Ипотечное покрытие могут составлять денежные средства

права требований по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой.

общая сумма средств, которые должны заплатить банку (кредитору) все его ипотечные заемщики по заключенным ими кредитным договорам, включая платежи по основному долгу и проценты. Этот довольно специальный показатель используется банком в качестве базы для расчетов возможного объема эмиссии ипотечных ценных бумаг.

В соответствии с российским законодательством (Федеральный Закон “Об ипотечных ценных бумагах”) ипотечное покрытие представляет собой обеспечение облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия и включает: 1. обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и/или ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие; 2. денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте; 3. государственные ценные бумаги; 4. недвижимое имущество. Недвижимое имущество может составлять ипотечное покрытие облигаций только в результате его приобретения (оставления за собой) эмитентом в соответствии с гражданским законодательством РФ при обращении на него взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства в течении не более, чем двух лет с момента такого приобретения. Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости иного имущества, составляющего ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных частью 1 статьи 13 Федерального закона.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

— основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

— договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

— недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

— в случае, если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

— предметом договора займа должны являться только денежные средства.

Обязанность должника одновременно возвращать основную сумму долга и уплачивать проценты на нее периодическими платежами, за исключением первых двенадцати месяцев, должна предусматриваться не менее чем пятьюдесятью процентами обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие не должны составлять требования в отношении закладных, заложенных в обеспечение иных обязательств.

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают семьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено, не должна превышать десять процентов размера ипотечного покрытия.

Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие. Размер ипотечного покрытия должен определяться в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

При определении размера ипотечного покрытия не должно учитываться требование по обязательству, в отношении которого:

— срок неисполнения составляет более чем шесть месяцев;

— утрачен предмет ипотеки, в том числе вследствие вступления в законную силу решения суда о признании недействительным или прекращении по иным основаниям права залога на недвижимое имущество (ипотеки);

— вступило в законную силу решение суда о признании обязательства недействительным или прекращении его по иным основаниям;

— должник по обязательству признан несостоятельным (банкротом) в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия.

Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

— выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

— договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его нотариально удостоверенной копией;

— кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;

— закладной со всеми приложениями к ней в случае, если имели место составление и выдача закладной, или ее нотариально удостоверенной копией;

— документом, который выражает содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если имела место передача (уступка) таких прав, или его нотариально удостоверенной копией.

ст. 3 федерального закона от 11.11.2003 N 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

В настоящее время на территории нашей страны действует закон об ипотечных ценных бумагах. Этот нормативный документ регламентирует процесс инвестирования в жилищное строительство. Ипотечное покрытие – это термин, обозначающий обеспечение гарантии возврата денежных средств, которые инвестор вкладывает в покупку ценных бумаг.

Ипотечное покрытие – это залоговое недвижимое имущество, на которое заёмщиками оформляется закладная в установленном законом порядке. Эти виды обеспечения залога регистрируются в Росреестре. Они могут передаваться специальным ипотечным агентствам, которые занимаются формированием пакетов ценных бумаг.

Таким образом происходит привлечение инвестиций в сектор реального жилищного строительства. банки имеют возможность увеличивать оборачиваемость денежных средств и повышать прибыльность своей операционной деятельности. Заёмщики получают более доступные программы жилищного ипотечного кредитования. Инвесторы реализуют свои финансы с целью увеличения их капитализации.

Для начала рассмотрим, что такое ипотечное покрытие и с какой целью оно формируется. Итак, как уже говорилось выше, в Российской Федерации действует специально разработанное законодательство, регулирующее рынок ипотечных ценных бумаг. В основном ипотечными агентствами выпускаются облигации и сертификаты определённого номинала. Любое физическое или юридическое лицо может стать инвестором, обратившись к брокеру и приобретя пакет ценных бумаг.

Вкладывая денежные средства, инвестор хочет получить:

доход в виде дивидендов – их обеспечивает выплата начисленных процентов по кредитному договору;
гарантию возврата вложенных средств – для этого необходимо ипотечное покрытие за счет залогового недвижимого имущества (дома и квартиры, офисы и гаражи, земельные участки, парковки и многое другое);
сохранность вложенного капитала – этому способствует система рыночной оценки, в которой за основу принимается номинал ценной бумаги с обеспечение недвижимостью в размере не менее 80 % от оценочной стоимости квадратных метров.

Все эти вопросы решаются составлением реестра ипотечного покрытия. С внесёнными в него сведениями имеет возможность ознакомиться каждый потенциальный инвестор. Благодаря активам, включаемым в портфель ипотечного покрытия, инвестор имеет возможность оценить свои риски и потенциальную возможность извлечения прибыли, зафиксированной в договоре.

Согласно действующему законодательству, если различные виды ценных бумаг с ипотечным покрытием. Чаще всего в обращение выпускаются сертификаты с определённым номиналом и облигации. Акции и билеты в этой сфере инвестиционного вложения денежных средств применяются крайне редко. С ними существует определённая сложность по включению их в единую базу государственного реестра.

Сертификат с ипотечным покрытием – это именная ценная бумага, в которой указан только номинал вложенных денежных средств. также по этой бумаге составляется договор выплаты начисленных дивидендов и гарантии возврата вложенных финансов.

Облигация – это именная ценная бумага с ипотечным залоговым покрытием. На её формуляре указывается не только номинал, но и выплата дивидендов, капитализация и многие другие моменты.

Оба вида ценных бумаг регистрируются в установленном законодательством порядке и обеспечиваются реально существующими объектами недвижимости.

Для того, чтобы понять, что такое ипотечные ценные бумаги и в чем заключается их особенность и отличие от акций, нужно вернуться к тексту нормативного документа. В нем указано, что ипотечные облигации и сертификаты в обязательном порядке обеспечиваются залоговым имуществом. Т.е. это практически безрисковые активы, по которым гарантировано возвращение вложенных денежных средств. А вот выплата дивидендов как раз не гарантирована.

В том случае, если в пакете инвестирования окажется большое количество сложных и проблемных ипотечных кредитов, инвестор рискует не получить те дивиденды, на которые он рассчитывал. Да, безусловно, при отказе заемщика от выполнения своих финансовых обязательств залоговое имущество будет реализовано по средним рыночным ценам. При этом инвертору будут возвращены вложенные им денежные средства в полном объеме. Но на выплату прибыли рассчитывать в такой ситуации не стоит. Закон в этой ситуации оказывается полностью на стороне банка.

Ипотечные ценные бумаги менее выгодны, но более надежны в плане сохранности капитала, чем акции различных предприятий. Акции не обеспечены ничем, кроме поручительства собственников бизнеса и будущей прибыли. Соответственно и размер дивидендов по акциям рассчитывается исходя из готовой прибыли предприятия.

Ипотечные ценные бумаги имеют гарантированный процент доходности, поскольку он зависит от того процента годового обслуживания долга, который зафиксирован в кредитном ипотечном договоре заемщика.

Если предприятие (акционерное общество) банкротится, то акционеры (держатели ценных бумаг) становятся в очередь за обеспечением своих вложений. Далеко не всегда при распродаже активов обанкротившегося предприятия получить хотя бы часть вложенных инвестиций. В большинстве случаев это высокий риск потери всего капитала. Чего не скажешь про ипотечные ценные бумаги, где инвестор защищен от большинства возможных рисков.

Федеральный Закон об ипотечных ценных бумагах содержит указания касательно предъявляемых требований к залоговому имуществу. Ипотечное покрытие должно быть обеспечено уже существующими объектами недвижимости.

Не пропускается включать в реестр договора кредитования на участие в долевом строительстве. Дом должен быть уже построен, реализован покупателям и введен в эксплуатацию. Только после завершения всех процедур государственной регистрации прав собственности объект недвижимости может быть включен в состав покрытия.

Особое внимание следует уделять оценке. Стоимость покрытия не может превышать 80 % от оценочной стоимости включаемого объекта недвижимости. Таким образом, практика применения данного требования заключается в том, что, если квартира была оценена профессиональным бюро в 3000 000 рублей, то в качестве ипотечного покрытия по инвестиционному пакету может быть оформлено толкьо 2 4000 000 рублей, т.е. не более 80 % от оценочной стоимости.

Как ведется учет ипотечного покрытия в течение всего срока реализации ценных бумаг? Для этого существуют автоматизированные системы учета, в которые вносятся все важные сведения, регламентируемые Федеральным Законом.

Первичный учет осуществляется путем внесения всех объектов залогового имущества с указанием данных кредитных договоров в специальный реестр. Он ведется сразу в электронном и бумажном формате. После завершения его формирования список и реестр закрываются и в последствии не редактируются. Законом запрещено проводить замену закладных при отсутствии выполнения по некоторым из них обязательств.

Посмотрите на видео основные юридические моменты, связанные с оборотом ипотечных ценных бумаг и их покрытия:

Ипотечное покрытие могут составлять:

обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными,
ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие,
денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте,
государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах».

основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать восемьдесят процентов определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;
договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;
недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования о возврате суммы основного долга;
предметом договора займа должны являться только денежные средства.

Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия.

119049 г. Москва, 1-й Люсиновский переулок, дом 3Б
Тел./факс: +7 (495) 646-04-62