Ипотечные облигации — ценные бумаги, обеспеченные правами требования по ипотечным кредитам, — один из самых обсуждаемых инструментов финансового рынка. Некоторые эксперты не исключают, что эти бумаги как наиболее надежный продукт с приемлемым уровнем доходности могут потеснить другие инструменты по управлению капиталом.
С точки зрения инвестирования ипотечные облигации считаются качественным продуктом. Они отвечают двум ключевым требованиям — доходности и надежности. Доходность этих бумаг находится на уровне ОФЗ плюс 1-1,25 процентных пункта, а кредитный рейтинг — на уровне странового.
Риски по таким облигациям минимальны, поскольку даже в случае банкротства банка, чей пул ипотечных кредитов обеспечивает бумаги, инвесторы за счет обособления проданного пула на ипотечном агенте продолжат получать прибыль. Эти преимущества наталкивают участников рынка на мысль о необходимости расширения секьюритизации ипотеки.
Упрощенная схема выпуска ипотечных облигаций выглядит так: банк формирует пул однородных ипотечных кредитов (примерно с одинаковыми параметрами) и выпускает ценные бумаги, обеспеченные этими кредитами. Инвестор приобретает эти бумаги и получает по ним купонный доход, который формируется за счет поступающих погашений по ипотечным кредитам.
В чем причина стагнации рынка? Основное препятствие — ужесточение условий проведения сделок по выпуску ценных бумаг, обеспеченных ипотекой.
В прошлом году рынок столкнулся с рядом сложностей: введением повышенного коэффициента риска для определенных траншей (в этом году его должны снизить почти в восемь раз); переходом с обязательных рейтингов по ИЦБ международных агентств на национальные, методика оценки которых была согласована только к концу года; повышением требований спецдепозитариев к сделкам для исключения случаев фальсификации.
Сейчас участники рынка надеются, что все сложности остались позади и в 2018 году ситуация начнет меняться в лучшую сторону. В прошлом году уже были сформированы ипотечные портфели (рост по объему выдач — 34%), и теперь для сохранения высоких темпов активные участники рынка жилищного кредитования будут заинтересованы в том, чтобы получить фондирование под новые сделки.
Причина низкой популярности ипотечных облигаций среди частных клиентов — сложность анализа такого инструмента. Далеко не каждый профессиональный участник рынка умеет считать доходность по этой бумаге и анализировать ее параметры. Например, в решении об эмиссии содержится информация о сроке погашения. Если банк проводил секьюритизацию ипотечных кредитов сроком 25 лет, то их погашение формально должно наступить только в 2043 году.
Безусловно, такая отдаленная перспектива может охладить интерес многих инвесторов к покупке бумаги. Однако с учетом заложенных опционов на досрочное погашение срок действия может оказаться значительно меньше. Расчет дюрации — это как раз одна из основных проблем. Срок погашения ипотечных кредитов может меняться в зависимости от состояния рынка.
Например, сейчас на фоне снижения ключевой ставки идет активное рефинансирование кредитов, оформленных в 2014-2015 годах. То есть размер доходности и срок обращения облигаций, выпущенных, например, в 2015-2016 годах, сократится, если на них есть опцион на досрочное погашение. Это не приведет к убыткам или потерям со стороны инвесторов, просто срок инвестирования, на который они рассчитывали, может оказаться меньше, чем ожидалось изначально.
Еще одна причина низкого спроса — небольшое количество ипотечных облигаций в свободном обращении. Профессиональные инвесторы, как правило, выкупают определенный объем бумаг и держат их у себя до погашения. Вероятно, на исполнение заявки на покупку или продажу ипотечных облигаций брокеру может потребоваться время.
Чтобы заработали рыночные механизмы, нужны большие объемы сделок. Когда рынок достигнет насыщения, тогда и возникнет вопрос, как привлечь новых потенциальных покупателей.
Аппетит к покупке ипотечных бумаги в этом году будет только расти. Есть ли шанс его удовлетворить и какие изменения помогут рынку набрать нужные объемы?
Кроме того, АИЖК берет на себя все функции организатора сделки, вплоть до юридического и налогового консультанта, что теоретически может способствовать выходу на рынок более мелких игроков, которые, не обладая необходимой экспертизой, не могли выводить на рынок свои портфели.
Рыночные размещения, когда ипотечные банки самостоятельно проводят секьюритизацию портфелей, необходимы для развития рынка. Банки получают дополнительную прибыль от сделок и экономят на комиссии АИЖК.
Кроме того, у профессиональных инвесторов тоже могут появиться сложности с приобретением фабричных бумаг в больших объемах. Поскольку выпуск бумаг осуществляется от одного имени, то у финансовых организаций, приобретающих выпуски, могут возникнуть ограничения на вложения в долговые инструменты одного эмитента.
Рынок ценных бумаг РФ, к сожалению, находится только в самом начале своего развития, поэтому многие граждане даже не в курсе, что это такое. Однако это является довольно прибыльным для обладателя такого рода ценных бумаг.
Рассмотрим процедуру выпуска на примере. Банк предоставил ипотечных кредитов на сумму 100 млн. рублей под залог недвижимости сроком на 25 лет. На эту же сумму кредитная организация выпускает облигации инвесторам, в том числе и частным. Срок погашения по ценным бумагам 25 лет, поэтому через это время инвестор, вложивший деньги в облигации получит деньги обратно. Помимо этого ежегодно он будет получать купонный доход или процент за пользование его деньгами.
На выплату купонов банк направляет средства, которые заемщики выплачивают в виде процентов по ипотечным кредитам.
Выплата инвесторам зависит от ставки. На сегодня она отличается в банках, но в среднем составляет 9-9,5%. Это значительно больше и выгодней, чем частный инвестор мог бы получить, положив средства на депозит.
Выигрывает и сам банк, ведь средства, выданные заемщику, возвращаются гораздо раньше, нежели через 20 лет. Полученные при продаже деньги банк предоставит другому ипотечному заемщику. Количество сделок увеличивается, растет и доходность.
Для заемщиков выгоден дальнейший рост ипотечных сделок, в том числе и по облигациям, поскольку высока вероятность снижения процентной ставки по кредитам на недвижимость. Конечно, никто и не ожидает, что процент резко снизится. Однако даже небольшое снижение до 1,5 % скажется на конечной переплате по кредиту.
Для инвесторов облигации по ипотеке выгодны ликвидностью обеспечения, поскольку сегодня наиболее популярны ценные бумаги с ипотечным покрытием. Пока рынок недвижимости РФ находится в стабильном состоянии без резких скачков и падений, инвесторы защищены от потери вложенных средств.
В последнее время ипотечный рынок начал развиваться довольно стремительно. Все благодаря специальным программам для семей с детьми, снижению ключевой ставки, наличию программ по военной ипотеке. В связи с резким увеличением ипотечных сделок банкам просто не хватит денежных средств для выдачи все новых займов. Именно поэтому требуется немало инвесторов, готовых приобрести ипотечные облигации.
Рынок начал оживать после того, как крупные игроки: Сбербанк, Райффайзенбанк, БинБанк провели сразу несколько сделок секьюритизации ипотеки.
Альтернативой облигаций с ипотечным покрытием служит ипотечный сертификат участия, которые не являются долговыми бумагами. Они дают возможность инвестору получать некоторый процент от активов. По таким сертификатам доходность может быть еще больше, нежели по облигациям, но и риски значительно выше.
Долгое время ипотечное кредитование развивалось без использования ценных бумаг. Именно поэтому требуется некоторое время, чтобы ввести ипотечные облигации в уже сложившуюся систему. Для инвесторов это станет хорошим шагом по вложению собственных средств в выгодное предприятие. Банки же расширяют возможности для выдачи кредитов новым клиентам.
Влияние ипотечных ценных бумаг на кризис 2008 года
После начавшегося в США кризиса 2008 года, именно облигации помогли выйти из кризиса с минимальными потерями, поскольку часть средств была выдана государством, а другая часть частными инвесторами.
Однако существенные недостатки системы мешают получению достойной выгоды:
- Досрочное погашение заемщиком всей суммы долга или ее части отрицательно сказывается на рынке, поскольку инвесторы не могут получить ожидаемую прибыль. Некоторые банки ради удержания инвесторов компенсируют разницу между ожидаемым и полученным доходом.
- Ипотечное кредитование обычно не стоит на месте, поэтому доходы могут то снижаться, то опять увеличиваться.
Рынок ипотечных облигаций РФ развивается благодаря участию крупных игроков, таких как Сбербанк, ВТБ 24 и других.
Что такое ипотечное покрытие?
В статье речь пойдет о том, что такое ипотечное покрытие. Ипотечное покрытие представляет собой разное недвижимое имущество и имущественные права, служащие обеспечением по облигациям эмитента, которые при обострении ситуации станут источником исполнения финансовых обязательства перед владельцами закладных, облигаций, сертификатов участия.
Надежность инвестиций в ценные бумаги определяется различными факторами, в том числе сохранением ликвидности во время финансовых кризисов. К примеру, облигации с ипотечным покрытием неоднократно выдерживали такие испытания с помощью обеспечения залоговой недвижимости.
Разберем особенности ипотечного покрытия, требования к эмитентам, ипотечным агентам, а также узнаем, кто может быть владельцем облигаций по ипотечному покрытию.
Ипотечное кредитование – целостный механизм реализации отношений, которые возникают по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Ипотечное покрытие — общая сумма средств, которые должны быть оплачены банку-кредитору всеми его ипотечными заемщиками по кредитным договорам. Сюда же следует отнести платежи по основному долгу и проценты. Банк использует данный показатель для расчетов возможного объема эмиссии (выпуска) ипотечных ценных бумаг. Ипотечное покрытие позволяет гарантировать возврат инвестиций.
Если клиент банка решил купить ценные бумаги, ипотечное покрытие — это право требовать выплаты процентов по кредитным договорам и возврата вложенной в бумагу суммы. Невозврат денег предполагает наложение взыскания на недвижимость.
Требование, которое входит в ипотечное покрытие, обязательно подтверждают определенными документами: зарегистрированным договором по ипотеке, регистрационным свидетельством прав на недвижимость, договором займа. Недвижимость страхуется на весь срок действия обязательств в пользу займа. Право требования подтверждают закладной.
На рынке облигаций с ипотечным покрытием придерживаются следующих правил (ст.3, 152-ФЗ):
- объем обязательств по облигациям, которые имеются в обороте у инвесторов, не должен превышать общую стоимость ипотечного покрытия;
- оценка залоговой недвижимости должна быть не менее 80% цены номинала облигаций;
- при предъявлении требований также ограничиваются 80-процентной стоимостью залогового имущества (оценку осуществляет независимый оценщик).
Рассмотрим подробнее ипотечный механизм. К примеру, банк выдает заемщику ипотеку на сумму 10 000 000 рублей. Деньги уходят с баланса, но появляется находящееся в залоге имущество.
Например, квартира. Банк может выпустить ценные облигации на сумму 10 000 000 (выданные деньги), обеспечение по ним – квартира, купленная заемщиками согласно ипотечному договору.
Погашение по облигациям производится за счет средств, оплачиваемых заемщиком по кредиту, иначе недвижимость будет реализована в судебном порядке.
В нашей стране эмитируются и продаются следующие виды именных ценных бумаг, которые имеют обеспечение в виде залоговой недвижимости:
- Закладная – документ, который позволяет владельцу получить причитающиеся ему деньги в любой момент обращения.
- Облигация обеспечивается деньгами, которые заемщик оплатит банку по ипотеке (к основному долгу добавляются проценты за весь период пользования кредитными средствами). Сумма выпуска ценных бумаг ограничивается суммой, полученной банком в виде выплаты от клиента-заемщика.
- Сертификат участия – ценная бумага, у которой нет номинальной стоимости. На каждом документе указывают процентное участие в общем ипотечном покрытии. Выпускают такие сертификаты только финансовые организации, лицензированные на прямое сотрудничество с паевыми инвестиционными фондами (ПИФами) и негосударственными пенсионными фондами (НПФ).
Это ипотечные ценные бумаги, позиционируются именными ценными документами. Облигация подтверждает внесение денег ее владельцем, обязательство производящего эмиссию вернуть тому номинальную стоимость данной облигации, денежного дохода. Случай невыполнения эмитентом договоренности дает право ее обладателю удовлетворить требование по счету покрытия.
Ипотечные облигации дают право своим держателям получать фиксированный процент их номинальной стоимости. Выплачивают процент не реже одного раза в год. Также ипотечная облигация дает владельцу все права, которые возникают из залога ипотечного покрытия.
Если осуществляется эмиссия облигации с одним ипотечным покрытием двух и более их выпусков, их эмитент может установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков.
Такая практика, как создание и выпуск ценных бумаг с обеспечением в виде залоговой недвижимости или имущества широко применяют за пределами Российской Федерации. В нашей стране подобный вид инвестирования еще не так известен и развит, но сулит инвесторам и эмитентам возможность увеличить свой доход при среднем уровне рискованности.
Подобные перспективы возможны благодаря следующим факторам:
- стоимость недвижимости постоянно растет, а обеспечение по ценным бумагам в большинстве случаев представлено недвижимостью из жилого фонда государства;
- если заемщик досрочно погашает ипотечный кредит, то автоматически погашается и ценная бумага, из-за чего снижается доходность документа для инвестора (но ипотека – досрочный кредит, и досрочно его погашают редко).
Ипотечное покрытие инвестиций оказывает значительное влияние на развитие экономики государства и является выгодным решением для всех сторон процесса:
- Кредитное учреждение имеет возможность получить двойную выгоду. Сначала происходит оформление ипотечной сделки, затем выпускают и продают ценные бумаги под обеспечение имущества по закладным.
- Инвестор может вкладывать свои средства в надежный актив с небольшой рискованностью, гарантирующий получение значительной прибыли. Также доход инвестора частично зависит от стоимости недвижимости, которая каждый год повышается.
- Для заемщика большое количество сделок по долгосрочным длительным кредитам будет гарантом постепенного понижения ставки ипотечного процента, что позволяет сделать займы более выгодными, увеличить спрос граждан на подобные банковские продукты и повысить спрос на такие сделки.
Также не исключается вариант, согласно которому финансовая организация вовлекает в процесс ипотечные агентства по следующему сценарию:
- банк предоставляет агентству права требования по ипотеке (исключение – причитающиеся ипотечные проценты) и получает основную сумму кредита, которую может снова использовать в качестве заемных средств по кредитам;
- ипотечное агентство выпускает ценные бумаги на сумму прав требования и продает их по выгодной для себя ставке (процент по облигациям, закладным и т.д. на несколько пунктов ниже, чем стандартная ставка по ипотеке).
Все это значительно увеличивает оборачиваемость средств банка и количество возможных ипотечных сделок.