Ипотека — это долгосрочный кредит, который предоставляется физическому или юридическому лицу с целью приобретения объекта недвижимости.
Очень часто для того, чтобы воспользоваться предложением об ипотечном кредитовании представители финансовых учреждений могут потребовать залог. Ипотека может выдаваться под залог приобретаемого имущества или же под залог другой собственности.
При заключении сделки органы, которые осуществляют регистрацию данного процесса, отмечают тот факт, что имущество будет находиться под залогом до погашения всей задолженности по кредиту. Впоследствии все заинтересованные лица могут потребовать соответствующую выписку из реестра государственного значения с целью подтверждения прав на данное имущество, находящееся под залогом.
Ипотечный кредит может быть предоставлен финансовыми учреждениями банковского или небанковского типа. В зависимости от условий программы сотрудничества, предлагаемой кредитными организациями, заёмщик в будущем может рассчитывать на процедуру рефинансирования ипотеки. Это поможет создать максимально выгодные условия для клиента, вследствие чего процедура погашения выплат будет осуществляться в соответствии со всеми требованиями, прописанными в договоре.
Ипотека предоставляется не только на приобретение готовых объектов недвижимости. Такая разновидность кредита может быть предоставлена заёмщику с целью приобретения земельного участка, частного дома или даже гаража. Более того, предоставленная банком сумма может быть потрачена на объекты коммерческой недвижимости в лице различных предприятий, помещений под магазин или ресторан, а также любых других сооружений, которые могут понадобиться при осуществлении предпринимательской деятельности.
В качестве заёмщика могут выступать не только фактические владельцы будущего жилья, но также и лицо, являющееся застройщиком или даже строителем объекта. Впоследствии готовое жильё они реализуют по завышенным ценам.
На величину ипотеки, которую может предложить заёмщику учреждение финансового типа, может влиять целый ряд факторов. Кредитодатель обращает внимание на уровень дохода потенциального заёмщика, наличие постоянного места работы и на другие детали.
Предварительно кредитный инспектор организации определяет уровень платёжеспособности клиента, на основе чего принимается решение о дальнейшем сотрудничестве.
Также на величину предлагаемого кредита влияет срок погашения займа, стоимость приобретаемого объекта недвижимости, а также величина первоначального взноса. Если платёж по кредиту будет превышать более пятидесяти процентов дохода потенциального заёмщика, тогда последнему будет отказано в займе.
Следует отметить, что при этом из общих доходов клиента будут вычитаться налоги и расходы по финансовым обязательствам. На формирование итоговой цифры может влиять условие конкретной программы банка, по которой осуществляется сотрудничество, а также состояние желаемого объекта недвижимости. На первичном рынке требования будут максимально жёсткими.
Формы погашения кредита по ипотеке тоже могут быть разными. Самой простой из них является ипотека с равномерными платежами на протяжении всего периода сотрудничества. Фиксированное значение ежемесячного платежа позволяет планировать собственные расходы. Этот тип погашения является наиболее приемлемым для заёмщика. Есть также растущие платежи и установленная переменная ставка.
К сожалению, лишь небольшое количество семей могут приобрести жилье за личные средства. Многие задумываются над вопросом оформления ипотечного кредита. Каким требованиям необходимо отвечать, и на каких условиях можно получить ипотеку в России? Конечно, каждый кредит для приобретения жилья в каждом банке имеет свои особенности, но общие моменты все-таки можно выделить. Итак, сегодня мы поговорим про основные условия предоставления ипотечного кредита.
Практически все банки готовы кредитовать только граждан Российской Федерации. Первый документ, который содержится во всех списках необходимых документов, – это паспорт. Наличие постоянной прописки не всегда является обязательным требованием. Ипотечный кредит сам по себе подразумевает тот факт, что заемщик сменит местожительство после проведения кредитной операции. Тем не менее, многие кредиторы требуют хотя бы временную прописку в регионе, где работает структурное подразделение банка.
В среднем возраст заемщика должен быть не менее 21 года и не более 65 лет. Но есть банки, которые готовы расширять эти возрастные рамки. Например, в Сбербанке кредит можно получить и до наступления 75-летия. Но стоит помнить, что возрастные ограничения относятся к дате окончания кредитного договора, а не к дате его заключения. Таким образом, если заемщик хочет получить кредит на 20 лет, то на дату получения кредита ему не должно быть больше 45 лет.
Требования длительности трудового стажа связаны с тем, что банк хочет оценить стабильность доходов заемщика. Обычно стаж на последнем месте не должен быть менее 6 месяцев. Имеет значение также общий трудовой стаж и его непрерывность. Эта информация дает кредитору понимание о характере трудовой деятельности потенциального заемщика.
Необходимый размер дохода зависит от суммы запрашиваемого кредита. При этом кредиторы могут устанавливать минимальный порог. Часто можно встретить цифру в размере 30000 рублей.
Банк может требовать подтверждение заработной платы как по форме НДФЛ-2, так и по собственной форме. Пенсию заемщик должен подтвердить справкой из пенсионного фонда. Исключениями могут быть только случаи, когда зачисления идут на карту, открытую в этом же банке.
К рассмотрению могут приниматься и другие доходы. Например, если речь идет об аренде, то необходимо предоставить соответствующий договор. При наличии депозита с ежемесячной выплатой процентов – договор банковского вклада. Банки могут рассматривать доходы клиента и в индивидуальном порядке, а также запрашивать дополнительные документы.
Отсутствие официальных доходов не является непреодолимым препятствием для получения ипотеки. Но в такой ситуации, как правило, банк не предоставит более 50% от стоимости жилья.
Для увеличения шансов того, что банк одобрит кредит, лучше привлечь созаемщиков или поручителей. Поручителем может выступить любое платежеспособное лицо, которое отвечает требованиям банка. Созаемщиком, как правило, может быть только близкий родственник. Если потенциальный заемщик находится в браке, то оформление договора поручительства или подписание кредитного договора в качестве созаемщика для супруга или супруги является обязательным практически во всех банках.
В среднем первоначальный взнос по ипотечным кредитам в российских банках – 20-30%. Есть отдельные предложения со взносом 15%. Получить классическую ипотеку в размере 100% стоимости кредита очень сложно. Речь будет идти, скорее всего, об отдельных программах, связанных с приобретением квартиры в новом доме, строительство которого проходило при участии этого же банка или аффилированных структур.
Потенциальному заемщику могут предложить альтернативный вариант. Самым распространенным способом получить ипотеку при отсутствии личных средств является предоставление дополнительного залога. Этот вариант больше подходит лицам, у которых уже есть какая-либо недвижимость, но они хотят улучшить условия проживания за счет кредитных средств.
Вторым вариантом является оформление потребительского кредита для оплаты взноса. Этот способ требует немаленького размера дохода заемщика и членов его семьи, так как им придется несколько лет обслуживать два кредита.
Процентная ставка в среднем находится в диапазоне 12-14%. Более низкие проценты банки предлагают в рамках отдельных акций, которые в основном дают возможность приобрести новое жилье.
На сегодняшний день самые низкие процентные ставки можно найти в банках, которые работают в рамках программы государственной поддержки ипотечного кредитования.
Максимально возможный срок кредита, который сегодня предлагают российские банки, – 30 лет. Но заемщик вправе выбрать любой срок, который соответствует его возрасту, и при котором размер платежей соотносится с доходами. Обычно банки заключают договора только на период кратный 12 месяцев.
Согласно действующему законодательству, заемщик в обязательном порядке должен застраховать только недвижимость. В перечень рисков обычно входит пожар, затопление, разрушение при других обстоятельствах, а также противоправные действия третьих лиц.
Также практически все финансовые учреждения требуют заключение договора страхования жизни и трудоспособности заемщика. Он имеет право отказаться от этого. Но тогда банк выдает кредит под более высокий процент. Обычно речь идет об 1-1,5% разницы.
Третьим договором, который банк может потребовать заключить, является титульное страхование. Оно предусматривает защиту от потери права собственности на недвижимость. Вопрос о таком страховании возникает тогда, когда не прошел срок исковой давности после приобретения права собственности продавцом.
Самым популярным объектом ипотечного кредитования является квартира на вторичном рынке. Большое и разнообразное предложение такого жилья привело к тому, что потенциальные заемщики чаще всего обращаются в банк именно с целью такой покупки.
Также много банков работает на рынке кредитования первичной недвижимости. Причем речь может идти как о домах, которые введены в эксплуатацию, так и о тех, которые находятся на стадии строительства. В последнем случае банк предложит, скорее всего, ограниченный перечень застройщиков, с которыми установлены партнерские отношения и которые прошли проверку.
Кредит для приобретения дома с земельным участком не такой популярный среди российских банков. Исключением являются только новые дома в коттеджных поселках с полностью оформленной документацией. Нежелание кредитовать частные постройки связано, в большей мере, с земельными вопросами. При более детальном изучении документов часто всплывают проблемы, которые повышают для банка риск потери залога.
Кроме привычной ипотеки на квартиру или дом, деньги можно взять и на покупку другой недвижимости. Речь обычно идет о приобретении гаража, парковочного места, комнаты в коммуналке или доли в квартире. Такие программы предлагают немногие банки. Их получение связано с большим количеством бумажной волокиты, так как кредитную операцию нельзя назвать стандартной, и банк может рассматривать документы на протяжении длительного времени.