Ипотечный договор банк может потребовать

Имеет ли банк право требовать выплатить ипотеку досрочно. Причины, по которым кредитор может расторгнуть ипотечный договор.

Каждый заемщик знает, что оформить кредит всегда легче, чем выплатить его грамотно и правильно. Правильно – значит вернуть банку долг без каких-либо, даже незначительных нарушений условий договора займа. Грамотное погашение займа особенно важно в том случае, когда кредитные средства получены на приобретение недвижимого имущества. То есть при оформлении ипотечного кредита. Ведь если получатель такого займа выплачивает его с явными нарушениями определенного порядка погашения и других условий договора, то кредитор может потребовать досрочного возврата, выданных им средств.

По закону финансовая организация, предоставившая жилищный кредит, в некоторых ситуациях имеет полное право расторгнуть договор ипотеки раньше завершения срока его действия. При этом все подобные действия держателя залога предусмотрены не только законом, но и соглашением, которое заключают между собой участники кредитной сделки.

О том, в каких случаях банк может потребовать выплатить ипотеку досрочно всегда фиксируется в договоре. Если действия заемщика попадают под статью нарушений, то ему приходится выплачивать уже использованные средства раньше окончания установленного периода погашения.

При этом существует определенный срок, в течение которого жилищный кредит должен быть полностью погашен, после требования банка. Чаще всего, подобный период ограничен 30-40 днями с того момента, как финансовая организация официально предъявляет требование о досрочном возврате. При каких обстоятельствах кредитор вправе расторгнуть ипотечный договор раньше срока и таким образом потребовать возврата непогашенной части займа?

Первое. Получатель ипотеки использует предоставленные средства не на приобретение объекта недвижимости. Жилищный займ представляет собой целевой банковский продукт. То есть кредитные средства банк выдает исключительно на определенную реализацию – на покупку собственного жилья. Если заемщик расходует всю сумму кредитных средств либо какую-то ее часть не по прямому назначению, то финансовая организация может потребовать их досрочной выплаты.

Четвертое. Потеря изначально высокой ликвидности предмета залога вследствие значительного снижения его оценочной стоимости. Цена залогового недвижимого имущества, как правило, равна полному размеру, получаемого жилищного кредита. При этом сумма, за которую можно продать предмет главного обеспечения, обязательно должна быть больше суммы, получаемых кредитных средств. Если стоимость объекта недвижимости, купленного в кредит, уменьшается, то, следовательно, он не покрывает еще невыплаченную часть долга.

Пятое. Получатель жилищного кредита намеренно нарушает условия договора, которые касаются использования предмета данного займа. Заемщик имеет право реализовывать недвижимость, приобретенную за счет средств банка, только с согласия последнего. К примеру, заложенное имущество можно сдавать в аренду другим лицам, если кредитор дает на это соответствующее разрешение. Когда заемщик пользуется предметом залога без уведомления и, соответственно, согласия финансовой организации, то это относится к случаям грубого нарушения подписанного им договора. И банк в таких случаях может потребовать выплатить ипотеку раньше завершения срока действия кредитного соглашения.

Шестое. Заемщик совершает действия по отчуждению предмета жилищного займа. Другими словами, залогодатель и должник в одном лице реализует ипотечную квартиру посредством продажи. Данное нарушение является продолжением предыдущего, поскольку также относится к нарушениям правил пользования объектом недвижимости, выступающим в качестве обеспечения. И действия банка в этой ситуации тоже аналогичные – он может расторгнуть договор займа сразу после получения информации о продаже заемщиком залоговой недвижимости.

Седьмое. Залогодатель не предоставляет финансовой организации, предоставившей ипотеку, данные о текущем размере официального дохода в установленный срок. Это в том случае, если договор ипотеки содержит пункт о том, что заемщик обязан регулярно сообщать кредитору сведения о своем финансовом состоянии на данный момент. Соответствующую информацию банки, как правило, требуют предоставлять один раз в год на протяжении всего срока выплаты ипотеки. Сюда также относится и не уведомление кредитора об изменении личных сведений – персональных данных, а также смены официального места трудоустройства и жительства.

Каждый, кто получает ипотечный кредит, должен знать, в каких случаях банк может потребовать выплатить ипотеку в досрочном порядке. Ведь нарушение заемщиком главных условий договора грозит ему не только расторжением данного документа, но и потерей предмета ипотеки – приобретенной недвижимости.

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Если заёмщик грубо нарушил условия ипотечного договора, банк вправе расторгнуть соглашение и потребовать выплатить оставшийся долг сразу. Если до конца ипотеки осталось много времени, такие условия, скорее всего, повергнут клиента в шок. Когда банки идут на крайние меры, и что будет, если не исполнить требование? Об этом читайте в статье.

Причиной может послужить:

нарушение клиентом срока возврата очередного платежа
утрата обеспечения;
нарушение заёмщиком условий целевого использования средств;
сокрытие от банка информации обо всех третьих лицах, имеющих права на объект залога;
грубые нарушения правил эксплуатации или ремонта, если это может привести к повреждениям или утрате имущества;
неисполнение заёмщиком обязанности по страхованию недвижимости;
продажа, дарение, обмен квадратных метров без согласия кредитора;
изъятие объекта залога государством;
удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам.

Досрочное расторжение договора – это крайняя мера. На неё банки идут только в случаях, когда заёмщик не соглашается взаимодействовать и менять своё поведение. До этого кредитные учреждения могут в том числе обращаться к коллекторам. Зачастую они так и поступают, поскольку пени в этом случае растут и с клиента в итоге получится взыскать большую сумму.

Основания досрочного погашения кредита по инициативе финансовой организации описываются в условиях ипотечного кредитования.

Эта информация размещена в разделе, посвящённом правам и обязанностям сторон. Поскольку в каждом банке условия разные, рассмотрим их на примере трёх крупных игроков рынка.

Сбербанк вправе потребовать досрочно выплатить долг и проценты по нему в следующих случаях:

просрочка дольше 60 дней в течение последнего полугода (считается общий срок всех допущенных просрочек, даже если каждая из них была незначительной);
утрата объекта залога, ухудшение его состояния;
грубые нарушения правил пользования недвижимостью, создание угроз повреждения или утраты;
необоснованный отказ кредитору в проверке квартиры или дома;
обнаружение банком незаявленных обременений;
отсутствие обязательного страхования или непродление полиса в установленный срок;
расторжение или отказ от заключения договора купли-продажи недвижимости;
отсутствие подтверждения о целевом использовании кредитных денег.

Обратите внимание, что требование о погашении долга банк вправе предъявить не только самому заёмщику и созаёмщикам, но и поручителю.

В правилах ипотечного кредитования Сбербанка говорится, что обратить взыскание на квартиру или дом учреждение может сразу, не дожидаясь реакции от клиента.

ВТБ заявит письменное требование о возврате долга и процентов в следующих случаях:

нецелевое использование кредита;
полная или частичная утрата или повреждение недвижимости;
утрата другого обеспечения, предоставленного по займу;
грубое нарушение правил использования квартиры или дома, нарушение правил содержания, выполнения ремонта;
необоснованный отказ кредитору в проверке предмета ипотеки;
нарушение обязанностей по страхованию риска утраты и повреждения жилья;
нарушение правила о замене объекта залога в случае его повреждения или утраты.

Кроме того, банк потребует расторгнуть договор, если заёмщик скрыл данные об обременениях и всех людях, претендующих на жильё, или нарушил правила распоряжения объектом залога. Строгое требование установлено насчёт просрочек. Если клиент не вносит очередной платёж в течение 15 дней или просто допустил несколько даже незначительных просрочек, это служит причиной для требования о досрочном погашении. Договор считается расторгнутым со дня направления заёмщику уведомления.

Обратите внимание, что финансовая организация вправе проверять целевое использование кредита, контролируя расчёты по договорам между продавцом и покупателем.

Также банк может в любое время потребовать письменно отчитаться об исполнении обязательств по договору.

В ВТБ условия по ипотеке немного другие, чем в Сбербанке. В частности, ВТБ не может сразу обратить взыскание на жильё, купленное в кредит. По условиям ипотечного продукта банк даёт клиенту срок на добровольное исполнение требований.

Банк потребует досрочного возврата, если:

очередной ежемесячный платёж просрочен более чем на 30 дней;
клиент необоснованно отказал кредитору в проверке состава лиц, проживающих в квартире;
заёмщик потерял трудоспособность (если он получил страховое возмещение, банк потребует погасить кредит этими деньгами).

Совкомбанк устанавливает жёсткие обязанности заёмщика. Все они прописываются в договоре. К примеру, клиент должен:

предоставлять в течение 5 дней документы, подтверждающие оплату налогов, сборов, коммунальных и иных платежей;
ежегодно предоставлять документы, подтверждающие финансовое положение и доходы;
не регистрировать в квартире (постоянно и временно) третьих лиц и не сдавать жильё в аренду без согласия банка;
уведомлять банк в случае отсутствия в квартире более месяца;
не производить перепланировку без письменного согласия кредитора.

По сути, нарушение любого из указанных пунктов может вызвать недовольство банка и стать причиной требования о досрочном погашении задолженности. Выполнить его необходимо не позднее 15 дней с момента предъявления.

Если требование о полном возврате займа не исполняется, жильё, купленное в ипотеку, забирают.

Обращение взыскания на заложенную недвижимость законно независимо от того, насколько добросовестно заёмщик исполняет обязательства по выплате кредита.

Например, собственник исправно платит по ипотеке, но провёл незаконную перепланировку. Банк требует единовременно погасить долг. Если клиент игнорирует – кредитор вправе изъять квадратные метры.

В случае ипотеки жилья, купленного по договору долевого участия в строительстве, банк может забрать его не ранее чем через полгода после того как:

наступил срок сдачи дома;
строительство было прекращено и приостановлено, при этом стало понятно, что застройщик не успеет сдать его в срок.

Основные ситуации, при которых недвижимость могут отнять, прописан в законе, но каждый банк указывает нюансы в условиях кредитования. Если причина в просрочках, ВТБ вправе забрать жильё в следующих случаях:

нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 15 дней и более, если сумма составляет более 5% от величины ипотеки;
нарушение срока внесения ежемесячного платежа на 3 месяца и более, если его сумма менее 5% от величины ипотеки;
3 и более просрочки за последний год, даже если каждая из них незначительна.

Чтобы не доводить ситуацию до точки кипения, когда банк потребует внести всю сумму долга целиком, следуйте правилам:

Внимательно читайте каждый пункт договора, особенно положения, посвящённые правам и обязанностям сторон.
Используйте выданные деньги только на целевые нужды.
При возникновении опасений в том, что платёж не получится внести вовремя, сообщите об этом в кредитное учреждение. Специалисты совместно с заёмщиком выберут приемлемый вариант. Это могут быть кредитные каникулы, реструктуризация.
Не прячьтесь от банка.
Не совершайте никаких сделок с недвижимостью без согласия финансовой организации.
Вовремя продлевайте полис страхования имущества. Помните, что это обязательный вид страховки.
Просите разрешения у банка, если хотите сдать жильё в аренду.

Если Вы решили купить квартиру по ипотеке, следует учитывать множество факторов для того, чтобы сделка прошла как можно выгоднее для вас. Сбор необходимой документации, выбор нужного помещения, одобрение заявки от банка – это, конечно, важные составляющие покупки квартиры через ипотечные банки Москвы. Но следует учитывать и другие нюансы перед подписанием договора с банком.

В первую очередь, обратите особе внимание на график для погашения платежей. Все детали и нюансы внесения ваших регулярных платежей указываются в приложении к составленному договору. Размер реальной ставки может сильно отличаться от номинальной ставки по кредиту. Те данные, которые предоставляет сотрудник ипотечного банка, могут быть не окончательными.

Возможно влияние комиссий, процентов за обналиченные деньги, обслуживания вашего счета могут влиять на ставку, увеличивая ее, иногда даже в несколько раз. Часто первые платежи (вносимые и по нескольку лет) относятся к погашению процентов, а не к выплате кредита.

Часто банк заставляет клиента подписать невыгодный тип платежа. Аннуитентный тип считается невыгодным для клиента – ведь приходится платить одинаковые суммы денег на протяжении всего срока. Дифференцированный способ удобен для Вас тем, что выплаты постепенно уменьшаются. На их уменьшение влияет регулярность взносов и оставшаяся сумма. Важно определить и запомнить тот срок, в который Ваша ставка пересматривается банком: иногда это месячный срок, иногда – годичный.

Выясните, где именно может происходить оплата – в конкретном ипотечном банке, ибо же в его филиалах и банкоматах.

Начиная с рекламного плаката и заканчивая консультациями с банком Вы получаете информацию о том, что ипотека крайне выгодна, что это фактически приобретение жилья в один момент. Не следует доверять этой информации полностью. Не смотря на получении свидетельства о собственности и оформлении недвижимости на Ваше имя, не следует думать, что квартира полностью Ваша. В документах указано, что недвижимость находится в состоянии залога. С такой пометкой нельзя продать помещение без погашения всего кредита или без согласия банка на эту операцию.

Вопрос прописки также остается решением банка, однако, получить его достаточно просто. Гораздо сложнее продать помещение или сдать его в аренду, банк может запретить это операции до погашения кредита. Обращайте на эти детали особе внимание до подписания контракте.

При заключении ипотечного договора главное – осознать, какой период начинается для Вас и Ваших близких. Ведь во время выплаты контракта банк, фактически, контролирует Ваш статус. Вы, как должник, не должны исчезнуть для банка, именно поэтому Вы ограничены кредитами. Так, например, Вам придется оформлять справки о состоянии задолженности относительно коммунальных услуг по квартире. Эта процедура осуществляется каждый год.

Уменьшение размера ваших доходов также является информацией, в которой банк заинтересован. Поэтому справка о доходах также ежегодно подается в банк. Задумайтесь, готовы ли Вы, при уменьшении заработной платы или увольнении выплатить всю сумму кредита по квартире? А ведь банк может требовать этого.

Кроме того, если Вы вынуждены сменить место жительства, сменить места работы и работодателя, если состав вашей семьи меняется, а также на Ваше имя возбуждается исковое производство или уголовное дело, в течение пяти дней все документы, заверяющие эти изменения, должны быть предоставлены банку. Вы также не будете иметь права выступать поручителем для любого другого человека.

По ознакомлению со всеми нюансами договора, у Вас может возникнуть желание и потребность изменить какие-либо пункты данного документа в свою пользу. Скорее всего, изменить договор невозможно, по крайней мере, основную его часть.

Чем крупнее и авторитетнее банк, тем меньше Ваши шансы на компромисс. Перед утверждением Ваш договор обходит прочти все отделения банка и его департаменты, поэтому крупные организации, в которых стандартная форма используется в сотнях разных филиалов, не будет менять условия только ради вашего удобства.

Если Вы сможете ознакомить сотрудников банка с объективными причинами желания изменить договор, то выход найдется. Так, можно заключить, помимо, основного, еще и дополнительный договор. В нем будут учтены все новые детали и условия.

В таком случае не забудьте подписать дополнительный договор-соглашение к закладной, к договору по ипотеке, а также проверьте, подверглись ли они процедуре государственной регистрации. Банк должен также составить новый график ваших платежей, если условия дополнительного договора-соглашения влияют на порядок выполнения Вами обязательств относительно банка.