Ипотечное кредитование, на сегодняшний день, остается одной из основных направлений в деятельности банковских организаций. В нашей статье мы расскажем о том, что такое ипотека, кто может получить этот кредитный продукт, можно ли получить ипотеку под материнский капитал, какие документы нужны для оформления ипотеки и как получить налоговый вычет при покупке новостройки по ипотеке.
Ипотечные кредиты – один из основных сегментов доходных программ банков. И даже несмотря на тот факт, что длительный срок кредита предполагает существенную переплату суммы основного долга (более чем в 2 раза), спрос на такой кредитный продукт, как ипотека, остается довольно высоким.
Ипотека представляет собой кредитную программу, предоставляемую банком под залог приобретаемого или имеющегося в собственности жилья. Условия для получения такого кредита зависят не только от платежеспособности заемщика, но и от наличия у него дополнительного ликвидного имущества для обращения взыскания в случае кредитной задолженности. Стоит отметить, что банковские организации предъявляют очень жесткие требования к такому виду объектов жилой недвижимости, в частности, на них не должно быть никакие обременений (раннее оформленных залогов, наложение ареста на имущество должника и т.д.). Кроме того, тщательно проверяется платежеспособность и благонадежность заемщика, наличие у последнего ранее полученных и невыплаченных кредитов, а также иных неисполненных долговых обязательств. Информацию по данным вопросам банки, как правило, запрашивают в БКИ (бюро кредитных историй). Вместе с тем, ипотека относится к кредитным программам с обременением, зачастую требующим существенных гарантий для исполнения (например, участия созаемщика или поручителя, которые также будут нести ответственность по кредиту).
Программы ипотечного кредитования являются сугубо индивидуальными в каждой отдельной банковской организации и разрабатываются для заемщиков с учетом статуса приобретаемого жилья и его рыночной стоимости. Так, банки предлагают следующие виды ипотечных продуктов:
- ипотека для покупки жилья в новостройке;
- ипотека для покупки недвижимости на рынке вторичного жилья;
- ипотека для приобретения загородной недвижимости;
- ипотека для строительства собственного дома.
Условия кредитования в каждом отдельном случае различны, поэтому, перед тем, как начинать сбор необходимых документов для ипотеки, потенциальному заемщику следует тщательно ознакомиться с условиями кредитования, предложенными банком. В ряде основных и обязательных требований, как правило, являются:
- платежеспособность заемщика;
- наличие у заемщика постоянного дохода;
- подтверждение у заемщика трудового стажа не менее 6 месяцев на последнем месте работы, и общего стажа не менее 3-х лет;
- возраст заемщика должен быть, как правило, не менее 21 года и не старше 65 лет на момент погашения кредита;
- недвижимость, приобретаемая по ипотеке, оформляется в качестве залога в банке до полного погашения ипотечного займа;
- в отдельных случаях требуется участие созаемщика или поручителя;
- страхование приобретаемого объекта недвижимости;
- страхование жизни и здоровья заемщика.
Отметим, что страхование приобретаемого жилья, а также жизни и здоровья заемщика может существенно повлиять на снижение процентной ставки по кредиту.
Важным условием при ипотечном кредитовании является передача приобретаемой недвижимости в залог. Данное требование предусматривает любой ипотечный кредитный договор, действуя на основании ст. 6 ФЗ № 102. Закладная на предмет залога, в частности, объект жилой недвижимости, передается банку и находится там до полного погашения кредита. В случае просрочки платежей, банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру путем продажи объекта недвижимости через публичные торги.
Оформление ипотечного кредитного займа для покупки недвижимости включает в себя несколько основных этапов:
- Обращение в банковскую организацию и получение полной консультации по условиям получения кредитного продукта.
- Сбор и предоставление в банк необходимых документов для оформления заявки.
- Срок рассмотрения заявки может составлять от 2-х до 10 дней.
- После получения положительного решения по кредиту, заемщиком осуществляется поиск жилого объекта.
- Предоставление документов по объекту жилой недвижимости в банк на рассмотрение.
- Принятие банком жилого объекта в залог, подписание кредитного договора.
- Выдача кредитных средств заемщику.
Важным моментом при покупке жилья по ипотеке, в том числе и в счет материнского капитала, является согласие продавца объекта жилой недвижимости на продажу квартиры по заданным условиям, поскольку получение им на руки всей суммы будет возможно только после регистрации ипотеки и подтверждения права покупателя на приобретение данной квартиры.
Напомним, что с 15 июля 2016 г. в России вступил в силу новый закон, отменяющий выдачу свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество. Какие документы нужны для ипотеки:
- оригинал паспорта заемщика, созаемщика и поручителей;
- справка о доходах заемщика по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
- документ, подтверждающий трудовой стаж на одном месте работы не менее 6 месяцев (трудовая книжка, трудовой договор);
- свидетельство о браке, так как супруг заемщика автоматически становится созаемщиком ипотечного кредита (исключением являются случаи наличия брачного договора, в котором одним из условий является отказ супруга заемщика от недвижимости, приобретаемой по ипотеке).
Кредитный ипотечный договор подписывается после оформления страховки на приобретаемый объект недвижимости. В документе обязательно обозначаются права и обязанности сторон, а также ответственность сторон при нарушении условий кредитования. Все условия кредитного договора должны быть тщательно изучены до момента его подписания. Сделка по приобретению ипотечной недвижимости регистрируется в Росреестре. Банк допускает погашение ипотечного кредита двумя видами платежей:
- аннуитетными платежами – когда займ погашается равными суммами на протяжении всего срока ипотеки;
- дифференцированными платежами – когда изначально идет выплата процентов по кредиту, а затем суммы основного долга.
К ипотечному договору прилагается обязательный график платежей с указанием полной стоимости кредитного займа.
Важно! Кредитный договор может предусматривать оплату комиссии и дополнительных процентов в случае просрочки платежей.
Налоговое законодательство РФ предусматривает имущественный вычет по ипотеке для тех, кто приобрел недвижимость в кредит, стоимость жилого объекта должна составлять при этом не менее 2 млн рублей и дополнительно вычет на начисленные проценты по кредиту на общую сумму переплаты 3 млн рублей. Срок давности налогового вычета по ипотеке не ограничен временем. Выплата льготы возможна путем исключения подоходного налога размером 13% из заработной платы или единой выплатой на банковский счет заявителя через ФНС РФ.
Подводя итог вышесказанному отметим, что основными преимуществами ипотечного кредитования, несомненно, являются возможность быстрого приобретения собственного жилья и при наличии постоянного высокого дохода – постепенная выплата кредита, не в ущерб жизненным интересам семьи. Главный же недостаток покупки квартиры по ипотеке – риск потерять постоянный доход, вследствие чего возможны просрочки обязательных платежей. Большому риску подвержены те, кто купил квартиру по ипотеке в иностранной валюте – нестабильность на валютном рынке может повлечь за собой выплаты кредитного долга в повышенном размере, в зависимости от курса.
Банки предусматривают рефинансирование валютной ипотеки на основании заявления заемщика.
В случае длительной просрочки банк вправе обратиться в суд с требованиями о выселении должника и его семьи из квартиры и выставить данное жилье на продажу. Ипотека – это, несомненно, важный шаг в жизни каждого заемщика, желающего приобрести собственную квартиру, однако, прежде, чем принять это решение, необходимо тщательно просчитать все возможные риски, создать резерв средств, благодаря которому обязательные платежи будут вноситься даже при потере постоянного заработка.
Все чаще молодые семьи берут ипотечный кредит. Это займ под залог приобретаемого имущества: жилого дома или квартиры, поэтому кредит ипотечный. Если залога нет применяется иной вид кредитования. Такой займ обычно выдают сроком от 5 до 30 лет. Ипотечное кредитование физических лиц подразумевает, что деньги пойдут конкретно на покупку жилого помещения.
Собственник сможет распоряжаться имуществом только после полной выплаты ипотеки. При регистрации сделки в органах отмечают обременение. Собственник не может подарить, продать или поменять жилплощадь до момента полной выплаты кредита. Ипотечное кредитование физических лиц происходит с предъявлением серьезных требований к заемщику.
Классифицируют ипотеку по таким направлениям:
Ипотека может быть двух видов: когда берут займ под личную недвижимость клиента или она станет залогом после покупки. Первый вариант подразумевает, что выданные деньги заемщик может потратить и на другие нужды. А вот для второго варианта банки предлагают множество различных программ, но в целом основная мысль оформления ипотеки остается.
Прежде чем взять ипотечный кредит в 2017 году, стоит помнить, что такой вид займа имеет положительные и отрицательные стороны. Есть несколько основных плюсов:
- Быстрое решение вопроса с жильем.
- Предоставляется ипотека с государственной поддержкой: льготы для молодой семьи, учителям, военным.
- Вкладывать денежные средства в имущество всегда выгодно.
Что касается недостатков, то главный – большая переплата.
Выдачу ипотечных кредитов в РФ регулирует федеральное законодательство. Деятельность финансовых учреждений определяется рамками закона. Потенциальный заемщик должен подходить под определенные требования:
- При подаче документов гражданин должен быть не младше 21 года, окончание выплат должно совпадать с возрастом до 65 лет.
- Доход семьи должен быть в два раза больше выплат по ипотеке.
- Нужно подтвердить наличие постоянного места работы.
- У заемщика должно быть гражданство РФ.
Организация ипотечного кредитования физических лиц проходит на основании определенных показателей. Сюда относится срок займа, процентная ставка, сумма денег. Для привлечения новых клиентов банки нередко снижают процентную ставку. Кроме этого, есть банки, готовые предоставить ипотеку для иностранных граждан. Для этого используются проверенные программы. А условия практически не отличаются от тех, которые предоставлены гражданам РФ.
Каждый банк предлагает свои условия для оформления ипотеки, требования к заемщикам и документам. Придерживаясь нескольких шагов, можно будет быстро оформить сделку и получить собственно жилье.
Шаг 1. Выбрать недвижимость. Подобрать жилье нужно до обращения в банк. Это поможет клиенту определить, какая сумма требуется для покупки недвижимости. Денежные средства дают на жилье:
- в новостройке;
- на стадии строительства;
- на вторичном рынке.
Стоит обратить внимание на оценивание жилья. Это нужно, чтобы банк был уверен в соответствии требуемой суммы стоимости обьекта.
Шаг 2. Выбор банка. Чаще всего выбирают кредитную организацию по процентной ставке. Эксперты советуют начинать с банка, в котором у клиента имеется карта или счет. Банки в этом случае могут быть более лояльны. На этом этапе следует узнать о возможности досрочного погашения кредита. Рекомендуется ознакомиться с отзывами тех, кто уже взял займ. Необходимо узнать, сколько составит первый взнос, какой будет ежемесячная плата и общая переплата по кредиту.
Шаг 3. Подготовка документов. Получить положительное решение банка не просто. Поэтому лучше подавать документы в несколько организаций, чтобы подобрать оптимальные условия и тарифы. Заемщику понадобится:
- паспорт;
- документы на детей;
- свидетельство о браке;
- справка об отсутствии психических заболеваний;
- справка 2-НДФЛ;
- данные из трудовой книжки.
Шаг 4. Страхование сделки. Для заемщика обязательным является страхование ипотечной сделки. При отказе от других видов страхования банк может поднять процентную ставку. Поэтому чаще всего заемщик соглашается на предложения организации. При покупке квартиры в кредит заполняется декларация 3-НДФЛ. Образец заполнения для физических лиц в 2016 году показывает, как оформить документы, чтобы ипотека была выдана банком быстрее.
Шаг 5. Получение займа и оформление документов. Это важный этап, на котором происходит подписание договора. Стоит обратить внимание на нюансы:
- сколько составит первоначальный взнос;
- как оплачивать кредит;
- какой будет штраф в случае неуплаты.
Ипотечное кредитование физических лиц Сбербанк проводит с помощью нескольких программ. У них есть предложения:
- с государственной поддержкой;
- с рефинансированием;
- кредит на загородное жилье;
- ипотека с материнским капиталом.
Положительные отзывы и о банке ВТБ. Ипотечное кредитование физических лиц в этой организации может осуществляться даже по двум документам: паспорту и справке с места работы. Это позволит купить жилье в новостройке. Молодые семьи и военные граждане часто берут кредит ВТБ 24. Условия для них льготные, а процентная ставка – низкая. Выдают кредит без первоначального взноса, на покупку вторичного жилья и коммерческой недвижимости именно в ВТБ 24. Условия ипотечного кредитования физических лиц для каждого случая индивидуальные. О том, как ИП взять ипотеку можно ознакомиться здесь.
В настоящее время ипотека приобретает все большую популярность среди жителей России. Все больше банков предлагает купить квартиру в кредит, предлагая различные ипотечные программы.
Сегодня для множества российских семей ипотека остается единственным способом улучшить свои жилищные условия или приобрети новую квартиру, учитывая постоянно растущие цены на недвижимость. Ипотечный кредит позволит приобрести квартиру в новостройке на вторичном рынке жилья или купить загородный дом.
Ипотека — от греческого слова hypotheka — залог, заклад. Представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику — залогодателю.
Ипотека в уходящем 2010 году: предварительные итоги. Количество ипотечных кредитов, полученных россиянами в уходящем году, выросло в 2,6 раза по сравнению с прошлым годом. При этом, по данным ЦБ РФ, общий объем ипотечных и других жилищных кредитов увеличился только на 6 %. Таким образом ипотеку стало получать большее количество заемщиков, но суммы стали меньше. Отмечено, также, что явно увеличился объем кредитов, выданных в рублях, а количество валютных ссуд сократилось. Восстановлению рынка ипотечного кредитования способствует снижение процентных ставок.
Динамика процентных ставок по ипотеке. По данным аналитических агентств, за ноябрь 2010 года процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам снизилась по сравнению с октябрем 2009 года на 3,5 %, а по кредитам в валюте — на 2,7 %. Многие банки в конце ноября стали предлагать клиентам в качестве новогоднего предложения снижение ставки еще на 1 — 1,5 %.
Сейчас, когда ипотечное кредитование в России становится все более популярным и набирает обороты, настало время разобраться, что же такое ипотека и какие шаги нужно предпринять для успешного получения ипотечного кредита.
В этой курсовой работе мы попробуем изучить как можно больше материалов по данной теме и составить для себя полное представление, что же такое ипотечный кредит, cхема получения кредита, найти подходящий ипотечный банк и тщательно проанализировать ипотечные программы, которые он предлагает.
Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования
1.1. Что такое ипотека
Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости — землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем.
Самый распространенный вариант использования ипотеки в России — это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.
Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.
1.2. Преимущества и недостатки ипотеки
Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. Финансовый кризис отрицательно сказался на возможности выбора банка и ипотечной программы. Тем не менее, любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.
1.3. Схема получения кредита
Схема получения кредита:
— найти подходящий ипотечный банк и тщательно проанализировать ипотечные программы, которые он предлагает. (Реально оценить финансовые возможности!);
— собрать необходимый пакет документов в соответствии с законодательством и требованиями банка.
— подать указанный пакет документов в банк и, в случае положительного решения банка, заняться подбором недвижимости, в которую собирается вложить полученный кредит;
— если выбранная недвижимость прошла экспертизу и соответствует требованиям банка, необходимо внести за нее авансовый платёж;
— следующий шаг — страхование квартиры от возможного ущерба и подписание кредитного договора с банком, а также договора купли-продажи;
— завершающий этап – подача документов на государственную регистрацию.
Отдельно хочется отметить очень важный, на наш взгляд, момент. Если Вы все-таки решились взять ипотечный кредит – крайне внимательно изучайте всю документацию. Особое внимание уделяйте документам, которые представляются вам на подпись — анкеты, договоры и т.п. Здесь не бывает мелочей, внимательно прочтите и осмыслите всё, что написано даже самым мелким шрифтом. Не стесняйтесь просить подробно разъяснять вам всё, что вызывает у вас хоть малейшие сомнения или является для вас непонятным. Помните, что пока вы не поставили на документе свою подпись – вы никому ничего не должны. Поэтому, лучше на этом этапе десять раз перечитать документ, остановиться на каждом его пункте и вникнуть во все его тонкости, чем потом кусать себе локти. Если документ либо отдельная его часть вызывает у вас сомнение или недоверие – лучше всего проконсультироваться с юристом.
Примерный список наиболее важных документов:
· Заявление на предоставление ипотечного кредита (подается, как, правило, на фирменном бланке банка)
· Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования
· Свидетельство о среднем или высшем образовании заемщика
· Свидетельство о браке или свидетельство о расторжении брака заемщика (если имеется, то копия брачного контракта)
· Свидетельства о рождении детей или копии паспортов несовершеннолетних детей
· Также могут потребовать водительские права или справку из психоневрологического – наркологического диспансера
· Копия трудовой книжки или трудового договора
· Справка о доходах по форме 2НДФЛ
· Документы подтверждающие, что у вас в наличие имеется дорогостоящее имущество
· Могут потребоваться дополнительные документы, подтверждающие ваши прочие доходы, например такие, как проценты по вкладам или страховые выплаты. Если заемщик уже выплачивает какой-либо кредит, то банк может потребовать документы, подтверждающие кредитную историю. Причем, даже документы по тем кредитам, которые уже были погашены.
· Если вы являетесь частным предпринимателем, то от вас банк может потребовать декларацию о доходах. От предпринимателя без образования юридического лица будут необходимы копии свидетельства о регистрации ПБОЮЛ, налоговая декларация и т.д.
В любом случае, не стоит напоминать, что практически все эти документы предоставляются в виде копий и многие из них должны быть нотариально заверены.