есть. На сегодняшний день всего несколько банков выдают коммерческую ипотеку без первоначального взноса. Но вместо этого, они, как правило, требуют дополнительное залоговое обеспечение или поручительство владельцев бизнеса. В среднем их условия выглядят следующим образом:

  • Максимальная сумма кредита — 150 тыс. руб;
  • Процентная ставка — 9 — 17,5% в год;
  • Срок погашения — 3 — 10 лет;
  • Комиссия банка за оформление — до 1,5%.

Альтернатива коммерческой ипотеке — аренда или лизинг. Каждый из этих вариантов имеет свои особенности. В частности, при аренде, недвижимость остается в собственности владельца. При лизинге, в оплату входит и погашение части стоимости недвижимости. Поэтому, когда заканчивается срок договора, недвижимость переходит в собственность нового владельца.

Каждый из этих вариантов имеет свои плюсы и минусы. Если рассматривать только с финансовой стороны, то наиболее выгодным вариантом будет оформление ипотеки на юридическое лицо.

Среди основных плюсов лизинга можно выделить минимальные риски и более удобные условия. Это касается в первую очередь условий налогообложения, содержания недвижимости в рабочем состоянии.

Главным минусом является более высокая процентная ставка. Поэтому при принятии окончательного решения, нужно внимательно изучить все предложения банков, сравнить условия, скрупулезно все просчитать и определиться с выбором. При этом обязательно следует учитывать положение компании на рынке, реальную платежеспособность и доходность, рентабельность бизнеса, цели, на которые берется кредит.

Adblock
detector