Жилищный вопрос всегда является ключевым в жизни почти любой семьи, а порой этот аспект становится и причиной множества споров и конфликтов. По приказу Правительства Российской Федерации в 1997 году была создана государственная организация для решения этого вопроса. И это — АИЖК, которое расшифровывается как Агентство ипотечного жилищного кредитования. Цель его сделать максимально комфортными условия приобретения жилья в кредит. Чем именно занимается организация, и какие направления у ее деятельности, вы узнаете далее из статьи.
АИЖК — это не просто организация, регулирующая ипотечное кредитование с определенным количеством банков. Это агентство разработало определенные критерии, охватывающие интересы кредитуемого населения. И финансовые организации, которые выдают кредиты на приобретаемое жилье, придерживаются заданных стандартов и ипотечных программ. Агентство в свою очередь оказывает финансовую поддержку для банков АИЖК.
В связи с тем, что перед федеральной организацией стоит задача максимально охватить интересы заемщиков по ипотеке, были разработаны следующие ипотечные программы АИЖК:
- «Стандартный ипотечный кредит». Заемщику предлагается на выбор покупка новой квартиры, дома или жилья на вторичном рынке.
- «Переменная ставка». Кредитная ставка по займу может меняться в зависимости от ставки рефинансирования ЦБ РФ.
- «Материнский капитал» — с использованием соответствующего сертификата.
- «Военная ипотека» — доступное готовое жилье для военнослужащих, с возможностью получения суммы до 2 млн рублей вне зависимости от дохода гражданина.
- В программе «Новостройка» принимают участие строительные компании государственных и социальных жилищных проектов.
- «Малоэтажное жилье» – ссуда выдается под строительство малоэтажных домов.
- «Залоговое жилье» — это приобретение недвижимости, находящееся на балансе у АИЖК.
Для молодых семей с несовершеннолетними детьми (2 и более) предусмотрены дополнительные скидки на займ. Список кредитования по ипотеке банков АИЖК можно рассмотреть на официальном сайте государственной организации. Там же подробно описаны условия и требования каждой из программ.
АИЖК — это не только поддержка жилищного кредитования в нашей стране, но и орган, направленный на отслеживание финансовых рисков в данной сфере кредитования. К примеру, государственная компания выступила с инициативой страхования убыточных кредитных сделок с залоговой недвижимости. Это не только позволило оказать финансовую поддержку банку, но и предоставило возможность заемщикам иметь низкие ставки, а также обезопасить покупку залоговой недвижимости для новых покупателей.
При выдаче займа, кредитор выплачивает денежные средства на покупку недвижимости из собственного финансового баланса и несет все обязательства по исполнению своих действий, согласно кредитному договору. Все взаимоотношения по выплате долга заемщик несет перед банком. АИЖК, в свою очередь, выплачивает банку комиссионное вознаграждение за выдачу кредита и его дальнейшее обслуживание.
Помимо этого, Агентство выкупает у кредитора права на выданный займ, снимая с последнего тяжбы по взысканию долгов. А полученные проценты организация принимает в качестве дохода.
В случае проблемной задолженности, заемщик обязательства будет нести перед АИЖК, а не перед банком. Но если речь идет о простой просроченной задолженности, то в этом случае кредитор обязан самостоятельно разобраться с этим вопросом, так как именно банк — финансовая организация, выдавшая кредит, а не АИЖК.
Ухудшение финансового состояния заемщиков не является редкостью в кредитовании. А потому еще одной программой помощи заемщикам АИЖК является реструктуризация. В 2008 г. появилась дочерняя организация — АРИЖК (агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов). АРИЖК существенно разгрузил АИЖК, что позволяет оказывать качественную помощь и консультативную работу населению нашей страны.
Как мы уже знаем, АИЖК — это не просто организация, регулирующая финансово-жилищные взаимоотношения между кредитором и покупателем. Это еще и возможность познакомиться с объектами недвижимости и выяснить условия страхования жилья и здоровья, жизни кредитуемого лица.
Более подробно о программе АИЖК в помощи ипотечным гражданам можно сказать так:
- это возможность подобрать удобную программу;
- остановить свой выбор на лояльном (заемщику) банке-партнёре;
- изучить программы страхования у партнёров Страховых компаний;
- познакомиться с перечнем готовых жилых объектов.
Если вы уже являетесь клиентом ипотечного агентства, то дочерняя компания может оказать вам квалифицированную поддержку по финансовым вопросам по реструктуризации займа.
При оформлении кредитной сделки, важно знать, что любая приобретенная недвижимость в кредит является не только залоговой до момента ее полного погашения, но и подлежит обязательному страхованию на случай полной утраты или повреждений.
Страхование жизни по закону РФ не является обязательным видом страхования. Но в случае отказа от данного вида защиты кредитной сделки, АИЖК предусматривает повышение ставки на 0,7%. Что может оказаться куда более внушительной суммой за весь период ипотеки, чем само страхование.
Основное достоинство работы АИЖК — это конкурентная, низкая процентная ставка по кредиту. А также наличие нескольких программ, удовлетворяющих потребности многих слоев населения.
Из минусов следует отметить длительное рассмотрение заявки клиентов на ипотечный кредит, который может исчисляться даже месяцами. Поэтому низкая ставка по займу выступает компенсирующим фактором в долгом ожидании ответа по заявке.
Но здесь следует отметить, что АИЖК работает в качестве посредника между кредитором и потенциальным заемщиком. Только в спорных и конфликтных ситуациях государственная структура может разрешить вопрос. И в случае необходимости, вы всегда можете рассчитывать на консультацию от АИЖК или АРИЖК.
Как все государственное, с привлекательной возможностью получения услуг или недвижимости, процесс происходит не просто и не всегда легко. За низкими кредитными ставками скрываются огромное количество документов и длительное время ожидания ответа на запрос о кредитовании.
Разумеется, желающих получить жилье по доступным ценам и кредитным ставкам, очень много. Учитывается и тот факт, что программ помощи заемщикам АИЖК множество.
По мнению потенциальных или реальных клиентов, финансовые взаимоотношения в системе «АИЖК — заемщик — банк» сложны и не всегда понятны. Ведь у АИЖК есть право обратного выкупа закладных. А это означает, что в сложных ситуациях, искать «концы» простому человеку не так-то просто.
Зачастую говорят и о проволочках, что негативно сказывается на работе в целом Федерального Агентства. На самом деле, чтобы избежать негативного опыта с этой организацией, необходимо внимательно изучить требования, предъявляемые к заемщику и его документам, которые, по мнению АИЖК, подробно освещены на официальном сайте.
Также необходимо быть готовым к длительному ожиданию по своему запросу. По официальным данным, максимальный срок ожидания — не более 30 дней. Но, как свидетельствуют отзывы людей, столкнувшихся с АИЖК, время может существенно затянуться (возможно, до полугода).
Помимо вышеперечисленного, существуют нормы по каждой программе, отклонение от которых являются причиной отказа от возможности кредитования по программе. Поэтому только ваша внимательность и усидчивость может помочь в таком непростом деле как правильное ипотечное кредитование с низкими ставками.
Жилищный кредит —это кредит, который выдается банками и другими финансовыми учреждениями на покупку квартиры или частного дома, на реконструкцию жилья с последующим увеличением его площади путем строительства новых комнат, новых этажей.
Выдача жилищного кредита заемщику осуществляется при участии АИЖК или напрямую через банк. Жилищные кредиты, предлагаемые рынком, можно условно разделить на два вида: потребительские и ипотечные.
Главный признак ипотечного кредита – его залогом служит сама недвижимость, приобретаемая в кредит. Такой шаг дает возможность заемщику улучшить свои жилищные условия с минимальными рисками. Результатом такой сделки в худшем случае, может стать тот факт, если заемщик по каким-то причинам перестанет платить ссуду, что квартира будет конфискована и продана, а деньги буду поделены между ним и банком.
Вместе с этим основной принцип ипотеки — это его доступность. Поэтому ипотечные кредиты имеют разную долгосрочность (от 10 и более лет).
Такой тип кредита имеет наибольшую доступность и высокое качество. В банке предполагают, что заемщик способен выплатить ипотечный кредит без особого ухудшения своей жизни. Поэтому, согласно мировой практике, стандартный ипотечный кредит должен отвечать таким требованиям:
- Ипотечный кредит может быть выдан заемщику при условии оплаты не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры в качестве первоначального взноса;
- Размер погашения ипотечного кредита не может превышать 40% от месячного дохода семьи;
- Ипотечный кредит не может быть выдан на приобретение жилья низкого качества (например, дом, который через 10 лет станет аварийным);
- Ипотечный кредит не может быть выдан на приобретение жилья слишком маленькой площади (однокомнатная квартира для нескольких членов семьи).
Такой тип кредита отличается той или иной степенью нарушения оговоренных принципов, в результате чего жилье имеет более низкое качество и более высокие риски как для заемщика, так и для банка. При оформлении нестандартного ипотечного кредита заемщик должен внести 10% первоначального взноса от стоимости квартиры, а размер погашения кредита составляет не более 45% от месячного дохода семьи.
Этот вид кредитования имеет совсем другие принципы. Например, в залог потребительского жилищного кредита берется не приобретаемая квартира, а ценное имущество заемщика в виде автомобиля, драгоценностей, другой недвижимости. Как правило, такой кредит выдается на сравнительно малый срок и под большие годовые проценты.
Жилищные кредиты — долгосрочные кредиты на приобретение, строительство, на участие в долевом строительстве, реконструкцию и ремонт жилой недвижимости.
Основная форма жилищных кредитов — ипотечные кредиты под залог недвижимости
Ипотечное жилищное кредитование — форма ипотечного кредитования, целевым назначением которого является приобретение гражданами жилья.
Характерные признаки ипотечных кредитов: долгосрочный характер, обеспеченность объектами недвижимости, погашение в рассрочку, особая система рефинансирования.
По целям кредитования ипотечные жилищные кредиты делятся на 3 группы:
кредиты на приобретение готового жилья. Как прави ло, кредиты предоставляются еди ным разовым платежом;
кредиты на строительство, реконструкцию, кап. ре монт жилья. Кредиты предоставляются по открытой невозобновляемой кредитной линии, лимит которой зависит от об щей потребности в заемных средствах на проведение строительно- монтажных работ;
3) кредиты на приобретение строящегося жилья. Кредитование происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется после завершения предыдущего этапа, при этом могут использоваться как разовые ссуды, так и невозобновляемые кредитные линии.
В зависимости от типа недвижимости кредиты подразделяются на кредиты на покупку квартиры (на первичном и вторичном рынках недвижимости), кредиты на покупку комнаты, на покупку загородной недвижимости и кредит на иные цели.
Процедура ипотечного жилищного кредитования
Жесткие требования к потенциальным заемщикам: — к ежемесячному подтвержденному доходу заемщика, к возрасту заемщика — не моложе 18 лет на момент получения кредита и не старше 60—65 лет к моменту его погашения. Приоритетный возраст — 30—35 лет.
Большинство банков предоставляют ипотечные кредиты
— гражданам России, имеющим постоянную регистрацию
— размер непрерывного трудового стажа (как правило, не менее 6 месяцев) и общего трудового стажа (не менее года).
Этапы выдачи ипотечного кредита.
1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика — заемщик выбирает банк и программу кредитования, подает заявку на кредит и пакет документов, на основании которого банк принимает принципиальное решение о возможности взаимодействия с данным заемщиком.
Андеррайтинг заемщика — банк оценивает кредитоспособность заемщика и определяет максимальную сумму, % ставку, срок, схему погашения. Это решение действительно три месяца (в некоторых банках данный срок несколько больше).
Подбор и оценка жилья — клиент подбирает квартиру, представляет банку пакет документов на жилье, банк оценивает данное жилье с т. зр. качества залога и дает согласие на его приобретение.
Оформление кредитного и других договоров по сделке (договор купли-продажи, комплексный договор страхования).
Регистрация заключенных договоров и закладной в Федеральной регистрационной службе (ФРС).
Выдача кредита — банк выдает заемщику кредит, за счет которого происходит окончательный расчет с продавцом. Схема расчета зависит от того, кто является продавцом квартиры. Заемщик становится собственником квартиры и получает возможность прописаться в ней, вселиться и даже сдавать. Единств. Ограничение — невозможность продажи квартиры, обмена или дарения до погашения кредита.
Обслуживание и погашение кредита — банк принимает платежи от заемщика в погашение кредита и уплату процентов и комиссий, ведет учет погашения осн. долга и %. При выполнении обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, ипотека прекращается, о чем делается соответств. запись в гос. реестре.
Ипотечные кредиты сопровождаются разл. комиссиями и сборами, величина которых зависит от банка, выдающего кредит, и от вида жилья — первичного или вторичного. К ним относятся:
комиссия за рассмотрение кредитной заявки;
оплата услуг рекомендуемого банком независимого оценщика
комиссия за выдачу
комиссия за обналичивание денег;
комиссия за перечисление денежных средств на счет продавца квартиры или на оплату аренды банковской ячейки при выплате продавцу наличных (деньги на период самой сделки помешают в депозитарную банковскую ячейку);
комиссия за проверку подлинности банкнот (по желанию участников сделки);
расходы на регистрацию права собственности на квартиру и залога на нее
оплата услуг нотариуса (косвенные расходы);
Погашение кредита может производиться заемщиком различными способами:
внесением наличных через кассу банка
внесением платежей в погашение кредита наличными через банкомат;
безналичными переводами денежных средств (если зар. плата поступает на счет в этом или другом банке);
Досрочное погашение кредита сейчас без штрафных санкций.
Заемщику необходимо заранее (за 7—30 дней) уведомить кредитора о досрочном погашении кредита: сначала по телефону, а затем приехать и написать заявление на досрочное погашение.
Если проблемы заемщика носят временный характер, банк может предоставить отсрочку выплаты основного долга и предложить выплачивать лишь %. Можно также пересмотреть условия кредитования, напр., увеличить срок: за счет этого ежемесячные выплаты банку станут меньше. Возможно требование со стороны банка о предоставлении доп. обеспечения, например, в виде поручителей.
Если заемщик не может выполнить свои обязательства по возврату кредита и уплате %, то существует два варианта выхода из данной ситуации — несудебный и судебный.
При несудебном варианте привлекается оценщик, определяющий стоимость недвижимости под залогом. Если и кредитор, и должник согласны с данной оценкой, то заложенная квартира продается. В результате банк компенсирует все свои издержки — сумму основного долга и %% за пользование кредитом, неуплаченные штрафы, пени и иные издержки, связанные с обращением взыскания на предмет ипотеки и его реализацией Вся оставшаяся сумма возвращается бывшему должнику.
Если же банк и заемщик не смогут договориться о стоимости Недвижимости, то остается 2-й способ реализации недвижимости — судебный — более дорогой для заемщика, т.к. включает оплату и судебных издержек, и более длительный). В суде у заемщика есть право попросить об отсрочке, которую ему могут предоставить на срок до года при наличии уважительной причины (напр., при тяжелой болезни заемщика или потере работы). Если до конца отсрочки заемщик не погашает кредит, то суд имеет право вынести решение о продаже заложенной квартиры с публичных торгов. Из полученной выручки в 1 очередь выплачивается долг банку с учетом %, всех штрафов и пеней. Кроме того, из полученной суммы вычитаются судебные издержки, а оставшиеся деньги передаются бывшему заемщику. До сих пор судебная процедура обращения взыскания на заложенные жилые помещения применялась в России крайне редко.
Организация отдельных видов кредитов юридическим лицам
Кредитование по овердрафту
Кредитование в форме открытия кредитной линии