К 2030 году 60 процентов населения должны иметь возможность купить жилье в кредит. Такая задача сформулирована в Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования, утвержденной на днях правительством страны.
Для этого нужно снизить первоначальный взнос, увеличить срок кредита до 30 лет и сделать так, чтобы процентная ставка не превышала уровень инфляции более чем на 2-3 процента, считают авторы документа. Без развития рынка недвижимости и повышения доходов россиян доступное жилье в кредит останется утопией, возражают эксперты.
Каким должен быть «идеальный» жилищный кредит? Первоначальный взнос на уровне 30 процентов, срок погашения — 30 лет, фиксированная годовая ставка — инфляция плюс 2-3 процента, аннуитетный способ возвращения денег «с возможностью применения гибких схем управления задолженностью». Такой «портрет» ипотеки будущего нарисовали авторы стратегии.
Напомним, «официальный» показатель доступности ипотечного способа обеспечения жильем в прошлом году был на уровне 17 процентов — такой процент семей, по расчетам правительства, «потянул» бы по своим доходам приобретение жилья в кредит. Тем не менее пока лишь одна сделка на рынке недвижимости из десятка происходит с применением ипотеки. А средневзвешенная ставка по кредитам за первые пять месяцев нынешнего года хоть и снизилась, но весьма незначительно — с 13,7 до 13,4 процента (в иностранной валюте — с 12,7 до 11 процентов), что, конечно же, очень накладно.
Решать задачу приближения ипотеки к возможностям большинства населения предполагается поэтапно. Например, за счет дифференциации условий кредитования, ведь приобретение первого жилья для постоянного проживания — это одна «песня», а покупка загородного дома-дачи или «инвестиционной» квартиры, которая будет сдаваться внаем, — совсем другое. Предлагается также стимулирование программ, адресованных отдельным категориям заемщиков — военным, молодым семьям, получателям материнского капитала.
Что касается всех прочих («невоенных», «немолодых» и «немногодетных»), то, согласно документу, должны, наконец, стать реальностью накопительные схемы. Такие целевые накопления, может быть, даже будут защищены от возможного банкротства банка увеличенным лимитом страхового покрытия.
В стратегии предусмотрен целый комплекс мер, который призван упростить процедуру получения и оформления кредита. Так, должны стать унифицированными (читай — максимально простыми и одинаковыми во всех банках) процедуры андеррайтинга, проще говоря — предварительной проверки потенциального заемщика на платежеспособность и добросовестность. Планируется упростить и схему по операциям с закладной и, соответственно, государственной регистрацией прав на недвижимость. Предусмотрен также ряд других подобных «косметических» мер. При этом если кредит по-прежнему будет «неподъемным», никакие изменения «по форме» не смогут сделать его доступным. Это как косметический ремонт для дома, нуждающегося в капитальной перестройке.
На самом деле, говорят эксперты, ключевым условием «подешевления» ипотеки является по-настоящему «доступное» рефинансирование для банков. Сегодня рынок рефинансирования испытывает финансовый голод: дешевые зарубежные источники иссякли с финансовым кризисом, а наш Центробанк раскошеливаться тоже не спешит. Да, кроме того, господдержка ипотеки через рефинансирование создает дополнительную нагрузку на бюджет, а потому вряд ли будет серьезно расширяться в ближайшие остродефицитные годы. В стратегии предлагается расширить «меню» за счет привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки, «подключения» «длинных» пенсионных накоплений, развития ипотечных ценных бумаг. Насколько эти механизмы окажутся действенными — покажет время.
Сегодня рынок жилья работает таким образом, что более дешевая ипотека лишь увеличивает спрос на квадратные метры и толкает цены вверх. Необходимо, чтобы рынок генерировал объемы застройки. Отчасти стратегия замахивается на эту ключевую проблему: в ней констатируется необходимость развития кредитования застройщиков, кооперативов, индивидуальных строителей. Весь вопрос — на каких условиях. Ведь и сегодня строители имеют все правовые основания брать деньги на стройку в банке, однако в большинстве предпочитают более «дешевые» и менее рискованные (увы, только для них, а не для населения) схемы с привлечениями средств граждан.
БАНК СВОЕ ПОЛУЧИТ
До 1 октября в НАО действовала льготная ипотека под 5%. Разницу со средней рыночной ставкой (11% годовых) банкам компенсировал бюджет округа. Новая программа только усовершенствовала ставку, снизив ее до рекордного 1%. Условия предоставления остались прежними: только для местных.
В России появился Фонд защиты дольщиков и стали выдавать ипотечные кредиты под 1%
Цель программы неоднократно объяснял ее создатель, до недавнего времени губернатор НАО Игорь Кошин. Мол, главная задача — улучшить жилищные условия для населения, особенно для молодых семей.
— Ипотека под 1% — отчаянная попытка остановить отток населения, — говорит Марк Гойхман , аналитик Teletrade. — Ненецкий округ — самый малонаселенный регион России . Плотность населения — 0,25 чел. на 1 квадратный километр. Такой низкой нет нигде в стране. И отток продолжается.
НАО еще и один из самых богатых регионов страны — 4-е место по запасам нефти. И 6-е — по реальным доходам граждан. Так что может себе позволить доплачивать банкам за своих жителей.
КТО СЛЕДУЮЩИЙ?
— Нужно, чтобы сложились минимум три фактора, — объясняет Александр Цыганов , профессор Финансового университета при правительстве РФ . — Наличие профицитного бюджета в регионе (когда доходы больше, чем расходы. — Ред.), необходимость привлечь или удержать кадры и отсутствие слишком большого потока желающих переехать в этот регион. Последнее важно, иначе из-за высокого спроса будет сильно расти стоимость недвижимости. И кредит опять станет дорогим уже не из-за высокой ставки, а из-за размеров одалживаемой суммы.
Первый критерий — профицитный бюджет — сразу же отсеивает большинство регионов. В 2016 году только у 4 субъектов доходы превысили расходы. Это Вологодская область, Волгоградская, Чукотский автономный округ и Краснодарский край. Но надо учесть: регион, предлагающий жителям дешевую ипотеку, должен быть не очень населенным. Даже 200 тысяч человек уже могут загнать бюджет в глубокую… депрессию. Этому условию соответствуют только 2 региона: Вологодская область и Чукотка . Негусто! А остальным что делать?
Рис.: Катерина МАРТИНОВИЧ
ПУСТЬ ЦЕНТРОБАНК ПОМОЖЕТ
— Сейчас процент по ипотеке зависит от единой ставки рефинансирования. Она равна ключевой ставке и составляет 8,5% годовых. Банки кредитуются у ЦБ под этот процент, и свою ставку по ипотеке ниже опустить не могут, — поясняет Стариков. — Что предлагаем мы? Нужно, чтобы Центробанк создал еще одну ставку рефинансирования. Только для ипотеки — 1% годовых. Специальный орган — Государственное агентство по ипотечному кредитованию — будет кредитоваться по этой ставке. И по ней же выдавать кредиты населению. Ну хорошо, может накинуть еще 1% себе на жизнь. Тогда будет 2%.
Однако эксперты считают это чистым популизмом.
Более того, резкое снижение ставок по ипотеке вызовет ажиотажный спрос на жилье. Да, ипотека станет дешевле, но недвижимость начнет расти в цене. И этот рост может съесть всю выгоду.
ЧТО НУЖНО ДЛЯ ДЕШЕВОЙ ИПОТЕКИ?
Главное условие — снижение ключевой ставки. Тут главное, как в медицине: избегать резких движений. Опыт разных стран показывает, что если снижать чересчур активно, деньги могут стать слишком дешевыми, и инфляция начнет расти.
— ЦБ стремится не допустить рост инфляции выше 4%, — напомнил финансовый аналитик Михаил Мащенко . — Поэтому каждый раз при принятии решения по ставкам Банк России изучает потребительские цены. Если цены не растут, кредиты можно делать дешевле.
Сейчас в России самая низкая инфляция в истории — 3%. Но до европе йских 0,5% еще далеко. Так что кредитов по ставкам 2 — 3%, как в Европе, мы в ближайшее время точно не увидим. Хотя аналитики считают, что дело не только в разнице по инфляции.
В общем, нужно, чтобы не только цены снизились, но и зарплаты выросли.
РЕАЛЬНЫЙ ПРОГНОЗ
Какая же ставка реальна для жилищного кредитования? Несмотря на то что средний процент по ипотеке в стране — 11%, некоторые банки предлагают взять кредит на гораздо более выгодных условиях. Первопроходцем здесь стал Сбербанк, который выдает кредиты под 7,5%. Вслед за ним подтянулись и конкуренты. Предложения по ипотеке ниже 10% можно найти во многих банках.
В ближайший год ставки могут опуститься до 8 — 9% годовых. Такой прогноз сделал глава Мин-
экономразвития Максим Орешкин . Глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Плутник еще более оптимистичен. По его мнению, ставки в ближайшие два года опустятся до 6 — 7% годовых.
— По нашим расчетам, если бы ставка ипотеки вышла на показатель в 7%, то ежемесячный взнос снизился до 15 тысяч — вполне посильная цифра для многих семей, — уверяет Андрей Назаров.
Так что, если покупка квартиры не горит, эксперты советуют подождать год-другой. Вполне возможно, что переплачивать банку придется меньше.
Как менялась средняя ставка по ипотеке в России.
В МОСКВЕ ТАКОЕ НЕВОЗМОЖНО. ДА И НЕ НУЖНО
Можно ли реализовать в столице подобный сценарий? Увы, даже теоретически нет. Цены на жилье здесь самые высокие в стране, а с учетом численности населения денег на такую программу потребовалось бы немерено. Да и зачем? В НАО, например, цель понятная — остановить отток населения. Но в Москве такая проблема не стоит: народ только прибывает. Некоторые аналитики с усмешкой говорили, что неплохо бы даже повысить ставки. Правда, потом спохватывались и просили это не печатать.
Что касается реального прогноза по ставкам на ипотеку в Москве — их траектория не будет отличаться от общероссийской.
— В ближайшие годы ипотека будет зависеть только от ключевой ставки Центробанка. Есть предпосылки к тому, чтобы она снижалась, — говорит Ирина Радченко , вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости. — Что касается субсидий, я бы предложила московскому правительству подумать над льготной ипотекой для жителей пятиэтажек под снос. Наверняка кто-то при переезде захочет улучшить условия. Например, переехать из 1-комнатной в 2-комнатную квартиру с доплатой. Эту доплату можно было бы взять в ипотеку под 3 — 4%. Это было бы справедливо по отношению к москвичам.
Количество россиян, готовых воспользоваться ипотекой, в 2006 году выросло на 4% — до 17%, отмечается в совместном исследовании Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) и Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ). Почти 60% участников опроса по всей России заявили о важности и актуальности проблемы улучшения жилищных условий.
Вместе с тем, доля населения, имеющего опыт ипотечного кредитования (те, кто выплачивает, либо уже выплатил кредит) пока достаточно мала — всего 2% россиян. Основными причинами, по которым россияне не готовы взять кредит, в первую очередь являются недостаточный доход, высокие процентные ставки и неуверенность в стабильности заработка. Реже опрошенные ссылались на непредсказуемость рынка недвижимости, отсутствие банка, вызывающего доверие, невозможность официально подтвердить доходы, сложность в оформлении и отсутствие постоянной прописки в данном регионе.